金域蓝湾别墅项目定价方案模板
推荐-万科成都万科金域蓝湾项目营销策划提案71页新联康 精品
区域市场—土地供应
07年周边区域待推土地列表
出让时间 2007年
1季度前后
/
建筑地地址 二环路东二段29号 二环路东二段1号 二环路东二段6号
二环路东二段上川棉厂 厂区加宿舍
用途 / / /
/
/ 合计
二环路东二段外侧 沙板桥路川药厂
/
一类住宅用地 /
用地面积（万M2） 2.6 7.6 0.9 26.7
宗地位于成华区建设路板块，地块北临建设路，西临沙河，东临二环路。
周边配套 交通 教育
3km范围内 宗地周边公交线路有51、33、412、2、85、402路。
可方便到达市中心，火车站，汽车站等区域。
建设路小学，市三十中，市十三中，电子科技大学，成都理工大学等，教育配套齐全
医院
市六医院，成都新鸿医院，晋康医院，圣康医院
需求环境优美、就医方便
老人三代
老人+中年夫妻+18岁以上孩子
需求环境优美、就医方便
富贵之家 富贵之家
各种家庭结构都有
家庭收入高，多希望购买市中心公寓或城郊 别墅类产品
从土地属性来看，目前地块条件适合青年之家、小太阳和后小太阳家 庭以及富贵之家，随着周边环境的改善也将吸引部分健康养老客户。
目标客户定位
根据土地属性及潜在客源分析，本项目的目标客户设定为：
栖息，自我享受
青年之家 老人一代家庭
二房80-90㎡
改善居住条件
小太阳家庭 后小太阳家庭
二房80-90㎡ 三房110-135㎡
追求身份识别
富贵之家
三房140㎡以上
市场研究
1.我们的土地属性是什么？ 2.我们的主要客源来自哪里？ 3.哪些区域会跟我们争夺客源？ 4.我们的竞争优劣势体现在哪里？如何应对？ 5.我们的市场定位？ 6.我们的项目价格？价格与销售量的关系？
金域蓝湾策略案2稿
•Part4:活动
金域蓝湾策略案2稿
•活动1
•活动名称:文化大家谈 •活动目的:增强项目的文化感，档次感，及时与意向 客户沟通并使之购买意图持续深入 •活动内容:定期邀请文化名人，到项目现场进行文化 主题讲座，并与参与者互动交流，并进行签名赠书 活动。
金域蓝湾策略案2稿
•活动2
•活动名称:万科友谊日 •活动目的:增加和目标群的接触，使项目影响增加。 •活动内容:每月选一天，凡是在这天购物满500的消 费者可获赠由万科提供的于丹著《论语心得》一本 ，并提供项目最新资料。
金域蓝湾策略案2稿
•欢迎讨论
金域蓝湾策略案2稿
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/20
金域蓝湾策略案2稿
金域蓝湾策略案2稿
•活动3
•活动名称:泰达时尚之夜演唱会 •活动目的:宣传项目的地段及配套。 •活动内容:推动泰达在项目所在地组织一场文艺演出 ，使更多的人对本项目所在地段有认知和认同。
金域蓝湾策略案2稿
•活动4
•活动名称:滨海论剑 •活动目的:增强项目在网络媒体的影响力。 •活动内容:通过网络选择有影响力的网络剑客及对 本项目有较高意向的客户进行座谈，对滨海的发展 和生活进行讨论，并在座谈后统一组织采风出游， 加强联谊。
• 核心生活圈 • 核心资源生活圈 • 核心生活
金域蓝湾策略案2稿
•Part2:推广节奏与策略
金域蓝湾策略案2稿
第一阶段
金域蓝湾策略案2稿
第一阶段推广主题
万科金域蓝湾
——万科地产&泰达集团倾力钜献
金域蓝湾策略案2稿
推广策略
时间：现在——2007年1月31日 策略：品牌铺垫期，以户外为主，对项目名 称、万科泰达合作等基本重要信息进行告知， 并在重要节点进行报纸广告配合。
金域蓝湾二期06年度销售计划方案
金域蓝湾二期06年度销售计划方案“金辉·金域蓝湾”二期06年度销售计划方案2 “金辉·金域蓝湾”占地面积112亩，共规划35幢（其中多层22幢，小高层13幢），总套数1465套，总建筑面积为145640m²，其中住宅面积126602 m²，另按金域蓝湾一期均价基础上制定明年7月份住宅开盘均价约为3100元/ m²，住宅总销售额为392466200元。
现根据该额度预估06年度完成住宅总额47%，即为183197600元。
现将06年度各阶段进度如下汇报：7月份开盘强销阶段销售计划4000万物业类型销售面积m² 销售单价（元／m²）销售总价（万）备注多层1232031003819 １.多层平均总价24万左右。
平均面积为77.36 m²。
２.电梯房平均总价为29左右，平均面积为94m²。
３.预计去化套数为166套。
小高层5823100181 小计1290240008.9月份开盘持续阶段销售计划各2600万物业类型销售面积m² 销售单价（元／m²）销售总价（万）备注多层616031001910 １.预测去化套数为105套左右。
２.进入电梯房小面积去化。
小高层22563100699 小计8416×2个月＝168322609×2个月＝521810月份销售计划3500万物业类型销售面积m² 销售单价（元／m²）销售总价（万）备注多层770031002387 １.预测去化套数为140套左右。
２.进入电梯房小面积去化。
小高层366631001136 小计11366352311.12月份销售计划各2800万物业类型销售面积m² 销售单价（元／m²）销售总价（万）备注多层693031002148 １. 二期部分楼宇推出。
２. 加强电梯房销售进度。
小高层20683100641 小计8998×2个月＝179962789×2个月＝5578 以上各阶段完成住宅总面积的47%（为59096 m²）,完成套数的50%（737套），完成住宅总额47%。
长沙万科金域蓝湾策划初案(154页)
二级竞争圈： 目前楼盘均未售
一级竞争圈： 东门壹号：均价4200，主力总价37-50万 先锋东外滩，均价4100，主力总价36-55万 东门天厦：一期4300，主力总价38-50万 山水华景：均价4200，主力总价37-60万
三级竞争圈： 东玺门：均价4600，主力总价40-70万 西街庭院：（大户型精装）高层均价：170㎡5000，190 ㎡ 5800，别墅：12000；主力总价高层85-95万，别墅240 万以上； 长房东郡二期：均价4900，主力总价58-68万； 西子花苑：均价4900，主力总价65-70万
楼盘名称 东门壹号 先锋东外滩
东玺门 东门天厦 山水华景
西子花苑
长房东郡（二期）
客户分析 附近居民，高桥建材市场 马王堆、高桥建材市场、周边原居民，周边审计局等单位，少量外地投资 高桥建材市场、附近居民 建材市场、周边居民 建材市场的，高桥片区居民 高桥、万家丽市场个体经营者，周边学校、医院、政府部门的工作人员18%， 周边的居民15%，企事业单位的管理者20%，其他17% 旺旺医院、芙蓉区政府等单位
销售量 98%
销售周 期
10个月
一期开盘推货645套
170套，销售率26%
2个月
三期开盘以来推货304套 推货360套
三期已推货销售率93%左 右
余20套94%
4.5个月 9个月
2.2期开盘推货180套
2.2期销售率20%
3个月
大户型共160
约50套
2.5个月
销售主卖点
江景、品牌、 价格
地段
山水品牌 品质、纯生活
武广新站将带动东城区域成为新城市中心
万科金域蓝湾项目-分析报告
Code of this report | 5
万科金域蓝湾个案分析
项目基本概况 项目详细解析 项目配套解析 供销及价格分析 户型详细解析 项目营销推广 精装修、物管、智能化
© Copyright Centaline Group, 2010
数据来源：南京中原DRC监测数据
Code of this report | 6
万科金域蓝湾——优劣势分析
S —— 优势
W —— 劣势
1、品牌开发商
1、项目周边有多个变电站，南侧有高压线，存在辐射污染
2、方山、牛首山河、外秦淮河，景观资源优越 2、项目西南侧设有一个垃圾房，存在气味污染
3、项目部分房源采用地暖、新风系统等高科技 系统
4、精装，国内外一线品牌。U8全新家居空间系 统，满足更高层次的需求
5000平米社区中心广场
3000平米小区内部水景 商业街（餐饮区）
2000平米3层社区 中心
5000平米21班双语 幼儿园
© Copyright Centaline Group, 2010
内部配套 具体设施
会所
2000余平米运动主题 会馆，包含室内外双 泳池、跳操房、瑜伽 房、动感单车房等
幼儿园 21班
5、小区有21班幼儿园、运动主题会所、社区中 心、净菜市场和社区商业街等配套。
6、产品类型多样，可满足各阶层人士的需求
7、品牌物业
3、地铁一号线小龙湾站（高架），距离项目仅700米，另小区外 环线路，存在噪音污染 4、周边配套尚待完善
5、已交付房源出现诸多问题，业主评价越来越低 6、西北方向有一自来水厂，可能会有噪音污染 7、周边的交通不太便利
高密度组团
低密度组团 （卡蒂斯庄园）
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
别墅定价方案
别墅定价方案1. 引言本文旨在介绍一种别墅定价方案，该方案将考虑多个因素来确定别墅的市场价值。
别墅是高端房地产市场中的一种重要类型，因此，准确合理的定价对于房地产开发商和购房者都至关重要。
本文将详细介绍该别墅定价方案的主要考虑因素和运用方法。
2. 考虑因素2.1 市场研究首先，进行市场研究是确定别墅定价的重要一步。
开发商需要了解该地区类似别墅的销售情况、购买力以及房地产市场的整体状况。
通过分析市场供需关系，可以确定一个合理的起始价格。
2.2 土地成本土地成本是别墅定价的重要基础。
开发商需要计算购买土地的成本，包括土地转让费、征地费以及相关的法律手续费用等。
土地成本将直接影响别墅的定价。
2.3 建筑成本别墅的建筑成本是定价中的另一个重要因素。
建筑成本包括设计费用、建筑材料费用、人工费用等。
综合考虑建筑成本，可以确定别墅的基础价格。
2.4 地理位置别墅的地理位置也是定价的重要考虑因素之一。
地理位置包括别墅所在区域的经济发展水平、交通便利程度、配套设施等。
更好的地理位置往往意味着更高的定价。
2.5 房屋面积和布局别墅的房屋面积和布局也会直接影响定价。
较大的房屋面积和合理的布局往往会提高别墅的市场价值。
开发商需要评估和比较不同房屋面积和布局对定价的影响。
2.6 市场需求了解市场需求也是确定别墅定价的关键一环。
开发商需要评估购房者的需求和购买力，以确定合适的定价策略。
同时，市场需求也会受到经济环境和政策的影响，开发商需要全面考虑这些因素。
3. 定价方法综合考虑上述的各种因素，可以采用以下方法来确定别墅的定价。
3.1 比较法比较法是一种常用的定价方法。
开发商可以通过比较类似别墅的销售价和市场参考价，来确定别墅的合理定价范围。
在比较中，需要找到和目标别墅具有相似特征的其他别墅，然后进行综合评估。
3.2 成本法成本法是另一种常用的定价方法。
通过计算土地成本、建筑成本以及其他相关费用，开发商可以得到别墅的总体成本，然后根据预期利润率来确定最终的定价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
金域蓝湾别墅项目
定价方案
金域蓝湾别墅项目定价方案
一、定价方法:
当前市场上比较普遍采用, 也较易操作的定价方法, 为市场比较法, 鉴于本项目为高端别墅项目, 衡阳市内可比较楼盘不多, 且开发开发成本相对偏高, 故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价, 再用成本法来修正价格, 这样确定下来的价格, 既能保证发展商的收益, 也不至于偏离市场太远。
二、定价影响因素:
1、市场比较法
用市场比较法评估项目均价时, 我司会考虑如下一些因素, 分别为:
1）推售时机
2）区位因素
a.环境
★自然环境
★生活环境
★配套环境
★升值潜力
b.交通
★通达程度
★道路状况
c.配套
★文化设施
★学校
★生活配套
3）物业因素
a.规划户型
★项目规模
★小区规划( 包括园林设计)
★外观设计
★楼间距( 包括独立花园)
★容积率
★户型合理性
b.景观
★开阔性
★山景
★水景
★人文景观
c.设备
★智能化
★其它
d.小区配套
★车位
★活动场所
★会所设施
★设施档次
e.建筑指标
★户内使用率
★建材
★装修标准
★工程进度
4）营销因素
包括:
★管理公司品牌
★物业收费标准
★物管服务内容
★发展商品牌
★代理商品牌及操盘执行力度
★物业管理公司品牌
★地盘包装
★宣传效果
2、成本法影响因素
1）地价
2）建筑安装成本
3）所缴税费
4）营销成本
5）开发周期
6）融资成本
7）管理费用
8）其它费用
9）不可预见费用
三、定价步骤:
1．比较法
1）选择比较楼盘及制定比较权重
选择一批档次及开售时间较为类似的物业, 收集各项资料,
然后人为比较, 并根据它们与本项目的可比性, 分别制定出
与本项目比较的权重。
2）拟定比较因素, 并制定权重
本项目与比较楼盘, 将会在如上所述的影响因素之间进行比
较, 且根据项目的特性, 制定不同的影响权重。
3）对比较楼盘和评估楼盘进行评估
4）对其评估数进行处理, 得出本项目均价
2．成本法
1）根据上述影响因素, 分别计算其成本。
2）将计算之成本的10%作为不可预见费。