北京市房地产测绘细则

《北京市房地产测绘细则》一、关于房屋建筑面积计算（一）房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。

（二）房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

（三）房屋面积测算精度要求实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：限差：mp＝±（0．04＋0．002s）中误差：mp＝±（0．02＋0．001s）式中：s为房屋面积，（）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层在图上如何表示，作了进一步的规定（详见《图式》）。

（四）关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。

（五）关于房屋管理平面图1．关于房屋管理平面图的绘制《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廓墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廓墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廓与现状不符，且凸阳台与外廓墙之间出现“间隙”。

因此外廓墙的展绘仍恢复以前的绘法：即按外廓墙的实际尺寸展绘。

2、关于面积注记《细则》11．10和11．11规定在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。

由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋（即每个户型）套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。

（六）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间，水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（七）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

（八）跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

1．借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。

2．凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。

（1）：借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积；（2）悬挑的为阳台计算建筑面积；（3）有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积：其余部分按平台处理：（4）上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；（5）一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；（6）对于首层或一、二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。

（九）滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。

（十）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

（十一）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。

（十二）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

（十三）活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

（十四）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建设面积。

二、关于图式方面的问题（一）关于房地平面图的基本线划为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的0．20mm改为0．15mm。

（二）关于界址线界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。

在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清，又如共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。

针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》（城规发〖1998〗第285号，1998年10月7日发布）（以下简称《图式》）的规定，对界址线的划法做了较大的变动。

如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。

这样规定，使界址的状况一目了然（详见《图式》）。

在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。

（三）关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋建筑面积。

1．关于平台的注记《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。

2．关于卫生间与厕所的表示方法卫生间与厕所原用＿“卫”和＿“W”表示，现规定统一用＿“W”表示，（不再使用汉字注字“卫”）。

3．在分层图上，如果上一层的某部位，为下一层的上空，应在该部位注记＿“空间”二字。

《关于〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》一、关于房屋建筑面积的计算(一)房屋的建筑面积。

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

(二)房屋的产权面积。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

(三)房屋面积测算精度要求。

实地量距的房屋面积的精度，限差和中误差不得超过下式计算的结果：限差：mp＝±(0．04√S＋0．002S)中误差：mp＝±(0．02√S＋0．001S)S为房屋面积(平方米)(四)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等层高在2．20m以上部位计算建筑面积，但不计入房屋层数。

(五)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．2 0m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(六)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

(七)跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

(八)阳台与平台的区分问题。

1．借助下层房屋屋面无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。

2．凡是悬挑的，供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。

(1)借助于下层屋面的为平台，不计算建筑面积；(2)悬挑的为阳台，计算建筑面积；(3)有顶、有柱的部分，按柱外围计算建筑面积，其余部分按平台处理；(4)上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理；(5)一层按柱外围计算建筑面积，二层部分按平台处理；(6)首层或一二层为裙房，三层以上为住宅，三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理；(九)滚梯按楼梯的处理方式计算建筑面积。

(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

(十一)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷不计算建筑面积。

(十二)利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

(十三)活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

(十四)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算建筑面积。

二、关于图式方面的问题(一)关于房地平面图的基本线划。

为使房地平面图更加清晰美观，使粗实线与细实线醒目好看，将基本线划由原来的0．20mm改为0．15mm。

(二)关于界址线。

界址线是宗地的权属范围线，必须十分清楚。

在原来的规定中尚有不足或不明确之处：如无墙已定界和他墙均用细实线表示，虽然无墙已定界端点划有界址点符号，有时仍会分辨不清；又如，共有墙与自墙均绘粗线，在图上根本无法分辨，而必须借助草图。

针对这些情况，根据《北京市地籍图图式》(城规发〔1998〕第285号，1998年10月7日发布，以下简称《图式》)的规定，对界址线的划法做了较大的变动。

如凡对有墙的部位均绘实线，并以短齿线的指向表示墙体归属，对无墙已定界的部位用长虚线表示，并在界址点处绘小圆。

这样规定，使界址的状况一目了然(详见《图式》)。

在房地平面图上界址点是否显示界址点号，目前暂不作具体规定。

(三)关于违章房屋、临建房屋、多产权房屋和地上权房屋在图上如何表示，作了进一步的规定(详见《图式》)。

(四)关于房产分户图内小分户房屋权属界线的表示问题：小分户房屋权属界线，过去共有墙其加粗的方向为从墙中线向内加粗，现改为：在共有墙部位以墙中向两侧加粗，自有墙部位向里侧加粗。

(五)关于房屋管理平面图。

1．关于房屋管理平面图的绘制。

《细则》11．8规定，绘制房屋管理平面图，“房屋外廊墙及分隔墙均以墙中心数据展绘”，经实践证明，分隔墙以墙中心展绘是对的，但外廊墙以墙中心展绘则造成房屋管理平面图的外廊与现状不符，且凸阳台与外廊墙之间出现“间隙”。

因此，外廊墙的展绘仍恢复以前的绘法，即按外廊墙的实际尺寸展绘。

2．关于面积注记。

《细则》11．10和11．11规定，在一户型内，每个房屋均注记使用面积，阳台注记建筑面积。

由于目前商品房面积计算的方法发生了变化，对于商品房而言，上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化：如委托方要求注记每套房屋(即每个户型)套内建筑面积，则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建筑面积。

3．关于平台的注记。

《细则》规定平台不计算建筑面积，只注记“平台”两字。

4．关于卫生间与厕所的表示方法。

卫生间与厕所原用“卫”和“w”表示，现规定统一用“w”表示(不再使用汉字注记“卫”)。

5．在分层图上，如果上一层的某部位为下一层的上空，应在该部位注记“空间”二字。

附件2：房屋土地测绘技术报告书(商品房预销售面积认定略)。