远洋天著春秋商住对标项目物业费调研0901(终版)
沈阳远洋天地项目客户人群特征及潜在需求调研报告
第一部分调研执行说明
访问员培训现场问卷问题详细讲解访问员模拟试访总结
3、访问过程质量控制
A、访问过程中会设有现场督导，负责访问指导和访问质量的监控。
B、访问员每完成一份问卷后，现场交给本公司督导，由督导当时对问卷实行卷面审查，检查合格后才能领取下一份空白问卷。
C、当日项目经理将对问卷进行二审，确保问卷的有效性与完整性。
D、在征得受访者同意的情况下，记录受访者联系电话、姓名，被确认问卷有质量问题的访问员，其所有问卷全部作废。
已购学区房客户-1 已购学区房客户-2 已租学区房客户-1 欲购学区房客户-1 欲购学区房客户-2 欲购学区房客户-3
第二部分调研主要结论
三、学区房使用与关注因素分析。
北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块研究报告
丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销治理中心报告目录第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析 (5)一、区域经济和人口状况 (5)二、区域进展趋势 (5)二、区域内各板块现状阅读 (8)一、花乡板块 (8)二、大方庄板块 (9)3、马家堡板块 (10)三、区域交通环境分析 (12)四、区域内配套设施分析 (14)五、区域房地产市场供给量分析 (16)六、区域进展预测 (18)一、成熟度指数 (18)二、本地块评定 (18)第二章区域竞争项目分析一、住宅分析 (19)一、供应量统计 (19)二、在售项目价钱分析 (20)3、项目建筑类型分析 (21)4、户型面积、配比情形分析 (21)五、车位状况及价钱对照分析 (27)6、社区内部配套设施比较分析 (27)7、物业治理状况分析 (28)八、区域项目主力客群分析 (28)二、商业配套分析 (30)一、现有市场上商业物业的分类 (30)2、要紧商业业态的特点及选址要求 (30)3、商业理想地址的要素分析 (33)4、周边项目商业供应总量统计 (35)五、商业租售价钱分析 (35)6、商业经营的要紧方式 (36)第二部份项目定位第一章项目自身分析 (37)一、项目概况 (37)1、地块四至 (37)二、地块内及土地现状描述 (39)二、项目原有各项计划指标 (40)一、地块要紧经济技术指标 (40)二、建设用地具体计划技术指标 (40)3、其他计划条件 (40)三、地块周边配套现状分析 (42)四、项目座落区位分析 (43)一、区域的城市功能定位已初具雏形 (43)二、区域交通“天地通行” (43)第二章项目SWOT分析 (45)一、优势：（S） (45)二、劣势：（W） (45)三、机遇：（0） (45)四、要挟：（T） (46)第三章项目座落区域市场研判 (47)第四章项目定位建议 (48)一、项目定位思路 (48)二、项目整体定位 (48)（一）客群定位 (48)（二）形象定位 (48)（三）产品定位 (49)一、产品定位 (49)二、住宅类产品户型配比建议 (49)3、具体定位方案建议 (50)（四）初步价钱定位 (51)报告分析结论 (52)第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析一、区域状况本次投标地块座落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。
北京远洋天著春秋晓山产品推售策略报告最终版
自
代
自
策
自
三
建
理
建
划
建
级
销
销
策
顾
渠
渠
售
售
划
问
道
道
团
团
团
团
队
队
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
队
队
推售思路
产品特性、紧凑的推售节奏决定了高性价比、小步快跑的定价思路。 极短周期完成三期晓山的示范区开放、样板间展示效果、团队整合 以及全面清盘推售工作，暨此制定天著春秋晓山推售策略。
“天著春秋新品 600万-1200万”
推售H5公寓6层+H4叠拼 货值：4.6亿
目录
目录一 目录二 目录三
2017年营销节奏 天著春秋晓山定价策略 天著春秋晓山推广策略
晓山已售情况回顾
叠拼
项目由4栋叠拼楼+1栋公寓楼组成：
H1-2、H3-4为叠拼楼，分为上中下叠三种产
公
寓
品，每种产品各48套，共计144套；
H5为公寓楼，总高6层，1层为商业配套，2-6
层为平层公寓。2梯10户（6层为2梯8户），共
295
700-1200
57405
199
竞品项目
电建金地 华宸
住宅别墅 8000-10000
120㎡三居 140㎡的四居
311
600-900
55062
195
西山燕庐 住宅板楼 精装，无报价
84㎡两居 144㎡三居
300
600-800
53831
222
苹果园6号 商住loft
毛坯
49㎡一93㎡一居
363
263一500
2011年05月北京远洋·天著年度总结及策略提报
中远酒店物业高端别墅服务体系 6大会所/3大中心 世界城市价值高 地 世界经济驱动枢 世界500强/ 60% 绿化率 东五环/南五环 京津塘/京开高速
物业 会所 CBD BDA
服 务 价 值
品 牌 价 值
远洋地产 1.1容积率别墅社区/联排和小高层/ 人车分流/主街生活商业配套
规划
建筑 第二机场临空经济 带和城市快速轨道 交通网络
特别说明：绿色是最初指定的VI色设计方向。
LOGO及VI演变展示
6 月LOGO创 意 展 示
7 月 LOGO创 意 展 示
当前使用LOGO的演变过程
1.2
项目SLOGAN的演变
我们从案名关联、建筑高度、精工性、定制标准、客群方向、
传承性、精神引领等方面进行了广泛的发散。力图对本案进行准确的表达。
我们已经充分意识到远洋·天著项目单线作战的高难度，并且敏锐的捕捉 到远洋地产品牌战略所带来的新的契机。因此，我们对远洋品牌价值及品牌战略 进行了深度的分析和解读。提出了“以人为本，突出伙伴关系，突出
价值创造”
的品牌推广核心。并从“价值、规范、习惯、身份、情
感”五方面构建了完整的品牌推广体系及相应方案。
【传播出口】
尊重层峰者的生活方式
【文案调性】
MR.CLASS离不开城市，就像城市离不开MR.CLASS一样。
MR.CLASS的别墅应该有两个客厅，一个接待朋友，一个接待对手。 MR.CLASS既是PARTY的常客，也是PARTY的主人。 MR.CLASS熟知每一瓶红酒的好年份，他最得意的收藏是：一座私人酒窖。
技承中西 大艺天著
定制标准方向
品质之上 品质之上
少数人的居住标准 私藏一城繁华
构建上层居住标准
北京远洋天著春秋晓山开盘报告
报建价格丨叠拼
销售面积 销售总金额 报建均价 套均总价 下叠 中叠 上叠
H（1-2） -2# 4829.64 382329530 79163
1062
96699 67229 75081
销售面积 销售总金额
报建均 价
套均总价
H（1-2）
-1#
下叠
中叠
➢ 销售个人奖励政策：开盘期间（2016年12月17-19日）
• 销售员自第二套起，新增上叠签约客户，销售个人获得2万元现金奖励； • 销售员自第二套起，新增公寓签约客户，销售个人获得1.5万元现金奖励；网签合同后全额现金支付； • 成为销冠（以销售套数为标准，如有相同数量情况下按照销售金额考量）的销售员，销售个人获得10万元现金
2016年大事件回顾
北京中原代理项目 推广
在11-12月期间对中原代理项目： 檀香府，金玉府，西山甲一号， 翡翠长安，泷悦长安，七星长 安进行外联推广
远洋内部维系推广
老客户维护活动
11月开始持续对排卡客 户进行维系活动“晓山 电影节”“暖冬礼品发 放”“温泉活动”
暖冬月感恩活动，对于远洋 事业一部及集团员工进行礼 品发放，持续保持项目宣传 声音
首期开盘策略及执行目录营销工作回顺chapter1?branch1营销工作回顺?branch2排卡客户分析?branch3退卡客户分析2016年营销工作内容9月10月11月策划工作中原支持商超巡展活劢正式对外推广结合渠道网络户外新媒体等方式全面推广产品12月销售工作2017年中原自贶派卑策划8月团队进驻项目远洋内部推介老客户维护活劢推广营销总案阶段性策划案日常工作总结汇报2016年培训考核上岗接电接访十一客户活劢讲解828二期开盘产品推介远洋客户活动讲解远洋社区巡展合作资源客户活动讲解活劢方案撰写活劢总结客客户拓展老客户维护方案价格制定及报建价格提交远洋内部维系产品信息发布会政策严查影响推广全部暂停中原代理项目外联推广中原电开资源中原内推中原一手西部项目带客敏感时期销讲接访调整排卡情况初期排卡情况比较乐观原定十一前开盘形成排卡小高潮受930政策预售证等方面影响推广全部停滞渠道停止带客到访低潮排卡数量缓慢2016年大事件回顼8月22日中原团队入场参不828二期选房
远洋天著春秋公寓精装配置标准对比表
摩恩 摩恩
有净水系统，无软水
老板 老板
电建金地华宸 精装标准：8000-10000元/
㎡ 地砖
万科翡翠长安 精装标准：无报价
地砖
壁纸
壁纸
乳胶漆
乳胶漆
鞋柜
鞋柜
部分为石材
石材
壁纸
壁纸
乳胶漆
石膏板吊顶、乳胶漆饰面Fra bibliotek电视背景墙为大理石
电视背景墙为石材
地暖
地暖
分户式新风系统，独立开关
有新风除霾
分户中央空调，日立
厨房电器
烤箱 电磁炉
远洋天著春秋项目683公寓精装配置标准对标表
天著春秋
683公寓
西山燕庐 精装标准：无报价
老板 无
电建金地华宸 精装标准：8000-10000元/
㎡ 有 无
万科翡翠长安 精装标准：无报价
西门子 无
其他
博士燃气热水器；垃圾处 理器；送博士/西门子冰箱
垃圾处理器
嵌入式冰箱（西门子）； 能率热水器
硬装
地暖 新风/除霾
空调 地面 墙面 天棚 衣柜组合 其它收纳 地暖 新风/除霾 空调 地面 墙面 天棚 洗手盆 座便 龙头 淋浴 小五金 淋浴屏 同层排水 中水 软水 地暖 新风/除霾 空调 地面 墙面 天棚
远洋天著春秋项目683公寓精装配置标准对标表
天著春秋
683公寓
西山燕庐 精装标准：无报价
有
机电 硬装
地暖 新风/除霾
空调 地面 墙面 天棚
主卧室 木作
机电 硬装 洁具陶瓷
主卫生 洁具五金 间
其他
衣帽间（如有）
其它收纳 地暖
新风/除霾 空调 地面 墙面 天棚 洗手盆 座便 浴缸
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
山东济南远洋天著春秋三次延期交付
山东济南远洋天著春秋三次延期交付作者：***来源：《中国质量万里行》2022年第05期近日，山东济南远洋天著春秋的业主张强（化名）称，2020年9月，自己花费200万元购买了一套远洋天著春秋二期的商品房，购房合同约定2021年8月30日前交房，临近交房却并未收到入住通知，反而收到了三次延期交付通知，截至目前，已延期7個多月，房子仍未交付。
张强说，根据双方合同约定，若房屋延期交付超过60天，按日计算向买受人支付全部已付款0.02%的违约金，最高上限为总房款1%。
“以200万元房价计算，最高赔偿上限只有2万元，按日计算相当于50天的赔偿金额，但事实上房屋如今已延期200多天，超过赔付上限时间4倍有余。
目前，房屋仍存多处质量问题，还在整改中，不知何时能具备交付条件。
”三次延期通知公开资料显示，济南远洋天著春秋位于山东济南历城围子山路与世纪大道交汇处北800米，系远洋地产旗下项目，由济南全达投资开发有限公司开发建设，项目开盘时间为2020年4月27日，包含洋房、合院、叠拼三种产品形态，约定为全装修交付。
按照双方购房合同约定的交付时间，业主们并没有如期得到收房通知，却先后三次收到了开发商出具的延期交付通知书。
2021年8月26日，临近合同约定的交房日，远洋天著春秋业主等来的不是收房通知，而是一份开发商落款的延期交付通知书。
通知书的内容为“受到疫情防控、台风暴雨极端天气影响，导致项目工期顺延2个月左右，最晚将于2021年11月30日前完成交付”。
关于延期交付违约金的部分，通知表示“自2021年8月31日开始计算延期交付违约金，直至交付通知书中载明的交付首日止”。
2021年11月29日，延期交付日前夕，开发商再次发出延期交付通知书，称“不得不抱歉地通知业主，其所购房屋尚需延期交付，具体交付日期预计在2022年1月15日左右。
”第二次约定交付日前夕，远洋天著春秋的业主仍未能按期收房，等来的又是一份延期交付通知。
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层高
3.4米开盘ຫໍສະໝຸດ 间主力户型 总户数 报价装修状况 物业公司
2015年11月份
入住时间
2017年6月底
A1、A2、A3户型：约213-225㎡， B1、B2户型：约176-178㎡
65
产权年限
40年
80000元/平 毛坯
物业费 装修标准
金碧物业
6.8元/平方米·月 ——
商墅214 ㎡， 1600-
运作模式。
琨御府琨|御基府本情况
项目位置 海淀蓝靛厂南路与玲珑路交汇处西北角，昆玉河岸西侧
物业类别 开发商
占地面积
平层精装大宅 北京京投兴业置业有限公司
94395平方米
建筑面积
149400平方米
容积率 层数 开盘时间 主力户型 总户数
报价
装修状况
1.58
绿化率
60%
18层
层高
3.0m
2015年8月
紫辰院 均价：6.5万/㎡
旭辉26号街区 均价：2.8-3万/㎡
恒大书院|基本情况
项目位置 物业类别
开发商 占地面积
容积率
北京市朝阳区来广营红军营路与北苑小街交汇处西北 商墅、商业
北京恒龙置业有限公司
1.68万平米
建筑面积
2.3万平米
0.87
绿化率
30%
层数
A1-A3户型地上一层，地下 三层；B1-B2户型地下三层；
1700万/ 套
商墅177 ㎡，
1400万/套
恒大书院|产品规划
商墅177㎡， 1400万/套
项目全部为40年商业用地，规划16栋，共计65套。分为商墅、底 商两部分。户型分共为A、B、C三大类，建筑面积从177-290㎡不 等。 B户型位于项目中间区域，全部为地下，层高7.9m，可以隔成3 层，买2层送1层，地下30㎡院子赠送。
恒大书院|销售走势
目前成交均价为8万/㎡，因涉及到产权面积分割问题，建委签约价为5万/㎡
2016年恒大书院成交走势图
25
21
20
15
10 8
5 0
0
11
5
2
1
1 成交套数
在售房源：目前联排剩余G3、G4楼2套房源在售，A1、A2各1 套，另外临街商铺和独栋在售 销售走势：随着公寓及联排存量的减少，成交量逐渐递减 价格走势：2016年初，成交均价约为5.6万/㎡，4月份起开始 调价,价格上调，均价约为7万/㎡，5月份价格上调至7.7万/㎡ 优惠体系：一次性付款1个月内付清94折，一年付清96折，银 行贷款98折
➢中区：配建3.2万㎡花 园，规模较大，接待中心 所在处未来作为高端会所 使用；并会建有连接到昆 玉河的天桥
东区
➢东区：综合体为主，主要 以16-18层综合体建筑为 主，2栋住宅规划，也会有 写字楼和不限购的公建产 品；配建2万㎡下沉式商 业，5000㎡引进中高端超市
琨御府|销售走势
琨御府商住产品月度成交统计
2016年8月 2016年7月 2016年6月 2016年5月 2016年4月 2016年3月 2016年2月 2016年1月 2015年12月 2015年11月 2015年10月 2015年9月 2015年8月 2015年7月 2015年6月 2015年5月 2015年4月 2015年3月 2015年2月 2015年1月
恒大书院|物业服务
恒大书院物业公司为金碧物业，物业费为6.8元/平米*月
金碧物业为恒大集团旗下，拥有中国一级物业管理资质。不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社 会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。采用欧洲先进理念，打造英国“管家式”模式。与传统物业相比，它具有24小 时全方位、一站式“管家”服务的特点。金碧物业实行“整体联动、技人结合、功能封闭、区域配防、内紧外松”的管理
1宅4，#、共1计53#4、5套17房#四源栋；1写-3字#楼是及7层1，6#4公-6寓#是楼9，层，南北通 18#住宅楼组成。西区由1-6#住宅楼及7-9# 公透寓一楼梯两组户成，。1另4年有81月0-开12盘#1及#1、92##楼、为4#自和用5企#，业225套房
品源牌（展73示00使0元用/。㎡小）区，配9备月3加.2推万3㎡#和平6台#，花1园20，套房源 底 开（商盘75自价00持格0元，为/写住㎡字宅）楼10，开.5主发万力商、户自公型行寓1出540-售6-1万。8。0项㎡目，1带4年约8000元/ ㎡装修
合计
成交套数
7 13 72 87 69 48 7 19 99 6 7 10 75 106 53 52 86 57 26 23 922
远洋天著春秋 商住对标项目物业费调研
竞品选取
景山财富中心 均价：2.4万/㎡ 苹果汇 均价：3.5万/㎡
中海金鑫阁 均价：4.5万/㎡
启迪香山 均价：5.2万/㎡
绿地环球文化金融城 均价： 5.2万/㎡
远洋新天地 均价：3.5万/㎡
金融街长安中心 均价：4.2万/㎡
恒大书院 均价：8万/㎡
京投银泰琨御府 均价：12.5元/㎡
中区（京投展示中心）
西区住宅
优点：1、户型整体格局方正，空间利用率较高3#； 23、、所南有向功主能卧房和全次明主设卧计为1，套#南房北设通计透，2，带#通独5#风 立性 卫好 生， 间采 ，6光 主# 性 卧好 还； 带有衣
帽间，功能性强；
4#
9#
4、卫生间干湿分离，舒适度较高。 8# 缺 2➢、点西次：区卧1公北、建向次产设主品计卧：，入7-且户9#面进50积深年较较7产#小长权，，不舒造限适成购度空玲西较间珑区浪 为阁公品费 一（建； 般共产6。98套； 37 -90 ㎡一综至合两来居看为，主该）户，型14较年格11局月方开正盘，7#南（北23通6透套，，现主剩卧余和约次6主套卧；套40房设计，带阳台，卫生间干湿分离，较为宽敞舒适，虽然存在部分 60㎡一至两居，均价50000元/ ㎡，基本售罄；现9#（52000元/ 瑕疵，但是不影响整体居住舒适度。且该户型总价较低，整体性 价㎡比）较部高分。房源认筹中；带约5000元/㎡装修
入住时间 2016年12月31日
156-205平米三到五居
345户
产权年限
70
125000
物业费
住宅：4.8 公寓/商墅为5.5 纯商业：46元 办公：26元
精装
装修标准
住宅：15000/㎡ 公寓：5000/㎡
物业公司
北京戴德梁行物业管理有限公司
琨御府|产品规划
该➢西项区目住分宅东：、由西9区栋，组其成中，分东两区种综产合品体，由11-36##、是70年的住