(文件计算方法)地价计入房产原值征收
专家解读：地价计入房产原值征收房产税的原因
专家解读：地价计入房产原值征收房产税的原因面对高涨的房价，被寄予降低房价厚望的房产税成为一个炙手可热的词语，日前，一份有关“将地价计入房产原值征收房产税”的通知，再次引发热议和关注。
郑州市税法专家王国娜认为，该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤，不代表将全面开征房产税。
政策：地价计入房产原值征收房产税上周，财政部和国税总局下发一份名为《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》的文件，其中一条规定将地价计入房产原值征收房产税。
新规指出，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。
该文一出，业内人士分析称，该政策是对旧有的房产征税条例的修订，也可能是为新房产税开征铺路。
记者就此请郑州市税法专家王国娜进行了解读。
她认为该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤。
“此房产税非彼房产税。
”王国娜说，近来大家(小区网论坛)所热议的房产税是针对个人保有房屋而征收的，根据国家现有规定，这个税一直是免缴的。
而新规中所说的“房产税”是针对用作经营、出租等以盈利为目的的房屋而征收的。
“出台新规并不代表国家将全面开征房产税。
”原因：新会计准则会漏计地价，与税法有冲突“土地越昂贵，以后所需要缴纳的房产税就越高。
”王国娜说，以往计算房产税都不包含地价，仅按照房屋建造成本缴纳房产税。
据介绍，2006年出台的新会计准则对土地以无形资产形式与房屋价值单独核算，而房产税是按照账面价值计算缴税的，这样房产税变成按房屋建造成本计税。
“根据税法，地价应该计入房产税范围内，这和目前的企业会计制度是冲突的，这次规定，首次明确了房产税的征税原值问题，企业会计制度应‘服从’税法。
”王国娜解释说，企业会计制度未明确地价问题，这样会造成漏洞，因为现在地价已经成为房产最重要的价值所在，所以需要修订相关的法规。
“房价上涨，不是建筑物本身的价格上涨了，而是住宅所属的土地的价格上涨了。
”王国娜认为，计算房产税必须按照房屋实际价值，这个价值必须包含土地价格这个重要因素。
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。
一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
不能以摊销后的土地剩余价值计税。
2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。
二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。
但在税收实践中的容积率是指实际容积率。
2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。
三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。
土地价值计房产原值问题财税2010年121号文件
如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。
例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
土地价值计入房产原值如何征收房产税
⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。
在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。
房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。
2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。
房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。
根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。
房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。
《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。
依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。
1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。
房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。
地价计入房产原值征收房产税的稽查重点
地价计入房产原值征收房产税的稽查重点文章来源：稽查局作者：赵德新发布日期：2012-07-30 阅读次数：65次房产税的开征可追溯到1986年10月。
当时，我国还处于国有企业、集体企业、乡镇企业为主的计划经济时代，企业取得土地以划拨为主，少量征地补偿款和整地费用计入固定资产，不单独核算。
然而，随着市场经济的建立与发展，企业的性质、经营方式、财会核算已发生了翻天覆地的变化，特别是土地使用权改为有偿使用，土地流转方式采取招拍挂，财务核算采用“无形资产”后，一方面，企业取得土地使用权的价格（以下简称地价）越来越高，另一方面，大部分企业将地价计入“无形资产”（房地产开发企业除外），房产原值已不包含地价。
为此，财政部、国家税务总局财税〔2010〕121号文第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。
但是，从笔者所接触到的情况看，该文件的执行情况并不理想，加强对地价计入房产原值征收房产税的征管与稽查显得十分必要。
为此，本文拟结合五个实际案例来谈谈地价计入房产原值征收房产税的稽查重点。
一、企业直接取得土地使用权的地价计征房产税问题企业通过招拍挂的方式竟得土地使用权，其土地价值包括土地出让价以及为取得土地使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。
在日常征管与稽查中，要重点查看企业竟得土地使用权后与国土稽查部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》所确认的出让价格，并查看土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初期所发生的开发费用，从而确定地价总额，依法计入房产原值征收房产税。
案例1：某电子有限公司于2009年8月在某市取得一块168910.72平方米土地的使用权，支付出让金.00元，契税、耕地占用税及印花税共.60元，合计.60元计入无形资产。
地价应如何计算并入房产原值
地价应如何计算并入房产原值最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，“自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”那么具体应该如何计算呢？参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第七条“（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
”所以这里的地价也应包含契税；占用耕地的，还应包含耕地占用税。
对于“以工代偿”形式，例如通过改造荒地、滩涂套淤等方式取得一定年限土地使用权的，应以开发土地发生的成本费用作为地价。
还有两个新概念：宗地和容积率。
宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
表明新规定以宗地为计算单位，以容积率0.5为标准进行具体计算：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，则将全部地价计入房产原值。
其中房产建筑面积是个关键性指标，在土地面积一定的情况下，房产建筑面积影响到容积率，而容积率则会影响到是部分地价还是全部地价并入房产原值问题。
计算步骤如下：（１）确定房产建筑面积、土地面积；（２）计算宗地容积率；（３）宗地容积率低于0.5的，先计算土地单价：并入房产原值地价＝房产建筑面积＊２＊土地单价；（4）宗地容积率高于0.5的，则将宗地全部地价计入房产原值。
例如，某工厂有一宗土地，占地１0000平方米，支付地价1亿元，缴纳契税200万元，该宗土地上房屋建筑面积４000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4（4000/10000）低于0.5, 计算每平方米平均地价1.02万元/平方米（1亿元+200万元/１0000平方米）,因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=４000平方米×2×1.02万元/平方米=８160万元。
关于将地价计入房产原值征收房产税通知
关于将地价计入房产原值征收房产税通知各纳税人：依据市局《关于转发<财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知>的通知》（津财税政〔2011〕8号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
现对有自有房地信息的纳税人进行房地税信息的确认，并在房产原值中增加地价做为计税依据。
一、具体说明：（一）、取得土地使用权支付的价款，指通过出让、转让形式取得土地使用权所支付的总费用，包括土地购置费和有关税费等。
(二)、开发土地发生的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等。
(三)、纳税人需计算（一）（二）两项之和做为地价款，除以土地面积，计算出每平米土地地价款，再依据宗地容积率确定应计入的房产原值的地价。
其中宗地容积率依据规划、国土等部门出具的相关材料确定，纳税人无法提供相应证明材料的，应根据宗地上建筑物（不含地下建筑物）实际建筑面积与该宗土地面积之比确定。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
宗地容积率高于或等于0.5的，全部地价计入房产原值。
二、具体要求：1.纳税人需提供以下相关资料的原件及复印件并填写《房产情况登记表》《土地情况登记表》于10月15日前报送给管理员：（1）公章；（2）固定资产无形资产账簿（适用于自建的）；（3）无形资产账簿商品房买卖合同（适用于购入的）；（4）房产证、土地使用证；（5）土地出让或转让协议；（6）契税和印花税的完税凭证；（7）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等相关凭证。
2. 因该政策从2011年1月1日执行，故对纳税人少缴纳的房产税，应在11月份征期内补缴。
（祥见附件）管理二所2011年9月19日附件：关于将地价计入房产原值征收房产税工作详细说明一、名词解释：1、宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
关于将地价计入房产原值征收房产税的政策解释和相关要求
关于将地价计入房产原值征收房产税的政策解释和相关要求一、政策规定《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
《转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（苏财税[2011]3号）第二条规定：按照《通知》规定，对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价二、政策执行说明1、纳税人有多处地块的，应分别计算容积率，分别确定计入房产原值的地价。
2、纳税人在同一地块上分期进行开发建设，如能确定总的宗地容积率，则按完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价；如不能确定总的宗地容积率，则应分期计算容积率，分别确定计入房产原值的地价。
3、纳税人有出租房屋的，应划分出租与自用房屋建筑面积，并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。
举例：某纳税人有A、B、C三处地块，A地块面积为15000平方米、土地单价为150元/平方米、土地总价为225万元；B地块面积为10000平方米、土地单价为200元/平方米、土地总价为200万元；C地块面积为8000平方米、土地单价为300元/平方米、土地总价为240万元。
①A地块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为9000平方米，全部自用。
A地块容积率=9000/15000=0.60，则计入房产原值的地价应为A 地块的土地总价225万元。
②B地块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。
B地块容积率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例为1：4，因此计入房产原值的地价应为（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40万元。
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重庆市地方税务局财产和行为税处
渝地税行便函…2011‟22号
重庆市地方税务局财产和行为税处关于
将地价计入房产原值征收房产税有关问题的函
各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：
为结合实际、便于操作，现将财政部、国家税务总局《关于
（财税…2010‟安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》
121号）中“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”的有关问题明确如下：
一、关于购入房产的地价处理问题
购入的房产,地价已包括在购买价格中，以该房产的购买价格加上购入时缴纳的相关税费作为房产原值。
执行新会计准则的纳税人通过评估等方式将地价剥离的，应将剥离的地价还原计入房产原值。
二、关于自建房产的地价处理问题
自建房产应计入房产原值纳税的地价，按以下方法确定：
（一）宗地容积率低于0.5的, 计入房产原值的地价=房产建筑面积×2×单位地价；
（二）宗地容积率高于或等于0.5的, 计入房产原值的地价=房产占地面积×单位地价。
其中：宗地容积率是指一宗土地上的建筑物总面积与地面面积的比；分期建设的，以规划部门核定的宗地容积率为准；
单位地价=宗地总地价÷宗地面积；
地价是指土地成本，包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本等；
占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，按建筑基底面积计算。
三、关于划拨土地的地价处理问题
纳税人以划拨方式取得土地使用权的，为使土地达到预定用途所发生的各种支出应作为土地成本，缴纳房产税时相应的地价也应计入房产原值。
二○一一年四月十九日。