欧亚金座+水岸馨城2015年度营销报告——创智地产顾问机构

公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。
2014年第三季度，我国房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房量价均呈现下行，同 时，8月宏观经济各指标也呈现小幅度波动。在此背景下，中央定调千方百计去库存，夺嫡明确放松限购， 47个限购城市中仅一线城市及三亚未做调整。9月末，央行、银监会共同发布通知，全面放宽限贷政策， 且松绑程度超出此前预期。 2014年10月份以来，全国房地产百城住宅均价同环比均下跌，但成交量环比有所回升，且同比降幅有 所收窄。银行执行新政力度不一，新增个贷同比持续减少。10月9日，住建部、财政部、央行联合发文， 调整公积金政策，降低贷款标准，加大公积金利用，推动异地贷款。10月29日，中央表态托底市场平稳发 展，各地持续灵活调整。 展望：中央层面将继续维稳，差别化信贷调控市场，提高公积金基本保障作用。
Part 1
市场总结与展望
1-1 政策调控与影响 1-2 松原市场分析
1-3 江南市场分析
1-4 区域市场分析
Part 2 Part 3
销售及营销推广总结 2015年营销推广策略
江南市场分析
江南整体市场情况
2014年江南共计31个项目推出住宅产品，上市体量为97.54万㎡，共 166栋， 单个项目推出建筑面积从0.8-7.6万㎡不等，最多的是恒大御景湾7.6万㎡，最 少的是御翠华庭0.8万㎡，市场单个项目平均推出建筑面积为3.76万㎡。目前在 售约为18823套，市场整体销售率约为53.82%。
整个松原市上市栋数为181栋，上市体量为109.38万㎡，其中江南上市166栋，江北 上市15栋。江南单个项目平均上市2.26万㎡，江北单个项目上市2.36万㎡ 2014年在整个市场上市量109.38万㎡，销售59.4万㎡，市场整体销售率为54.3%。 目前市场在售49.48万㎡，存量较大。
松原市场分析
新宇地产
欧亚金座·水岸馨城
创智地产顾问机构
2015年1月
2015年度营销报告
欧亚金座· 水岸馨城
2015-1-20
Part 1 Part 2 Part 3
市场总结及展望 销售及营销推广总结 2015年营销推广策略
Part 1
市场总结与展望
1-1 政策调控与影响
1-2 一级市场分析 1-3 二级市场分析 1-4 区域市场分析
Part 2 Part 3
销售及营销推广总结 2015年营销推广策略
宏观市场动态
14年宏观政策走向
1.关键词：新型城镇化 详细：3月，国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达 到60%左右。《规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要 途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和进产业升级的重要抓手。 2.关键词：双向调控 详细：3月份，两会召开，全国政协委员、住建部副部长齐骥提出了房地产市场"双向调控"的观点：对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购 政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。房价调控8年来首次未被写入报告。 3.关键词：不动产登记 详细：2014年4月22日，国土部宣布将在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前 不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。 4.关键词：“央五条” 详细：5月12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈，确定了包括"优先满足首套房的贷款需求"、"合理确定首套房贷款利率水平"、"及时审批和发放 符合条件的个人住房贷款"、“严格执行个人住房贷款各项管理规定”、“加强对住房贷款风险的监测分析”五条要求，又称"央五条"。 5.关键词：限购松绑 详细：5月23日，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面 松绑限购政策。随后，全国各地多个城市相继进行限购的松绑，并陆续放开限购。如今全国范围内除了北、上、广、深等一线城市外，限购已经完全取消。 6. 关键词：下调人民币存款准备金率 详细：中国人民银行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。 此外，为鼓励财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用，下调其人民币存款准备金率0.5个百分点。 7. 关键词：限购解禁 1.详细：7月份堪称楼市“限购解禁月”，包括济南、海口、杭州、苏州、徐州等十多个城市松绑了限购政策，不过限购松绑的长期效果却不被看好。整体看，未 来政策松绑与市场降温将同时出现2.7月房贷利率未见放松，基准利率仍是主流。多地松绑楼市限购，但银行对于房贷利率却迟迟未见放松的迹象。目前首套房利 率主要集中在基准利率及上浮10%这一区间，目前北京的银行中，首套房贷主要以最低基准利率为主，但也有个别银行的首套房贷利率是基准利率的1.05倍，一 些银行业出现了没有额度的现象，而不少银行放款速度较慢。 8.关键词：央行定向降息 详细：8月，多地银行下调利率 房贷政策或步入定向宽松；央行定向降息：涉农贷款利率可再降1个百分点；限购松绑持续 多地出台救市；.杭州个人房贷现松绑 多家银行首套房贷利率9.5折 9.关键词：限贷政策松绑 详细：9月30日，央行提出将积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款 基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。同时对于还清首套房贷再贷算首套房。 10.关键词：公积金异地互认 详细：10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积 金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理 中心出具的缴存证明合并计算。 11.关键词：央行降息 详细：央行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率 下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基 准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
江南市场分析
江南产品市场情况
2014年江南小高层上市项目共计四个，上市26栋，约1650套，占江南总上市 量的13.88% 。依上图所示，王爷府的去化率较高，2014王爷府推176套，去 化136套，去化率77.27%，中信城尚未对外开放，内购形式销售量较少。
江南市场分析
江南市场均价
Part 1
江南市场分析
江南产品市场情况
2014年江南上市多层项目共17个，上市92栋，约4356套占江南总上市量的36.64%, 依上图所示，江南市场多层产品超过80%销售的项目有，大禹塞维利亚，大连嘉园 ，松铁嘉园，班芙小镇，宜居康郡，中东帕萨迪纳。
江南市场分析
江南产品市场情况
2014年江南上市高层项目15个，上市39栋，约5401套，占江南总上市量的 45.4% 。高层产品中恒大御景，万隆华园，伟业江南推量较多分别为，900套， 918套，714套，去化量不大，大连嘉园高层产品去化较多，去化率91.5%。
宏观市场动态Leabharlann 14年宏观政策走向2014年上半年，全国层面房地产市场调控趋稳，中央通过确立分类指导思想，明确保护自住需求、抑 制投资需求。热点城市重申调控力度，部分市场持续低迷的城市则出台相应刺激措施。
1-6月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。虽然绝对值仍处于历史同
期较高水平，但去年高基数影响同比均呈现下降，消费者观望情绪加重，影响市场预期。在宏观经济环境 整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此 同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、
市场总结与展望
1-1 政策调控与影响 1-2 松原市场分析
1-3 江南市场分析
1-4 区域市场分析
Part 2 Part 3
销售及营销推广总结 2015年营销推广策略
恒大御景湾
开发商 地址 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 建筑风格 物管 销售情况 松原市恒大禹盛房地产开发 有限公司 宁江区 东镇大路与青年大街 交汇处（松花江大桥西侧） 25万平 59万平 1.6 50% 简欧 金碧物业 2元/㎡ 2014年上市量900套已经销 售598套，在售300套15年加 推240套左右 高层，50-144平，主力户型 144平，均价4800元
宏观市场动态
14年宏观政策对15年影响
房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐 步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。 2015年市场将会进入“以价换量”的局面，虽然从当前来看,银行房贷新政、央 行降息等政策出台,犹如给房地产市场注入了“强心剂”,自10月份以来,冷清的楼 市有了些许变化，但从存量及新开发量来看，2015年总体价格可能会小幅度下 降，方向将以“以价换量”为主，实现各家产品的去化，以保证资金的回笼。 货币信贷方面，国家仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中， “积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增 加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环 境仍将稳健。 市场第一季度客户将已观望为主，房价预计2015 年2 季度之后才能回暖，环比 调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价 与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期 存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度 之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。（《中国 经济简报》）