零售贷款业务培训及政策解读(2015年11月)

鼓励在信用风险评估时考虑信用风险调整后收益这一因素。
个人贷款管理办法（2011年版）对各环节的要求
贷款支付管理
应当按照受托支付为主、借款人自主支付为辅的原则对个人贷款资 金的支付进行管理与控制，监督借款人按照约定用途使用贷款资金。
满足下列条件之一的可视为特殊情形，可采取自主支付方式： 借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的； 借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式； 贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币； 法律法规规定的其它情形的。
客户身份真实性
婚姻状况真实性
工作单位真实性 收入证明真实性 偿债能力的稳定性
风险防控
重点环节风险防控
严格执行面谈、面签、面测、居访制度 严格首付款审查 注重实地调查 严格执行信息核查和押品核查 严格抵质押流程
加强贷款用途及支付方式管理
加强合作方管理
目录
2、鲁中银贷（2015）4号《关于调整个人住房贷款政策的通知》（2015 年3月4日）
3、鲁中银个贷产品电邮（2015）第6号《关于对住房贷款定价政策进行 明确的通知》（2015年3月4日）
4、鲁中银贷〔2015〕8号《关于调整个人住房贷款二套房政策的通知》 （2015年4月23日）
5、鲁中银贷（2015）18号《进一步完善差别化住房信贷政策有关问题 的通知》（2015年10月19日）
操作风险（合同签署、抵押担保措施落实、抵押物处置风险）
法律风险（抵押物涉及共有、未成年人时的情形，租赁） 道德风险（第三方道德风险）
借款人收入风险（工资收入、经营收入、租金收入、投资收入审查）
购房购车贷款（“假按揭”风险） 开发商风险、项目风险（项目准入）
风险识别
对借款人进行调查分析及风险识别，应重点关注以下方面：
3、借款人家庭最近12个月有逾期记录，但没有连续3次逾期记录：首付比例最低 60%，贷款利率最低执行基准利率的1.1倍。
4、借款人家庭最近12个月有连续3次或以上逾期记录：不得发放住房贷款。 （二）家庭名下有两套或以上住房，且有房贷未结清：不得发放住房贷款。
住房贷款其他说明
一、“家庭”的认定标准 以借款人家庭为单位认定房贷套数（家庭成员包括：借款人、借款 人配偶及未成年子女）。 二、“非本地居民”的认定标准 以户口本、户籍证明或其它有效证明材料的登记为依据，以山东省 为地域界限。 三、“套数”的认定标准 对住房套数的认定标准统一调整为“以征信报告中的信息查询结果 为准，不再强制要求提供房管部门查询证明。”若借款人对征信报告中 贷款信息（包括已结清、未结清）显示的住房套数有异议的，可通过提 供对应贷款信息的贷款合同、购房合同及房管部门住房信息查询结果或 其他有效资料等予以证明。对于经证明征信报告信息有误或原购房已出 售等不在借款人家庭名下，该住房不计入借款人家庭现有住房套数。
个人贷款管理办法（2011年版）对各环节的要求
——贷款受理与发起
个人贷款发起人员应采取现场与非现场相结合的方式对借款人进行贷 前调查评估，评估的内容包括但不限于以下方面： 借款人基本信息核实和查询，包括身份、年龄、工作、家庭状况、信 用记录等； 收入水平的真实性，还款来源的稳定性，还款方式的合理性，以及收 支分析和还款能力测算； 保证人基本信息、担保意愿和担保能力，抵（质）押物权属、价值及 变现能力； 贷款用途、资金需求、首付款或自筹资金到位情况； 贷款背景企业的管理和经营情况； 借款人家庭及其背景企业在我行的已有授信情况，包括信用卡、个人 贷款、公司贷款等各类授信； 我行认为有必要调查的其他情况。
个人住房贷款政策掌握要点
债务收入比
银发（2007）359号文规定：“借款人偿还住房贷款的月支出不得 高于其月收入的50%”。

《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条：商业银行应着 重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比 控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下 （含55%）。 注：控制借款人的月房产支出与收入比，是考核借款人还款能力 的重要措施之一，也是保证我行贷款资产质量的有效控制手段，在受 理和上报材料时应重点审查。

个人住房贷款政策掌握要点
住房贷款期限
人民币个人住房贷款的期限最长不超过30年，其中二手房贷款贷 款期限与房龄之和最长不超过30年，且贷款期限不得超过抵押物剩余 土地使用年限。 贷款期限与借款人年龄之和原则上不得超过65周岁，符合我行规 定的中高端客户可延至70周岁。


（青岛、济南、烟台、威海、临沂5家为总行级个人业务重点行， 其辖内机构办理二手住房贷款时，房龄与贷款期限之和最长可放宽至 40年）。
信用风险评估——个人授信风险管理政策（2009年版）
在资料真实的基础上，进行信用风险评估须考虑以下因素： 是否符合我行准入标准；
贷款用途是否符合国家规定和我行信贷政策；
借款人收入是否稳定，是否具有偿还授信的能力； 借款人是否存在不良信用记录及还款意愿；
是否存在信用风险缓释，信用风险缓释的有效性，抵押物评估价值是 否高估。
个人住房贷款政策
三、购买第三套及以上住房 （一）家庭名下有两套或以上住房，且无房贷或房贷已结清：根据客户偿付能力 和信用状况差别化对待，具体如下： 1、借款人家庭最近12个月无逾期记录，且无其它个人贷款：首付比例最低40%， 贷款利率最低执行基准利率。 2、借款人家庭最近12个月无逾期记录，但有其它个人贷款：首付比例最低50%， 贷款利率最低执行基准利率。
6、鲁中银个贷产品电邮（2015）第25号《关于进一步优化个贷产品定 价政策的通知》（2015年11月10日）
个人住房贷款政策—首付款比例及贷款利率
一、购买首套房 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不 低于25%。关于“首次购买”的认定标准，须同时满足下述两项条件： （一）在当地政府房产管理部门查询的居民家庭房产套数为0；若当地政府房产管 理部门不提供居民家庭房产套数查询，客户经理需在贷前调查报告中予以确认， 并由借款人签字承诺为首次购房。（二）借款人及配偶的人行征信报告中，无个 人住房贷款记录（无论是否结清）。 对于不能满足上述条件的，首套房贷的首付款比例最低30%。 贷款利率：最低执行基准利率的0.85倍。 二、购买第二套住房 1.家庭名下只有一套住房，且无房贷或房贷已结清：首付款比例最低30%，贷 款利率最低执行基准利率的0.85倍。 2.家庭名下只有一套住房，且有房贷未结清：首付比例最低40%，贷款利率最 低执行基准利率的1.1倍。
零售贷款业务培训及政策解读
省行个人信贷部 2015年11月
目录
第一部分
零售贷款概述及我行零售贷款发展状况 零售贷款业务品种分类及审批流程
第二部分
第三部分
零售贷款风险管理要点
第四部分
零售贷款产品政策要点
第五部分
个人贷款业务政策解读
பைடு நூலகம்录
第一部分
零售贷款概述及我行零售贷款发展状况 零售贷款业务品种分类及审批流程
个人住房贷款政策掌握要点
住房贷款还款方式
一手住房贷款：偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额 本息还款法、等额本金还款法或其他灵活还款方式。 二手住房贷款：偿还贷款本息的方式主要有一次性还本付息法、等额 本息还款法、等额本金还款法和递减（增）还款法。其中，一次性还 本付息法只适用于期限在1年（含）以内的个人二手住房贷款。贷款 期限在1年（含）以内的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款 本息；贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个 月开始按月偿付贷款本息。
目录
第一部分
零售贷款概述及我行零售贷款发展状况 零售贷款业务品种分类及审批流程
第二部分
第三部分
零售贷款风险管理要点
第四部分
零售贷款产品政策要点
第五部分
个人贷款业务政策解读
零售贷款业务品种分类
根据授信用途、还款来源及信用风险度，并考虑我行历史沿革等因 素，零售贷款业务分为以下几类：
个人消费类贷款，包括个人住房按揭贷款 [PLAA] （一手房）、个人 住房散户贷款 [PLAB]（二手房）、个人汽车贷款[PLBA]、汽车信用卡分 期付款[PLJA]、商业教育助学贷款[PLDA]、国家教育助学贷款 [PLDB]等 。 个人经营类贷款，包括个人经营贷款 [PLCA] 、商铺按揭贷款 [PLCB] 、工程运输车辆贷款 [PLCC]、个人信用循环贷款额度[PLFB]、个人抵质 押循环贷款额度[PLGA] 等。
住房贷款业务常见差错类型
（一）未按现行政策发起业务 1、借款人资格、首付款比例、贷款利率、贷款期限以及其他贷款 条件等不符合政策要求。 2、未对共同债务人（联名客户）、保证人的配偶进行调查取证。 3、未对客户曾用名下征信报告进行查询及说明。 4、债务收入比不符合规定。
第一部分
零售贷款概述及我行零售贷款发展状况 零售贷款业务品种分类及审批流程
第二部分
第三部分
零售贷款风险管理要点
第四部分
零售贷款政策要点
第五部分
个人贷款业务政策解读
个人住房贷款政策
政策链接： 1、鲁中银发（2014）294号《关于落实政策要求 进一步做好我行个人 住房金融服务工作的通知》（2014年11月3日）
• 单笔金额600万元（含）以上的个人消费类授信、单笔金额300万元（ 含）以上的个人经营类授信须逐笔进行授信评审。
• 对于需由省行信贷风险总监审批的个人授信，须报风险管理部，由授 信评审委员会进行评审。 鲁中银发〔2012〕1056号附件：山东省分行个人授信审批授权与审批 流程方案（2012年）
零售贷款主体为具有完全民事行为能力的自然人，贷款用途主要 用于消费者个人购买住房、汽车消费品或教育医疗等方面的支出，或 用于投资经营。 批发贷款主体为企事业单位等法人单位，贷款用途一般用于解决 建设投资、生产经营过程中的资金缺口。 从还款来源及风险度看 零售贷款的还款来源一般为借款人的工资性收入或个人经营收入， 个人对其债务承担无限责任。 批发贷款一般以公司经营收入归还贷款，公司以其全部财产对公 司的债务承担有限责任。