房地产估价习题集
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产估价习题(重点)
第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（C ）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（ AC ）。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ABCD ）。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ABC ）等方面。
A、确立房地产估价的法律地位B、实行房地产估价师执业资格考试制度C、制定“房地产估价规范”D、成立房地产估价师学会三、简答题1.什么事房地产估价？2.什么叫容积率？3.简述房地产估价活动的全过程和步骤。
4.什么是估价时点？5.什么是城市基准地价？6.土地的开发利用主要受哪些方面的限制？7.起价、标价、成交价格分别指什么?第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、（ B ）不属于他物权。
A、抵押权B、所有权C、地役权D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（ D ）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、临时搭建的舞台（ C ）。
A、属于土地的组成部分B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分D、不属于房地产的组成部分4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ D ）方面的制约。
A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、生地价是指（ B ）。
A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价6、毛地的概念是（ D ）。
A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（C ）。
A、农地B、毛地C、生地D、熟地8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ A ）。
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产估价习题及答案
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
房地产估价师练习题库及参考答案
房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。
A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。
该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。
经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。
不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。
A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。
A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案### 房地产估价试题及答案#### 一、选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？- A. 合法性原则- B. 客观性原则- C. 市场性原则- D. 随意性原则答案：D2. 房地产估价中，下列哪项不是估价方法？- A. 比较法- B. 成本法- C. 收益法- D. 折旧法答案：D3. 以下哪个因素不属于影响房地产价值的主要因素？ - A. 地理位置- B. 周边环境- C. 房屋面积- D. 业主喜好答案：D4. 房地产估价报告中不包含以下哪部分内容？- A. 估价目的- B. 估价对象描述- C. 估价方法选择- D. 估价结果的法律效力答案：D5. 以下哪项不是房地产估价的程序？- A. 估价准备- B. 估价对象分析- C. 估价方法确定- D. 估价结果发布答案：D#### 二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价结果具有法律效力。
（）答案：×2. 房地产估价中，比较法是最基本的估价方法之一。
（）答案：√3. 房地产估价的客观性原则要求估价人员必须完全依据市场情况进行估价。
（）答案：√4. 房地产估价中，收益法适用于所有类型的房地产。
（）答案：×5. 房地产估价报告不需要对估价对象进行详细描述。
（）答案：×#### 三、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的。
房地产估价的目的主要是为了确定房地产的市场价值，为房地产交易、抵押、征税、保险、投资决策等提供依据。
2. 列举并简述房地产估价的三种基本方法。
- 比较法：通过比较类似房地产的交易价格来估算估价对象的价值。
- 成本法：基于估价对象的重置成本减去折旧来估算其价值。
- 收益法：根据估价对象的预期收益来估算其价值。
3. 房地产估价报告应包含哪些主要内容？房地产估价报告应包含估价目的、估价对象的详细描述、估价方法的选择与应用、估价结果及其分析等。
房地产评估计算题
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，设定的折现率为6%，该宗房地产的收益年限为50年，则其评估价值最接近于：A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元（答案）B2、某套住宅的建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米，经评估该住宅成新率为80%，则该住宅的评估现值最接近：A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元（答案）B3、某商业用地，剩余使用年限为40年，年租金为20万元，若折现率为8%，则该宗地的价格最接近：A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元（答案）C4、某写字楼原值为1000万元，已知该类建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%，现该写字楼已使用10年，则其现值为：A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元（答案）B5、某宗土地总面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为：A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元（答案）B6、某套二手房交易，卖方报价80万元，买方还价72万元，最终双方以76万元成交，则该房地产的成交价格比率为：A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%（答案）B7、某宗房地产采用市场比较法评估，选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元，对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1，则评估对象的评估价值最接近：A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元（答案）C8、某块土地的开发成本为500万元，开发周期为3年，年利率为5%，则按单利计息的开发成本利息为：A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元（答案）C。
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房地产估价习题集标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。
A区分共有 B区分所有 C公有 D私有4、房地产需要专业估价的理由有5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。
二．判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位5、什么是房地产估价的概念6、房地产的特性有那些7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法8、土地利用时要受到那些限制9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些第三章作业一．选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。
3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。
A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D 估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）5、( )是随着时间的推移而减少。
A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值二．判断题1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。
（）2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。
3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。
（）4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
（）5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。
（）三．计算题1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。
假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。
2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
市场比较法作业题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（ D ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、 B、 C、 D、6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。
A、 B、 C、 D、7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（）A、宗地的面积与土地利用效果无关B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
14、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。
A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构17、关于市场比较法，下列说法正确的是（）A、具有较强的现实性和说服力B、以替代关系为基础C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
二、计算题（严格按格式撰写）1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。
2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。
2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例A可比实例B可比实例C 建筑面积平方米平方米平方尺成交价格万人民币600美元/m2万人民币成交日期交易情况-5%0%+2%区域因素+2%0%+2%个别因素-2%+2%+2%A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨%；下半年以来逐月上涨%。
美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：；2014年2月1日为1：；2014年8月1日为1：，2014年10月30日为1：。
评估某房地产于2014年10月30日的价格。
3、为评估某写字楼 2015 年 10 月 1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：⑴可比实例的成交价格和成交日期，见表1可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3％－1％＋2％表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
⑶调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨％，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨％。
⑷房地产状况的比较判断结果，见表3。
三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的倍。
房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。
试利用上述资料测算该写字楼 2015年10月1日的正常市场价格。
三、改错题：请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）1、可比实例的选取估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。
可比实例基本情况调查表（元/m2）2、比较修正过程（1）交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
（2）交易日期修正根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。
（3）区域因素修正估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
（4）个别因素修正估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%。
（具体分析判断过程略）。
实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3、求取比准价格实例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818元/m2实例B：6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）＝6747元/m2实例C：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963元/m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）/3＝6843元/m2故运用市场法的估价结果为：比准价格＝6843×3000＝万元第六章收益法作业一．选择题1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。