商业地产专题讲座之--第8期金融新政对商业地产的影响
宏观金融政策对房地产市场的影响及对策
宏观金融政策对房地产市场的影响及对策摘要：近年来，房地产市场发展迅速，国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观经济政策。
就宏观金融政策对房地产开发企业经营活动、投资方向和规模以及房地产行业的影响进行了浅析，提出了房地产开发企业在新政环境下的经营策略。
关键词：金融政策；房地产市场；宏观调控金融政策是一个国家或区域性金融组织根据本国本地区经济发展需要，制定的一系列带有调控性质的经济方针。
金融政策的调控性质主要包含积极促进、适度稳定和积极调控等方面。
现实意义上的金融政策，往往同时拥有国家机器的强力背景和市场自由经济的双重身份。
为了保障一个地区的经济向良性发展，国家权力会在经济智囊的参与下，制定出一系列的经济指导方案，从银行利率、债券发行、股市运行、投资方向等多方面引导、干预经济走向，其中最为明显的就是对房产市场的影响。
当前的中国房地产环境，对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。
在区域经济发展过程中，房地产行业是最有代表性的产业之一，同时也是最具有现实意义的行业。
房地产的发展一方面能够促进经济繁荣，带动相关行业的发展，另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升，又会带动房地产的更大发展。
作为一个国家或地区经济风向标的宏观经济政策，一方面指引着房地产行业的发展，另一方面也从中获得收益。
因此，称房地产业是区域经济发展的发动机一点也不为过。
但是过度膨胀的房地产行业，则会推高地价房价，使国民经济中夹杂泡沫，影响了国民经济的良性运行，同时，也会影响国家房地产改革的顺利进行。
这就需要政府在经济发展过程中，深入研究市场规律，制定切实可行的金融政策，既能够促进房地产市场的稳定发展，又能够保证中国房地产改革政策的真正落实。
一、良好的金融政策是保证房地产健康发展的首要条件实行宽松的金融政策和针对房地产的倾斜政策，会刺激房地产行业的发展。
但是，在没有有效的监督控制下，房地产行业的过快发展和不均衡发展，往往会引起原有经济实体中的泡沫过度膨胀，最直观的表现就是房价虚高，这与中国现阶段的住房政策有所偏离。
金融危机对房地产业的影响
金融危机对房地产业的影响金融危机是指由于金融机构出现系统性风险而引发的金融市场崩溃，世界各地的经济都可能受到其冲击。
房地产业作为全球经济的重要组成部分，也无法避免金融危机的影响。
本文将探讨金融危机对房地产业的影响，并分析可能出现的一些变化。
一、金融危机对销售市场的影响金融危机的出现往往会导致人们对经济前景的担忧，这种担忧会对房地产销售市场产生直接影响。
首先，由于人们对未来的经济不确定性，他们可能会更加谨慎地购买房地产。
此外，金融危机往往导致银行对于房地产贷款的紧缩，使得购房者难以获得贷款，从而降低了购房的意愿。
因此，金融危机往往会导致房地产销售市场的疲软。
二、金融危机对价格的影响金融危机会对房地产市场价格产生重要的影响。
一方面，房地产市场的疲软会导致供过于求的局面，从而使得价格下跌。
购房者会更倾向于观望，等待价格下降再入市，这进一步扩大了供大于求的现象。
另一方面，房地产开发商也面临资金链紧张的问题，他们可能会采取减价的方式促销，以尽快变现。
因此，金融危机会导致房地产市场价格的下降。
三、金融危机对土地市场的影响金融危机对土地市场也会产生重要影响。
由于经济的不确定性，开发商会更加谨慎地购买土地，这减少了土地市场的交易量。
另外，金融危机导致资金链紧张，开发商面临着较大的融资压力，从而限制了他们对土地的购买能力。
因此，金融危机可能会导致土地市场的疲软。
四、金融危机对投资市场的影响房地产作为一种投资工具，会受到金融危机的影响。
一方面，金融危机导致股市下跌和金融市场动荡，投资者可能会将资金从金融市场转移到相对稳定的房地产市场，以寻求保值增值的机会。
这可能促使房地产市场的投资需求增加。
另一方面，金融危机也可能导致投资者对房地产市场的担忧，他们可能会减少对房地产的投资，转而选择其他避险资产。
综上所述，金融危机对房地产业产生了重要的影响。
它对销售市场、价格、土地市场和投资市场都带来了一定的变化。
房地产行业应该密切关注金融危机的动态，及时调整策略，以应对可能出现的市场变化。
当前金融政策对开发商业地产的影响
当前金融政策对开发商业地产的影响
０ 年 以来 ，我们 在 整 体 经 济结 构 调 整 １ ０ 厶 效 果 并 未 取 得 理 想 效 果 的背 景 下 ．一 方 面 房 地产 行 业 继 续 高歌 猛 进 ．房 价 创 下 了又 一 历史 新 高 。 另 一 方面 ，相 应 的 土地 市 场 也 出现 了 空 前 的 竞 争 ，各 地 地 王 频
常谨 慎 。
开 发 资金 来源 减 少 ，优胜 劣 汰进 程
加 快 商 业 地 产 开 发 项 目 资 金 主 要 来 源 于 四
的 整体 运 作 能 力 将成 为 目前 市 场 环境 下发 展 的 关键 。 因此 ．作 为市 场 参 与 者 ，房 地
产 企业 必 须 进 一步 强 化 金 融 风 险 意识 ．在
四 个 资金 来 源 中有 三 个 趋 于 减 少 ，项 目开 发 更 多依 赖 于 自筹 资金 ，而 一些 中小 企 业 可能 会 面 临 资 金链 断裂 的 风 险 。可 以 预见 ．开 发企 业 将面 临重 新洗 牌 的格局 。
４
、
对 多项 目公 司传 统 资金 管理 模式 带
和 房 地 产 金融 都 还 处 于 发 展 阶段 ．远 未 到
现。
负利率 时 代 。 同时 ．考 虑 到未 来几 个 月Ｃ ｆ Ｐ
仍 有 再 创 新 高 的可 能 ，市 场 对 央 行加 息 预
期 陡 然 升 温 。 另一 方 面 ，央 行 重 启 了三 年
房地 产 调 控政 策 出 台 以后 ，部分 商业 银 行 因央 行 实 行 窗 口指 导 和 提 高 存款 准 备 金率 紧缩 贷 款 规 模 以后 ，对 房 地 产开 发 贷
当前形势下对商业地产企业资金管理的一些思考
当前形势下对商业地产企业资金管理的一些思考【摘要】商业地产企业在当前形势下面临着诸多挑战，对资金的有效管理显得尤为重要。
本文对当前商业地产行业的现状进行了分析，指出了资金管理的重要性。
在分析了市场趋势对资金管理的影响，强调了成本控制与效益提升的重要性，探讨了资金运用策略、风险管理措施以及技术与创新应用。
结论部分提出了加强资金管理意识、灵活应对市场变化以及持续优化管理机制的建议。
通过本文的研究，商业地产企业可以更好地应对市场变化，提升资金管理效率，保障企业的可持续发展。
【关键词】商业地产行业现状, 资金管理的重要性, 市场趋势分析, 成本控制与效益提升, 资金运用策略, 风险管理措施, 技术与创新应用, 加强资金管理意识, 灵活应对市场变化, 持续优化管理机制.1. 引言1.1 商业地产行业现状商业地产行业作为房地产行业的一个重要分支，近年来发展迅速。
随着城市化进程的加快和经济发展水平的提高，商业地产市场也日益繁荣。
各类商业综合体、写字楼、购物中心、酒店等项目如雨后春笋般涌现，吸引了大量资金和人力的投入。
商业地产行业的发展不仅促进了城市的商业经济繁荣，也提升了城市的形象和吸引力。
与此商业地产行业也面临着诸多挑战和竞争。
随着市场竞争的日益激烈，商业地产企业需要不断创新和改进经营管理模式，提高项目的竞争力和盈利能力。
资金是商业地产企业发展的重要支撑，资金管理直接影响着企业的生存和发展。
商业地产企业在当前形势下更需要重视资金管理，合理规划和运用资金，提高盈利能力，降低风险，实现可持续发展。
1.2 资金管理的重要性资金是商业地产企业运作的核心，资金管理是企业管理的重要组成部分。
资金管理的重要性体现在以下几个方面：良好的资金管理能够确保企业的正常运转。
商业地产企业经营活动需要大量的资金支持，包括项目投资、运营成本、人员费用等。
如果资金管理不善，可能导致资金链断裂，影响企业生产经营活动，甚至导致企业倒闭。
资金管理能够提高企业的盈利能力。
商业地产相关的支持政策
商业地产相关的支持政策
商业地产是指用于商业经营的房地产物业，包括购物中心、写字楼、酒店等商业用途的建筑物。
为了促进商业地产的发展和壮大，许多国家和地区都制定了相关的支持政策，以吸引投资、推动产业发展和增加就业机会。
支持政策一：税收优惠
许多国家为商业地产开发商和运营商提供税收优惠政策。
例如，减免企业所得税、降低增值税税率、免征物业税等。
这些优惠政策降低了企业的经营成本，提高了商业地产的投资吸引力。
支持政策二：用地政策
政府可以通过出让土地、划定商业用地等方式来支持商业地产的发展。
例如，政府可以以较低的价格出让土地用于商业地产项目，或者在城市规划中增加商业用地的比例。
这些举措为商业地产项目提供了更多的发展空间和机会。
支持政策三：金融支持
政府可以通过金融支持来促进商业地产的发展。
例如，提供低息贷款、担保经营贷款、引入风险投资等，以解决商业地产项目的融资难题。
这些金融支持措施为企业提供了更多的资金来源，推动了商业地产的投资和建设。
支持政策四：政策服务
政府可以提供一系列的政策服务，帮助商业地产项目顺利进行。
例如，简化审批程序、提供专业咨询、设立投资引导机构等。
这些政策服务为商业地产项目提供了便利和支持，降低了企业的运营风险。
综上所述，商业地产相关的支持政策对于促进商业地产的发展起到了重要的作用。
税收优惠、用地政策、金融支持和政策服务等方面的措施都有助于吸引投资、
推动产业发展和增加就业机会。
政府和企业可以共同合作，制定更加完善的支持政策，促进商业地产行业的繁荣和健康发展。
金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策
金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策摘要：一、引言1.背景介绍：金融支持房地产市场的重要性2.政策目的：稳定房地产市场，促进经济平稳健康发展二、金融政策支持措施1.贷款政策：降低首付比例，提高贷款额度2.税收政策：减免房产交易税费，实施优惠土地增值税政策3.土地供应政策：合理安排土地供应，支持合理住房需求4.市场监管政策：加强房地产市场监管，打击违法违规行为5.住房保障政策：加大保障性住房建设力度，满足低收入群体住房需求三、金融机构支持措施1.加大房地产贷款投放力度，满足合理住房贷款需求2.创新金融产品，提供多样化住房金融服务3.优化贷款审批流程，提高贷款效率4.降低融资成本，减轻企业负担四、政策实施效果及展望1.房地产市场平稳健康发展2.经济增长保持稳定3.居民住房需求得到满足4.金融风险得到有效防控五、结论1.金融支持房地产市场的意义2.政策实施的重要性与必要性3.持续优化政策的建议正文：金融支持房地产市场平稳健康发展是我国政府为稳定经济增长、保障居民住房需求所采取的一项重要政策。
近年来，我国房地产市场在政策调控下取得了显著成效，但仍存在一定的不确定性和风险。
为此，政府出台了一系列金融政策，以促进房地产市场的平稳健康发展。
一、引言房地产市场在国家经济发展中具有举足轻重的地位。
金融政策作为调控房地产市场的重要手段，对于稳定市场、促进经济平稳健康发展具有重要意义。
近年来，我国政府高度重视房地产市场调控，通过实施一系列政策，旨在实现房地产市场供需平衡，保障居民住房需求。
二、金融政策支持措施1.贷款政策：为缓解购房者负担，政府降低了首付比例，提高了贷款额度，使得更多购房者能够负担得起购房贷款。
2.税收政策：政府减免了部分房产交易税费，降低了购房成本。
同时，实施优惠的土地增值税政策，鼓励企业投资房地产市场。
3.土地供应政策：政府合理安排土地供应，保障房地产市场的平稳运行。
通过调整土地供应结构，支持合理住房需求，遏制过度投资。
地产金融交流发言稿范文
大家好！今天，我们在这里召开地产金融交流会，共同探讨地产金融领域的发展趋势、机遇与挑战。
我深感荣幸能够站在这里，与大家分享我的看法和心得。
首先，我想谈谈我国地产金融的现状。
近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱。
地产金融作为金融体系的重要组成部分，为我国房地产市场提供了强大的资金支持。
然而，在当前经济环境下，地产金融也面临着诸多挑战。
一是房地产市场调控政策的影响。
近年来，我国政府为抑制房价过快上涨，出台了一系列调控政策。
这些政策对地产金融的发展产生了一定的影响，一方面，地产企业融资渠道受到限制；另一方面，金融企业对地产项目的风险控制要求提高。
二是金融去杠杆背景下，地产企业融资成本上升。
随着金融去杠杆政策的深入推进，地产企业融资成本逐渐上升，这无疑加大了企业的经营压力。
三是金融科技的发展，对传统地产金融业务带来冲击。
金融科技的崛起，为地产金融领域带来了新的发展机遇，同时也对传统业务模式提出了挑战。
针对上述问题，我认为我们应该从以下几个方面着手，推动地产金融的健康发展：一是加强政策引导，优化融资环境。
政府应继续关注地产金融领域，出台有利于地产企业融资的政策，降低融资成本，提高融资效率。
二是创新金融产品，满足多元化需求。
金融企业应结合地产企业需求，创新金融产品，如绿色金融、供应链金融等，为企业提供全方位、多元化的金融服务。
三是强化风险控制，防范金融风险。
金融企业要加强对地产项目的风险评估，完善风险管理体系，确保资金安全。
四是推进金融科技应用，提升服务水平。
金融企业要积极拥抱金融科技，运用大数据、人工智能等技术，提高服务效率，降低运营成本。
五是加强行业自律，树立良好形象。
地产金融企业要自觉遵守法律法规，加强自律，树立行业良好形象。
总之，地产金融领域的发展离不开政府、企业、金融机构的共同努力。
让我们携手共进，共同推动地产金融行业的繁荣发展，为我国房地产市场稳定、健康发展贡献力量。
关于商业地产的政策
关于商业地产的政策商业地产是指用于商业目的的不动产，包括商业办公楼、购物中心、酒店、餐饮场所、零售商铺等。
商业地产是城市经济发展的重要组成部分，对于增加就业机会、提升城市形象、促进消费等方面都具有积极的作用。
在不同国家和地区，商业地产的发展政策各有不同。
首先，商业地产的政策在城市规划和土地利用方面起着重要作用。
政府通常会根据城市发展的需要，规划商业地产的布局，确定商业区的位置和规模。
政府还会制定土地利用政策，鼓励开发商在特定区域投资建设商业地产。
此外，政府还会通过土地出让和租赁等方式，提供土地资源给商业地产开发商，鼓励商业地产的建设和发展。
其次，商业地产的政策在许可和审批方面起到指导作用。
商业地产的建设需要获得政府的许可和审批。
政府会根据相关规定对商业地产项目进行评估，确保其符合城市规划和建设标准。
政府还会制定相关法律和政策，规范商业地产的建设和运营，保障商业地产的安全性和可持续发展。
第三，商业地产的政策在金融和税收方面发挥作用。
政府会通过金融和税收政策来支持商业地产的发展。
例如，政府可以提供低息贷款或补贴给商业地产开发商，降低其建设成本和运营风险。
政府还可以给予商业地产项目税收减免或优惠政策，鼓励企业投资和经营商业地产。
第四，商业地产的政策在招商和引资方面起到推动作用。
政府会积极招商引资，吸引国内外企业和投资者来建设商业地产。
政府可以提供地方特色的投资环境和政策支持，吸引企业投资建设商业地产，带动当地经济发展和就业增长。
政府还可以与商业地产开发商合作，共同打造具有竞争力和吸引力的商业地产项目，提升城市的品牌形象和吸引力。
综上所述，商业地产的政策对于城市经济发展和城市形象建设具有重要影响。
政府在城市规划和土地利用、许可和审批、金融和税收、招商和引资等方面制定的政策，都将直接或间接影响商业地产的发展。
通过合理的政策引导和支持，商业地产可以发挥更大的作用，促进城市经济繁荣和城市居民的生活质量提升。
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第8期：金融新政对商业地产的影响主题：金融新政对商业地产的影响嘉宾：彭浩北京汉博投资顾问有限公司董事国家近期(08.12.13)出台《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》简称30条，其中第五部分“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”中第18条“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
发挥债券市场避险功能，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。
开展项目收益债券试点。
”，是对国内呼吁很久的REITs产品的推出的政策化推动。
这给在救市声中继续低迷的房地产市场特别是商业地产市场带来转机，有报道称该方案目前经过几大部委的会签后送呈国务院并取得批复，最快或今年推出。
这里我们讨论几个问题，便于我们理解“30条”对商业地产发展的促进和推动。
1.目前商业地产发展中面临的主要问题2.什么是房地产投资信托基金3.REITs的主要几个操作环节和相关结构组成4.商业地产专业服务机构面临的机遇和挑战5.商业地产的开发在REITs推动下的可能变化趋势目前商业地产发展中面临的主要问题商业地产是随着我国的房地产开发而逐渐发展起来的，近十多年来，在国家总体经济水平显著提升和城市化发展的多方面影响下，商业地产以各种形式和组合在国内各地蓬勃发展。
商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
但在这市场供应量巨增的表象繁荣背后，我们也发现商业地产持有和出售的矛盾日益突出和尖锐，特别是国家宏观调控收紧银根或是银行业陷入经营危机的时候，这种资金来源限制愈加明显。
商业地产如何解决变现和经营需求矛盾，如何保证开发企业资金流的稳定与健康发展，已成为制约这个行业发展的最大问题。
也就是说商业地产的开发全靠持有性长期获得租金回报是不现实的，而单一依赖出售铺面的形式一次性获得开发预期利益也越来越困难。
商业地产面临持有型物业如何解决资金回笼持续开发的问题，以及如何解决出售型物业商业经营的持续性和完整性问题。
房地产投资信托基金REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金。
香港证券及期货检查委员会(香港证监会)在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》(以下简称《守则》)中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。
有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。
”从这个概念可以看出，REITs是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。
通过了解REITs的含义、发展历史及基本类型，我们可以看出它具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。
其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。
第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。
最后，有规范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。
在REITs中有投资者、受托人和管理人三个主要的法律实体。
投资人作为REITs的投资者,拥有REITs的资产并对其有最终决定权,并对REITs产生的收益拥有收益权。
受托人,接受REITs的委托,以信托的方式为基金持有人拥有不动产并监管管理人。
管理人接受REITs 的委任负责REITs资产的管理和运营,并且管理人和受托人要保持相对独立性。
亚洲国家(包括香港地区)的REITs结构的突出特点是强调受托人和管理公司的功能。
以香港为例,REITs的专项法规对受托人、管理公司、物业估值师的条件和职责作了明确的规定。
值得注意的事,在规范受托人和管理公司责任的同时REITs的专项法规强调了受托人和管理公司的相互独立性,从结构上避免资产管理过程中潜在的利益冲突。
从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。
在整个过程中涉及到如下主体：基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。
资产重组阶段在整个REITs的设立过程中，资产重组虽然并不一定会显明体现在法律框架或者基金的说明书中，但它却是一个必要的准备阶段。
只有先将发起人所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与发起人的资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。
资产筛选，发起人可以考虑将不同类型的资产进行整合，从而保证比较稳定的收益率。
资产清理，发起人要变更资产所有权状态使之回复为完整的所有权。
资产转移，即发起人要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权，这个债权是在上市发售成功之后特设公司将持有人认购得资金转移给发起人的基础。
以越秀为例，在城市建设开发集团有限公司(简称越秀城建)的安排之下，越秀城建将其拥有的白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产以信托方式委托给柏达、金峰、福达及京澳四家注册于英属处女群岛(BVI)的离岸公司，这四家离岸公司为越秀投资有限公司(简称越秀投资，注册于香港的上市公司)所特设的全资子公司。
在这个信托关系中，越秀城建为信托人及四处房产的实益拥有人，四家离岸公司为受托人及四处房产的注册拥有人，受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的，越秀城建因此享有对四家公司的债权。
信托制度在此处发挥了隔离资产以保证信托财产独立性的功能。
上市准备阶段上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs的结构。
对REITs的受托人、管理人等作出的严格要求保证了REITs架构中各方的制衡，从而有效实现了风险防范。
REITs作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。
在REITs中存在着信托和基金双重法律关系，因而出现了基金的管理人、受托人、基金发起人、持有人等主体。
本阶段的第一个环节是选定合格的受托人。
法律要求REITs需以信托形式组建，因而上市前的准备也就是依据法律要求来建立信托的架构。
受托人需要符合一定的条件，《守则》中要求受托人必须是根据香港地区的《银行业条例》第16条的规定而获发牌的银行，或者上述银行的附属信托公司，或者是在香港境外成立而获得证监会接纳的银行业机构或信托公司。
受托人负有以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产及监察管理人行为的目的性的一般责任(《守则》4.1A)。
受托人应将拟发售财产与自身财产相隔离，并在国内公开上市发售之后将发售所得作为信托资产的对价支付给委托人。
第二个环节是设立资产管理公司作为基金的管理人。
管理人须拥有足够的可动用的财政资源以及良好的公司架构。
管理人的职责为以持有人的利益来管理运营基金资产，具体而言包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等。
需要特别指出的是受托人和管理人必须相互独立。
同时，受托人对管理人有监督之职责。
受托人在管理人资质出现问题、出于持有人利益的考虑有充分的理由或者应除管理人外持有基金单位价值75%的持有人书面要求的情况下，可以通过书面通知辞退管理人。
第三个环节是订立信托契约设立REITs。
至此REITs的结构也已经初步显现出来：受托人为基金的受托人，管理人为基金的管理人，而基金单位的持有人为基金的受益人。
第四个环节是管理公司须获得接纳或者另行委任上市代理人，以新申请人的身份向证券交易所申请上市的具体筹备工作。
在此，管理人须确保有足够的资源和专业知识来应对法律的要求。
以越秀为例，在此阶段越秀投资选择HSBC Institutional Trust Services(Aisa)Limited(汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司)作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立Holdco(越秀房托(控股)2005有限公司)来独立受托拟发售资产。
越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给Holdco。
由此，Hodco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco实现了对四处地产的名义上的持有即以信托方式持有。
这也就意味着原本四家离岸公司的偿付地产的出让价款的债务转移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。
越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco身上，Holdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。
应该说越秀模式中最终通过股权转让的方式实现信托计划是较为特别的，其间的特设公司也较多，会使人认为REIT的设立过程过于复杂。
在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。
但是越秀模式中这样的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。
”上市发售阶段上市发售就是将REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。
基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。
持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由流转。
在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。
越秀投资在越秀房地产投资信托基金中持有33.1%的基金份额。
在发售结束之后，受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。
REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入的90%分派给单位持有人作为股息。
REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。
REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；REITs可以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。
REITs模式对于发起人和持有人而言是一个双赢的模式。
发起人可以通过这样一个模式将自有资产及长期的收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。