物业公司工程维修部工作手册
工程维修工作手册
工作手册说明1.本手册是公司实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。
2.本手册自发布之日起生效。
3.手册使用期间，如有修改建议，工程部应汇总意见，工程部经理根据需要及时组织有关人员按《管理评审控制程序》对手册的适用性、有效性进行评审，必要时进行修订。
4.本手册发布后，公司或工程部发放的新文件，属于质量管理体系长期有效的文件，均应适时纳入本手册。
5.本部门与其他部门工作有接口的文件，按本手册及相关部门工作手册中的条款执行。
6.本手册的管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。
1.0工程部岗位图2.0工程维修管理流程………3.0工程部质量目标………4.0工程部岗位说明书……5.0工程维修员绩效考核规则………6.0工程管理规范…………7.0工程维修安全管理作业规程…………7.1交接班、值班管理作业规程…………7.2工程设施设备巡视检查作业规程………7.3供配电设备设施运行管理作业规程……7.4供配电设备设施维修保养作业规程…7.5停送电操作规程………7.6发电机管理、运行、保养作业规程…7.7低压配电控制柜保养作业规程………7.8电梯管理作业规程………7.9给排水设备设施运行管理作业规程……7.10给排水设备设施维修保养作业规程…7.11二次供水管理作业规程…7.12弱电网络系统维修保养作业规程7.13消防系统维修保养作业规程……7.14风机定期保养作业规程7.15避雷装置定期保养作业规程……7.16中央空调运行作业规程…7.17燃气锅炉运行作业规程7.18电梯钥匙管理规程………7.19玻璃幕墙管理规程……7.20维修服务管理作业规程…7.21设备档案管理作业规程…7.22新接物业承接验收作业规程8.0工程维修质量记录清单…工程部岗位图工程维修管理流程踪文字说明：1、工程部经理全面负责部门的管理、考核、人员配备、资金预算、设施设备的运行维修保养、工程项目的新增、改造的计划与实施及能耗管理等工作，及时处理项目提出的有关工程问题并与项目沟通、反馈信息，对分管副总负责。
物业工程维修工作手册
工程维修工作手册编制：审核：批准：编制单位：编制部门：业务品质部目录一、工程组质量目标详述 (3)二、工程组组织架构图 (4)三、工程组部门职责 (5)四、工程组主管职责 (6)五、工程组维修班长职责 (7)六、工程组电工职责 (8)七、工程组水工职责 (9)八、工程组电梯工职责 (10)九、工程组弱电工 (11)十、工程组培训规程 (12)十一、维修人员行为规范 (13)十二、工程组维修人员违规处罚制度 (15)十三、工程组值班制度 (16)十四、设备管理卡管理制度 (18)十五、工程组工具管理规程 (19)十六、设备、设施管理责任人制度 (21)十七、工程组技术档案管理规定 (23)十八、公共设施及改造及维修工作规程 (25)十九、工程组装修管理规定 (28)二十、业主保修维修服务工作规程 (30)二十一、维修过程的检验 (35)二十二、水泵房设备操作规程 (38)二十三、水泵运行保养规程 (40)二十四、污水处理器操作规程 (43)二十五、公共设施设备管理规定 (45)二十六、柴油发电机操作规程 (49)二十七、柴油发电机定期保养规程 (51)二十八、干式变压器保养规程 (53)二十九、高压环网柜操作规程 (55)三十、低压配电柜操作规程 (57)三十一、低压配电设备维修保养规程 (59)三十二、专变设备房管理规程 (62)三十三、弱电系统的维护保养规程 (63)三十四、电梯安全检测主要标准 (66)三十五、电梯管理规定 (69)三十六、电梯定期保养规程 (74)三十七、电梯设备维修规程 (78)三十八、工程组应急规程 (80)三十九、供水管理规程 (82)四十、水箱水池清洗规程 (85)四十一、电梯故障困人救援规程 (87)四十二、配电房维护保养流程图 (88)四十三、工程保修管理作业指引 (89)一、工程组质量目标详述1.设备设施完好率≥95% （完好设备台数/设备总台数*100%）2.维修服务及时率≥95% (按时完成维修工作单总数/接单总数*100%)3.维修服务合格率≥95% （维修服务合格总单数/维修服务总单数*100%）4.业户投诉处理率100% （业户投诉处理总数/业户投诉总数*100%）二、工程组组织架构三、工程组部门职能设备维护、运行：负责物业的房屋及其设备设施的管理、运行、维修、保养、改造和节能降耗工作，并保证正常运转。
物业(公建)工程部工作手册
在物业管理中积极应用绿色低碳技术，提高能源 利用效率，减少碳排放。
技术推广
通过宣传、培训等方式，向业主和员工推广绿色 低碳技术，提高大家的环保意识。
06
应急预案编制与演练 组织实施
应急预案编制原则和方法论述
完整性原则
应急预案应覆盖可能发生的各类突发事件，确保无遗漏。
可操作性原则
预案内容应具体、明确，便于实际操作和执行。
物业(公建)工程部工作手册
汇报人：XXX 2024-01-28
目 录
• 部门概述与职责 • 前期介入与规划管理 • 施工现场管理与协调 • 设备设施运行维护管理 • 节能减排与环境保护举措 • 应急预案编制与演练组织实施
01
部门概述与职责
工程部设立背景及意义
适应城市发展需求
随着城市化进程加速，公共设施建设 与维护需求日益增长，设立工程部有 助于满足这一需求。
策得到有效执行。
环保设施运行监管举措介绍
设施清单
建立环保设施运行台账，记录设施名称、型号、数量、安装位置 等信息。
运行监管
制定环保设施运行监管制度，明确设施运行维护责任人及其职责 ，确保设施正常运行。
故障处理
对环保设施出现的故障及时进行处理，确保设施在短时间内恢复 正常运行。
资源回收利用途径探讨
前期项目调研及需求分析
调研区域市场情况，了解同类项目的发展趋势和竞争态 势。
分析项目定位，明确目标客户群体和市场需求。
收集项目地块信息，包括地理位置、地形地貌、地质条 件等。
评估项目风险，提出合理化建议和应对措施。
规划设计参与及审查要点
01
参与项目规划设计过程 ，与设计单位进行充分 沟通。
物业小区维修工作手册
物业小区维修工作手册一、维修工作的基本原则。
1. 安全第一，在进行任何维修工作时，首要考虑的是居民的安全。
维修人员在进行维修工作时，必须严格遵守安全操作规程，确保不会对居民的生命财产造成任何损害。
2. 及时响应，对于居民的维修请求，物业维修人员应该及时做出响应，尽快到达现场进行维修工作，确保居民的生活不受影响。
3. 质量保证，在进行维修工作时，维修人员必须确保所使用的材料和工艺符合相关标准，维修后的效果应该符合居民的要求，确保维修质量。
4. 经济合理，在进行维修工作时，应该尽可能节约材料和人力成本，确保维修工作的经济合理性。
二、常见维修工作的操作规程。
1. 电路维修，在进行电路维修时，维修人员必须先切断电源，确保安全。
在确认安全后，可以进行电路故障的排查和修复工作。
2. 管道维修，在进行管道维修时，维修人员必须先关闭相关阀门，排除管道内的压力，确保安全。
然后可以进行管道的检修和维修工作。
3. 门窗维修，在进行门窗维修时，维修人员必须确保操作平稳，避免对门窗造成二次损坏。
在更换门窗配件时，必须选择符合标准的配件，并严格按照安装规程进行安装。
4. 涂漆维修，在进行涂漆维修时，维修人员必须确保施工环境的通风良好，避免有害气体对居民造成影响。
在选择涂料时，必须选择符合环保标准的产品，确保施工质量和居民的健康。
5. 家具维修，在进行家具维修时，维修人员必须根据家具的材质和结构进行维修，避免对家具造成二次损坏。
在更换家具配件时，必须选择符合标准的配件，并严格按照安装规程进行安装。
三、维修工作的注意事项。
1. 工作前的准备，在进行维修工作前，维修人员必须对维修工作的范围和内容进行充分的了解，准备好所需的工具和材料。
2. 安全防护，在进行维修工作时，维修人员必须佩戴相关的安全防护用具，确保自身的安全。
3. 现场整理，在维修工作结束后，维修人员必须对现场进行整理，清理工具和材料，确保不会对居民的生活造成影响。
4. 维修记录，在进行维修工作时，维修人员必须做好维修记录，包括维修内容、使用材料和耗费时间等，以便日后的查询和统计。
(完整版)维修服务工作手册
维修主管维修领班水工电工全能工一、目的规范维修人员的服务行为，成立公司优异形象，为客户供给优异服务。
二、适用范围适用于物业服务公司维修人员。
三、内容1、关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，保护公司利益和荣誉，珍爱公司设施、设施。
2、认真贯彻公司“开源节流”的目标，在工作中力行节约，不浪费公司资源。
3、从全局出发，成立优异的合作意识，团结、诚挚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，的确遵从领导的工作安排和调换，如有异议，必定做到“先遵从后投诉”。
4、对工作中出现的问题不推诿，勇于肩负责任，并从中吸取教训，不停提升工作水平。
5、未经公司领导授权或赞成，不得以公司名义对外张开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
6、未获赞成，严禁将本公司的办公用品、公用工具、设施、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
7、工作时间须配戴工作证，着装齐整，注意形象、仪表。
8、严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
9、必定将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的思疑要耐心、认真地回答或讲解，不得推却。
10、对设施、设施及业主报修项目应及时认真地办理，一般情况由当班职工办理达成。
11、对上门服务应注意业主家内卫生，必定穿鞋套，不得损坏业主物品，如搬动物品，需经业主赞成，收费时应公正、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务达成，应将工作场所打扫干净。
一、任职资格1、拥有《中华人民共和国特种技术操作同意证》2、熟练掌握电工基根源理。
3、拥有较强的专业知识，全面认识住处内各种设施的基根源理。
能够对手下进行技术指导。
4、基本认识国家相关电工操作规程与技术标准。
二、工作内容1、全面管理维修服务部事务。
2、负责小区内设施设施的维修养护、督导和管理工作。
3、负责突发性的设施故障办理与人员调换，并组织检查设施事故原因，拟定预防措施。
4、负责对设施保修单位保护养护工作的联系、协调、看守及质量评定。
维修部工作手册
维修部工作手册目的：为保障小区公共设施设备正常运行，规范维修人员的操作技能，提高物业服务水平，树立物业公司良好的口碑。
范围：适用于物业公司所有维修人员日常为业主提供维修服务的各个环节。
内容：维修程序（一）疏通下水的维修1.疏通马桶：（1）询问业主马桶堵塞原因。
（2）用马桶抽子试抽马桶。
（3）如抽子无法抽通可用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。
（4）反复放水检验马桶是否畅通。
（5）告知业主使用马桶时不要乱抛杂物。
2、疏通地漏：（1）先用抽子试通。
（2）试通不行，应查明原因打开检查口检查，再使用疏通机疏通直至通畅为止。
（3）反复放水检验地漏是否畅通。
（4）告知业主尽量避免杂物掉入地漏内。
（二）卫生间地面流水的处理1、预约楼上、楼下业主，检查楼上何处漏水。
2、告知业主将卫生间物品移出。
3、将地砖及粘砖水泥层用錾子剔除并剔至原有基层，清除原有防水并将地面清理干净，用刷子刷头遍聚氨酯待干透后刷二遍聚氨酯。
4、试水48小时不漏后，将水清理干净，根据其它房间地砖高度用水泥砂浆掺小石屑打适当厚度垫层，待垫层干透后恢复原有地砖。
5、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
（三）墙内水管漏水的处理1、首先结合图纸管路走向，确定墙内水管漏水部位。
2、维修时先关水表前的总阀门，开户内水龙头放净管内余水，用錾子剔凿出破漏水管，用割刀或锯条去除破漏部分。
将管口用干布擦净，用热熔工具热熔管箍将管路连接。
3、打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥恢复墙面。
4、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。
5、关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时后跟踪检查。
（四）更换水表的程序1、关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。
2、选用同一型号、规格的具有合格证的水表安装更换，检查水表接头胶圈，如已经断裂或变形应更换。
3、安装时注意水表的水流方向应与供水方向保持一致；4、维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，观察水表转动或显示是否正常；5、维修人员做好用户新启用水表信息记录。
物业公司工程部工作手册
物业公司工程部工作指导书目录第一节岗位设置（组织架构图）第二节工程管理部职责第三节岗位职责一、工程管理部经理职责二、工程管理部能源管理副经理职责三、工程管理部设备管理副经理职责四、工程管理部维修中心主管职责五、工程管理部文员职责六、物业维修部主管职责七、维修班班长职责八、运行班班长职责九、空调运行工职责十、配电电工职责十一、电梯操作工职责十二、维修电工职责十三、电梯维修工职责第四节内部管理规定一、工程值班管理规定二、交接班规定三、配电室交接班制度四、给排水交接班制度五、冷冻站交接班制度六、运行记录管理制度七、工程档案管理制度八、工具管理制度九、工作报告制度第五节设备设施管理第一部分总则一、保养单位监督规定二、工程部巡检规定三、设备管理制度四、机房管理规定五、设备机房防火规定六、机房卫生管理规定七、设备编号暂行规定第二部分强电系统管理一、层间配电房管理制度二、配电室运行工作程序三、配电室巡视制度四、高压配电室巡视制度五、转、停电通知租户工作规程六、停电管理规定七、临时用电管理规程八、供配电运行安全操作规程九、供配电设备运行管理规程十、供配电设备维修保养规程十一、低压配电房管理制度十二、低压配电柜保养规程十三、干式变压器保养规程十四、发电机房管理规定十五、发电机维修保养制度十六、电房倒闸操作制度十七、工作票制度十八、供电突发性事故的应急措施十九、强电系统操作流程图第三部分弱电系统管理一、弱电系统管理规定二、监控中心管理制度三、消防控制中心管理制度四、巡视员工作程序五、弱电系统维修保养规程六、程控交换机管理七、综合布线系统维修保养规程八、保安监视系统运行管理规定九、消防设备运行规定十、紧急广播系统维修保养规程十一、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程十二、防火卷闸维修保养规程十三、应急灯、疏散指示灯检查保养制度第四部分给排水系统管理一、安全用水、供水管理制度二、公司节水、用水措施三、物业维修部停水、限水管理制度四、给排水设备（设施）操作规程五、给排水系统运行管理规定六、给排水系统维修保养规程七、水池、水箱管理规程八、污水井管理规定九、化粪池管理规定十、给排水系统故障排除措施十一、给排水系统应急处理方案。
工程维修部工作手册
深圳市新华物业管理有限公司目录版号： A 修改号： 0 页码：1/11、值班管理标准作业规程 XH-WI-SB-012、供水供电管理规定 XH -WI-SB-023、二次供水管理标准作业规程 XH -WI-SB-034、供配电设备设施安全操作规程 XH -WI-SB-045、供配电设备设施运行管理标准作业规程 XH -WI-SB-056、供配电设备设施维修保养标准作业规程 XH -WI-SB-067、柴油发电机操作标准作业规程 XH -WI-SB-078、柴油发电机运行管理标准作业规程 XH -WI-SB-089、柴油发电机维修保养标准作业规程 XH -WI-SB-0910、中央空调操作标准作业规程 XH -WI-SB-1011、中央空调运行管理标准作业规程 XH -WI-SB-1112、中央空调维修保养标准作业规程 XH -WI-SB-1213、排水设备设施维修保养标准作业规程 XH -WI-SB-1314、给排水设备设施操作标准作业规程 XH -WI-SB-1415、给排水设备设施运行管理标准作业规程 XH -WI-SB-1516、消防系统操作标准作业规程 XH -WI-SB-1617、消防系统运行管理标准作业规程 XH -WI-SB-1718、消防系统维修保养标准作业规程 XH -WI-SB-1819、火警火灾应急处理标准作业规程 XH -WI-SB-1920、弱电系统操作标准作业规程 XH -WI-SB-2021、弱电系统运行管理标准作业规程 XH -WI-SB-2122、弱电系统维修标准作业规程 XH -WI-SB-2223、避雷设施管理程序 XH -WI-SB-23深圳市新华物业管理有限公司XH -WI-SB-01 值班管理标准作业规程版号： A 修改号： 0 页码：1/21.0目的规范值班管理，确保值班质量。
2.0适用范围适用于物业管理公司管理处工程维修人员值班工作。
3.0职责3.1.1工程主管负责对值班工作的监控。