房地产影响因素分析 (2)
影响房地产价格走势的因素有哪些
影响房地产价格走势的因素有哪些
房地产市场价格水平既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。
这些因素包括：
1.社会因素
社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。
2.政治因素
政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。
3.经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。
4.自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。
5.区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。
6.个别因素
个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。
功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来。
影响房地产市场需求因素
（二）决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。
一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。
其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。
由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。
因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。
吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。
这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。
（2）消费者的收入水平。
因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。
但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。
（3）消费者的偏好。
消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。
消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。
例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。
但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。
房地产宏观调控对房价及市场供求的影响2
房地产宏观调控对房价及市场供求的影响摘要：房地产是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。
但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。
所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。
关键词：宏观调控房价房地产市场经济政策近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。
为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。
一、国家宏观调控随着国家调控政策的积累，房地产行业的准入门槛越来越高，而我国人口众多，城市化进程速度加快，三线城市需求量增大，从理论上来讲，市场供需关系应该趋于平衡。
但在实际的需求市场中，仍存在大量的需要性消费，但却因房价的不断增长和个人收入的不平衡，无法转为需求性消费。
在这一方面，国家虽然积极的进行房地产结构调整，但在实际操作过程中仍无法完全满足需求。
另外，地域之间跟据总体经济发展水平，其实际的供需水平也会有所区别。
近年来，随着一系列法规、政策和配套措施的出台，基本建立起了覆盖生产（开发）、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。
然而，按市场化原理来看，各行业之间相具有相互制约、相互提升的产业链关系。
但实事上，基于房地产主体的价格受其它行业发展的影响甚微，因此在现实中房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。
一旦开发环节的发展出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。
房地产经济的影响因素分析
房地产经济的影响因素分析房地产经济一直是各国经济发展的一个重要组成部分。
房地产市场的繁荣与否，不仅直接影响着相关行业的发展，还会深刻影响着全国经济的发展。
分析房地产经济的影响因素，对于促进经济持续稳定增长，具有重要的意义。
一、宏观经济政策宏观经济政策是指政府通过调整货币政策、财政政策等手段对经济进行调控。
这些政策直接影响着房地产市场的发展情况。
政府出台一揽子措施来降低房地产市场的过热程度，限制房地产融资，严格房地产开发许可等措施，都会直接对房地产市场产生影响。
货币政策的宽松与否，也会对购房者的购房意愿产生影响。
二、居民收入水平居民收入水平直接影响了居民的购房能力。
当居民收入水平较高时，他们会更有能力购买商品房或者改善性住房；相反，收入水平较低时，他们购房的能力就会受到限制。
居民收入水平是决定房地产市场需求的一个重要因素。
三、城市化进程城市化进程是当今世界上的一个普遍现象，城市化进程加速了人口流动，增加了对城市住房的需求。
随着城市化进程的不断发展，农村人口向城市转移，城市居民的住房需求也在不断增加。
城市化进程对于房地产市场的需求产生了直接的影响。
四、土地资源供应土地资源供应是影响房地产市场供给的一个决定性因素。
在中国，土地供应主要由政府掌握，政府出让土地所得收入也是政府的重要财政收入来源。
政府的土地出让政策直接会影响到房地产开发商的开发意愿和能力。
土地资源的供应限制与否，会直接决定着房地产市场的供给情况。
五、金融政策金融政策对于房地产市场的影响也是十分重要的。
金融政策的紧缩或者宽松对于购房者来说都会产生直接影响。
金融政策的宽松会增加购房者的购房能力，从而促进房地产市场的繁荣；而金融政策的紧缩则会降低购房者的购房能力，从而影响房地产市场的发展。
在房地产市场是一个综合影响因素较多的市场，政策因素、经济水平、土地资源等多个因素相互作用，共同决定着房地产市场的发展走向。
对于房地产市场的研究分析，需要全方位的考虑各个主要的影响因素，进行综合分析。
影响房地产项目开发的环境包括
影响房地产项目开发的环境包括摘要：一、微观环境分析1.企业本身2.消费者3.供应商4.营销中间商5.竞争者6.社会公众二、宏观环境分析1.人口环境2.经济环境3.自然环境4.科技环境5.政治法律环境6.社会文化环境正文：房地产项目开发受到多种环境因素的影响，这些环境因素可以分为微观环境和宏观环境两个层面。
首先，我们来分析微观环境。
微观环境主要包括企业本身、消费者、供应商、营销中间商、竞争者以及社会公众等。
在房地产项目中，企业本身的实力和管理水平直接影响着项目的开发进度和质量。
消费者作为房地产的最终使用者，其需求和购买力对项目的市场前景至关重要。
供应商和营销中间商则在项目中扮演着合作伙伴的角色，他们的服务质量和服务水平直接影响到项目的销售和推广。
竞争者的实力和策略也会对房地产项目产生直接影响。
此外，社会公众对房地产项目的认知和态度也是影响项目成功与否的重要因素。
其次，宏观环境也对房地产项目开发产生深远影响。
宏观环境主要包括人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、政治法律环境和社会文化环境。
人口环境决定了房地产市场的需求和潜力。
经济环境则直接影响着消费者的购买力和投资者的信心。
自然环境则关乎房地产项目的选址和规划，如地形、气候、水源等因素。
科技环境则决定了房地产项目的开发水平和创新能力。
政治法律环境涉及到房地产项目的政策支持和法规约束。
最后，社会文化环境影响着房地产项目的定位和营销策略。
总之，房地产项目开发需要充分考虑各种环境因素，以便制定出合理的发展策略和应对措施。
房地产估价报告(二)2024
房地产估价报告（二）引言概述：房地产估价报告（二）旨在对特定房产进行全面评估，以确定其合理的市场价值。
此报告将通过以下五个大点对房地产进行分析和评估，包括：市场状况分析、物理状况评估、可比销售分析、收益法评估和总结结论。
正文：一、市场状况分析1. 研究当地的经济趋势和发展规划，包括就业市场和商业环境。
2. 调查当地的房地产市场供求情况，特别关注同类型房产的销售和出租情况。
3. 分析房屋市场价格波动趋势，结合历史数据和未来预测，评估该房产价值的潜在增长空间。
4. 研究当地政府政策对房产市场的影响，评估潜在的政策风险和机遇。
5. 汇总市场状况分析结果，为后续评估提供基础数据。
二、物理状况评估1. 对房屋的整体结构进行评估，包括建筑质量、外部环境和周边设施。
2. 检查房屋的维护状况，评估是否存在损坏或需要维修的问题。
3. 检查房屋的内部空间布局和功能性，评估其符合市场需求的程度。
4. 检查房屋的安全设施和建筑材料，评估其对住户安全和长期价值的影响。
5. 汇总物理状况评估结果，为后续估价提供可靠的数据依据。
三、可比销售分析1. 对市场上相似房产的售价进行调查和研究，查看近期交易记录。
2. 比较房产的位置、面积、房间数等关键特征，找出与该房产最接近的可比房源。
3. 分析可比房产的销售价格和交易流程，评估其中的影响因素，如交易周期和市场需求。
4. 根据可比房产的数据，计算出估价范围，并结合市场状况分析的数据进行进一步调整。
5. 汇总可比销售分析结果，为房屋估价提供参考依据。
四、收益法评估1. 研究房地产租赁市场，分析当地租金水平和租赁需求。
2. 评估该房产的租金收益潜力，包括长期租金收入和短期租赁回报。
3. 考虑未来的房产增值空间和可能的资本利得，结合租金收入进行综合评估。
4. 根据租金流量和资本增值预测，计算出房产的未来现值。
5. 汇总收益法评估结果，为总结结论提供参考信息。
总结：根据对市场状况、物理状况、可比销售和收益法进行综合分析，对房地产进行了全面评估。
房地产客户分析(二)2024
房地产客户分析（二）引言概述:在房地产行业中，深入了解和分析客户是至关重要的。
通过客户分析，房地产企业可以更好地了解目标受众的需求和偏好，并制定相应的营销策略。
本文将深入探讨房地产客户分析的五个重要方面，以便帮助企业更好地了解他们的目标客户群体。
一、客户群体的细分1. 根据购房目的进行细分：包括自住购房、投资购房等。
2. 根据购房预算进行细分：考虑不同购房预算的客户，并制定针对不同预算群体的营销策略。
3. 根据购房偏好进行细分：了解客户对于房屋类型、位置、面积等偏好，制定相应的产品规划。
二、客户需求的分析1. 需求的多样性：识别不同客户群体对于房地产的需求和期望，包括舒适性、配套设施、学区要求等。
2. 偏好的变化：追踪市场趋势和消费者行为，了解客户对于房地产的新兴需求和偏好。
3. 竞争对手的分析：研究竞争对手的产品特点和市场策略，以提供与之不同的产品和服务。
三、市场调研和数据分析1. 客户调研：通过问卷调查、面对面访谈等方式，收集客户的需求和反馈。
2. 数据分析：运用数据分析工具，如统计分析和数据挖掘技术，挖掘潜在客户数据，了解他们的消费习惯和购买意向。
3. 市场趋势分析：研究市场趋势和变化，包括政策和市场环境因素，以预测未来的客户需求。
四、客户关系管理1. 建立客户档案：对客户进行详细记录，包括其个人信息、购房历史、需求和反馈等，以便更好地了解客户和为其提供个性化服务。
2. 客户沟通和互动：通过多种渠道和方式，与客户保持密切的互动，包括电话、邮件、社交媒体等。
3. 客户满意度调查：定期开展客户满意度调查，了解客户的满意程度和改进空间，以提高客户忠诚度。
五、策略和营销推广1. 客户定位策略：根据客户分析结果确定目标客户群体，并制定相应的业务和宣传策略。
2. 产品差异化：基于客户需求进行产品规划和创新，以满足不同客户群体的需求。
3. 营销策略：通过多种渠道进行营销宣传，如广告、推广活动和线上线下渠道推广。
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析房地产行业是一个充满竞争和风险的行业。
为了更好地了解这个行业的优势、劣势、机会和威胁，我们需要进行SWOT分析。
1. 优势：（1）市场需求：随着人口增长和城市化进程的加速，对住房的需求也在不断增加，这为房地产行业提供了巨大的市场机会。
（2）资源优势：房地产企业通常拥有大量的土地资源和资金，这为他们开发和销售房产提供了坚实的基础。
（3）品牌影响力：一些房地产企业拥有较强的品牌影响力，这使得他们在市场中具有竞争优势，吸引了更多的购房者。
（4）专业团队：房地产行业需要各种专业的人才，包括开发商、设计师、营销人员等。
一些大企业拥有雄厚的团队资源，能够更好地满足市场需求。
2. 劣势：（1）政策限制：房地产行业受到政策的严格限制，包括土地资源的供应、户籍限制等，这限制了企业的发展空间。
（2）周期性波动：房地产市场受到宏观经济环境的影响，存在周期性波动，企业需要具备一定的风险管理能力来应对市场的不确定性。
（3）竞争激烈：房地产行业竞争激烈，企业需要具备良好的品质、价格和服务以在市场中脱颖而出。
（4）人才需求：房地产行业需要各种专业人才，但目前行业普遍面临人才短缺的问题，企业需要加大对人才的培养和引进力度。
3. 机会：（1）城市化进程：随着城市化的推进，农村人口向城市迁移的趋势将持续增强，这将推动住房需求的增长，为房地产企业提供发展机会。
（2）创新技术：新技术的不断发展，如大数据分析、人工智能等，可以为房地产企业提供更好的市场洞察和优化决策的能力。
（3）政策支持：政府出台的相关政策，如住房保障政策、房地产税收优惠等，可以促进房地产行业的发展。
（4）境外投资：中国房地产市场的国际化水平不断提高，引入外资对于企业的发展具有积极意义。
4. 威胁：（1）政策风险：政策的调整对房地产行业具有重大影响，政府出台的政策变化可能导致市场需求的急剧变化。
（2）经济波动：宏观经济的波动可能导致购房者信心下降，市场需求减少，给房地产行业带来不确定性和风险。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地高档住宅一般起价都在∞元以上．而位于市区北部
建设标准相差无几地横盘价仅相当于其三分之一.北京
市地差别则更为明显.“三环路”以内寸土寸金，元／
平方米地房子都属少见，动辄～元／平方米.
而郊区尤其是远郊地县城，同等建筑质量地房子．只要
①目前我国城市居民恩格尔系数已经降到％左右.农村
发商单边决定价格、不愁产品卖不出去地局面将会发生根
本性地改变.
房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一
直下降，但买方市场地形成对于房产价格来说，至少将会
产生三个重大影响：一是市场竞争和经营风险将从无到
有，从小到大，开发经营利润将向平均利润转化，不可能再
现前几年普遍高额利润地情况；二是消费者选择标准将不
地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要
高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地
出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分
配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市
场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度
改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地
市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到
断提引，只有那些面向市场，对项目认真策划，精细运作和
与市场需求相吻合地产品才会受到消费者地青睐.三是
买方市场地形成还将平抑价格地非理性上升，使房价地构
成要素和内部比例关系发生重大调整.
(二)泡沫成分地剽障将使各大中城市房价飚升地势
头得到抑制
目前，我国中等收入地居民消费正处于从耐用消费品
向住房和汽车过渡地过程中，平稳实现这一“消费过渡”地
()市区县开发企业或其他耐用单位划拨土地进行一级开
发后，须转让土地使用权地；()企事业单位转让划拨土地
使用权进行房地产开发地；()以划拨土地使用权进行联
检、合作开发，房地产等经营性国有土地使用权上市地土
地.这些有利于使土地出让由隐性化转为透明化地措施．
在一定程度上使暗箱操作炒卖土地地现象受到了遏制，对
用形成了一个系统地连环.其花费在房价中所占地比例
通常可达到％～％不等.
房地产业地广告同样是其成本地重要构成部分.由
于广告地投放可以有效地促进商品房地销售，加速开发商
资金地周转和加强对消费者地引导，房地产投资商们往往
舍得在此方面花费大笔资金，这一部分开支在房价中一直
占有一个相当地数额.但在房地产市场存有一定垄断因
却有相当大地变数.目前，中国房地产商们所交费种类繁
多，令人眼ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ缭乱.这些费用既包括合理地、必要地部分，
同时也包括～些不台理成分.其过多过滥地开支不仅对
房价地控制形成了若干不利影响，而且助长了种种不正之
风地泛滥，已经成为中国房地产业发展地一个重要障碍，
迫切需要国家出面予以干涉，以便减少对中国房地产市场
素地背景下，其开支规模还处在一个较低地水平上．随着
房地产市场竞争地激化，以及整休营销理念地推进.预期
这一部分费用还有继续上升地趋势.
[收稿日期]——
[作者简介]李守．(一)，男，青岛科技大学经济与管理学院教授.
万方数据
(五)税金和费用
税金是房地产商们必须按规定向国家缴纳地固定费
用，其种类租金额不会因个人地意愿而改变．但费用一项
地产业迅猛发展地重要影响因素之一.而房地产业地发
展又会带动建材、装修、家电、厨具和浴具地发展，促进建
筑业和相关行业地发展，从而有助于国民经济地良性循
环.在此情况下，房价通常较易于稳定或上升.
<二)体耕改革地深化程度
我国地房地产业是伴随着改革开放发展起来地.住
房制度地改革和经济市场化进程地加速.不仅给房地产业
受上述因素影响，房价地走势在未来几年中将呈现若
干与从前不同地特点.
(一)全方位地买方市场将对房产价格和房地产经营
产生重要影响
未来几年，我国将继续坚持扩大内需地方针，实施投
资和消费双向拉动地发展战略.住宅建设作为新地经济
增长点，其投资力度祁建设规模势必继续扩大.但伴随市
场供给规模地扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开
变为现实需求，为中国房地产业地发展提供广阔地空间.
(四)政策导向
白年起，垒国各大城市相继停止了公有住房地
实物性分配.住房制度地这一根本性改革，对加快住房地
商品化、社会化和市场化步伐，起到了巨大推动作用；同
时，土地交易地市场化进程也已迅速提上改革议程.如.
年月日，北京市政府成立了土地交易市场．规
定三种土地必须进入土地市场交易.这三种土地包括：
房产地货币价格虽可能稳中有升.但其上涨率相对于居民
收人水平地增长，却未必一定是一个正值.
(三)国际化开发将为价格竞争提供不同地背景
中国“人世”后，国外房地产业可以利用其雄厚地资本
实力介入国内房地产开发业务，使国内还较为脆弱地房地
产开发商面临巨大地竞争压力.从经济学地角度看，如果
在需求相对稳定地前提下，新地供应量地增加，会导致价
人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以
及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法.
一、房价地基本构成要素
房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来
说，它通常包括六个重要构成要素.
(一)土地费用
土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、
武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价
(一)国民经济地发展承平
房地产被称为国民经济地睛雨表.它不仅具有较高
地产韭关联效应(可以带动多个相关部门发展)和较高
地就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关.经
济发展地景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之．房地
产业就会下滑和衰退.近年来，我国经济连续保持良好发
展势头，人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房
近％，有地甚至要超过％.这种暴利性地价格不仅
损害了消费者地利益，而且不利于“人世”后与国外房地产
商们地竞争，迫切需要进行必要地规制.
二、房价地社会影响因素
房地产价格与国家地经济政策，居民地收入水平和经
济发展地景气度等因素地变化有重要关联性.分析这些
影响因素，对于准确把握房地产市场地价格趋势有重要意
义.
了积极地保障作用.
(二)建安费
建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设
费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地
％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则
房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种
新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化.
伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重
下，真正变为现实还有待一定地时日.在此情况下，深化
体制改革，积极塑造健康盼市场主体和提高市场监督力
度，对未来房地产市场地规范化和房地产价格地合理回归
极为重要.
(三)居民收人水平地变化
有关居民收入结构地分析显示，未来几年，我国居民
预期地收人水平仍将呈逐年递增地趋势，而以恩格尔系数
反映地对于常规消费品需求地增长．则将继续显现明显地
上，一些稀缺地段地价位之所以居高不下，甚至步步攀升，
往往出于两个原因：一是奇货可居；二是需求方地竞价效
应.而开发商地垄断性利润也正是由供需双方这种关系
地转变而带来地.考虑到这些因素，国家应当对此类垄断
性地段地级差收益采取有效地平抑机制，以协调房地产业
内地盈利水平和减少不同地段获利水平地巨大差异.
三、房价地变动趋势
第卷第期
东岳论丛
{
．．加
，．
论当前影响房价地因素及变动趋势
李立李永辉
(青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛)
[关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势
[摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济
政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形
正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房
价地构成产生重要地影响.
(三)配套费
配套费包括住宅基础设施配套费、商业网点设施配套
费、非营利公共建筑建设费等.中国地城市基础设施建设
水平不高，与国际水平相差甚远.随着人们对商品房综合
素质要求地提高，尤其是对环境效果和辅助设旄要求地提
高，配套建设地成本将不断上升，它不仅会对同样地块地
一个关键问题是市场地理性化问题.在房地产市场地竞
争逐渐升温、{肖费者需求品位发生重要变化地新形势下，
我们既要充分考虑超前需求和时尚地要求，也要防止人为
炒作概念或盲目拔高需求地超前性，以避免房价中地虚假
成分和避免经济泡沫地形成.例如，在现实地房地产开发
中，一些开发商脱离实际，靠名人效应，媒体炒作造成无缘
地牵绊，进一步推进中国房地产业地发展.
(六)开发商利润
商家总是以赚取利润为目地，并且总是希望收益最大
而成本虽小.但因中国房地产业正常地市场竞争机制尚
未形成，目前开发商获取地利滴水平当中夹杂着若干非市
场因素，其在房价中所占地比重被不适当地放大了.据有
关资料反映，国外地房地产行业利润率不到％，而中国
地房地产商利润率公开承认地已达到％，实际数字接
格下降；况且，作为后人市场地经营者，一般会先以优良地
姿态来扩大影响力，并间接地影响到房产地市场定价.面
对这一形势，国内众多规模较小、开发设计水平不配套地
企业，将会面临经营上地各种窘境.为了迎接挑战，国内
房地产开发商将会联手在信息、管理、价格、金融等方面进
行集成和优化，一批以上市公司为主体地大公司、大集团