商业地产发展九个模式
商业地产与住宅地产十大区别
区别一，地理位置的要求不一样。
1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。
但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。
如果地选错了，那是一定种不活的。
这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。
所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。
区别二，目标顾客不一样。
住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。
通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。
经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。
区别三，功能、用途不一样。
住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。
例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。
即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。
区别四，消费环节不一样。
住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。
而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。
商业定位必须考虑的九个方面
商业定位必须考虑的九个方面第一. 业态定位:这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。
第二.功能定位：功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。
功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。
第三.品类定位：商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。
第四.客群定位、客层定位：这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。
第五.商圈定位：这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六.模式定位：如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。
这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七.形象定位：商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。
《房地产企业战略突围的N种模式：与13位卓越总裁巅峰对话》读书笔记模板
要求各级负责人从拿地到方案、从施工到销售、从分期开发策略到定价策略，都要基于现金流、利润率、周 转率、负债率、可持续增长和客户导向意识等综合维度去作决策，而不是单一的产品思维、财务思维，这种育人 导向，非常锻炼高级人才的全局视野和综合能力。
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房企与政府的合作，会从过去的人脉模式转变到房企以独特商业模式、独特资源去跟政府谈判。
作者介绍
以“做中国房地产管理创新的引擎”为愿景，明源地产研究院在2009年正式成立。成立之初，研究院就汇聚 了一大批既深谙地产管理理论，又具备丰富行业实战经验的专家顾问。在研究领域，研究院则充分扎根于明源数 千家地产企业信息化管理实践的先天土壤，深度致力于房地产管理模块研究和最佳管理实践案例提炼，并在这个 过程中，同步推行面向地产企业的咨询服务和管理培训，被客户誉为“中国地产百强背后的管理大师”。
第七章造城专家中南——全产业链下的蓝海战略 第八章商业先锋宝龙——经营九变打造宝龙“商业帝国” 第九章体验先锋官益田——中国中高端体验式商业缔造者
第十章地产+文旅文旅跨界世嘉——羊毛出在兔子身上的地产玩法 第十一章地产+文化文商跨界一德——用文化武装商业 第十二章地产+绿色绿色朗诗——守正出奇从绿到深绿的战略突围 第十三章地产+互联勇立潮头花样年——做中国最大的社区服务商
精彩摘录
ROE大小的核心取决于销售利润率、资金周转率和权益乘数三个指标相乘，房企提升ROE，核心策略就是要迅 速补课“最短板”，且改变能够改变的。
我对商业模式的理解
我对商业模式的理解我对商业模式的理解1）商业模式被视为⾏业流⾏的挣钱⽅法所谓的挣钱⽅法是强调⼀个⾏业能够存在不仅依赖于产品（服务）或技术，也的依赖于商业模式，换⾔之，定义⼀个⾏业，不能只从产品或服务进⾏定义，还需要从商业模式⾓度进⾏定义。
⼀个⾏业中最挣钱的企业往往会将其他企业挤出市场，其原因是这种模式会因为挣钱多⽽流⾏起来，其他模式会被淘汰，⽽这种挣钱的⽅法也会变成⼀个竞争的因素，成为⼈们理解⾏业的内容之⼀。
不可能只有产品，却没有商业模式的⾏业，不论如何简单的⾏业，都存在着⼀些典型的商业模式，它是从⼀个商业模式创造者传播给模仿者的。
在中国，除了与软件结合的商业模式可以受到知识产权保护，其他商业模式在市场上是公开的、⽆产权的，是不受法律保护的，因此，某⼀个商业模式成功了，就会被传播，引来各种模仿者。
作为公开的商业模式，承载于商业活动之中，竞争者可以看到，但需求者感受更为深刻，他们可以更加深刻地感受到商业模式带来的好处。
即使不是⼀位需求者，也可以通过观察感受到商业模式，能够看到⼀些企业挣钱，另外⼀些企业不挣钱的原因是商业模式之中包含的对需求者感受的关注。
也就是，商业模式是⾏业流⾏的⽅式，模仿者可以关注，消费者更可以关注。
暨南⼤学创业学院与其他学者的差别在于，他们关注的是竞争者，⽽暨南⼤学创业学院关注的是需求者，我们在后⾯重新定义的时候，会把“挣钱”两个字去掉，只保留⾏业流⾏⽅法，⾄于是服务顾客的⽅法，还是挣钱的⽅法，还是为投资⼈服务的⽅法都包含在其中。
2）商业模式是⼀个可以描述的商业活动柜架为什么商业模式⼀定要可以描述呢？⽼⼦在《道德经》开篇就讲“道可道，⾮常道；名可名，⾮常名”，道许多已经讨论，它也不是本书的重点，但名⼈们不怎么重视，其实⾮常重要。
名即形，是符号，是标识，它需要描述和表达。
⼀个企业不能⽤简明扼要来概括，它等于是没有名，⾄少是不重视名，不要名。
把企业做的事情讲复杂容易，讲的简要不那么容易。
苏纶场、吴门印象商业研究
新天地－历史沿革
城市会客厅，上海代表性旅游景点、休闲地
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新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的 第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。 项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传 统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供 餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
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可支 业态 配收入的增加和零售业市场需求的不断扩大
在“L”型的建筑形态中，合理穿插布臵餐饮、酒吧、休闲和茶座，形成聚集人气的商业组合，同 时一定程度上确保日间和夜间的人流相对平衡。 居民 3 特色 消费结构的不断优化，生活品质不断提升 以民国风格建筑为载体，配合以集中式的休闲娱乐业态，成为南京的商业焦点。
上海新天地——运营方式
只租不售，按自身定位严格挑选租户，赔本赚吆喝
管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑出售，而是留在自己的手里统一管理。物业 所有者同时也是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此做法可以变通的做法是，将 物业出售给各个分散的业主，但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营，以利于发展 方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。
距离现有商圈泰华、美罗 （零售为主）距离分别为 800m、500m
• 历史建筑包装，现代化商业运营
历史建筑
• • • • 上海新天地：历史建筑石库门、翠湖公园 南京1912：民国总统府 成都宽窄巷：清代兵丁胡同 苏州苏纶场：民国纺织厂
产业园区的四大商业模式
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你2017-10-12“同心千载痴情盼，守得云开见月明”。
近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
商业地产投资的九种模式
商业地产投资的九种模式
1.零售商业地产投资：购买或租赁零售物业，如购物中心、百货商店
或独立商铺，然后将其出租给零售商或其他商业租户，以获得租金收入。
2.办公楼地产投资：购买或租赁办公楼物业，将其出租给企业、专业
服务提供商或政府机构，以获得租金收入。
3.餐饮地产投资：购买或租赁餐饮物业，将其出租给餐饮企业或其他
餐馆，以获得租金收入。
4.酒店和度假地产投资：购买或租赁酒店和度假地产，将其出租给企业、个人或度假者，以获得短期或长期租金收入。
5.仓库和物流地产投资：购买或租赁仓库和物流设施，将其出租给物
流公司、制造商或电商企业，以获得租金收入。
6.健康护理地产投资：购买或租赁医疗机构、养老院或其他健康护理
设施，将其出租给医疗机构或医疗服务提供商，以获得租金收入。
7.教育地产投资：购买或租赁学校、大学或培训中心物业，将其出租
给教育机构或培训提供商，以获得租金收入。
8.娱乐和文化地产投资：购买或租赁娱乐场所、剧院、博物馆或其他
文化设施，将其出租给表演者、艺术家或活动组织者，以获得租金收入。
9.城市更新地产投资：购买或租赁城市中心的旧建筑或废弃地块，进
行改造、重建或重新规划，然后将其出租给不同类型的商业租户，以获得
租金收入，并参与城市发展和更新。
这些商业地产投资模式都有其各自的风险和回报特点。
投资者应该根
据自己的投资目标、风险承受能力和市场条件来选择适合自己的投资模式。
此外，投资商业地产还需要考虑物业管理、市场需求、竞争状况和法律法规等方面的因素，以确保投资的成功。
解析商业地产运营三种模式：全部出售、租多售少、只租不售
时隔两年后，楼市调控政策再次出台，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这无疑让打算投资住宅的投资者们跌破眼镜，转而选择商业地产（专题阅读），业内人士，商业地产有望继2011年限购令落地后，再次成为投资者的避风港，市场上的香馍馍。
从商业地产的发展来看，开发商们从起初的商业开发，到现在开始向商业运营转型，已经由持有经营取代了简单的圈地销售。
而按开发商的经营模式，则可以分成全部出售、租多售少和只租不售三种形式。
特别是限购令实施已来，为了减小调控政策对开发商业绩的冲击，越来多的开发商开始加码商业地产的投资，租金带来的良好收益不仅减轻了开发商们短期内财务的压力，也让开发商们逐步加大自持商业的比例。
“全部出售”没保障相比“只租不售”和“租多售少”两种较为成熟的商业运营模式，像南坪万达广场、天福克拉广场这样采取纯销售模式的项目也是有的。
业内人士表示，商业全部出售这样的“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过渡产物，一个项目的商业如果全部销售，项目的品质将无法保证。
很多项目，无论区位还是当时开发的品质、规模都非常好，但因为商业全部销售以后，对后期的运营造成了很多障碍，招商变成了大杂烩、一锅炒，导致现在的业态较为混乱。
同样遗憾的商业地产案例在全国很多，我们不难总结出这个规律：商业物业一定要自持，这是对项目今后稳健发展的强力保证。
“租多售少”成主流目前一些商业项目除了销售一部分底商或者是零散商铺外，越来越多开发商加大对商铺的自持力。
如此考虑的主要因素是自持商业除了较为可观租金收入外，其物业本身也在不断增值。
在结束不久的龙湖（专题阅读）“金苹果”计划新闻发布会上龙湖提到，2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到5亿元，2013年作为龙湖商业地产快速扩张的一年，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。
对于龙湖这种“租多售少”的运营模式，统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量监督，无疑将更有利于商业项目自身的运营。
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商业地产发展九个模式
产权酒店只管投资
很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。
点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。
安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。
分时度假居住投资两相宜
又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。
于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。
点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。
但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。
所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。
认购建筑面积挖掘中小客户
这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。
认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。
点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。
银行担保保障回报
一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。
点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。
毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。
投资保障招揽顾客
投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于8%的投资回报承诺。
开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。
点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。
产权商场两权分离
所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。
商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。
点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。
再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。
商企联姻巨头摇旗
商企联姻模式是着名开发商与零售巨头进行联姻,即开发商与零售巨头进行捆绑合作,事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业,零售巨头随之进驻,如SM和沃尔玛,万达与普尔斯马特。
这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。
点评:谁敢像沃尔玛那样“牛”,说“我在哪里,口岸就在哪里”呢?这种物业当然可以考虑投资了,和“老大”一起操,总是可以少挨飞刀的。
品牌营运整合优势
众所周知,大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛,紫微银座与太平洋,金色夏威夷引进了欧宝公司,在招商过程中都获得了巨大成功。
在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商,使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。
点评:国际知名的专业品牌商,有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应,以及强大的号召力,能确保投资者持续、稳定的财富增长,也整合了优势资源,是目前地产商最热衷的手法。
新步行街先招商后卖房
步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的
习俗。
这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带,修建一条只能让人进出,小车和自行车都免进的一条街,所以取名为步行街。
步行街,迎合了人们的习惯和口味,但是先招商后经营,把蛋糕做大后再卖房,在成都的步行街中还不多见。
点评:女人逛街最爱闲庭信步,谁愿推着自行车走马观花呢?比起繁华大街,步行街不受车水马龙的影响,从左到右,从右到左,只让时尚牵着眼线走。
这种物业形态适合成都人购物习惯,有投资前景。
感谢您的阅读！。