房地产项目设计阶段的成本优化
房地产开发项目成本优化与控制措施
房地产开发项目成本优化与控制措施王晓静天津贻成实业集团有限公司【摘要】在国家宏观楼市调控的背景下，房地产企业项目开发的成本节节攀升，影响企业开发效益的提高。
本文将在总结房地产开发项目成本管理问题，并深入分析问题原因的基础上，结合目前房地产的市场环境，探讨优化和控制房地产开发项目成本的具体方法。
【关键词】房地产开发项目成本优化控制一、房地产开发项目成本管理问题房地产企业在项目开发的过程中，存在的项目成本管理问题，主要是因为成本超支、工期延误、合同管理不善等方面的问题引起的，具体表现为：（１）拆迁阶段，未能采用正确的调查方法和拆迁成本估算方法。
被拆迁对象的调查、评估、补偿等工作不到位。
在拆迁的过程中，房地产相关管理人员没有对拆迁公司的拆迁工作进行监督，也没有复核拆迁数据和结果，导致拆迁成本超支。
（２）建设阶段，由于设计、工程变更、材料采购等方面的原因，引起成本失控，首先是在规划设计阶段没有优化规划图纸，缺乏对物业组合、配套设计和建筑物外形等的专业分析，在项目实施后期才发现由于规划设计深度的不足，带来经济上的损失，譬如空间设计的不合理，导致布局呆板，再如绿化植物选择不当，导致后期植物的存活率低。
其次是项目在设计阶段的审查不足，不合理户型的定案将影响销售，而且设计质量直接导致施工费的产生，可能加大建设过程中人力、物力和财力资源的增加，在项目设计的过程中，很多设计人员缺乏技术经济的整体分析，没有在经济成本上综合考虑，制约了项目成本的有效控制。
再次是工程由于政策调整、规划问题和施工整改等问题，需要对工程进行变更，但变更工作缺少流程控制，譬如变更范围的不明确，没有对变更工程量进行核准，破坏项目整体开发技术的顺利实施，造成工程成本超过预期规定。
最后是水泥、钢材、门窗、装饰材料等物料采购的时候，通常采用压低价格的采购方式，但由于供应商违反契约的原因，导致工期延误，造成了管理成本的增加。
（３）合同管理问题，此环节是成本兑现的一个重要环节，其中包括签订、变更、付款和结算几个部分，在合同执行的过程中，关于合同的变更没有及时跟进，相关的监督管理措施也不到位，都会使得合同的部分变更内容无效，当企业的项目处于危险状态当中，企业的结算成本也会随之提高。
15-房地产关于住宅地库设计过程地库停车效率及结构成本优化
在地质情况和上部建筑确定的前提下，地下室含钢量的三大影响因素：
层高（埋深）、覆土、结构方案
三大影响因素方案阶段必须做到在汇报中分析方案考虑优劣因素，经由得到公司领导相关会签文 件明确。
二 5、地库优化关键时刻----含钢量控制：
结构方案管控建议 楼盖 （对于大柱网地库，不适合小柱网）设计要点建议：
四
3、地库优化关键时刻----标准柱网管控
四
4、地库优化关键时刻----坡道出入口数量控制：
坡道出入口数量控制：
常见问题：出入口设置数量超标准
四
4、地库优化关键时刻----地库方案阶段要素管控建议：
地库方案阶段关键点控制建议：
• 缩减范围：地库尽量少做或不做； • 严控层高：非人防3.6米，人防3.9米。 • 景观布置和排水方式控制：景观覆土不超过1.5米，确实要种大树，可采取局部堆土方式。地面、顶板、 底板排水坡度和方向尽量一致，减少覆土和埋深。 •上部建筑的影响：层数设计成25层或32层的高度临界值；尽量不做转换或转换面积≤8%
停车优选：地面＞架空＞半地下室＞地下室。
四 2、地库优化关键时刻—规模控制
平面控制要素 管控建议明确 1）平面方案：地库位置与形态，场地有不规则高差变化时，尽量將地库布置在相对平整低洼地带； 地库分 建与合建的确定 需经多各业务部门上会建讨后论确定； 2）地库轮廓：简洁、紧凑、方正； 3）人防规模控制及布置：人防尽量少做不做：核实人防面积，尽量不做5级人防； 人防布置 时应靠近 坡道、塔楼，并充分利用塔楼坡道已有的设施构件；一般偏于地库一端，安排在地库的最下层 ； 人防口部：相邻主要出入口应合并设置；主要出入口首先利用汽车坡道或其它已有的直达地面的通道；可向 相邻的非人防区开设密闭通道作为次要出入口； 4）塔楼宜布置在地下室四周，尽量靠边； 5）、设备用房布置上注意：集中布置、不损车位、注意噪音；
房产工程成本优化方案
房产工程成本优化方案房产工程成本优化是指在保证工程质量的前提下，通过合理管理和优化各项成本投入，实现降低建设成本的目标。
在房地产行业竞争日益激烈的情况下，成本优化方案是各大开发商和建筑企业必须面对的重要挑战。
下面是一个1200字以上的房产工程成本优化方案。
1.资本投入优化房产工程的成本优化首先需要合理进行资本投入的分配。
在项目初期，需要对资金需求进行详细的预测和计划，合理评估项目前期投资规模，并通过设置风险准备金等方式进行资本保障，以减少项目后期的融资压力。
同时，在资金运作上，可以通过适当延长供应链支付周期、压缩资金流程环节等方式，优化资本运营效率，提高资金利用率，从而降低项目的融资成本。
2.施工组织优化施工组织是房产工程成本优化的关键环节之一、在施工组织方面，可以通过优化施工流程、合理选择机械设备和人力资源等方式，提高施工效率，降低施工成本。
例如，在施工流程上，可以采用并行作业的方式，减少施工时间；在设备选择上，可以选择高效节能的机械设备，减少能源消耗；在人力资源方面，可以提高施工队伍的素质和技术水平，减少人工失误和质量问题，降低返工和维保成本。
3.材料采购优化材料采购是房产工程成本的重要组成部分，对其进行优化可以有效降低成本。
在材料采购方面，可以通过以下几个方面实现优化：（1）提前采购：提前预估材料需求量，并在建筑市场行情较低时，提前采购材料，以避免后期市场价格上涨导致的成本增加。
（2）集中采购：将材料采购进行集中，以提高采购量，获得更低的采购价格和优惠条件。
（3）优选供应商：根据供货商的信誉、质量保证、售后服务等因素，选择合作供应商，并与供应商建立长期合作关系，以获得更好的价格和优惠条件。
（4）用量控制：合理控制材料的使用量，避免浪费和质量问题，以减少材料成本的消耗。
4.设计优化在房产工程设计阶段，通过合理的设计优化可以降低成本。
设计优化可以从以下几个方面进行：（1）结构优化：通过采用合理的结构方案，减少材料使用量，提高建筑的承载能力，降低结构成本。
房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例(119页)
按既定程序，等到项目方案设计完成，开始 做场地地质勘察，勘察完再做施工图设计，然后 再做预算,这时发现土建的成本非常高。 老板就认为设计院的水平很差，设计院不服。 最后这个企业老板专门请专家召开了结构设计评 审会，结果专家一致认为设计院的设计是合理的， 这么高的结构成本是正常的。
（案例一）
原因分析:
房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例
目录
◆成本管理的内涵
◆结构成本的管理思路及方法 ◆结构成本管理的技术关键点 ◆保证工程质量的技术关键点 ◆成本优化的案例分析
◆总结与互动交流
房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例
结构成本的管理思路及方法
房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例
结构成本数据的分解估算案例
结构成本数据的分解估算
■地面以上结构：
★钢筋： （35~90） ㎏ /㎡ X 6.5元/ ㎏ =230~590元/㎡ 3 3 ★混凝土： (0.3~0.5) m / ㎡ X (386~460)/ m =120~130元/ ㎡
★总价：350~820元/ ㎡,平均580元/ ㎡
3、营销类： A、客户需求 B、竞争需求
4、其它
很多项目由设计失误所带来的设计变更占到总数 的3-10%，其中设计决策错误的比重常常占到设 计性错误的30%。
房地产项目结构成本的优化、控制以及实战案例
■结构成本的管理思路及方法 □事前控制的几个要点
●设计院的选择（扩初及施工图阶段） • 合适易管 • 态度重视 • 项目情况 • 服务意识 • 市场口碑
■基础及桩基础：
★总价：25~120元/ ㎡,平均65元/ ㎡
■单位面积的综合结构成本为：
——按地下室面积占总面积的22%估算 560元/ ㎡- 1330元/ ㎡,平均950元/ ㎡ ■结构相关成本：模板、基坑支护、土方、砌体
关于设计的成本优化案例
中国地产商域网
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评
论
以上是在前期工程出现的涉及成本增加较多的案例，虽然 更多的是需要建筑师归纳、总结，避免再次出现。但如果 他们在前期设计中疏忽了，我们成本人员在招标前对这些 问题多考虑一下，同设计人员多讨论一下，就能够尽量减 少施工过程中的浪费或返工。
优
对结构配套进行审核，看 有没有能够精简的部位。 经过仔细测算，将柱间距 调整为4.5米，减小了含钢 量。
化
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优
从材料上对工字钢尺寸进 行了优化，将标准尺寸 200*100*7*11.4改为 198*100*4.5*7，虽然需专 门定制使材料价格上升了 200-300元/吨，但钢材含 量降低所带来的成本节余 远大于材料价格上升所造 成的成本增加。
为解决以上问题，研究出的改进措施：以八块固定形状的板 材为一组，多组拼接。
பைடு நூலகம்
优
化
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优化结果
改进后，所带来的收益： 1. 可在加工厂按模切割，减少了现场放样 的工作难度； 2. 在加工厂大批量切割，比现场一块块切 割节约了许多时间； 3. 由于八块板尺寸固定，可提高板材利用 率，大大减少了材料切割损耗； 4. 各块板材形状均匀，不会出现板材过大 或过小的情况，效果得到保障； 5. 节省了材料损耗成本及切割耗用成本。
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3、百叶叶片的间距 、
格林小城A地块的百叶叶片间 距原设计为57.5mm，安装后 发现由于叶片过密造成空调 难以散热，从而造成空调死 机。于是只有隔一片拆一片， 将叶片间距调整为115mm。这 不仅造成了型材的浪费，而 且花费了数万元的人工费进 行拆除，最终效果也不理想。 在B地块的招标过程中吸取教 训，与设计部共同推敲方案， 最终的百叶既满足功能和效 果、又控制了成本。
建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点
建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点摘要：在建筑设计阶段，通过对项目成本进行全面、准确的估算和分析，可以帮助业主或开发商评估项目的可行性。
成本管控人员通过对设计方案的成本影响进行评估，提供关于成本合理性的建议，从而帮助业主或开发商做出明智的决策。
本文主要介绍了建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点，希望为相关研究提供参考。
关键词：建筑设计阶段；房地产项目；成本管控引言在建筑设计阶段，通过成本管控可以确保设计目标与项目预算的匹配。
成本管控人员会对设计方案进行审查和评估，确保设计方案在满足项目需求的同时，能够控制在预算范围内。
这有助于避免设计方案超出预算导致的成本风险，保证项目的经济可行性。
一、建筑设计阶段房地产项目成本管控的要点（一）成本预算的编制成本管控人员需要对房地产项目进行全面、准确的成本估算，制定详细的成本预算。
成本预算应该基于设计方案，并且考虑到设计变更、行业标准和外部环境因素的影响。
（二）设计方案的审查与评估在设计方案出现之前，成本管控人员需要参与到项目的讨论和规划中，提供专业的成本意见和建议。
设计方案出现后，成本管控人员需要对设计方案进行审查和评估，确定设计方案带来的成本影响和潜在风险，并提出建设性的改进建议。
（三）成本效益的评价成本管控人员需要评估设计方案的成本效益，确定设计方案的投资回报率以及其对项目的利润空间的影响。
他们需要检查成本预算与设计方案的匹配性，确保特定的设计元素不会导致成本超支。
（四）风险管理成本管控人员需要评估设计方案引起的潜在风险，并建议适当的风险管理措施。
管理风险包括识别、评估和控制潜在的不确定性，从而确保项目的经济可行性。
（五）管理成本变更在设计阶段，成本管控人员需要处理和管理任何成本变更。
他们需要跟踪和记录设计变更，对成本变更进行审查和评估，并管理相关的合同变更文件。
二、建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施（一）成本估算与预算编制在建筑设计阶段，对房地产项目进行全面、准确的成本估算和预算编制是确保项目经济效益的重要措施。
房地产开发项目的成本优化控制
计， 以避免项 目的“ 先天性不足 ” 。为避免设计造成的 投入最大的阶段 ， 因此 ， 必须强化施工控制。 对开发商 成本失控 ， 可重点从以下几个方面着手。 ｌ实行设计招标， ＿ 优选设计单位 在制定设计招标方案时， 应积极推行建筑方案与 经济方案相结合的方法 。实行一揽子招标方案 ， 将工
夫。
减少不必要的工程 费用支出， 避免投资失控。 此外， 在 施工单位及材料供应商不履行 约定义务时应及时提 ２ 强化监理机制， ． 加强施工管理 选择合适 的监理单位 ， 对工程质量、 工期和成本
Hale Waihona Puke ２ 开展限额设计， ． 有效控制造价 ‘ 镀金” 的有效方法。作为设计人员， 必须熟练掌握 建筑工程预算定额及费用定额 ， 熟悉建筑材料预算价
实施 限额设计 ， 强化设计经济责任制 ， 是控制 设 出反索赔 ， 以便有效控制成本。
格。在此基础上 ， 按项 目 投资估算控制初步设计及概 进行控制。按照监理规定和实施细则， 完善职责分工 算， 再用初步设计概算控制施工 图设计及概算 。各不 及有关制度， 落实责任制 ， 从工程 管理机制上建立健
２ ２ 期
３３ 总 期 第２ ０
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开发ｓ建设
问题 、 用 问题 都 很 难 解 决 。因 此 ， 费 必须 重 视 扩 初 设
施工阶段是房地产开发项 目的实施过程 ， 是资金 来说， 主要是加强对施工单位履约行为的管理 。施工 阶段成本控制的重点有以下几个方面。 １严格合同管理， ． 减少工程索赔 施工阶段成本控制 的关键是严格控制项 目变更，
使项 目的成本 不超过 预算 。
的合理性 ，这就从根本上制约 了项 目成本的有 效控
就广 义 的成本 管 理来 说 ， 本优 化 更 需 要 引起 房 制 。研究表 明， 成 设计阶段尤其是扩初设计阶段对项 目
如何做好聪明的地产成本管控的心得
如何做好聪明的地产成本管控的心得（实用版3篇）《如何做好聪明的地产成本管控的心得》篇1作为房地产企业，成本管控是一项至关重要的任务。
以下是一些聪明的房地产成本管控心得：1. 优化和降低结构性、功能性成本：在设计和规划阶段，就要对项目的成本进行精细化的管理和控制。
通过合理优化设计方案、降低建造成本和优化供应链等措施，可以有效降低项目的总成本。
2. 减少无效成本：房地产项目中存在大量的浪费和无效成本，如营销费用、代理费用、渠道费用等。
可以通过精简营销策略、合理使用代理和渠道等方式来减少这些无效成本。
3. 增效降本，提升产品价值：在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本，如提高建筑品质、增加智能化设施等，可以提升产品的价值和品质，从而提高企业的核心竞争力。
4. 强化成本测算和管控：通过对标学习其他头部地产公司，建立完善的成本测算和管控体系，精细化管理各项成本，实现事前控制、事中控制和事后控制。
5. 加强与财务和生产部门的沟通：整个项目的经营费用需要和财务以及生产部门强沟通，建立起良好的沟通机制，共同管控成本。
6. 礼品费用不应和房款挂钩：对于成交礼品等促销费用，应做到营销费用没问题，但不能将礼品费用和房款挂钩，避免因此产生额外的成本。
《如何做好聪明的地产成本管控的心得》篇2作为房地产企业，成本管控是一项重要的工作。
以下是一些聪明的房地产成本管控的心得：1. 优化和降低结构性、功能性成本：在设计和规划阶段，就要对项目的成本进行精细化管理，通过优化设计方案和选材，降低建造成本。
2. 减少无效成本：对于那些不能为产品或服务增加价值的成本，要尽量减少或避免。
例如，营销费用中的代理和渠道费用，虽然能帮助促进销售，但同时也会消耗大量资金，需要谨慎控制。
3. 增效降本，提升产品价值：在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本，例如提高建筑质量、增加智能化设施等，可以提升产品的价值和品质，从而提高企业的核心竞争力。
4. 强沟通，严控经营费用：与财务和生产部门紧密合作，加强对项目经营费用的管控，做到成本和效益的平衡。
房建项目优化创效创优要点
房建项目优化创效创优要点目录1. 项目立项阶段优化 (2)1.1 精细化土地储备规划，提升选址质量 (3)1.2 优化项目定位及市场分析，精准开发目标客户 (4)1.3 完善项目可行性研究，确保项目的经济效益和社会效益 (5)2. 项目设计阶段优化 (7)2.1 深入挖掘节能环保技术，提升建筑节能性能 (9)2.2 创新建筑结构设计，降低建材使用量和施工难度 (10)2.3 精细化空间布局规划，提高空间利用率 (11)2.4 融入智慧科技，打造智能化建筑 (12)3. 项目施工阶段优化 (14)3.1 优化施工工艺流程，提高施工效率和质量 (15)3.2 引入精益化施工理念，减少施工浪费 (16)3.3 加强现场质量管理，确保工程质量 (17)3.4 安全生产意识强，提升施工安全系数 (18)4. 项目交付阶段优化 (19)4.1 完善售后服务体系，保障房屋品质和使用体验 (20)4.2 加强客户沟通，提高客户满意度 (21)4.3 建立房屋管理平台，实现智能化管理 (22)5. 持续提升管理效能 (23)5.1 建立项目全生命周期管理体系 (24)5.2 优化资源配置，提高资源利用效率 (25)5.3 加强人才培养，提升团队核心竞争力 (26)6. 培育创新文化，推动高质量发展 (27)6.1 鼓励员工创新，推进技术进步 (29)6.2 促进产学研合作，打造技术创新链 (30)1. 项目立项阶段优化a.项目定位与可行性研究：明确项目定位，进行市场调研，确保项目的市场可行性。
在此基础上，进行全面的可行性研究，评估项目的经济性、环境影响和社会效益，为项目的立项决策提供科学依据。
b.技术方案选择：在项目立项阶段，通过对不同技术方案的经济性、安全性和环境友好性的比较分析，优选最优技术方案，确保项目在实施过程中的高效和可持续发展。
c.项目规模与功能优化：根据市场需求和技术条件，合理确定项目规模，实现规模经济的最大化。
房地产成本控制的方法
房地产成本控制的方法
以下是房地产成本控制的一些常见方法：
1. 项目规划和设计阶段的成本控制：在项目规划和设计阶段，可以通过合理的规划和设计，优化土地利用率、降低建筑物造价、减少材料浪费等来控制成本。
2. 采购和供应链管理：房地产项目需要大量的材料和设备的采购，通过优化采购过程和与供应商的合作关系，可以降低材料和设备的成本。
3. 监督和控制施工进度和质量：房地产项目的施工进度和质量直接关系到成本，通过严格的监督和控制，可以避免施工延误和质量问题，减少成本。
4. 优化人力资源管理：通过合理的人力资源管理，包括招聘、培训和激励，可以提高工作效率，减少人力成本。
5. 管理风险：在项目进行的过程中，可能会遇到各种风险，如市场风险、法律风险等，通过有效的风险管理措施，可以降低风险对成本的影响。
6. 节约能源和资源：在房地产项目中，能源和资源的消耗是一个重要的成本，通过采用节能措施和有效利用资源，可以降低成本。
7. 项目管理和控制：通过项目管理和控制的方法，包括制定详细的项目计划、
预算和监督项目进程，可以确保项目按预算和时间计划进行，从而控制成本。
总之，房地产成本控制需要综合考虑各个方面，包括规划设计、采购和供应链管理、施工质量和进度控制、人力资源管理、风险管理、能源和资源节约以及项目管理和控制等。
通过合理的措施和管理方法，可以有效降低成本，并提升项目的竞争力。
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优化过程中将技术与经济结合起来，通过对产品的功能分析 达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。
功能（或效用）（F） 价值= 成本（或费用）（C）
功能不变，成本下降。 功能大幅提高，成本略有增加。 功能提高，成本降低。 功能略有降低，成本大幅降低。 功能提高，成本不变。
价值工程追求高性价比
名词解释 优化设计（optimization design）：从多种方案中择 最佳方案，追求方案的进一步合理化，思维围绕既定重心 （品质与成本），通过一系列的方法和手段获取最优结果。
思维是一个分析、比较的过程 思维是一个处理问题的过程，一个发现问题和探索问题 的过程 思维是一种理解、沟通、分析、创新等系列活动的总称 。
（二）设计优化方法 1、设计优化的事前控制
（1）设计部配合开发部前期介入与政府博弈
设计部配合开发口外联进行前期土地谈判工作、对相 关设计条件及有关配套设施的详细技术条件仔细分析与研 究、趋利避害，好的因素多多争取，对那些不利的条件的 因素尽可能规避。
设计优化的事前控制
核实基础资料的准确性、可实用性、否则会产生无数后患。 地形图、红线图 水文地质气象资质 如山地等复杂地形的通过地质灾害报告 拟建工程周边的建筑物、道路及管线现状资料 周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管 线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料 场地靠城市主干道一侧是否有排洪沟 场地的初步或详细地勘报告等
设计优化的事前控制
（3）标准合同的效用
在国标的基础上，增加了对设计单位的一些约束性条 款（补充合同《施工图设计承诺》），着重强调设计公司 应承担的风险，避免无效成本产生。 案例：
设计优化的事前控制
标准合同两个版本的意义 《方案标准合同》意义在于方案可以委托跨地域或境外 公司完成，追求品质最佳。 《施工图设计标准合同》侧重强调钢筋混凝土的限额设 计及设计院承担的设计风险。施工图 委托项目当地前前3甲设计院完成报批 报建工作，确保施工期间现场配合与 服务。
设计优化的事前控制
（2）选择一个优秀的设计团
选择设计院——易于管理、态度重视、水准上乘 、市场口碑好
选择专业负责人——业绩、经验、负责意识、成 本意识、服务意识强
合作单位的管理——建立设计资源的考察、 选 择、评价管理标准，对资源动态管理。
流程：选择考察→入库→招投标→评标→定标→评价（完 成项目后）→进入设计合作伙伴资源库
建安工程中的分部工程成本进行论证与优化，同时对室外总平 、公共设施配套工程，发掘优化空间。当施工图概算出来后如
超目标成本，两个部门重复上述工作，直至目标实现。
三1、.产회实品操사关案소键例环개与节经的验管分控享：
（一）规划总图成本优化
1、总图概念规划设计创造价值最大化 结论：在控制成本低的阶段进行控制，加强预控。
设计优化的事前控制
案例1：广州机场路万科园高层住宅：由于地勘报告不准 确，在基础施工时，遭遇溶洞，顺着基桩灌下去 近百吨混凝地“泥牛入海 ”后来采用基桩穿过溶 洞一直打到基岩才得以补救。
设计优化的事前控制
案例2：南京栖霞区，开发商接手的地块之前是某铁合金 厂，开发前不得不挖1-5米进行“消毒”处理，更 换土壤费用近5000万。
4、两点管控原则 1、合理使用功能性成本；严控结构性成本；重点投入敏感
性成本（不平衡使用成本）
2、凡是控制成本：后果会带来客户抱怨，累计叠加导致品 牌美誉度降低的，都是失败的成本控制
（二）当下房地产设计阶段管理现状及问题剖析
1、不重视设计阶段的成本控制
2、设计阶段的时间控制
方案设计
报建文本（报批）
场地规划设计成本控制
设计标准
管控流程
设计优化的事中控制
“尊重场地的原始地形地貌，建筑布局随山就势，力求建 筑与环境融为一体”
案例1：XX世纪旅游城
场地原为山地，平均高差30-50m，通过“削峰填谷”改造成建设用地。
案例2：宁波象山项目
项目位于海边,几个组 团位于山坳。
之三：场地土方平衡的原则
标高
（四）研发中心与成本中心的工作关系（如何分工，衔接， 互动？） 1、工作分工
研发中心：
(1)对集团设计业务进行全面管理和资源调配。 (2)负责对集团下属各项目的设计进行后评估。 (3)负责集团各公司的规划建筑、室内方案、景观方案、概
念及扩初阶段的设计业务，及全过程管控和指导。 (4)制定设计管理流程制度和设计标准。 (5)负责集团各项目设计业务合同经审批。 (6)定期抽查各公司设计制度执行和设计管理情况。 (7)负责审查各公司报送的各阶段设计成果。 (8)负责对设计管理人员进行制度、流程、及专业知识的业
设计过程两大阶段
扩初设计（个别项目并报批）
施工图设计
施工图（审查）
结论：项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展 开的，而方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部分时间。
3 、房地产市场调整不断深化，开发的微利时代已经 到来，优化成为必不可少的一环。
成本控制的目标是通过全过程的设计优化实 现的，设计优化让建筑价值最大化。
3.1流程的意义与作用
流程管理是企业从粗放型管理过渡到规范化管理直至精 细化管理的重要手段。
流程是任何企业运作的基础。
流程为中心的管理方式，可极大地提高事务的受控程度 。流程中的每个人并负起各自的职责，促进团队合作。
具有法律效力的文件下达给相关部门。
3.2流程表（某地产公司研发中心工作流程）
4、落实责任人，纲举目张 常见房企二级与三级管理体系：
设计优化的事前控制
合同奖罚分明要有利于甲方意图的达成
限额节省部分按10-20%作为奖励，变要我做为我要做
，实现双赢。
设计优化的事前控制
2、设计优化的事中控制
2.1概念及规划方案阶段的三原则
之一：非销售物业配套低效资产配置最小化原则
设计优化的事中控制
之二：场地规划合理化的原则
设计优化 成果实施
管理制度
设计优化的事中控制
2.3.3主要材料定板、设备选型的成本策略
主要材料——外立面材料、装修（软装硬装）材料、景 观苗木选型
设备选型——电梯、空调中央机组、冷却塔、锅炉、水 泵 、变压器
设计优化的事中控制
策略 评审比选决定高性价比 建立长期战略合作伙伴实现双赢
设计优化的事中控制
小结：1、概念及方案阶段成本优化重在定性。 2、施工图阶段成本优化定性与定量并重。 3、项目竣工后回访、总结、反省，评估设计
房地产项目设计阶段的 成本优化管控
交流重点与目的
结合本人多年来从事设计成本优化的点滴经验并借鉴国 内外其它优秀房企设计成本优化的思路，通过对经典案例 分享，详解建筑、结构、机电、景观、装修等各专业设计 成本优化的管控点，并从设计成本管控盲区及教训中汲取 经验。
一、成本管理的思维与理念
二、设计成本的管理思路及方法 三、住宅产品关键环节的管控：实操案例与经验分享
一、成本1管.理회的사思소维与개理念
（一）设计优化的价值与意义
1、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要
设计成果（设计院）
房地产设计师（沟通、协调、监控）
好
差
成功
失败
房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段 控制成本的关键在于决策定位和设计阶段（包括选材用料）
定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在80%以上 工程阶段（包括合约和实施阶段）影响20% 而项目设计费只占到工程全部费用的2%-4%。
2、树立两个正确的成本观
进度
初投资
运营成本
成本
品质
产品的质量
营造的建筑空 间的环境质量
之一：成本控制的平衡观
之二：积极的成本控制观
成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不 是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入 产出比”的分析看待成本的必要性与合理性。
3、两种策略
针对不同的产品和不同的定位采取不同的策略。 不均衡使用成本，实现成本价值最大化
总图的作用
产品形态和空间品质
决定 景观构架与格局
决定
总图
决定
物业管理成本的基础
结论：若产品研发阶段将成本控制了70%，那么总图就将成本 控制了50%。
2、多业态组合拉升土地价值实现高溢价
在容积率一定的情况下，采用多种产品组合，提升溢 价空间，进而拉升了土地价值。
业态按含金量划分：商铺＞独联别墅＞联排别墅＞花 园洋房＞接地底跃＞电梯顶跃＞电梯洋房＞高层洋房
A、 技术总部 B、 战略总部
项目公司 （执行）
如恒大
区域公司 （技术）
项目公司 如万科 （执行）
案例1：万科——对项目老总采取考制，包括安全考核、营销 考核、施工图质量考核（限额设计），年终评比按制度奖惩， 所以领导的成本意识强会带动全员成本意识的提高，限额指标 的完成即是设计成本优化的结果。
案例2：一般公司——将设计优化成果落实的执行人定为项目 公司设计部经理（总工室主任），负责按开发计划制定各设计 阶段的报建时间节点提交总部，总部将各阶段优化意见返回项 目公司落实。对设计部经理（总工室主任）年终考核，总部占 60%权重，以此督促或强制其执行。
在很多房地产公司常将施工图的设计管理工作授权给项目
公司完成的，所以要将产品的质量、成本管理管控到位，建立
健全的图纸审核制度尤为重要。
自审
审核
复审
设计公司
成本部
设计部
设计优化的事中控制
2.3.2实现后期现场设计变更最少化的几个行之有效的办 法：
做好产品前期研究工作 安排合理的设计周期 设计费合理取值
设计优化强调的是产品的 “优生优育”，尽量减少产
品“怪胎”出现，就必须要将优化环节置于项目的初始 端，未雨绸缪才有意义。