香港太古广场案例分析
香港考察心得及特色大型mall个案分析1024122134
简介
香港IFC MALL是超大型复合商业地产项 目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒 店、IFC MALL购物中心于一体，同时又有机 场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港 岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、 过海渡轮码头等交通站点。 在这种意义上来看，IFC MALL倒不像 一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽， 公共功能的比重强于商业功能。
将滑冰场设为中 庭，增添娱乐设 施的同时，还增 加了商场人气
大型中庭形成层层退台， 形成了巨大的演绎中庭
时代广场 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
整个商场四面围合，形成一个巨大的中庭
共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
分布广泛
东荟城——二层至四层沿滑冰场设置餐饮
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影， 对年轻客户有极强的吸引力
又一城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛， 还汇集了人流
青衣城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
业态设置社区化
香港超高层建筑解读
213米 212米 210米 207米 206米 206米 205米 202米 200米
香港 太古广场二期（Pacific Place）| 213.4米| 56层|199米| 61层| 香港 乐悠居(Indi home)| 212米 | 50层|建成 香港 国际金融中心一期 (One IFC)|210米|37层|建成 香港 |亮贤居（Shining Heights）| 55层 |207米|建成 香港 花旗银行大厦 (Citibank Tower)|206米|51层|建成 香港 警察总部 (Hong Kong Police Headquarters）|206米|42层|建 香港 四季酒店(Four Seasons Hotel Hong Kong)|205米|40层| 建成 香港 蓝湾半岛 (Island Resort) |202米x 4|62层|建成 香港 缙庭山 (The Promise Hill) | 68层|62层|58层|(150-200米)|建成
国际金融中心二期，高412米，地上 88层，地下6层，电梯62台，建筑面 积185805平方米 。该建筑高度全世 界排名第14位香港第二高楼。
建成日期：2003年 开发商：新鸿基 设计者：Cesar Pelli & Associates
中环广场
中环广场，高373.9米，地上78层， 地下3层，电梯39台，建筑面积 172798平方米 。该建筑高度全世界 排名第22位香港第三高楼。
如心广场 ，高318.9米，地上80层， 地下2层，电梯60台.该建筑高度全世 界排名第47位香港第六高楼。
建成日期：2007年 开发商：香港华懋集团 设计者：Dennis Lau & Ng Chun Man Architects & Engineers
香港太古广场案例分析
香港太古广场一、太古广场全貌二、太古广场位置太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
三、太古广场交通地铁前往太古广场，可选择乘搭地铁到金钟站。
金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站，除贯通全港地铁沿线各站外，更可接驳九广铁路及机场快线网络，快捷方便。
巴士或电车太古广场位处香港主要交通枢纽，途经的巴士线超过80条，包括CityFlyer机场快线及机场穿梭巴士服务；而连接金锺廊及太古广场的有盖行人天桥下，亦设有来往东西线的电车站。
此外，由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约五分钟。
太古广场一座太古广场二座太古广场三座太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
四、太古广场的定位及组成部分定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。
太古广场一座占地860,000平方呎（约79,900平方米）的商业大厦太古广场二座占地700,000平方呎（约65,000平方米）的商业大厦太古广场三座占地644,000平方呎（约60,000平方米）的商业大厦(于2004年中落成)购物商场占地710,000平方呎（约66,000平方米）的购物商场270间酒店式住宅单位 (面积由1,220至2,650平方呎) 太古广场酒店式住宅太古广场会议中心可容纳500人的会议中心港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店地下停车场逾500多个泊车位1、甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。
商业综合体---香港太古广场
由於前期開發的住宅區已經成熟，太古城於 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發太古 城中心一期，引入知名品牌經營大型零售；後 於1986年地塊中心位置開發了太古城中心二期
香港太古城功能佈局
住宅區
由於太古集團之前沒有地產開發的經驗，加之周邊環境不 成熟，太古城的主體是作為住宅區來開發的
住宅區分為8期進行開發，共興建了61棟高層、提供 12,698套公寓；總建築面積約120萬平方米，占總開發體 量的83%
與地鐵出口接駁，並迅速引導人流上1層。
負一層主要為停車場，臨街部分為餐飲， 臨地鐵出口設一圈商業。
五星級酒店部分
酒店名稱 港麗酒店 港島香格里拉酒店 萬豪酒店 房間數 513間客房的五星級酒店 565間客房的五星級酒店 602間客房的五星級酒店
頂級公寓部分
柏舍 •共243個單位 •套房面積由1,220平方呎至2,650平方呎 •位於港麗酒店的11樓至37樓 •由港麗酒店提供24小時房間餐飲服務、洗衣服務及可使用 港麗酒店的游泳池、健體中心及商務中心 曦暹軒
三座
頂級購物中心部分
太古廣場購物中心共分四層，建築在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一 萬平方呎，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，並提供多個展覽場地 。 經營業態： 百貨公司 女士時裝/男士時裝 童裝/玩具 皮革製品/皮鞋/手袋 運動用品 護理/美容 珠寶/鐘錶/飾物 書籍/音樂/電子用品 藝術品/家居佈置/禮品 電影院 食肆 銀行/服務 主要租客： 香港西武、連卡佛、瑪莎百貨 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、環宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、滙豐、摣打 UA金鐘電影院
香港apm、朗豪坊、太古广场、IFC报告
香港考察报告一、APM (2)二、朗豪坊 (8)三、太古广场 (11)四、IFC (12)1月份商业公司对香港APM、IFC、LANG HAM PLACE及太古城进行了考察，着重考察商场与写字楼塔楼大堂的融合，如何利用写字楼或住宅及酒店的人流。
商场基本情况对比APM一、简介APM（创纪之城5期），总面积逾600, 000 平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业），令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。
商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。
APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
二、商场各层业态分布卡啦OK电影院大型酒楼、影音数码人气美食通运动休闲无印良品、生活品位美食广场、时尚服饰品牌服装化妆品、品牌服饰交通楼层吉之岛三、运营情况此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。
商场运营优势主要表现在以下几方面:1、人力成本控制:商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人(分两班轮岗制)，每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员（即负责商铺的日常运营管理及环境卫生、维护设施管理，同时又肩负着保安的职责），每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心（有两名员工），主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开发票等日常经营业务均由店铺商户自行处理。
香港太古广场案例分析-文档资料
王卓琳 20102336 徐逸然 20102338
1
基本概况
背景 组成 定位 成功因素
2
背景
太古广场由
香港地产商太古 地产兴建。太古 广场一、二期现 址，从前为驻港 英军的域多利兵 房 (Victoria Barracks)，兵房迁 出后，地皮被香 港政府公开拍卖， 并由太古地产投 得。第三期地皮 则由收购湾仔星 街一带旧楼而得， 前后共耗时约10 多年。
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这种立体的设计方式有效地帮 助到了租金,也可以有效地针对不 同的客户群体(不同的交通工具选 择)进行商业布置。
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THANK YOU !!
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四层楼顶景观
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内部景观
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内部流线分析
各层平面 垂直交通
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平面分析
流线特点：物业四周串联着放射状的过街 人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿 起来，形成人流、物流、钱流的共享互通； 太古自行搭建一条直通商场高层的“私家 路”好让城中名流进出购物方便等等；一 直保留有三米宽的走廊，没有次走廊。
3
组成
太古广场总占地 三十二万平方呎， 于一九九零年落 成，包括四座大 楼及一个购物中 心，共提供近五 十万平方米的楼 面，包括有甲级 写字楼、酒店式 公寓、三间五星 级酒店、购物商 场和会议中心等。
4
定位
香港最顶级的综合体 物业甲级写字楼
+
顶级购物中心
+
五星级酒店
+
顶级公寓
5
香港太古广场成功的关键因素
1.外因：
1、优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 2、良好的交通环境，位于地铁上盖。
香港购物中心考察报告(圆方、太古购物中心)
业态分布
圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题（但其 位置却与五行无关，纯属任意），商户组合包括世界名牌商店、服饰店、 美容店、餐饮及娱乐设施，还包括 8间1楼及 2 楼相通的复式零售店铺及 8 间 复式餐饮。此外平台则设有65055.8㎡的公园，公园更有多个不规则天窗照 耀商场中庭。
亮点
2、全港最豪华公共卫生间 与以往MALL里看到的公共卫生间明显不同的是，圆方商场的卫生间堪 称星级卫生间。除了卫生间内的设施高档外，等候区的摆设与标准，具有高 星级酒店的标准，沙发、饮水机、书刊。
亮点
3、购物与休闲相结合 圆方商场的楼顶平台设有7万平方米的楼顶公园
亮点
4、交通便利 圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选 乘东涌线、机场快线的地铁。此外商 场下方有巴士总站，有多条大巴线路 、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返 尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、 红磡、何文田及九龙塘等区。
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermè s、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
业态分布
商场业态特点及布局：
•国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
• • • •
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
香港太古城城市综合体案例调研分析
借助便利的交通条件和成 熟社区的支持，太古城中 心引进高端品牌及香港第 一个真雪溜冰场等特色休 闲娱乐设施，成为港岛目 前最大的商场。
新兴商务区
太古城中心先后兴建3座甲 级写字楼，与相邻的太古 坊相连成为香港岛又一重 要的商务中心。
将太古城打造成
香港优质的综合性 社区
香港太古城功能布局
住宅区
维多利亚港
太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。 首发楼盘为中档的翠湖台，由于实用率高且 品质优良，在销售当天即被一抢而空；此后 在地块内部陆续开发了其他5期中档楼盘
太古城中心三座
太古城中心四座
海景花园
海景花园
安盛台
金殿台
海天花园
星辉台
观海台
在聚集人气之后，太古城在临近海湾的地块
太古城中心二期
开发了海景花园和海天花园2个高档楼盘
成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的
住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698 套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83%
商业区
随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年 代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180家商 铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大 卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪 溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施
高品质的物业组合
太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实 用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻 的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境
太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服 务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利 的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱
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平面分析
流线特点：物业四周串联着放射状的过街 人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿 起来，形成人流、物流、钱流的共享互通； 太古自行搭建一条直通商场高层的“私家 路”好让城中名流进出购物方便等等；一 直保留有三米宽的走廊，没有次走廊。
地铁出来的LG1可以作为首层
垂直交通
太古的经典做法就是创造数个首层的概念。 比如地铁出来的LG1可以作为首层, 人步行
进入的第一层可以作为首层，停车库出来 的三层也可以当作不同客户人群的首层,的 士落客站在四楼也可以作为客户到达的首 层。
地铁出来地（的铁地L人下G1群一可入层以口 ）作为首层
的士落客点（四层）
停车库入口 （三层）
业态分析
四层主要为写字楼和酒店入口，因此只 有食肆，起到过度作用。
从业态分析中也可以看出太 古广场的定位较高，其中珠宝、 皮革制品等的比例远大于普通商 场。
地理位置分析
区位分析 周围环境
区位分析
周围环境
太古广场向北可拥览浩瀚的海ห้องสมุดไป่ตู้，而 向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环 境。
太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港
公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协 会等都近在咫尺，占尽地利优势。
交通分析
地铁 巴士 的士 私家车
而由于商场的的士落客点位 于四层，停车库的出口位于三层， 因此在三层的商铺的比例是最高 的，向下依次递减。这也是由于 商场特殊的垂直交通所决定的。
这种立体的设计方式有效地帮 助到了租金,也可以有效地针对不 同的客户群体(不同的交通工具选 择)进行商业布置。
THANK YOU !!
1.外因：
1、优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 2、良好的交通环境，位于地铁上盖。
2.内因：
1、各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 2、各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带 来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 3、统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 4、各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 5、开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 6、设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。
香港太古广场
王卓琳 20102336 徐逸然 20102338
基本概况
背景 组成 定位 成功因素
背景
太古广场由
香港地产商太古 地产兴建。太古 广场一、二期现 址，从前为驻港 英军的域多利兵 房 (Victoria Barracks)，兵房迁 出后，地皮被香 港政府公开拍卖， 并由太古地产投 得。第三期地皮 则由收购湾仔星 街一带旧楼而得， 前后共耗时约10 多年。
组成
太古广场总占地 三十二万平方呎， 于一九九零年落 成，包括四座大 楼及一个购物中 心，共提供近五 十万平方米的楼 面，包括有甲级 写字楼、酒店式 公寓、三间五星 级酒店、购物商 场和会议中心等。
定位
香港最顶级的综合体 物业甲级写字楼
+
顶级购物中心
+
五星级酒店
+
顶级公寓
香港太古广场成功的关键因素
地铁交通
公交车
太古广场位处香港主要交通枢纽，途 经的巴士线超过80条，包括CityFlyer机场快 线及机场穿梭巴士服务。
的士：的士落客站在四楼
私家车：停车场位于地下一层， 坐观光电梯直达第三层。
景观分析
外部 内部
外部环境
四层楼顶景观
内部景观
内部流线分析
各层平面 垂直交通