中国产业地产发展分析_张会阳
2022年我国房地产行业发展趋势分析
2022年我国房地产行业发展趋势分析随着中国城镇化进程和产业进展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视，并渐渐被资本市场重新认知和估值。
产业地产的资本化、金溶化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的敏捷利用，对才智互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产领域渐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。
以下是2022年我国房地产行业进展趋势分析：趋势一：资本潮涌最大的痛点，也是最大的亮点。
地产以资本为王，产业以金融为先。
作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。
2022年，金融资本风起云涌，让本就已经备受青睐的产业地产领域“火上浇油”。
在我们发布的2022产业地产30强当中，有13家上市公司，另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，将来3~5年内，我们有望看到国内消失超过30家的产业地产上市公司。
2022年，河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市，上海临港集团的产业园区部分在A股借壳上市，北京坤鼎集团成为首家在新三板上市的产业地产商，登陆新三板的创新工场，则成为中国乃至世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。
产业地产商的频密上市，一方面是由于资本市场开头对产业地产有了更多的追捧，另一方面也说明产业地产商在如今的进展形势下，需要更多的品牌与资本背书，作为其全国扩张的重要武器。
产业地产与资本市场的亲热接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。
不过，由于多数产业地产商仍旧是靠一两个项目打响名声，还没有完全经过全国和异地市场的考验，另外由于先例与标准的严峻不足，导致资本市场尚无法完全正确地熟悉产业地产的价值。
严格意义上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，是将来一段时间最重要的行业命题。
中国产业地产发展分析
随着 一轮 轮宏 观调 控政 策持 续深 入 ， 国 内房地 产
地 产 以地产 为基 础 ， 以产 业 为依 托 ， 因此 对 产业 地 产
行业 中以住宅 和商 业 物 业 开 发 为 主 的传 统 领 域 正 在
风 口浪尖 中徘 徊 ， 而在各 地 以产业 经 济发 展为 主题 的
产业 地产 却在 调控 中依 旧保 持着 强劲 的发 展势 头 ， 迅
摘要 ： 在 探 讨产 业地 产 的 概 念 、 特 点和 对 经 济发 展 的 推 动 作 用 基 础 上 ， 分 析 了产 业 地 产 当 前 发展 中存 在 的 问题 ，提 出 了
产 业 地 产 发 展 的建 议 。 关键词 ： 产业地产 ； 问题 ； 建 议 中图 分 类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ３ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ １ —１ ８ ０ ７ （ ２ ０ １ ３ ） ０ １ —０ ０ ４ ７ —０ ２
较好 的生 产 、 营运 、 办公环境条件 ， 以实 现经 济 、 社会 等资 源价 值 的最 大 化 ； 第二， 注 重 产 业 环境 营造 。产
业地 产 的建设 并不 局 限于营 造适 宜人 居住 的环 境 ， 而
辐 射渗 透作 用是 指 产 业 地 产 区 域对 毗邻 区域 和
没 有形 成产 业规 模部 门的渗透 、 扩 散 和影 响 作用 ，也 包 括对 地 区的经 济 、 科 技 和社会 等方 面 发展 的促进 作
第 １ ３卷 第 １Biblioteka ２０１ ３往 科
技
和
产 业
ＶｏＬ １ ３．Ｎ Ｏ ．１
１月
Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎｃ ｅ Ｔｅ ｃ ｈ ｎｏ ｌ ｏｇ ｙ ａ ｎ ｄ Ｉ ｎｄ ｕｓ ｔ ｒ ｙ
安徽盛道线上直播课件《疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑》(1)
疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑张杨2020年4月15安徽盛道咨询地产云课堂直播学习资料目录一、房地产投资实务与拿地决策二、投资交易模式三、投资测算的经济可行性研判四、投资相关法律实务五、地产投资未来的趋势与机遇Part One房地产投资实务与拿地决策I.典型房企投资策略II.土地价值判断布局策略：①以三四线城市为主战场，同时坚持一线城市近郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市中心区。
战略布局与中国加快城镇化进程的思路相契合，踩准了国家发展红利。
②从2016年开始，碧桂园开启了一二三四线城市全面发展的策略，在全国“攻城略地”，提高在一二线城市投资比例。
一方面顺应城市化发展趋势，发挥规模拿地优势，另一方面瞄准一二线城市，可以提升溢价。
战略差异化：①对于一二线城市，碧桂园在加强占有率的同时，坚持“不拿面粉比面包贵的地”，注重利润。
②在竞争优势明显的三四线，注重规模，城市进入策略为“一城多个碧桂园”，即先进入一个城市，再在这个城市做多个布点，进行深耕。
67.3%79.5%65.5% 高周转：全产业链自供，并运用标准化设计，三四五线城市要求拿地即开工并坚持“456”，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转；对一二线城市则要求“678”，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。
高周转是碧桂园的核心竞争力。
从财务角度，投入产出时间越短，资金周转率越高，资金回报率越高；从运营角度，项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间；但对工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点出现赶工，极易出现安全、质量问题。
62.98亿港元收购绿城24%的股份32亿元收购成都国嘉志得置业、悦景、上海融绿、武汉美联地等项目增资乐视10亿19.33亿收购海航海南两家公司95亿入股万达商业，52.8亿收购原万达文旅集团102亿收购天津星耀五洲项目32.33亿收购大连润德乾城438.44亿收购万达150亿元收购乐视36.62亿元收购时代城项目125.53亿收购北京泛海国际项目152亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权42.25亿元收购莱蒙国际37.88亿元收购联想地产40亿收购金科16.96%股权2014-2015年2016年2017年2018年2019年融创大宗并购一览从2013年开始到2019年末，融创用于收并购的支出超过2300亿元，收并购成为融创冲击TOP3房企的主要秘诀。
中国房地产行业上下游产业链分析
中国房地产行业上下游产业链分析一、上游产业链1.土地市场：土地是房地产行业的基础要素，是房地产项目的发展前提，土地市场的供应和价格变动直接影响到房地产项目的开发和销售。
土地市场涉及土地资源的供应、出让、交易和价格等。
2.建筑材料市场：房地产行业是一个大消费行业，建筑材料市场作为房地产建筑的基础，同时也是房地产项目的核心成本之一、建筑材料市场涉及水泥、钢材、玻璃、涂料、木材等多个细分市场。
3.建筑工程市场：房地产项目的开发需要建筑工程服务，建筑工程市场提供了建筑设计、施工、装修和监理等服务，关系到房地产项目的质量和进度。
建筑工程市场涉及建筑公司、设计院、施工队、监理单位等。
4.城市规划市场：房地产行业的持续发展需要合理的城市规划和产业布局，城市规划市场提供城市规划、土地整理、用地评估和城市设计等服务，对房地产项目的发展起到指导和推动作用。
二、中游产业链1.房地产开发商：是房地产项目的核心主体，负责土地开发、楼盘规划、建筑设计、销售推广和运营管理等一系列工作。
房地产开发商是房地产行业中利润最高的环节之一3.房地产评估：房地产评估机构对房地产项目进行价值估算和评估，为房地产交易提供专业意见和报告，是房地产市场透明度和资金融通的重要环节。
4.房地产金融：房地产金融是为房地产项目提供资金支持的金融机构，包括房地产开发贷款、购房贷款、抵押贷款、房地产信托和房地产证券等，承担着房地产项目的融资、投资和风险管理等职能。
三、下游产业链1.房地产销售：房地产销售环节包括楼盘推广、房屋销售和交付等环节，是房地产项目的最后环节。
房地产销售不仅涉及房地产开发商，也包括房地产中介机构和相关销售人员，对房地产企业的收入和市场表现有直接影响。
2.房地产物业管理：房地产物业管理机构负责对房地产项目进行日常管理和维护，包括公共设施维修、安全防范、环境卫生和社区服务等，为房地产项目提供优质的居住和办公环境。
3.家具家居市场：房地产购房后，需要购买家具和家居用品进行装修和布置，家具家居市场涉及家具、家电、装修材料、饰品等多个细分市场，为消费者提供满足个性化需求的产品和服务。
中国房地产市场的现状与未来发展趋势研究
中国房地产市场的现状与未来发展趋势研究中国房地产市场是中国经济的重要组成部分，也是吸引了世界视线的热点领域之一。
然而，在过去的几年中，由于政策紧缩和市场调控，中国房地产市场经历了一波短暂的低迷期，但随着政策调整和市场复苏，房地产市场逐渐回暖。
本篇文章将通过对中国房地产市场的现状和未来发展趋势的研究，来探讨中国房地产市场的未来发展方向。
一、中国房地产市场的现状1.1 房价上涨虽然在新冠疫情爆发后，房地产市场出现了一波短暂的低迷期，但在政策调控和市场复苏的双重影响下，房价逐渐上涨。
2021年一季度全国商品房销售面积同比下降2.8%，但是房地产市场整体仍表现良好，部分城市甚至出现了房价上涨的情况。
1.2 市场调控加强中国政府一直以来都非常重视房地产市场的发展和稳定，对房地产市场的调控也非常严格。
在疫情期间，为了稳定房地产市场，中国政府推出了一系列促进房地产市场复苏的政策。
通过限售、限贷、限购等政策手段来调控市场，避免房价的大幅波动。
1.3 房地产企业集中度提高在房地产市场复苏的过程中，中国房地产企业的集中度也在逐渐提高。
2019年，前十大房地产企业销售额占比达到23.2%。
在疫情期间，一些小型房地产企业出现了破产情况，也促使房地产市场集中度的提高。
这也将会进一步促进中国房地产企业的垄断化趋势。
二、中国房地产市场的未来发展趋势2.1 房地产市场调控仍将坚定可以看到，中国政府在房地产市场调控方面一直非常有力，也比较有效。
因此，在未来，房地产市场调控仍将是中国政府的一项重点工作。
未来房地产市场调控可能会更加精准、科学，更加符合市场需求。
2.2 增量市场的开发当前，中国房地产市场的开发主要集中在存量市场。
未来，则应该更多地关注到增量市场的开发，主要包括房地产新区、住宅租赁市场等。
由于城市化进程的不断加速，增量市场具有较大的潜力和市场空间，将成为未来房地产市场的发展方向。
2.3 大型房地产企业的增强未来，大型房地产企业的垄断现象将会不断加强，目前市场份额少的企业将会面临着较大的困境。
我国房地产行业景气分析报告
我国房地产行业景气分析报告房地产行业是一个与国民经济和人民生活密切相关的重要行业，对国家经济增长起到了重要的拉动作用。
本文将对我国房地产行业的景气状况进行分析，并展望未来发展趋势。
一、现状分析1.1 一线城市：一线城市的房地产市场伴随着城市化进程快速发展，房价不断走高。
尤其是像北京、上海、广州、深圳等城市，房价已经超过了一般居民的购买能力，呈现出供不应求的状态。
同时，投资需求和投机需求也推动了房价的上涨。
1.2 二线城市：二线城市的房价也在不断上涨，但涨幅相对较小。
随着人口流动、产业转移等因素的影响，房价上涨的速度也逐渐加快。
1.3 三线城市及以下：三线城市及以下的房价相对较低，但也有上涨的趋势。
这些城市基础设施建设相对较差，吸引力有限，但随着中国西部开发和城镇化进程的推进，这些地方的发展潜力仍然较大。
1.4 住宅用地供应紧缺：目前，我国住宅用地供应不足，加上居民对住房的需求旺盛，导致了房价上涨的压力。
政府也加大了土地供应力度，但与需求相比仍然存在一定的缺口。
1.5 去库存工作成效显著：近年来，我国房地产去库存工作取得了显著成效。
政府通过推出一系列调控政策，限制了投资投机需求，加大了供给侧改革力度，大力推动了房地产去库存工作。
二、未来趋势展望2.1 房地产调控政策将继续加强：继续推进房地产市场调控是未来我国房地产行业的重要趋势。
政府将继续加大调控力度，限制投资投机需求，防止房价过快上涨，保障人民群众的居住需求。
2.2 房地产市场将进一步分化：随着调控政策的加强和经济发展的差异，房地产市场将进一步分化。
一线城市的房价将继续上涨，二线城市的房价也会有所上涨，但增长速度可能相对较慢，三线城市及以下地区的房价可能相对稳定。
2.3 未来房地产行业将趋于稳定：经过多年的调控和去库存工作，我国房地产行业将逐渐趋于稳定。
政府将继续推动住房供给侧改革，加大土地供应力度，稳定房地产市场供需关系。
2.4 城市化进程将继续推动房地产行业发展：中国的城市化进程将继续推动房地产行业的发展。
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
2023年房地产开发经营行业市场规模分析
2023年房地产开发经营行业市场规模分析房地产开发经营行业是我国国民经济中重要的支柱产业之一。
截至2021年，我国房地产开发经营行业市场规模已经达到了巨大的数万亿元。
接下来，本文将对该行业市场规模进行分析。
一、行业市场规模的背景和概述我国房地产开发经营行业是一个成熟的行业。
改革开放以来，我国房地产业的迅速发展，已经成为我国国民经济增长的支柱产业之一。
根据国家统计局数据显示：2021年1-11月，全国房地产投资累计完成11.9万亿元，同比增长9.9%；商品房销售面积累计达16.1亿平方米，同比增长7.9%；商品房销售额累计完成15.7万亿元，同比增长14.6%。
历经多年的发展，房地产开发行业已经成为我国市场形态最为成熟、较为规范的行业之一。
其市场规模已经趋于稳定，市场竞争比较激烈。
二、市场规模的运营模式房地产行业市场规模的主要运营模式为资本市场和贷款市场。
资本市场：是指通过投资、发行股票、债券等市场手段，实现企业资本的流动性和价值的增值。
目前，国内房地产企业大多通过深市创业板、沪市主板、港股上市等方式获取资金。
贷款市场：由于房地产开发投资额庞大，一般由银行或其他金融机构提供贷款。
国内房地产市场中，银行贷款平台贷款、房地产信托和债权融资等贷款方式逐渐成为主流的融资渠道。
三、市场规模的细分1、房地产开发投资规模房地产开发投资规模是房地产市场规模的最核心和最大的部分，它是指投资于房地产的各项活动中黄埔军校、战训基地、研究所等其他军方机构.经营、建设的资金规模。
房地产开发投资规模是可持续发展的重要标志之一。
根据国家统计局公布的数据，2021年1-11月，全国房地产开发投资完成11.9万亿元，同比增长9.9%。
2、销售规模销售规模是房地产行业市场规模的另一重要方面。
随着市场需求日益增多，房地产销售规模逐年攀升。
根据国家统计局公布的数据，2021年前11个月全国商品房销售面积为16.1亿平方米，同比增长7.9%；商品房销售额达15.7万亿元，同比增长14.6%。
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第１３卷 第１期２０１３年 １月 科 技 和 产 业Ｓｃｉｅｎｃｅ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ ａｎｄ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ Ｖｏｌ．１３，Ｎｏ．１Ｊａｎ．， ２０１３中国产业地产发展分析张会阳（中国社会科学院金融研究所；中国水电房地产公司投资拓展部，北京１０００４８）摘要：在探讨产业地产的概念、特点和对经济发展的推动作用基础上，分析了产业地产当前发展中存在的问题，提出了产业地产发展的建议。
关键词：产业地产；问题；建议中图分类号：Ｆ２９３．３３ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７１－１８０７（２０１３）０１－００４７－０２收稿日期：２０１２－１１－０１作者简介：张会阳（１９７６—），男，新疆乌鲁木齐人，中国社会科学院金融研究所硕士生，中国水电房地产公司投资拓展部副总经理，研究方向：房地产管理。
随着一轮轮宏观调控政策持续深入，国内房地产行业中以住宅和商业物业开发为主的传统领域正在风口浪尖中徘徊，而在各地以产业经济发展为主题的产业地产却在调控中依旧保持着强劲的发展势头，迅速窜升为房地产领域的一颗新星并广备受关注。
业内人士预计，未来“产业地产”将与商品住宅、商业物业共同绽放。
１ 产业地产的概念和特点产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。
它是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。
产业地产与普通房地产开发最大的区别是以产业发展为主导的房地产开发，在产业研究和规划方面具有非常专业的开发要求，目前产业地产开发出现的专业化发展方向是产业地产发展的必然趋势。
产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，突出体现于以下五个方面。
第一，实现资源价值最大化。
比如高新科技产业地产项目，要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化；第二，注重产业环境营造。
产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要；第三，投资要求较高。
产业地产以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高；第四，基础设施作用关键。
只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目和企业的入驻；第五，增值服务成为亮点。
近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。
软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。
２ 产业地产对经济发展的推动作用２．１ 企业加速孵化功能产业地产通过向企业提供合理的地产和其他环境条件，通过各种扶持手段促进企业逐渐成长壮大，不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境。
因此产业地产发挥着孵化器的作用，加速了城市的产品孵化与企业孵化。
２．２ 产业集聚功能产业地产凭借与其它发展模式的比较优势，能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。
各种组织的集聚，有利于增加竞争气氛，促进各种组织的分工合作，这又进一步促进了资源的优化整合。
就北京市而言，以顺义区的ＭＡＸ空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大［１］。
２．３ 辐射渗透功能辐射渗透作用是指产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透、扩散和影响作用，也包括对地区的经济、科技和社会等方面发展的促进作用。
作为我国高科技产业园区龙头的张江高科，为其他产业地产商树立了一个很好的榜样。
上海张江高科明确以“打造自主创新园区，运营蓝筹股”为经营理念，已经制定并正在全力实施“以张江园区特色房产营运为主导，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼”的产业互动阶越式发展战略，通过多样化的投融资形式，张江高科先后参股园区内的１００多家企业，顺利地完成由单纯的产业地产开发商向高科技产业投资商的华丽转身［２］。
此外，产业地产还有利于促进地方科技、教育事业的发展，有利于促进地方商业、交通运输业、文化事业的发展，有利于扩大劳动就业机会。
２．４ 融合功能融合作用是指产业地产在推动科技和经济相结合方面发挥的作用和体现出的能力。
一是产业地产是技术与资金的融合。
产业地产依托产业技术高新企业所具有的丰富、高质量的技术资源，吸引大量风险资本；二是成果与转化的结合。
产业地产形成以后，同一产业内的上下游企业之间交流更多，接触机会也更频繁，有利于成果的转化。
同时，作为孵化器的产业地产领域内，政府和专门中介组织会沟通成果拥有者和企业家，并为双方提供便利条件，促成成果的转化。
２．５ 示范功能产业地产园区在技术产品、技术工艺和组织结构等方面的创新对区域外企业或其他经济组织产生积极影响和带动作用。
主要表现在：一方面，产业地产一旦形成，其在技术产品开发和技术成果利用方面的成功，很快便引起区域性甚至全国性的学习和效仿，促进经济发展和技术进步。
另一方面，产业地产在企业运行机制和管理体制改革方面，也成为产业地产以外企业包括国有企业改革的样板。
３ 产业地产当前发展中存在的问题３．１ 低端重复建设和同质化众多的中小城市，争相建设工业开发区或者高新开发区，建筑形式多以工业厂房为主，没有形成比较优势和产业利益互补，同业竞争、同项目竞争明显，由于同质化竞争产生重复建设，效益低下。
３．２ 缺乏可持续发展能力为了追求优惠税收和低成本而聚集的企业，没有产业聚集的趋势，不能健康发展。
产业园区被经营者定位成低档厂房，其招商本身就缺乏规划性和统一性，对入住企业没有一定的要求，加之一些企业为了追求低成本，入住企业档次参差不齐，产业结构混乱。
在经济飞速发展的现实条件下，某些产业需要不断升级，而大多数产业地产由于产品价值低，不具备支撑产业升级的可持续性。
３．３ “伪产业地产”开发泛滥不少项目实际上借产业地产开发之名，行房地产开发之实。
造成这种情况的主要原因，一方面在园区开发房地产受到政策的限制，开发企业对政策监管采取变相的被动抵触；另一方面，产业地产专业门槛高，开发企业自身不具备相应的专业能力，只有沿用传统地产开发模式。
３．４ 配套规划建设不平衡很多产业地产，只管引进产业，没有均衡考虑商业、居住等必要的合理性配套需求，使区域发展出现失衡。
为园区配套的住宅市场开发中，普遍情况是配套住宅大部分都被园区外的购房者消费。
一方面园区原有产业定位以工业、制造业为主，蓝领占园区人口比例较大，支付能力存在局限。
另一方面，园区住宅产品在开发企业的市场思维主导开发下，以中高档项目为主，对应的人群是城区富裕人群。
由此造成人口对流循环，给交通带来极大的压力。
３．５ 产业落地的硬、软环境缺失中小企业，往往出于享受优惠政策的考虑，将企业的注册地安排在各类园区，而实际办公、经营场所在园区以外的城市商业区。
这种现象集中体现了产业园区在中小企业办公用房方面的不足。
一方面产业园区适合中小企业的办公用房不足，导致项目的可选择性和产品价格、产品品质方面的竞争力与市区写字楼存在差距。
另一方面，办公用房的软环境建设落后，缺少社会、人文、企业发展环境等方面的柔性因素，不利于企业的发展。
４ 产业地产发展的建议４．１ 建立风险管理体系合理控制风险是开发运营产业地产项目的首要前提。
产业地产是包括房地产开发、经营在内的多个产业相结合。
无论是两个产业的结合，还是三个、四个产业的结合，只有各个产业都具有可行性，项目才具有可行性。
反之，即使有一个产业不具有可行性，就很有可能导致整个项目的失败。
这就要求企业采用集团化的组织管控模式。
４．２ 整合资源产业地产项目因为包括多个产业、产业链长、专业化程度要求高，即使是多元化集团公司，也难以承担全部工作。
做好供方资源整合，选择好产业链各个（下转第６０页）是高投入高产出的规模扩大的道路。
长期来看，这种增长方式是不健康的。
强化与房地产相关的服务性行业，如住宿和餐饮业、租赁和商业服务业等的产业关联，能够提升房地产业产品的质量，使得房地产业的增长具有更为持久的动力。
第二，深化金融改革，促进金融机构与金融产品的多样化，优化银行产品和服务结构，改变房地产资金来源集中于银行体系的现状。
分析可知，在坐享存贷利差的前提下，银行业有充足的动力，为安全性和稳定性较好的房地产业提供资金。
然而，这种动力，会加剧房地产经济泡沫化的风险，进而又使得银行业成为房地产业的风险的主要承担者。
改变这种状况，不能单纯依靠银行业的风险意识，从根本上说，应当促进房地产业融资方式的多元化。
这样，一方面，减少了房地产业资金链条的脆弱性，另一方面，使得银行面临激烈的竞争，从而改变其盲目追求扩大信贷规模的增长方式。
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