浅析善意取得制度适用于不动产
浅议不动产善意取得制度
动产系出于善意， 则他便取得该动产的所有权 ， 原动 产所 有人不得要 理论基础 ， 贯彻物权的基本原则就必须要适用不动产善意取得制度 。 善意取得作为一项重要的经济制度， 传统 上只适用 于动产 ， 随 个方面论述这一 问题。 但
额通常都较大， 更需要以法律来保护其交易安全， 所以善意取得制度 其变动 以登记加 以公示 ， 权利变动 明确 ， 不存在无处分权人处分财产 的情形 ， 故不存在善意取得制度 。事实上， 这是对不动产善意取得制
Ｌ ｇ ｉ ｙ ｔ ｍ ｎ ｏ ｉ ｙ ｏ ａ ｓ ｅ Ａ ｄ Ｓ ｃｅ Ｓ ｔ
｛占 Ｉ 轧金 ｝ Ｉ
２９（ ） ０ ．下 ０６
浅议 不动 产善意 取得制 度
乔安丽
摘 要 （ （ 物权法》 １６ 在 ０ 条规定 了不动产善意取得制度， 使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破 了原有的界限， 丰 富 了我 国物 权法 内容 ， 对 于不动 产善 意取 得制 度 的适 用范 围及理论 基础 仍存 在 一定 的误 区。 但 本文 试从 这两方 面探讨 不动 产 善意取 得 制度适 用 的必要性 及合 理性 。
关 键词 不动产 善意取 得 公 信 力 推 定 力 中图分 类号 ： ９３ Ｄ ２． ２ 文献 标识 码 ： Ａ
文章 编号 ：０９０ ９（０９０ — ７０ １０ ．５２２０）６０ ．２ ４
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
２０ ０ ７年通过的 ‘ 中华人 民共和 国物权法》 规定了不动产的善意 产依照法律规定应 当登记的已经登记 ， ， 不需要登记的已经交付给受让
取得制度 ， 突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产 人 。
的限制。善意取得制度 是近代 以来大陆法系与英美法系民法的一项 重要制度 ， 内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全 的保护问 其 题， 在商品经济飞速发展 的今天 ， 善意取得制度既是适应 经济发展 的
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
浅析不动产的善意取得
偿 取得 为 前提 。如 果是 通过 继 承 、
动产的所有权 ，而原所有人即丧失 面临的新课题。 （ 作者工作单位 ：
出让 人无 让 与不 动产 的权 利 ， 主 要包 括两 种情 形 ：
出于 善意 信赖 不动 产 （ 括 以登 记 动 ，如继 承人 取 得应 继份 额 以外 的 包 为 公示 方 式 的特 殊 动 产 ）登 记簿 的 不 动产 并进 行 了登记 。 登 记真 实 、合 法 、有 效 ，而 与登 记 ４ 作 为 不动 产 权 利变 动 的 原 、
将作为物权法制度的一个特 色载入 用善 意取 得制 度 的必要 。
用 的 问题 。
历 史 ，并对 我 国以后 要 制定 的民法
不 动产 登记 有 瑕疵 ，主 要包 括
不 动产善 意取 得 的构成要 件
（ ）标 的物 为 不动产 一
典中关于不动产物权 的善意取得 的 以下 几种 情况 ： 完善奠定 了基础 。
ｊ瞻 ｊ ：
蠹ｌ
浅析 不动产 的善意取得
◎武文婷
善意取得制度 ，是 民法中的一 项重要制度 ，对 于保护善意第三人
不 动产 善意 取得 的适 用 范围
记 于 亲 戚 名 下 ， 种 约 定 不 是 赠 与 这
《 权 法 》第 １ ６ 一 款 规 定 或 放弃 所有 权 的意 思表 示 ，之 后 被 物 ０第
１０ ６
ｉｌ ； ｊ睢
让 给 他人 ，受 让人 也不 能 取得 该不 有 人 、 出让人 、受让 人 ， 并会在 三 有 许 多需要 完 善之 处 。 因此 ，如 何
动 产 的所 有权 。 ３ 受 让 人 取 得 不 动 产 是 基 于 、 合 理价 格 的转 让行 为 。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
不动产的善意取得制度
浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。
随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。
关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。
起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。
传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。
有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。
但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。
况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。
浅议我国不动产善意取得制度
三 、 国不动产 善 意取得 制度 的不足 分析 我 （ ） 动产善 意取 得的 法律 法规 不 统一 一 不 中国 的“ 权法 ” 物 规定 了不动产 善意取 得 ， 以登记 生效要 件，
实、 真诚 、 公开 等 。《 牛津法 律大 辞典》 对此 的定 义为：如果一 个 “
人 诚实 行事 ， 即不知 道或 无理 由相信 其主 张没 有根据 ， 他就 是善
（ ） 动 产 的 登 记 机 关 不 统 一 二 不
二、 从我 国《 权 法》Ｏ 条 规定 谈不 动产善 意取得 构成 要件 物 １６
我国《 物权法 》 明确 规定 了不 动产适 用善 意取 得， 法第 １６ 该 ０
我 国《 权法》 物 规定实 行统一 的不动产 登记机 关， 由于 登记是
中图分类 号 ： ２． Ｄ９３ ２
不 动产 善意取 得 制度 中的相 关概 念
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０９ ５２２ １）３ ５－２ １０－ ９（０００－ ０ ０ ０ ０
动产 登 记应 比照适 用 于房地产 。主 要是 指房屋 ， 土地 ， 林和 其 森
一
、
（ ） 一 不动 产与动 产
日本 民法 典瑞 士 民法 典 。 根据 《 物权 法》 以 了解 到 ， 动产 是 果发 生 了 ， 可 不 自然不适 用善 意取 得 。 至于受 让人 是否持 有诚 意的财
指土 地 、 屋 、 房 林木 等地 上定着 物 。这 也继承 了大 陆法系 精神 内 涵 即不 动产乃 不可 分之物 。不 动产 之外 的物 即为动 产 。
产 物 。种 子 自播种 时起 ， 物 自栽种 时起 ， 植 为土地 的主要 组成 部
第 四 ， 让方 已经完 成 了财产变 更登 记 。 受 产权变 更登 记是对
对不动产善意取得制度之合理性的探讨——兼评《物权法》第106条
Legal Sys t em A nd So c i et y 蟹墨爱匦圜臣型竺型!!f叁垒!圭垒金对不动产善意取得制度之合理性的探讨——兼评《物权法》第106条王爱芳摘要2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第106务明确规定了不动产可以适用善意取得制度。
但是立法对这一问题的定论并不表明是终局性的定论，尚有值得探讨的余地。
本文认为，第三人取得不动产所有权是基于登记的公信力，而不是基于善意取得制度。
对不动产是否适用善意取得制度之争的缘由在于对登记公信力和善意取得制度的认识混淆。
．。
关键词权利表征登记公信力善意取得中图分类号：D923．2文献标识码：A一、问题的提出在李平卖房案中1，第三人无疑是取得所有权的。
但法院是以不动产善意取得制度判决第三人取得所有权，但笔者认为直接基于不动产登记公信力即可取得房屋的所有权，无须通过善意取得制度。
这就是所谓的“历史之争”——不动产是否可以适用善意取得制度。
对这个问题的之争的关键在于对登记的公信力与善意取得制度认识的混淆。
在我国有不少学者主张不动产应该适应善意取得制度，以下述学者为代表：叶金强认为：承认登记公信力，就是承认不动产善意取得，否则登记公信力也将形同虚设。
登记公信力原则本身就包含着对善的追求，而登记公信力最终要经由善意取得制度现实对善意第三人的保护2。
马栩生认为：从善意和权利取得的角度讲，登记公信力实质就是不动产善意取得。
仔细观察各国有关登记公信力的法条，发现所谓不动产善意取得不过就是对登记公信力适用的法律要件和法律后果的描述1。
孙鹏认为：不动产登记公信力保护第三人的机理，与基于动产占有公信力而生的善意取得制度保护第三人的机理，在本质上没有太大的差别，因此不反对不动产物权“善意地取得”，但不特意适用不动产善意取得的提法1。
以上学者的观点最为典型，究其原因则是对登记公信力与善意取得制度的混淆和认识不准确。
在谈登记公信力和善意取得之前，厘清为何不动产采登记和变更为公示方法与动产采占有和交付为公示方法，则必须了解权利表征与权利表象的概念。
浅析我国不动产的善意取得制度
意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅析善意取得制度适用于不动产
关键字：善意取得制度不动产适用
摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。
实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。
善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。
善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。
善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。
理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。
但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。
本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。
善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。
各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。
但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。
例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。
我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。
在不动产交易中，也会因登记的错误、疏漏、未登记等原因而发生占有人无权处分的现象，从保护善意第三人，维护市场交易秩序的目的出发，善意取得应适用不动产。
依据如下：
一、符合善意取得制度设立的目的
善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。
从善意取得的目的上看。
它的本质在于保护市场交易安全。
如果所有权与交易安全发生冲突时，立法的价值选择取向是舍弃前者的利益来保护后者，以牺牲财产的静的安全为代价来保护财产的动的安全。
既然不动产也会因登记错误、疏漏、未登记等原因出现无处分权现象，从保护善意第三人，维护交易次序的目的出发，也应该容许善意第三人取得不动产的所有权。
因此，善意取得的适用范围，应着重于受让人主观上的善意与否，而不应做客观上的动产、不动产形式上的划分。
二、现实中的需要
实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。
随着市场经济的发展，不动产交易日渐活跃，虽然不动产登记制度也在发展，但是由于种种原因，仍不能避免登记的内容与实际权利状态不一致的情况。
特别是在我国广大农村，目前很多地方根本就没有不动产登记制度。
现实中出现这种
不一致的情况主要有以下的原因，在不动产共同共有关系中，不动产登记在一个或部分共有人名义之下，已经合法取得不动产，但尚未办理登记；已经登记的不动产变动因故无效或被撤消，但登记还未被撤消；当事人伪造文件欺骗取得登记；登记机关自身的工作失误造成登记错误或注销错误等。
在以上这些情况下，如何才能保护善意受让人，维护原权利人的利益，从而维护市场交易的有序性和安全性呢？我认为，善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。
既然我们说善意取得制度适用于不动产，那么不动产物权善意取得的构成要件又是什么呢？我认为，不动产物权善意取得的构成要件除了有与动产的要件相同的地方，但也有其特有的内容。
表现在以下几点：
一、在不动产善意取得制度中，不动产物权登记的内容与实际权利关系状态不一致。
对于不动产，只有登记证书才能表征所有权，如果在登记簿中不可见一些不正当登记的情况，在取得人尽到了一个正常登记簿查阅人的注意义务后，仍然不可能发现登记内容与实际权利关系不一致的情形下，即可通过交易而善意取得。
二、不动产物权的变动须依合法的交易行为，即通过法律行为而取得。
不动产物权的变动须依合法的交易行为，即通过法律行为而取得。
也就是说，受让人须依法律行为而受让。
因为善意取得制度是为保护交易安全而构筑，所以让与人和受让人之间，必须存在市场交易行为，且受让人须为有偿取得，法律方有保护的需要，如依继承或无偿赠与而取得不动产的所有权，则不适用该制度。
除此之外，不动产交易的行为除让与人不是原权利人无处分权外，还须具备法律行为的其他要件，如当事人具有相应的行为能力、意思表示真实性、标的物的合法性等。
如果该交易行为本身无效或可被撤销，则不能适用善意取得。
三、.受让人须完成物权变更登记。
物权变更登记，是不动产物权转移的必要条件，如果具备其他行为条件，而没有进行物权变更登记，不动产交易行为应尚未完成，就不能发生物权转移的效果，因为登记是不动产的公示方式，并非实际上占有不动产。
善意取得制度的适用不应限于动产，而应包括不动产，这不仅有其理论依据，也是司法实践的需要。
在我国确立明确的善意取得制度，有其必要性和现实意义。
理论上的探讨和争论，到实践，到立法，还需要一个漫长的过程。
希望善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。
参考资料：中国法院网
王利明《物权法研究》
中国民商法律网。