广州市公共建设项目征地房屋拆迁可行性分析技术指引(暂行)

市公共建设项目征地拆迁可行性分析技术指引（暂行）二ΟΟ六年八月目录前言 (1)1工作对象 (2)2工作依据 (2)3技术路线 (3)4资料收集与整理 (3)4.1资料收集 (3)4.2资料整理 (4)5外业测量与调查 (4)5.1外业测量 (4)5.2外业调查 (5)6数据统计与分析 (6)6.1数据整理入库 (6)6.2数据统计 (7)7征地拆迁可行性分析 (9)7.1项目征地拆迁现状分析 (9)7.2项目征地拆迁重点难点分析 (11)7.3项目用地红线情况分析 (11)7.4项目征地拆迁建议红线分析 (12)7.5项目征地拆迁费用估算 (12)7.6项目征地拆迁工期分析 (16)7.7社会经济环境影响评价 (17)7.8可行性分析结论及建议 (18)8成果绘编 (19)8.1图件绘编 (19)8.2编制成果报告及基础资料汇编 (20)9成果验收 (21)前言公共建设项目征地拆迁可行性分析，是通过对具体建设项目的征地拆迁资料的采集和分析评估，实现对公共建设项目征地拆迁工作的主动控制，为政府科学编制公共建设项目计划、合理选择建设项目地点、正确划定和调整规划用地红线、准确编排征地拆迁资金计划、合理制定建设项目工期等提供有重要参考价值的预测分析和决策依据；为各项目业主编制工程建设（包括征地拆迁）实施方案提供建议，为征地拆迁实施单位提供具体指导。

根据《转批市建委、法制办关于市重点项目报批绿色通带若干规定（试行）的通知》（穗府办〔2006〕15号文）和《关于加强城建项目征地拆迁前期工作的通知》（穗建计〔2006〕293号）的要求，为进一步的规市公共建设项目征地拆迁可行性分析工作，制定本技术指引。

本技术指引编制单位：市道路扩建工程办公室。

本技术指引由市道路扩建工程办公室负责解释。

1工作对象市市辖区围涉及财政投资并需要开展征地拆迁的公共建设项目。

2工作依据1、《中华人民国土地管理法》（1998年）；2、《中华人民国城市房地产管理法》（1994年）；3、《中华人民国城市规划法》（1989年）；4、《中华人民国土地管理法实施条例》（1998年）；5、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）；6、《省实施<中华人民国土地管理法>办法》（2000年）；7、《市城市房屋拆迁管理办法》（2004年）；8、《城市房屋拆迁估价指导意见》（2003年）；9、《转批市建委、法制办关于市重点项目报批绿色通道若干规定（试行）的通知》（穗府〔2006〕15号）；10、《关于加强城建项目征地拆迁前期工作的通知》（穗建计〔2006〕293号）；11、《关于印发<市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地补偿标准>的通知》（穗扩〔2003〕183号）；12、《市道路扩建办公室市政征地拆迁管线迁改补偿标准与操作规程》（穗扩〔2001〕82号）；13、《1∶500、1∶1000、1∶2000地形图数字化规》（GB/T 17160—1997）；14、工程测量规（GB50026—93）。

3技术路线市公共建设项目征地拆迁可行性分析的主要工作，是进行红线方案的优化和征地拆迁成本的控制。

其技术路线可以概括为：根据相关法律法规，以项目的初步设计方案为基础，结合地形图、地籍图等相关空间数据，通过航拍、现场勘测和调查，查清项目设计方案围的土地利用、建筑物、构筑物和绿化以及市政管线等现状情况，并对征地拆迁中可能面临的重点和难点问题、影响征地拆迁实施的相关因素进行分析和研究，然后借助地理信息系统获取红线优化方案；最后根据优化结果，按照一定的补偿标准，估算征地拆迁补偿费用，提出征地拆迁的实施建议。

4资料收集与整理4.1资料收集1、文字资料。

项目初步设计方案、项目建议书、规划选址意见书、项目立项批准文件、用地预审报告等。

2、图件资料。

地形图、地籍图、土地利用现状图、土地利用规划图、城市规划图、道路管线图、建设项目方案规划设计平面图等（含电子文件）。

3、数据库资料。

地籍数据库、土地利用现状数据库、影像数据库、地下管线综合平衡数据库等。

4、其他资料。

项目区域的社会经济资料，农作物的面积、单产、总产的统计资料，居民人均收入资料，社会保障资料，户籍人口数等资料。

4.2资料整理1、对资料进行分类整理，重点是图件、数据资料整理。

2、对不能满足公共建设项目征地拆迁可行性分析工作要求的资料应做好记录，以便进行外业补充调查。

5外业测量与调查5.1外业测量运用测绘手段采集土地地貌及其自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况等数据的工作，对现有地形图、地籍图等图件资料上的新增地物进行补测或补调，为征地拆迁可行性分析提供准确的基础数据。

主要包含放样、地形测量、征地测量和房地产测绘等工作容。

1、实施准备数据。

实施外业测量需拿到红线设计方案和测区的控制点坐标，对于修测工程还需提供该测区原有地形图资料。

2、放样。

放样的目的是根据项目设计方案的用地边线和中线坐标分别在实地施放出来，以便设计单位根据路线的走势进行修整及确定设计方案。

在实地现场测量放样工作时，放样点确定后，在放样点处打下40cm×4cm×4cm的木桩（如放点位置为水泥路面则在点位处打入铁钉），旁边系上红布标记以便日后查找，并在点位附近醒目位置用油漆标明点位桩号。

在放样过程中如道路设计中线或用地边线遇到房屋、河涌、鱼塘等地物时，则在该地物的两边进行加桩放样。

3、地形测量。

根据相关的规定和标准以及业主所提出的具体要求进行地形测量工作作业，为设计单位提供项目围地域及沿线的地形地物地貌特征数据，并把采集数据在图纸上按照一定的比例表示出来。

在地形图测量、外业完成后，必须进行100％的检查。

4 、征地测量。

征地测量为业主提供详细的用地资料并以数字图纸表示，便于统计征地数量，为前期分析报告提供准确的数据依据，保证征地工作的顺利进行。

其是在地形图测量要求的基础上，对用地红线围的土地进行权属、位置、面积、土地利用现状等特征进行测定及绘图工作。

工作容包括平面控制测量、地块调查、地块要素测量、地形图绘制、地块面积测算、地块测绘成果资料的检查与验收。

5、房地产测绘。

房地产测绘对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量和利用状况等进行测定，调查并绘制成图，为房产的拆迁评估提供基础图文、数据以及相关房产的资料信息。

主要的工作包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算等，其中对于房地产的调查必须对项目涉及房屋的属性按用途进行标注和编号。

5.2外业调查1、建（构）筑物情况调查。

对于骑线楼、大单位、新建大楼、重要建筑物、文物、古树、先拆后建的公用设施、特殊地形地貌等进行重点调查，并现场拍摄数码照片，按照一定的顺序进行编号登记，填写调查表。

2、土地情况调查。

对于集体土地、开发商征用地块、边角地、特殊单位用地等情况进行重点调查，并现场拍摄数码照片，按照一定的顺序进行编号登记，填写调查表。

3、管线情况调查。

对征地拆迁区域围涉及的市政设施管线，包含电力管线、自来水管线、电信管线、煤气管线、有线电视管线等进行摸查，对管线的类项、数量以及附属物情况等进行统计，填写调查表。

4、其他情况调查。

对征地拆迁区域围涉及区域的构筑物、绿化、青苗等情况进行摸查，并对征地拆迁围的构筑物情况和征地拆迁围的青苗、绿化等情况进行统计，填写调查表。

6数据统计与分析6.1数据整理入库在资料收集、外业测量和调查的基础上，根据《市城乡地籍数据库建库标准》（版本号：2.0）等相关数据库的建库标准，对数据进行入库整理，一般入库流程为：1、规要素几何类型。

根据《1:500、1:1000、1:2000地形图图式》和《市城乡地籍数据库建库标准》（版本号：2.0），按照要素在数据库中的几何特征定义，将要素整理成相应的几何类型，即：点、线、面、注记。

2、要素识别、编码分类。

数据的要素识别、编码分类主要分为自动转换和人工改造两步。

AutoCAD平台利用图层、颜色、线型及符号来区分各种地物，而没有地物编码信息。

为使该类数据能够面向数据库，采用基于地图符号知识的信息识别与提取方法。

具体技术实现途径是：根据各地物特征的图层、颜色、线型等符号特征，根据开发的数据转换工具调用地图符号知识库，对图形分类识别，提取地物属性并赋予编码，最后在此基础上经过人工修改和质量检查后进行数据入库。

3、要素检查。

4、图形与其属性关联。

5、生成“.shp”格式数据。

6、属性自动生成。

7、完整性检查。

8、资料整合。

拼接单幅的“.shp”格式资料，自动接边，实现区域整合。

主要包含逻辑一致性处理、相同属性多边形公共边的删除等容。

6.2数据统计1、面积的量算和统计。

（1）土地面积的量算与统计。

a)公共建设项目征地拆迁可行性分析的各属性的土地面积按土地利用现状调查图图斑进行统计；b)打破图斑的单元面积量算，应以图斑面积加以控制；c)应认真核对面积数据，建立统计台帐，归入档案；d)经核实、汇总后的土地面积以平方米表示，精确到小数点后两位。

（2）建筑物面积的统计和量算。

a)公共建设项目征地拆迁可行性分析的各属性建筑物的建筑面积按地籍调查图图斑进行统计，一般为图斑面积乘以建筑物的层数；b)应认真核对面积数据，建立统计台帐，归入档案；c)经核实、汇总后的建筑物的建筑面积以平方米表示，精确到小数点后两位。

2、数据统计的容。

在数据库建库的基础上对设计方案红线围的土地、建筑物等情况利用统计软件进行统计，主要包含以下容：（1）土地。

a)红线占地总面积：即红线围的总面积；b)红线占用国有土地面积：红线围国有土地总面积，并按土地所有单位进行分类统计；c)红线占用集体土地面积：红线围集体土地总面积，并按土地所有者进行分类统计；d)红线各地类的面积：红线围涉及到的所有地类，并按地类统计各自占用面积；e)红线上国有土地的各地类面积：红线上国有土地部分涉及到的地类，并按地类统计所占用面积；f)红线上集体土地的各地类面积：红线上集体土地部分涉及到的地类，并按地类统计所占用面积。

（2）建筑物。

a)红线围涉及建筑物统计：对建筑物用途、结构、层数、建基面积、建筑总面积等进行统计；b)红线围国有土地上建筑物统计：对建筑物的权属单位、用途、结构、层数、建基面积、建筑总面积等进行统计；c)红线围集体土地上建筑物统计：对建筑物的权属单位、用途、结构、层数、建基面积、建筑总面积。

（3）管线。

管线类型、埋深、管径、数量、长度。

（4）其他附着物。

类型、规格、数量。

7征地拆迁可行性分析7.1项目征地拆迁现状分析1、土地利用现状。

（1）集体土地利用现状分析。

a)建设用地情况分析：包含建设用地的数量、用地性质（住宅、商业、工业、仓储等）、村集体经济组织等情况的分析，并制定红线围集体土地（建设用地）空间分布图；b)未利用地、农用地情况分析：包含未利用地、农用地的面积、地类（园地、耕地、水域等）、地上附着物等情况的分析，并制定红线围集体土地（未利用地、农用地）的空间分布图。