房地产证券化将成为新趋势
中农大房地产开发与经营在线作业满分答案
房地产开发与经营_在线作业_1交卷时间：2016-01—28 11:01：03一、单选题1。
（5分)房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为( )•A。
租金收缴计划完成率• B. 租金收缴率•C。
陈欠租金收缴率•D。
欠租户发生率2.(5分）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
• A. 50年• B. 45年• C. 70年•D。
40年3。
（5分）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( )。
•A。
70年• B. 50年• C. 45年• D. 40年4.（5分）我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中五级房地产开发企业的资质条件要求自有资金不低于( ）。
•A。
40万元•B。
30万元•C。
20万元• D. 50万元5。
（5分）根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（)•A。
30％•B。
35%•C。
20%• D. 25％6。
（5分）在土地一级市场上,根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，竞争性最强的一种方式是（）。
•A。
投标出让• B. 拍卖出让•C。
协议出让•D。
招标出让7.（5分)我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。
•A。
2500万元•B。
3000万元•C。
2000万元• D. 4000万元8。
(5分)下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）•A。
从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素•B。
找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象• C. 分析时要设定不确定因素的变化范围• D. 对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素9.（5分)为了降低建筑安装工程费用变动的风险，开发商可以采用( ）的合同形式。
住建部专家《房地产发展趋势及政策解读》2014总结版
《房地产发展趋势及政策解读》一、对中国房地产市场及政策分析1、中国房地产市场特点特点一：自住型需求仍强：与人口结构有关。
市场新增需求以自住型刚需为主。
房地产近10年有三个增长高年：第一个增长高年是：2007年。
2007商品房增长面积增长23%；第二个增长高年是2009年，2009年商品房增长速度同比增长40%，主要因为2008年有20%的负增长；第三个增长高年是2013年，2013年商品房销售额的增速是17%，商品房销售面积增速是27%。
2013年不仅新建商品房销售增长快，而且二手房销售也快。
2013年1-9月全国40个重点城市二手房同比增长83.4%。
2013年的增长和前两个高年不同，主要在于2013年主要增长的是自住型需求，而不是投资投机型需求。
国五条打击的是投资投机。
但买房主体是已经是自住型需求。
世联地产2013年全国60个城市代理销售商品房总额超过3000亿，其中投资投机型需求占14%；在2010年在《国八条》出台前，投资型需求占46.7%，2007年达到51.6%。
现在的需求主要是自住型需求。
很多专家说房地产是个大泡沫主要是投资投机性需求，但是我觉得这个时代已经过去，进入自住型需求。
2010年第六次人口普查数据23-47岁占人口55%以上，全部属于对住房需求比较旺盛的刚性需求和改善性需求。
人口结构对房地产市场影响很大，年轻人口和高储蓄人口占比高对房地产市场是个正面影响。
现在经历的阶段属于年轻人口占比较高，但是由于计划生育政策，以后刚性需求还会持续，但是不会这么多；2013年购房年龄组（18—23岁）下移，为未来刚性需求的购买力有一定的透支。
特点二：市场分化显现：与人口流动有关。
2013年一线城市平均售价上涨20%，二线城市上涨未达到10%，三四线城市不到5%，甚至出现下跌。
2010年全国迁移人口中的47%，迁移到全国前35大中城市；其中40%进入北上广深一线城市。
北京、上海近10年每年新增常住人口60万人，北京每年新增就业44万。
房地产开发简答题论述题
房地产开发简答题、论述题一、简答题1．征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的利用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地利用权或改变利用性质时，对土地上附着物和衡宇原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。
不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，别离为：开发商提出开发假想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。
4．土地利用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地利用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在必然程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。
一般适用于经济条件好、交通便利、区位优良的地段。
5．房地产项目主要的定价方式有哪些？房地产项目的定价方式主要有：本钱加成定价法、竞争价钱定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8．物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：按照有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
房地产业的发展趋势
房地产业的发展趋势房地产业是一个庞大而复杂的行业，近年来受到了政策调控、经济发展和人口变化等因素的影响，呈现出一些新的发展趋势。
一、政策调控与市场稳定随着房地产市场的繁荣和波动，政府加强了对房地产市场的调控。
政策调控的目标是保持市场的稳定和可持续发展，防止过度投机和泡沫化。
政府采取了一系列的措施，如限购、限贷和限售等，来控制房价的过快上涨和投资的过度炒作。
在政策调控的作用下，房地产市场的波动逐渐减少，市场开始呈现稳定的发展趋势。
二、城市化与城市更新城市化是一个全球性的趋势，越来越多的人涌入城市，使得城市人口不断增加。
这对房地产业产生了双重影响。
一方面，人口增加需要更多的住房，促进了住宅房地产的需求。
另一方面，城市化也需要更新和改建现有的城市设施和基础设施，如商业中心、办公楼和公共设施等。
因此，城市化带动了房地产业的发展，并且促使房地产业加大对城市更新项目的投资。
三、科技创新与智能化发展新的科技创新正在改变房地产行业的运作方式。
例如，虚拟现实和增强现实技术可以让购房者在未来房产完成之前就能够亲身体验到房屋的样貌和功能。
人工智能和大数据技术可以通过分析市场数据和购房者的个人需求，为购房者提供更加精准的房源推荐。
物联网技术可以使房屋成为智能家居，提供更加便捷和舒适的生活体验。
因此，科技创新和智能化发展成为房地产业未来的重要方向，也为房地产业提供更多的发展机遇。
四、绿色建筑与可持续发展绿色建筑是指在建筑设计、施工和使用过程中，尽可能减少对环境的影响，提高能源效率和资源利用率。
随着人们对环境保护和可持续发展的意识提高，绿色建筑成为房地产行业的新趋势。
政府和企业开始采取措施来鼓励和支持绿色建筑的发展，如提供税收优惠和奖励政策。
绿色建筑不仅有助于环境保护，还可以降低房屋的能耗和运营成本，提高房地产业的可持续发展能力。
五、金融创新与房产金融化随着金融市场的发展，房地产金融化成为房地产业的重要发展趋势。
房地产金融化是指将房地产资产通过金融手段转化为流动性更高和风险更小的金融产品，如REITs和房地产证券化产品。
房地产资产证券化发展现况与趋势研究
221 引言资产证券化始于1970年的美国，企业通过剥离出售具稳定现金流的特定资产，以此为支撑发行可交易证券，进而满足其融资需求。
长期以来，美国资产证券化产品体量与其国债相近，2008年次贷危机前曾一度超越美国国债。
国内股市具有融资渠道广、融资能力强等特点，融资人多为大型成熟企业，而债市对发债主体资质要求高，主体评级大多需AA级以上，故市场存在近600万家以上中小企业欠缺合适融资渠道。
房地产资产证券化更多关注基础资产质量与专项计划风险隔离功能，对主体评级较弱的企业而言是融资方式新选择。
房地产资产证券化的风险相对可控，大多数项目以资产或现金流作为抵押。
另外，房地产资产证券化属于直接融资，不创造货币供给，不增加社会金融杠杆，在推进供给侧结构性改革、促进全社会资源有效配置、降低金融市场杠杆、服务实体经济等方面均具有积极作用。
国内房地产资产证券化业务起步较晚，客观且系统性的市场研究相对匮乏，房地产资产证券化发展现况与趋势研究张红 施嘉玮 李维娜摘要：针对当前房地产资产证券化市场发展现况进行全面分析，再以市场现况分析为基础，提出当前房地产资产证券化发展面临的发展难点，分别从相关政策法规、基础资产评估机制、市场参与机构业务操作模式和创新以及金融科技发展等层面，对未来发展方向提出建议。
主要创新点在于对国内新兴的房地产资产证券化市场发展现况进行系统性、全面性的梳理及数据统计，并针对市场发展前景与方向提出实质的建议。
关键词：房地产资产证券化；金融创新产品；房地产投资信托中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2018）06-0022-30 收稿日期：2018-05-15作者简介：张红，清华大学土木水利学院建设管理系教授，同时供职于恒隆房地产研究中心、城镇化与产业发展研究中心。
施嘉玮，清华大学土木水利学院建设管理系硕士研究生。
李维娜，香港恒生管理学院会计系教授。
基金项目：本研究受到国家自然科学基金项目“基于实验经济学的住房信息搜寻效率研究”（71373143）以及清华大学自主科研计划项目“京津冀巨型城市群可持续发展的多学科理论框架与数据模型系统研究”（2015THZ01）的资助，特此致谢。
房地产未来十年前景分析(四)
房地产未来十年前景分析（四）随着中国经济的快速发展和城市化的加速推进，房地产市场在过去的十年里持续火热，但也同时引起了许多问题，如房价过高、供应过剩、空置率增加、投资投机等。
未来十年，房地产市场将会面临更加复杂的局面，需要以多方面的视角进行分析。
首先，房地产市场的供需格局将呈现多变化。
一方面，城市化的加速推进将带动更多人口涌入城市，从而拉动住房需求。
另一方面，房地产开发和投资过快导致供应过剩、空置率升高的问题依然存在，特别是在二线和三线城市。
政府将会采取更加严格的调控政策，促进房地产市场供需结构的平衡。
其次，未来十年，房地产市场的产品呈现多元化的趋势。
除了传统的住宅和商业用地外，房地产市场还将出现更多的创新型产品，如长租公寓、共享公寓、产业地产、养老地产等。
这些新型产品将与传统的房地产产品相互融合，推动房地产市场往更加多元化的方向发展。
第三，未来十年，房地产市场的技术含量将不断提升。
随着数字技术和智能技术的不断发展，房地产市场将面临更多的技术变革和创新。
例如，智能化管理和维护将成为主流趋势；利用大数据、人工智能等技术优化房屋设计和品质，以及改善物业管理效率等。
这些技术的应用将推动整个房地产行业的升级和发展。
第四，未来十年，房地产市场的金融化程度将不断提高。
房地产行业的金融化程度将进一步提高，特别是在债券、证券化、REITs等金融衍生品方面。
随着金融工具的不断发展和创新，房地产企业将会更加注重金融运作、融资渠道的拓展和利用，实现财务更加稳健和多元化。
最后，未来十年，房地产市场仍将扮演着中国经济的重要角色。
房地产作为中国经济中最重要的一部分，在未来十年仍将继续发挥其推动经济发展的作用，促进城市化进程、带动消费和投资等多个领域的发展。
但同时，需要注意防范潜在的风险，如投机、高杠杆、过度依赖房地产等问题。
综上所述，在未来十年，房地产市场将面临着巨大的机遇和挑战。
需求多样化、技术创新、金融化趋势、以及政策调控等因素将影响房地产市场的发展。
不动产行业现状及发展
不动产行业现状及发展1.政策调控：近年来，中国对不动产行业实施了严格的调控政策以稳定房地产市场。
例如，限购限贷、租购并举等措施持续影响着市场的供求关系。
2.市场调整：经过多年的高速发展，中国的不动产市场进入了一个相对平稳的阶段，部分地区出现房价增速放缓甚至回调现象，市场分化明显，一线城市及部分热点二线城市与三四线城市表现不一。
3.数字化转型：不动产行业正积极拥抱数字化技术，通过大数据、云计算、区块链、人工智能等手段进行行业升级，提高交易透明度、提升服务效率，推进智慧城市建设以及智能社区的发展。
4.多元化发展：产业地产（如产业园区、物流地产）成为新的增长点，同时长租公寓、共享办公、养老地产等领域也得到了较大关注和发展。
5.绿色环保：随着国家“碳达峰、碳中和”目标的提出，绿色建筑、节能建筑、低碳社区的建设越来越受到重视，推动行业向可持续发展方向转变。
6.易地扶贫搬迁成果显著：完成了易地扶贫搬迁安置住房的不动产登记工作，保障了贫困群众的居住权益，也为贫困地区经济发展打下基础。
发展趋势1.长效机制建立：政府致力于建立健全房地产市场健康发展的长效机制，包括但不限于土地供应制度、房地产税制改革等。
2.租赁市场壮大：随着“房住不炒”的定位深入人心，租赁市场有望得到进一步规范和扩大，形成租售并举的住房体系。
3.金融创新支持：“带押过户”等新型交易模式的推行，旨在降低交易成本，促进市场流通。
4.行业整合加速：行业内的并购重组将会增加，大型房企借助资本优势整合资源，中小型房企则需要寻求特色化和差异化发展路径。
5.国际化进程：在一带一路倡议等背景下，国内房地产企业加快海外布局，参与国际市场竞争。
6.持续深化住房制度改革•在中国，未来将进一步完善租购并举的住房制度，发展租赁市场，以满足不同层次人群的居住需求。
•长期租赁、共有产权房等新型住房供应模式将得到政策支持和市场探索。
7.健康绿色理念深入发展•绿色建筑与低碳城市将成为行业发展的主流方向，房地产开发企业将更加注重项目的环保性能和社会责任，提升建筑能效，减少环境污染。
浅谈房地产行业未来发展趋势
浅谈房地产行业未来发展趋势房地产行业一直是社会经济发展的重要组成部分，对于国家的经济发展和城市的建设起着至关重要的作用。
随着时代的变迁和社会的发展，房地产行业也面临着许多新的挑战和机遇。
那么，未来房地产行业的发展趋势会是怎样的呢？一、智能化和信息化发展趋势随着科技的不断进步，智能化和信息化已经成为了各行各业的发展趋势，房地产行业也不例外。
未来，房地产行业将更加关注智能化建筑和信息化管理，通过引入大数据、人工智能等新技术，提高建筑的智能化程度，使居住更加便捷和舒适。
信息化管理也将成为主流，通过互联网、移动端等技术手段，实现物业管理、租售服务的信息化和智能化。
二、绿色环保发展趋势随着人们对环境保护意识的增强，绿色环保已经成为了全社会的共识和追求。
未来，房地产行业也将更加注重绿色环保，推动建筑材料、施工工艺、建筑设计等方面的环保性能，以减少对环境的影响。
也将积极推动绿色建筑和节能减排理念的普及，引导人们在购房、装修等方面更加注重环保和节能。
这也符合国家政策的导向，未来将成为房地产行业发展的主要趋势。
三、多元化发展趋势未来，房地产行业的发展将更加多元化，不再单一依赖于传统的住宅开发，而是会涉及更多的商业地产、写字楼、产业园区等领域。
与此房地产行业也将会引入更多的创新业态和新兴业态，如共享办公、长租公寓、智慧物流园等，以满足不同人群的居住和商业需求。
多元化的发展也将为房地产行业带来更大的发展空间和机遇。
四、城镇化和乡村振兴发展趋势随着城市化进程的加快，城镇化已经成为了不可逆转的趋势。
未来，房地产行业将更加专注于城镇化和城市更新，通过提升城市基础设施、改善城市环境、提高居住品质等方式，来推动城镇化进程。
也将注重乡村振兴，通过建设农村别墅、休闲度假村等方式，来吸引城市人口回归乡村，推动乡村经济发展。
未来，房地产行业也将更加金融化和国际化。
金融化将体现在房地产投资、融资、资产证券化等方面，通过金融手段来促进房地产行业的发展。