工业地产的相关政策和操作方式探析(精)
工业地产开发方案
工业地产开发方案背景近年来，随着经济的快速发展，工业产业的需求量也日益增大。
在各种产业中，工业产业是持续增长的重要领域。
而作为工业产业发展基础的工业地产，因城市化和工业化步伐的加快，其需求量同样在迅速增长。
所以，开发适应市场需求的工业地产是当前发展的重点之一。
市场分析市场需求根据统计数据，目前，中国工业地产所占房地产市场份额近30%，在未来发展中，工业地产需求速度将远超于其它地产形态。
作为经济发展的主要驱动力，工业地产发展也一直是政府和社会关注的焦点。
市场竞争工业地产是一个竞争激烈的市场。
当前，市场上主要有三个主要的竞争者，分别是政府、大型房地产公司和工业地产开发商。
其中政府对工业地产发展是有政策支持和优惠政策的，大型房地产公司则依靠其规模和资金优势，能够提供更加综合和完善的服务；而工业地产开发商的优势则在于其对于工业市场的熟悉度和专业性。
工业地产开发方案需求分析在当前市场中，工业地产的需求存在以下特点：1.快速追求建筑物和土地的物质实用性2.对于物流基础设施和交通网的依赖性高3.独栋厂房和标准化厂房的需求不断增加以上特点对于工业地产开发具有一定的指导意义，因为这些因素可以作为开发方案设计的关键点和重点考虑。
设计方案1.工业地产建筑物设计：新型工业产业需要结合新的技术手段，如使用新设备、新技术，从而可以提高生产效率和节约原料，开发应具有先进设备并能满足其他生产需求。
2.土地选择和设计：在选择地皮的过程中应综合考虑扩展和精细化。
同时，应考虑土地的开发前景和投资回报率问题，以确保项目的可持续开发性。
3.基础设施和交通：工业区的基础设施和交通网络应该满足生产需求，例如电力、供水、供气、通讯、环境、道路与物流。
投资方案1.财务分析：开发商需要根据政策和市场的情况，进行综合评估和财务分析，确定投资额度和资金使用方式。
2.风险控制：开发商应该考虑到市场风险、资金运营风险、项目风险等因素，提前制定应对方案。
结论工业地产开发是一个综合性较强的市场，需要进行市场分析、需求分析、设计方案和投资方案。
关于进一步规范工业地产发展管理办法
关于进一步规范工业地产发展管理办法为进一步规范工业地产发展，切实加强监管，根据《长沙市人民政府关于下放市级经济管理权限的决定》（市政府令第131号）精神，特制定本办法。
第一章总则第一条按照“总量控制、分布合理、有序推进、健康发展”的总原则，坚持“责权利统一”“谁审批、谁负责”“放管结合”的总要求，促进工业园区工业地产规范、健康发展。
第二条工业地产是指在本市行政区域范围内的省级及以上工业园区中，按照相关政策，为推进土地集约节约利用，为中小企业提供发展平台，进行统一规划建设的工业生产性企业和生产性服务业使用的载体，包括工业制造多层及高层标准厂房、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台等。
工业地产项目的土地用途为工业用地。
第三条各园区应建立健全工业地产联席会议制度，负责对所辖范围工业地产项目确认和运营管控工作；出具工业地产项目确认书，对区域内工业地产项目的建设、招商、运营等进行服务和监管。
各相关职能部门根据各园区出具的长沙市工业地产项目确认书办理相关审批手续。
第四条工业地产项目审核必须在符合长沙市土地利用总体规划、长沙市城市总体规划和控制性详细规划、长沙市工业发展规划和工业产业空间布局规划等基础上，结合各园区主导和特色产业的功能定位及已有工业地产项目建设现状等因素，形成布局合理、特点鲜明、错位发展、功能互补的工业地产发展格局。
原则上不得在省级及省级以上园区规划核定范围外建设工业地产项目。
第二章指标条件第五条各园区年初应制定和发布年度工业地产用地指标计划，每年新审批的工业地产项目用地面积不得超过年度新供工业用地量的20% 。
申报开发工业地产项目拟新征用地及现有闲置用地改建工业地产项目的，其面积原则上不得少于50亩。
第六条在符合长沙市城市规划总规和各园区所在片区控规要求的前提下，各园区依规确定工业地产项目的容积率、建筑密度和绿地率。
对工业地产项目中的小独栋建筑进行限制。
单体建筑面积小于5000平方米的独栋建筑不得超过项目总建筑面积的30% 。
房地产开发经营工作中的政策与法规解读
房地产开发经营工作中的政策与法规解读房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业，不仅对于国民经济的发展起到积极促进作用，也对于市场秩序和社会稳定具有重要影响。
为了规范和引导房地产开发经营工作，国家制定了一系列的政策与法规，以确保房地产市场的平稳运行。
本文将对房地产开发经营工作中的一些重要政策与法规进行解读。
一、土地管理法土地管理法是我国土地管理和使用的基本法律。
根据土地管理法，土地具有国家所有权，土地的使用权由国家依法授予或者转让。
在房地产开发经营工作中，开发商需要通过向政府购买土地使用权才能进行房地产开发。
土地管理法的制定和实施旨在保护土地资源的合理利用，防止土地滥用和浪费，促进土地利用的科学、统筹和可持续发展。
二、城市房地产管理法城市房地产管理法是专门针对城市房地产市场制定的法律。
该法律规定了城市房地产市场的管理原则和基本要求，明确了市场主体的责任和义务。
城市房地产管理法主要包括以下几个方面的内容：1. 市场准入和退出制度：城市房地产市场必须按照法律规定的条件和程序进行准入和退出，市场主体必须具备一定的资质和条件才能参与房地产开发经营活动。
2. 房地产项目审批：城市房地产开发项目必须按照法律规定的程序进行审批，确保项目的合法性和可行性。
3. 房地产项目建设和销售管理：城市房地产项目的建设和销售必须符合法律规定的标准和要求，确保房屋的质量和安全。
4. 市场秩序和价格监管：城市房地产市场必须遵守市场秩序，不得采取不正当手段操纵房地产市场价格。
三、房屋拆迁管理办法在房地产开发过程中，涉及到拆迁工作。
为了保障被征收人的合法权益，我国制定了《房屋拆迁管理办法》。
该办法规定了拆迁工作的程序和原则，明确了政府和征收单位的职责和义务。
根据《房屋拆迁管理办法》，征收单位在进行拆迁工作时必须依法进行补偿和安置，确保被征收人的合法权益。
被征收人有权要求征收单位提供补偿款项，并就安置问题进行协商。
拆迁过程中，征收单位还必须充分听取被征收人的意见，并尽量减少对被征收人利益的损害。
工业地产营销策划
工业地产营销策划工业地产是指为制造业提供服务和基础设施的地产项目，是现代工业发展的重要支撑。
在市场竞争日益激烈的环境下，工业地产营销策划成为企业取得竞争优势的关键。
本文将围绕工业地产营销策划展开讨论，分析其重要性以及如何制定一套有效的策略。
1. 市场分析在进行工业地产营销策划之前，首先需要对市场进行全面、详细的分析。
这包括对目标客户的调查研究、对竞争对手的分析、对市场需求的了解等。
通过市场分析可以为后续的策划工作提供基础数据，为制定切实可行的策略提供依据。
2. 定位策略定位是工业地产营销策划的重要一环。
根据市场分析的结果，确定工业地产的定位，明确产品的位置和特点。
定位不同，目标客户群体以及所采取的营销手段都会有所差异。
因此，在定位策略的过程中需要考虑市场细分，确定目标客户，以便有针对性地制定策略。
3. 品牌建设在工业地产领域，建设强大的品牌是吸引客户和树立企业形象的重要手段。
通过品牌建设，企业可以树立起信誉良好、专业可靠的形象，提高市场竞争力。
品牌建设需要从企业的价值观、理念以及品质上进行打造，同时还需要借助线上线下媒体平台进行宣传推广，提高品牌知名度。
4. 营销渠道工业地产营销渠道的选择对于传播企业信息、推动销售起到至关重要的作用。
一方面，线上渠道已经成为企业营销的重要组成部分。
建立专业的网站、社交媒体平台，提供在线展示、在线咨询等服务，通过互联网拓展品牌影响力；另一方面，线下渠道仍然不可忽略。
参加行业展会、研讨会，与有潜在合作意向的客户进行面对面交流，是企业开拓市场的重要方式。
5. 专业团队在工业地产营销策划过程中，建立一个专业、高效的团队是关键因素之一。
这个团队需要包括市场分析人员、策划人员、销售人员等多个角色。
每个角色都要具备专业知识和能力，能够共同合作，确保策划方案的顺利执行。
6. 监测与调整工业地产营销策划并不是一成不变的，市场环境和竞争状况都在不断变化。
因此，企业需要不断监测市场动向，对策划方案进行评估和调整。
工业地产操作与管理
浅谈工业园区开发工业房地产项目的操作与管理热荐★★★★★作者:管委会熊和平转贴自:本站原创点击数：272 更新时间：2006-11—7 文章录入：admin工业房地产开发是指依法在建设用地上进行用于工业的基础设施和房屋建设和交易的行为,是引导中小企业集聚的有效途径之一。
工业房地产的交易形式有转让、抵押和租赁形式,其中，租赁为主要形式。
随着新型工业化进程的推进，新型工业项目的投资方式和方向、工业产品之间的竞争和整合突破传统形式，工业房地产的需求量逐步增大，品味的要求越来越高。
工业园区作为容纳各种特色投资的工业航母，作为提高区域经济水平的主战场，如何对工业房地产项目进行可行性操作和实行科学有效的管理也就随之提上重要议事日程。
一、两种操作模式的问题根据土地所有权性质可分两大类。
一大类是集体建设用地上的操作模式：二大类是国有土地上的操作模式.在集体建设用地上进行工业房地产开发必须具备以下几个条件：（1)土地利用符合规划；(2)土地应依法完成农用地转用；(3）要进行听证,必须有集体经济组织内2/3以上的村民同意；(4)农村集体经济组织自主完成了拆迁腾地工作;(5）完成了“七通一平”的基础设施建设。
在集体建设用地上进行工业房地产项目开发,主要可采取以下几种形式：一种形式是自主开发,自主经营，自负赢亏.在工业园区管委会和当地政府的支持指导下，集体经济组织自行组织用地报批，完成征地拆迁腾地，搞好“七通一平”的基础设施建设，完成符合市场需求和现代工业发展走向要求的工业厂房和生产生活配套用房建设，以厂房和配套用房出租的形式赢利,产权归集体经济组织所有.第二种形式是承包开发,即集体经济组织将完成“七通一平”的土地作价承包给有开发实力的企业开发.在平等协商的前提下,通过合同约定，承包商建设好项目后，每年向该集体经济组织支付一定租金.合同到期后，承包商不再有经营权，产权归集体经济组织所有。
第三种形式是合作开发,即集体经济组织以完成“七通一平”的土地作价入股,与有投资实力的开发商合股经营,风险共担,效益共享.在集体建设用地上进行工业房地产开发，在政策上可行，在实际操作过程中却有许多弊病。
工业地产营销策划
工业地产营销策划近年来，随着我国经济的持续发展，工业地产成为了各大城市经济增长的重要引擎。
然而，由于市场竞争的加剧，工业地产营销策划变得愈发重要。
本文将从市场调研、品牌定位、线上线下推广以及客户关系管理等方面，探讨工业地产营销策划的关键要素。
一、市场调研在制定工业地产营销策划之前，进行充分的市场调研是必不可少的。
市场调研可以帮助企业了解当前市场状况，包括竞争对手、潜在客户群体、市场需求等信息。
通过市场调研，企业可以准确把握市场趋势，为工业地产的销售提供有力的依据。
二、品牌定位品牌定位是工业地产营销策划中的核心环节。
一个清晰的品牌定位可以帮助企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，并树立起良好的企业形象。
企业应该考虑到自身的优势与特点，确定适合自身地产项目的定位，如高端定制、绿色环保、智能工厂等，通过独特的品牌定位吸引目标客户。
三、线上线下推广在创新时代，线上线下推广已经成为了工业地产销售的重要手段。
线上推广包括建设精美的官方网站、利用社交媒体进行宣传、投放线上广告等。
线下推广可以通过举办展览会、参加行业峰会、组织工业地产考察等方式来吸引潜在客户。
综合利用线上线下的推广手段，全面展示工业地产项目的卖点与特色，提升企业知名度和影响力。
四、客户关系管理客户关系管理是工业地产销售策划中不可忽视的一环。
与潜在客户保持良好的沟通和关系维护，有助于提高客户的忠诚度和再购买率。
企业可以通过建立客户数据库、定期进行客户回访、提供个性化服务等方式，与客户建立长期稳定的合作关系。
同时，对客户的反馈和需求进行及时的处理和回复，不断提升客户满意度。
总结：工业地产营销策划是企业成功推广工业地产项目的关键。
通过市场调研了解市场需求，进行品牌定位凸显竞争优势，有效利用线上线下推广手段扩大知名度，以及积极管理客户关系，都是提升工业地产销售的重要策略。
在未来，我们可以预见，工业地产行业将会继续迎来更大的发展机遇，而仅凭营销策划才能够使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
浅谈工业地产项目的运营管理策略
浅谈工业地产项目的运营管理策略摘要：最近几年以来，伴随我国住宅不断增多一商业地产项目的不断发展，工业地产市场也慢慢开始萌芽并不断壮大起来，工业地产项目的开发与运营渐渐受到了国家政府的重视。
工业地产项目在选址、业态定位、招商管理等范围和商业地产、住宅地产也存在根本上的差异。
工业地产是工业制造的基础，对工业的崛起起到了辅助功能。
伴随我国工业投资的持续上涨以及当代经济体系改革在某个程度上的持续推动，工业地产项目的开发还具有很大的提升空间。
关键词：工业地产；运营管理；项目管理根据用地方面而言，工业地产项目和住宅、商业地产项目以及综合大楼地产项目有所不同，是我国最后提出的用地类别。
工业地产指的是工业行业土地使用用途的全部毛地、熟地和工业用途土地上的所有建筑物，涵盖工业生产车间、物流仓库以及工业开发办公大楼等。
工业地产项目研发面临的机遇和挑战受我国对商业与民用地产项目调控的影响，在工业发展对普通车间的需求量逐渐变多与工业地产事业规范化的背景下，我国如今更多的地产开发商逐渐将手伸到工业地产项目当中。
工业地产项目不仅具备普通房地产项目的共同性质，而且还存在很多本身的特征，例如讲求规模效应、受到地方产业规定影响较大等，这也就需要开发商一定要拥有较多的资金以及较强的地产项目运营管理能力。
曾经我国工业地产项目重点采用地产工业园区方案，然而伴随我国产业的不断转型与完善，地产工业园区方案在注入资金、建设与地产项目开发管理方面的问题不断显著。
一、工业地产项目运营管理的特征（一）人的作用在工业地产项目运营管理中特别显著工业地产项目的开发是以服务为目标，属于无形产业。
工业地产项目开发以产品为核心进行运营管理，工业地产项目根据“以人为本”为主旨进行运营管理。
工业地产项目开发公司运营管理的关键管理对象是制造进程、工程的质量以及工程所需费用，但是工业地产项目运营管理的运营过程通常是人对人的，施工单位在其中起到了至关重要的作用。
工业地产项目开发公司的开发系统几乎是封闭状态，工业企业不能直接参与生产过程，而在工业地产项目运营管理过程中，工业企业是直接参与其中的，工业企业的积极作用能够提升工业地产项目运营管理的效率，反之将会降低效率。
深圳工业用地政策分析
政策分析
其他政策
非政府鼓励工业用地建设一定量的配套住宅（居住产权），并 给予一定的优惠政策，但该物业可能面临一定的销售限制
十二、实行产业配套住房的流转机制。产业单位自行建设的产业配套住房，应当优先解决本单位职工的住房 问题，在满足本单位住房困难职工租住需求的基础上，房源仍有剩余的，产业单位可以面向周边的产业单位 整体出租，但不得面向社会个人出租。 十三、实行产业配套住房产权整体持有。利用产业用地配套建设的产业配套住房，其产权附属于该宗产业用 地，不得分割转让。情况特殊确需转让的，应当经市住房保障主管部门及市规划主管部门批准。 十四、实行产业配套住房租售并举。高端人才、战略性新兴产业的人才除由产业单位自行提供产业配套住房 外，还可以由政府通过租售结合的方式提供产业配套住房。其中，以出租方式提供产业配套住房的，租金标 准不高于我市公共租赁住房的租金标准；以出售方式提供产业配套住房的，销售价格可以参照安居型商品房 定价标准加以确定；其他产业员工，则主要由产业单位以出租的方式提供其自行建设和筹集的产业配套住房， 租金标准由产业单位自主确定。 十五、实行严格的产业配套住房入住制度。产业单位应当合理设臵租赁入住条件，建立健全产业配套住房的
注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件 分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。
8
政策分析
租售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于 50％：50％
土地合同已作约定：按 照土地合同约定 非城市 更新类 土地合同 未作约定 自用部份≧50% 非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积百 50%的，非自用部份可以分割转让。 城市更 新类 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
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工业用地的相关政策和操作方式探析工业用地因其操作复杂，长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水，无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。
目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发，他们利用商业包装和巧妙的规划设计，将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售，取得较大成功，香年广场和智慧广场就是其中的成功案例。
花样年香年广场简介：花样年〃香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。
香年广场2006 年12月25号开工，项目由紧密相连的南区与北区地块组成,项目建筑面积74613.51 m2（其中南区33364.9讥北区27183.27讥高20层。
由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。
据了解，该项目属工业用地性质，土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设立的康年投资共同运作，南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康年投资，随后通过运作抽离出康年投资，即花样年为康年投资唯一股东。
项目以生态工业厂房进行建设，通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200 m-400 m ,08年销售均价约23000元/ m，销售情况良好。
智慧广场简介：智慧广场位于南山区侨香路以北，深云路以西,宗地号T405-0010, 项目规划为4栋写字楼，占地面积26811.43 m，办公面积97100 m ,是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。
项目用地性质为工业用地（科研用房、高新科技厂房，开发商深圳市中核兴业实业有限公司，销售均价45000元/m，每层分割为2个单独单位进行销售,最小单位可用面积为750 m。
项目的工业用地以办公物业开发，并分割产权单独销售的操作手法实际上已经违反了政府相关规范：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
？以及?工业用地使用权不得分割转让不得擅自转租及改变土地性质及用途。
？因此项目的运作具有不透明性，在本人层面暂时无法详细获悉。
长期以来,我国相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相关政策也越来越健全，对工业用地的经营性物业开发、工业转商住办公性质乃至出让方式都做了严格规范。
以下是关于工业用地的相关政策梳理。
〃2003年2月21日,国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区（城、村及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等冋题。
〃 2005年3月21日,国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》在对工业园区用地进行了一系列的治理整顿后国务院又发出了《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》，该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。
〃 2006年4月28日,国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。
〃 2006.8.31:《关于加强土地调控有关问题的通知》2006年8月31日，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》发布。
国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。
工业用地出让最低价标准不得于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。
工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
（信息来源: 新华网〃2007412:《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》2007年4月12日，国土资源部、监察部发布《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，要求推进？工业用地招标、拍卖、挂牌出让？，并确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业地产开发。
（信息来源：国土资源部〃2007.4招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定（深圳市第二十条（受让人转让、出租控制工业用地使用权不得分割转让，不得擅自转租及改变土地性质及用途。
（信息来源:深圳市人民政府网站〃 2008.2:《工业项目建设用地控制指标》新修订的《控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。
规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。
工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
工业企业内部原则上不得安排绿地。
但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%o （信息来源：国土资源部〃 2008.7.25 :《关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知》《通知》要求应?主要检查2007年专项清理工作中发现的违法违规问题的查处及整改措施落实情况？，并?重点对出让规划条件的管理、协议出让土地公示制度、经营性土地招标拍卖挂牌出让操作规范、工业用地招标拍卖挂牌出让制度，以及土地出让收入全额缴库、土地出让收支纳入地方政府基金预算、实行收支两条线’管理等政策饌行清理、检查。
（信息来源：国土资源部工业用地进行经营性物业开发的操作手法：1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。
该方法为完全正规手法，但是操作较难。
按照国家规定一般情况下需要满足几点要求:一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法, 可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。
如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房的形式建设,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关，一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200 m2-400 m2，智慧广场的产权以每层分割为2个单独产权物业的形式为主（约700 m，这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证,最后实现销售回款。
3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住宅销售（依然是工业用地性质。
由于建筑为整体产权，在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。
如因国家规定租约不得长于20年，可以采用先签订20年租约，再20年续约的形式。
除了以上手法外，目前还有越来越多的大型企业和外资介入工业用地，其大部分以产业园区、工业城或者物流中心的形式进行。
中国不动产研究中心（CRRC）最新研究报告显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。
传统房地产领域的？泡沫?正在向工业地产涌动。
1、以工业园形式圈地进行房地产开发一一富力金港城工业园2006年8月，富力高调宣布，将斥资50亿元在花都区打造富力金港城工业园区，规划建筑面积约120万平方米，开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。
但是在金港工业园区内，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社区。
2、工业园运营，部分转办公或住宅性质后销售一一天安数码城天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转型，数码城占地30万平米，总建筑面积80万平方米，包括标准厂房40万平方米，高级住宅23万平方米，公寓6万平方米，商业及配套设施6万平方米。
操作方式是先行进行产业园运营，随着园区规模扩大和逐渐成熟，开始涉足住宅开发领域，其基本做法主要是想尽办法改变土地属性和用地性质，例如之前热销的高尔夫豪宅次安高尔夫珑园？就是转用地性质后销售，由于地价低廉，项目获益巨大。
但是天安数码城当初的成功，很大程度上是因为不受制于当时土地出让制度的限制，土地制度完善后，现在单是工业用地性质变更这一点，就很难操作，这势必影响到天安项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。
例如东莞天安数码城进展缓慢，奠基4年未开工，主要就是土地权属问题一直得不到解决。
3、植入概念后厂房出租运营模式一一华侨城创意产业园创意园所在地原是华侨城东部一片建于上世纪80年代的工业厂房，随着城市的发展，这个地区也面临着规划调整和功能改造。
华侨城集团而后将片区和文化产业联系起来，做成深圳的一个创意园区。
厂房建筑面积接近二十万平方米。
由华侨城集团统一运营管理，目前进驻的创意类企业较多，形成了创意类企业聚集效应。
整体收益良好。
4、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式一一万通与TCL签订协议联手发展工业地产2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%, TCL持股45%。
原TCL厂区经过万通新创收购后更名？万通公社？。
万通工社除厂区租赁业务外，还包括综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列业务功能。
投资之后，采用的是？售后回租？勺方式，业主的回租部分（此次TCL回租部分为58%）为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。
对于万通而言，重点在工业地产扩张的可能性上，此类传统制造业企业一方面土地获取成本很低，一方面自己又用不完，而且也没有专业的运作团队，这就给了万通以机会。
而双方的合作项目这种土地获取方式显然比走招拍挂拿地划算，另外，制造业企业和当地政府一般都有良好的关系，这也是促使万通与TCL联姻的关键原因之一。