小城镇房地产现状和未来发展趋势

小城镇房地产的现状和未来发展趋势浅析
摘要：房地产市场对于中国的经济具有重大意义，特别在当下这种房地产低迷时期，房地产市场该何去何从也成了很多购房者，开发商，政府所关心的问题。

本文以四川省岳池县房地产市场为例浅析了岳池县房地产市场的现状，未来及发展建议，房地产市场最终应该走稳定，健康，可持续发展的道路。

关键词：房地产政府泡沫可持续稳定
中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1674-098x （2012）09（b）-0245-02
过去的房地产采用的是单位福利分房，但在1998年下半年过后，国家开始刺激房地产行业，单位不再分房，这个时候算是房地产行业的真正起步，国家将房地产行业交给了市场去决定，而这以后房地产行业在市场的决定下，逐渐走上了高速发展的时代。

由于房地产属于资源性行业，在现在这种负利率的时代，大家都明白把钱存在银行还不如去投资，而作为资源性产业的房地产在以前的中国无疑对这群投资者有着巨大的诱惑，而在这以后，部分地方政府为了追求政绩，也大力鼓动发展当地的房地产，至此，房地产成为了拉动税收，提高国家gdp，提高国家经济增长的强有力手段，这些也导致房地产泡沫和房地产畸形发展的前提，房地产也逐渐偏离的正常的市场轨道，地王的不断产生，房价的不断攀升，作为国民经济的支柱产业，如果崩溃对国家经济会造成巨大的损失，所以国家为了社会的和谐，也为了让房地产软着陆，2011年，政府开始的强有
力的宏观调控，政府希望借用这些手段能慢慢的挤出房地产泡沫，最终让房地产行业回到正常的市场轨道上，下面我就以岳池县房地产为例对宏观调控过后小城镇的现状及其未来发展趋势进行浅析。

1 当前岳池房地产的现状
1.1 全国房地产的市场环境
说到当前的小城镇房地产现状，就不得不说目前全国的房地产投资环境和国家的整体宏观调控。

中国房地产在经历了2009年，2010年的急剧增长后，出现了大量的房地产泡沫，部分城市的房价暴涨，这种现象非常不利于中国的社会稳定和和谐。

也与中国经济又快又好发展的宗旨相违背。

国家政府对房地产畸形发展的现象开始全面出手。

于是开始实施全面的宏观调控。

在2011年的“新国八条”出来以后，全国的房地产市场终于迎来了第一次大面积的降温，特别是一些大城市，如北京，上海等城市首当其冲，当这条政策推出后，很多的买房者马上对房地产市场持观望态度，国家的目的是利用一切手段将房地产累积的泡沫挤出，而并不是要将房地产这个行业打击得一蹶不振，但从政府的力度和决心可以看出，在最近的5年内房地产是绝对不可能再成为过去的那种绝对暴利行业，所以鉴于这种情况，开发商大多想避开这几年的冷淡期，选择谨慎性投资，甚至不投资房地产行业，转投其它行业，当然也有很多房地产老板由于前期投资没有收回来，前期投资又过大，超过了自身的承受范围，银行在这个时候也不给开发商贷款了，对这些中小型房地产商可谓是雪上加霜，当然也有些房地产商铤而走险通过民间融资，这
无异于饮鸩止渴，这就进一步加大了房地产商出现资金锻炼的问题，也就出现了时下很多房地产商跑路的现象。

所以中国目前房地产行业整体进入了低迷期，全国各地的房价先后出现了降价，并且降价是非常的明显，根据国家统计局统计的统计数据也不难看出，全国的商品房销售面积和销售额增速均呈下降趋势。

图1是国家统计局的统计：
1～5月份，商品房销售面积28852m2，同比下降12.4%，降幅比1～4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。

（参考于国家统计局数据）
1.2 岳池房地产市场现状
说完了当前全国房地产行业的大环境，接下来我谈谈四川省岳池县的房地产受影响的情况，受到全国房地产市场的影响，四川省岳池也开始收到波及，岳池房地产在2010底达到了巅峰，房价终于进入5000元/m2的大关，而当时成都周边的一些市的房价也刚刚进入5500元/m2的样子，是什么让岳池的房价在短短三年时间发生了大的变法，和其他城市房价暴涨的原因几乎是一样的，岳池外滩体育广场开始在政府支持下大规模的开发，从而导致了外滩的房价局部高于其他地方的房价，而当时外滩没有被开发的时候一些农村的地皮被很便宜的卖出去了，所以在2008年到2009年的这段时间里，
岳池陆续出现了一些有实力的房地产开发商，他们开始利用手上的资金开始在岳池大面积购入地皮，从而营造了一种房地产市场生意火爆，房价看涨的紧张气氛，于是一些市民开始有投资性的购买房产，岳池一些在外面打工挣了钱的市民也陆续回乡买房，在这种局面下，大家越紧张，房地产商越鼓吹，生意也就越好，所以岳池的房价开始进入急速增长期，最快的时候几乎是你前天去看了房，今天就已经涨价了，地价也从几十万一亩在两年内涨到了300多万一亩，而且300多万一亩也是有人抢着要。

而在“新国八条”出来过后不久，岳池出现了官场大地震，几个房地产老板因违法操作被抓，县委书记，国土局长等一大批领导被抓，至此，岳池房地产行业终于在各种因素下开始回到正常的价格，现在房价已经降到3500/m2左右。

2 岳池县房地产市场未来发展趋势
岳池县房地产行业应该将房价调整到正常水平，降低利润，提高品质，使得开发商有钱赚，老百姓买得房，并且房子品质很好的，打造真正具有市场竞争力的房地产企业，就像一些品牌商品一样，走品质道路，改变过去那种肆意哄抬房价却不注重房屋品质的做法。

国家调整房地产的目的不是要彻底打垮房地产行业，而是担心房地产行业在前几年那种飞速并且不健康的发展下失去控制，有可能硬着陆，如果是那样，那个时候对房地产行业才是真正的打击，而且国家的这种宏观调控虽然表面上来看对房地产不利，打击了房地产的发展，但从长远来看，中国政府这么做有三个目的，第一是
希望下大力气在短时间呢迅速挤掉房地产市场的泡沫。

第二是希望通过这种强有力的手段清理掉一些劣质的开发商，留下一些真正有实力有品质的开发商，改变现在发地产行业杂，乱，差的现象。

第三是希望保护社会和谐，让房地产行业软着陆，让经济又快又好的发展。

基于上面的这种原因，我认为岳池县房地产开发商应该彻底放弃以前的那种操作方式，以发展房产品牌为目的，做大做强，只有这样，才能在未来房地产行业站稳脚跟，形成属于自己的核心竞争力。

3 岳池房地产发展建议
我认为岳池县房地产行业在现状这种局势下，要想继续发展，只有走品牌的道路，而岳池的房地产商普遍实力较低，无法跟万科，恒大这类的大型房企相比，怎样打造自己的品牌，提高房地产开发商的实力，做成像万科那样的房地产品牌，走向全国。

我觉得可以通过一下这种方式来打造岳池的房地产品牌。

3.1 强强联合
在岳池由几个有实力的房地产开发商组建起来，建立一个资金实力，团队实力较强的房地产开发商，这样也为以后的发展奠定了一定的基础，所谓万层高楼从地起，没有一个好的基础，是很难在未来进行竞争的。

3.2 注重质量
在现在这种宏观调控下，房地产商不宜大量圈地，最好是选精品地块，打造精品小区，特别是小区的绿化环境，娱乐设施，运动场
地等一定要配备，现在必须得靠自身的质量去吸引买家。

3.3 选择其他地区投资
岳池县的房地产市场泡沫没有完全挤出去的时候，我建议，这些房地产商有必要转移阵地，先到全国其他地区，特别是一些房地产发展不是很饱和的地区开发，没有必要在岳池死等，这样只会把自己手上的资金套牢，而外面一些真正可以被投资的机会，房地产商却没有把握住。

3.4 选择其他行业投资
房地产商现在也可以利用自己手上的现金投入到其他行业，最好是实体，等岳池把现在的房地产泡沫完全消耗殆尽后，再选择优质的地块进行出手，这样就会避免把资金套牢，出现资金断链的危险，为日后的更好的发展，做长足的准备，我们不是发起房地产业，而是有选择性的规避风险。

4 结语
房地产行业在最近几年以来，一直是大家关注的行业，它的一举一动都牵动着很多人的心，同时也会带来很大的社会影响，房地产行业是国家经济发展的支助产业，同时也为国家经济作出了巨大的贡献，但这几年来确实畸形发展，蓄积的大量的房地产泡沫。

从2011年后国家宏观调控，房价已经开始走走弱，但我相信国家的目的并不是要摧毁房地产行业，而是要让房地产行业稳定，健康的发展，让房地产行业内形成良性竞争，最后让老百姓都能住得起房，让国家经济稳定，持续的增长。

参考文献
[1] 国家统计局.2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况，2012（4）.
[2] 张素菲.房地产经济学[m].北京：机械工业出版社，2007.
[3] 郑华.房地产市场分析方法[m].北京：电子工业出版社，2005.。