什么是文旅地产
文化旅游地产(高主任)
8749.3 10183.7 12579.8 19305.4 22706.2 26276.1 30311.9 数据来源：国家统计局
主题休闲社区与体验式是 旅游地产未来的发展主体
文化旅游地产的发展历程 文化旅游地产在中国的发展主要经历了四个阶段，自2010 年以来，中国进入了爆发式增长阶段，众多实力开发商纷 纷进入文化旅游地产开发，竞争格局初显
持续的投资
文化旅游地产的特点是用地范围广， 在已有的自然景观上需要扩展新的 景观，这需要持续的资金投入。
文化旅游 地产发展
文化旅游地产发展成功的基础
发展趋势
随着中国经济的快速发展，中国的旅游业进入快速发展期，旅游业的发展推动了文化产业 的复兴，文化旅游成为旅游业发展的重要组成部分，同时也推动了文化和旅游地产更紧密结合 发展。
旅游产业
• 战略性支柱产业逐步形成
国务院办公厅关于进一步促进旅游投 资和消费的若干意见（2015-62）
1、加强连接景区道路和停车场建设，实现从机场、车站、码头到主要景区公路交 通无缝对接，加大景区和乡村旅游点停车位建设力度。ppp项目
2、加强中西部地区旅游支线机场建设。鼓励发展低成本航空和国内旅游包机服务 3、鼓励以商建厕、以商养厕、以商管厕。用三年的时间在全国新建改建5.7万座。 完善上下水设施，实行粪便无害化。要在全国的旅游景区。旅游交通沿线、旅游集 散地的旅游厕所全部达到数量充足、干净无味、实用免费、管理有效。 4支持自驾车营地建设。到2020年鼓励社会资本建设自驾车营地1000（一带一路）
文化旅游地产发展趋势
旅游地产将成为热点投资 及重要产业 旅游地产进入专业化、国 际化、网络化时代
旅游地产开发服务由观光 旅游向休闲旅游转变
文旅产业地产是未来最具价值的综合开发模式
文旅产业地产是未来最具价值的综合开发模式
近年来，随着旅游市场的不断升温，文旅产业逐渐成为了一个备受关注的新兴产业。
而在文旅产业中，地产业更是成为了综合开发的重要组成部分。
文旅产业地产不仅可以满
足人们对于旅游住宿、文化娱乐等需求，而且还能为地方经济的发展注入新的活力。
文旅产业地产综合开发模式的基本特点是“一体化、多元化、差异化”。
在这种模式下，各种不同的地产类型被结合在一起，形成了文旅产业综合开发的新模式。
首先，在文旅产业地产的一体化方面，各种不同类型的地产项目被整合到一起，形成
了文旅综合体。
文旅综合体通常包括酒店、文化场馆、主题公园、购物中心等不同类型的
项目，为人们提供全方位的旅游体验。
这样的产品能够满足不同人群的需求，吸引更多的
游客前来旅游。
其次，在文旅产业地产的多元化方面，各种不同类型的地产项目能够提供多样化的服务。
比如，在酒店方面，可以提供不同价格和星级、大小不同的房间，满足不同人群的需求；在场馆方面，可以提供不同主题的展览和演出，满足不同人群的文化需求。
这种多元
化的服务能够增加旅游的持续性，让游客愿意花更多的时间和金钱在旅游上。
再次，在文旅产业地产的差异化方面，不同地区之间的文化、历史和地理环境都不同，因此文旅产业地产需要根据所处的地理位置、文化特色和需要满足的游客需求来开发不同
的产品。
这样能够为不同地区带来不同的文化资源和旅游产品，提高地方经济和国家文化
软实力的影响力。
关于文旅地产的4个观点
关于文旅地产的4个观点牧青按语文旅地产有别于城市地产，最大的不同在于功能。
城市地产是当地人生活所用，大都是第一居所，是必需品；而文旅地产并非第一居所，要么为当地人休闲所用，要么为外地旅游者度假所用，所谓“炒房”也是基于前两者。
是为生存、生活之外的更高层次的生命质量提升，是精神层面的高层次需求，不是必需品。
故而要配套一种文化、娱乐、康养等功能，更重要的是，最好依托一个景区，且有良好的生态环境。
否则，交通不如城市便捷，功能不如城市齐全，消费者为什么要到遥远的城市之外购买地产？当下，文旅地产的问题，恰恰在于：有的虽名之曰旅游地产，却没有自己所依托的核心景区，更没有突出生命与文化价值，直接奔着地产去了。
远在城市之外，既不具备文旅特质，也不具备城市配套功能，如何能吸引人，又如何能留人住？这样的操作注定了失败。
——马牧青【正文】文化旅游地产行业属于人人皆知、老生常’谈的旧话题，又属于行业需要不断创新、煮酒论英雄、非常不成熟的新话题。
新旧之说之“新”是说文化旅游地产的内涵外延不断有新语，近40年的中国文化旅游产业发展的轰轰烈烈，涌现出的文化旅游行业观点之多称得上日新月异，人才辈出，商业模式风生水起。
新旧之说之“旧”是说文化旅游地产行业的商业消费模式亘古未变，从第三产业的产业定位归宿到现代服务产业的战略性支柱产业，再到新时期新型现代服务业的核心主导经济产业，老瓶装新酒，老树发新芽，核心的消费品的经济属性没有变。
所以思前想后，理清思路，写下这一篇《让文旅有城，让地产成城》供读者思考，如果能够引起读者的共鸣那是笔者的荣幸与写作初衷。
观点一：文化旅游地产的共同学术既不是文字叠加，又不是功能复合，属于行业创新、新产品研发与新产业创意。
在展开这个观点之前，笔者开笔的前提是：此“文化”非彼“文化”，此“旅游”非彼“旅游”，此“房地产”非彼“房地产”。
第一、“文化旅游地产”中的“文化”是指：文化行业之中的地缘文化、人文传承价值可圈可点可流行的物质与非物质遗产类文化。
文旅房地产运营管理
文旅房地产运营管理1. 引言文旅房地产指的是结合文化旅游和房地产开发的产业模式。
随着人们对休闲度假和文化体验的追求，文旅房地产正成为房地产行业的新热点。
然而，要实现文旅房地产的成功运营，需要有有效的管理策略和方法。
本文将探讨文旅房地产运营管理的关键要素和策略。
2. 文旅房地产运营管理要素文旅房地产运营管理涉及多个要素，包括但不限于以下几个方面：2.1. 策划与设计在文旅房地产的运营管理中，策划与设计是非常关键的一环。
策划包括确定项目的目标和定位，设计则包括项目的整体布局和建筑风格等。
一个好的策划与设计能够为文旅房地产项目带来独特的魅力，吸引更多的游客和投资者。
2.2. 市场调研与营销市场调研是文旅房地产运营管理中的重要环节，通过对市场需求和竞争情况的调查，可以为项目提供准确的市场定位和营销策略。
在文旅房地产运营管理中，营销手段的选择也显得尤为重要，如通过线上线下的宣传推广、合作伙伴营销等方式，吸引更多的游客和投资者。
2.3. 运营管理团队一个优秀的运营管理团队是文旅房地产成功运营的关键要素之一。
运营管理团队需要具备丰富的行业经验和专业知识，能够有效地协调各个部门的工作，保证项目的正常运营。
在运营管理过程中，团队需要不断进行监督和改进，及时发现和解决问题，确保项目的长期稳定发展。
2.4. 客户体验和服务质量文旅房地产的成功运营不仅需要吸引游客和投资者，还需要提供高质量的客户体验和服务。
通过提供舒适的住宿环境、丰富的文化活动和周到的服务，可以增加客户的满意度和忠诚度。
同时，及时收集客户的反馈意见，并采取措施改进，也是提升客户体验和服务质量的重要手段。
3. 文旅房地产运营管理策略为了实现文旅房地产的成功运营，可以采取以下策略：3.1. 多元化发展在文旅房地产运营管理中，应该充分利用项目的资源和地域优势，打造多元化的文旅体验。
这包括不仅提供住宿服务，还有各种文化体验、娱乐活动等。
通过多元化的发展，可以吸引更多不同类型的客户，提升项目的盈利能力。
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
文旅产业地产是未来最具价值的综合开发模式
文旅产业地产是未来最具价值的综合开发模式【摘要】文旅产业地产作为未来最具价值的综合开发模式，正日益受到市场关注。
本文从概述文旅产业地产的发展现状和定义特点入手，探讨了市场需求和前景，发展趋势以及其与城市发展的关系。
重点介绍了文旅产业地产的综合开发模式和盈利模式，指出其融合了文化、旅游和地产的优势，具有巨大的发展潜力。
得出结论认为文旅产业地产将成为未来地产行业的主导模式，引领城市经济持续增长。
这一发展趋势将为地产行业带来新的增长机遇，推动城市旅游经济的繁荣发展。
【关键词】文旅产业地产、综合开发模式、市场需求、发展趋势、城市发展、盈利模式、未来发展、城市经济增长。
1. 引言1.1 概述文旅产业地产的发展现状近年来，文旅产业地产在中国取得了长足的发展。
随着经济的持续增长和人们生活水平的提高，人们对于休闲旅游和文化娱乐需求不断增加，文旅产业地产也因此迎来了快速发展的机遇。
目前，各地纷纷加大对文旅产业地产的投入和支持，推动了行业的快速发展。
在中国，文旅产业地产的发展现状呈现出多样化的特点。
一方面，各地政府大力支持文旅产业地产的发展，出台了一系列扶持政策和措施，希望通过文旅产业地产来拉动地方经济，促进就业增加。
不少房地产开发商也积极转型，将目光投向文旅产业地产领域，希望通过文旅产业地产来获得更高的收益和增长点。
文旅产业地产的发展现状呈现出蓬勃的态势。
随着人们对于文旅消费需求的不断增加，文旅产业地产将会迎来更加广阔的发展空间和机遇。
随着政府和市场的共同推动，文旅产业地产必将迎来更好的发展前景。
1.2 文旅产业地产的定义和特点文旅产业地产是指结合文化旅游和地产开发的产业模式，通过整合文化、旅游和地产资源，打造具有独特文化魅力和旅游吸引力的地产项目。
其特点包括以下几个方面：1. 文化内涵丰富：文旅产业地产注重挖掘和展示当地的历史文化、人文风貌，打造具有文化底蕴和故事性的地产项目，吸引游客和投资者。
2. 旅游体验优质：文旅产业地产注重打造集旅游、休闲、购物、娱乐等功能于一体的全新体验场所，满足不同人群的需求，提升游客的满意度和忠诚度。
文旅地产招商运营管理方案
文旅地产招商运营管理方案1. 概述文旅地产是结合文化旅游与地产开发的发展模式，通过打造具有独特文化特色和旅游吸引力的地产项目，吸引游客、投资者和居民。
招商运营管理方案是指为了实现文旅地产项目的成功运营，需要制定的各项策略和管理措施。
2. 招商方案2.1 定位和目标受众在制定招商方案时，首先需要明确文旅地产项目的定位和目标受众。
根据项目的特点和定位，确定适合的目标受众群体，例如文化爱好者、旅游者等。
2.2 招商策略根据目标受众的需求和市场情况，制定相应的招商策略。
可以通过以下方式进行招商：•与旅行社、景区合作，推广文旅地产项目；•参加相关展会和活动，进行项目宣传和推广；•制定优惠政策吸引投资者和商家入驻；•开展市场调研，了解需求并针对性地开展招商。
2.3 招商流程制定招商方案时，需要考虑招商流程，以确保招商工作的顺利进行。
招商流程可以包括以下环节：1.招商项目准备：明确项目定位、目标受众和招商策略；2.招商方案制定：制定详细的招商方案，包括推广、宣传、合作方式等；3.招商活动组织：组织相关的招商活动，如参展、路演、投资者见面会等；4.招商结果评估：评估招商活动的效果，对运营方案进行调整和优化；5.签约和入驻：与投资者和商家进行合作洽谈，签署合同并协助入驻。
3. 运营管理方案3.1 运营策略制定运营策略是文旅地产项目成功运营的关键。
需要考虑以下问题：•项目定位和核心竞争力；•运营模式和管理架构；•市场推广和品牌建设；•服务体验和客户满意度。
3.2 运营流程制定运营流程是为了保证项目的顺利运营。
运营流程可以包括以下环节：1.人员组织和培训：制定组织架构，招募合适的人才并进行培训；2.服务设施管理：保证项目的日常运营和设施维护；3.市场推广和宣传：制定市场推广方案，提升项目知名度和品牌形象；4.活动策划和执行：组织各类文旅活动，吸引游客和客户；5.客户关系管理：建立客户数据库，并进行客户维护和关系管理。
全域旅游下的文旅地产创新以旅游为龙头旅商文体康养融合发展
全域旅游下的文旅地产创新以旅游为龙头旅商文体康养融合发展在全域旅游的背景下，文旅地产创新以旅游为龙头，将旅游、商业、文化、体育和健康康养等元素进行融合发展。
文旅地产创新的核心是以旅游为引领，将旅游需求和地产开发相结合，使旅游成为推动地产创新的主要动力。
首先，文旅地产创新中的文旅元素必不可少。
通过将旅游和文化等元素相结合，打造具有文化底蕴的旅游景区，提升旅游体验和文化内涵。
例如，在旅游景区中增设博物馆、艺术展览和演艺场所，丰富旅游景点的文化内涵，吸引更多游客前来体验和学习。
同时，文旅地产创新可以以文化为主题进行地产开发，建设具有地方特色的文旅小镇、文化创意产业园等，打造独特的文化品牌，提升旅游业和地产业的综合效益。
其次，商业元素也是文旅地产创新中的重要组成部分。
通过在旅游区域中打造商业街区、购物中心和休闲娱乐场所，为游客提供便利的购物、餐饮和娱乐设施，满足他们的消费需求。
同时，商业元素的引入还可以带动当地经济的发展，增加就业机会，促进地方经济的繁荣。
除了文旅和商业元素，体育和健康康养也是文旅地产创新中的重要组成部分。
通过建设休闲运动场馆、健身俱乐部、温泉酒店和康养中心等设施，提供丰富多样的体育和康养服务，满足人们对健康生活的需求。
体育和健康康养的融合发展，既可以吸引更多游客前来参与体育运动和健康康养，又可以推动相关产业的发展，提升旅游区域的综合竞争力。
在文旅地产创新中，旅游需求起着核心的引领作用。
旅游需求的变化不仅影响到旅游业的发展，也对地产业的发展产生了重要影响。
因此，在文旅地产创新中，需要充分了解和把握旅游市场的需求变化，根据需求进行规划和开发。
同时，还需要创新旅游产品和服务，提升旅游体验和满意度。
总之，全域旅游下的文旅地产创新以旅游为龙头，将旅游、商业、文化、体育和健康康养等元素进行融合发展，以满足人们对多元化旅游体验和生活方式的需求。
文旅地产创新的核心是以旅游为引领，通过创新旅游产品和服务，提升旅游体验和满意度，推动地产业的创新发展。
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什么是文旅地产
近几年，我国旅游经济的蓬勃发展吸引了不少房企的目光，文旅地产成为了不少房企跨界经营寻求的新的利润增长点。
文旅地产从字面上理解是“文化+旅游+地产”，其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”。
文旅地产本身蕴含着区域运营的概念，催熟区域得到市场认知需要经历一个过程，因此，短时间内难以有较大幅度的升值。
不少开发商依然沿用房地产的市场逻辑进行文旅项目开发，这不仅无益于项目推进，还存在一定的风险。
文旅地产项目，最深层次的问题是，究竟是“旅游先行”还是“地产先行”?理论上来说，应该是“旅游先行”，从改造区域环境和配套的角度出发，提升人气和认知度，等区域达到一定的成熟度，再进行地产开发。
但是对于高杠杆、快周转的房企而言，坐等升值的方式并不现实。
项目动辄几十亿元甚至是上百亿元的资金沉淀对于任何一个房企都是难以承受的。
因此，现实中部分房企会优先采用“地产先行”的模式，追求最大的升值空间，首先将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。
文旅地产前期投入大，属于重资产项目，必须依靠地产反哺，但是地产的后期溢价又需要旅游的成功运营来提升。
因此，文旅地产项目长期发展考验的是房地产企业运营能力和智慧。
近年来，特色小镇以特色文化为基点，依靠“镇旅融合”的概念在文旅项目中占有一席之地。
例如，浙江龙泉青瓷小镇、景宁畲族自治县畲乡小镇、杭州西湖龙坞茶镇以及银川镇北堡等，看似特色迥异、各具千秋，但深挖其经营理念就会发现，这些特色小镇大多是以树立独特旅游形象为出发点，依托原生态民俗文化，成功打造出了文旅项目。
专家认为，特色小镇对想要跨界运营的房企具有很强的借鉴价值。
一方面特色小镇突出了旅游运营在项目中的重要性;另一方面，形色各异的旅游小镇也显现出了个性化和稀缺性的优势，从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾，提高旅游目的地的复购、重游和二次消费。
因此，文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造经典文旅项目，个性化和稀缺性运营才是最佳途径。