地产公司操盘全过程图文稿

地产公司操盘全过程 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

地产公司操盘全过程

第一篇前言

地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。操盘时需要各专业共同操作的内容我特别介绍。介绍的内容主要来源于自己对工作内容的理解，供你们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。

我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。以后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。对地产行业有了一定了解。

我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、工作用心，责任心强，很有管理天赋。我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。

房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。行业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。

地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。

地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。

正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。

成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、策划销售和成本控制五个方面。另外品牌和社会信誉度也要好。——华锐地产在以上几个方面还是比较强的，我认为华锐地产还是比较好的地产公司。

第二篇买地的过程

开发公司获取利益的第一步就是得到土地的开发权，一块待开发的土地不能再生，不能复制。土地的好坏将基本决定开发项目的成败，成本和利益的大小。所以确定购买土地是非常重要的事情。李嘉诚先生说过“地段、地段、还是地段。”地段是决定地产价值的第一要素，地段的好坏意味着生活的便利和房产的价值。

一、评价一块地好坏的方法

如果员工有机会参与选地的工作，我们要从投资成本大小，方便销售和易于建设等几个方面分析土地的好与坏。可以从下边几个方面分析：

1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行为原则。

2、周边1公里范围内是否有好的中小学校，较大的商场和医院，以方便生活。——塔湾地块较好

3、周围的城市配套设施是否齐全够用。（煤气、给水、下水、电力、热力、通讯等）因该项内容对工程造价、工程实施难易以及无法完善的配套对销售的影响。——于洪城市配套待完善

4、朝向城市中心方向是否有大型桥梁、铁路、河流的间隔。如有影响程度多大。——于洪地块有桥梁和铁路

5、地块的形状是否有利与规划。方型地比较好，南北要有深度，400米以上好，东西要有宽度，不小于260米为好。

6、地块周边道路最好正南北方向为宜，有夹角不易超过15度。——

塔湾南偏东19度，于洪南偏西38度

7、地块内是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、砖厂取土坑或垃圾坑，该项要做地基土特殊处理，增加投资。购地前要看地形土。

——于洪地块有此问题

8、小区要保证有一面邻城市重要道路网，要能规划自己小区的门面。——橙色时光没有门面

9、要看该地块规划部门给出的控规中的容积率，计算出投资成本分析表，计算利润额。

10、查看地块南侧是否已有高层遮挡，北侧是否有可利用城市空地。——桃源和塔湾北侧都有空地

11、地上和地下是否有城市管网、电网需要动迁增加投资。

——塔湾有地下给水线，于洪有大量的电网待动迁

12、周边是否有影响环境的工厂和大型锅炉房等。

二、开发商找地的渠道

1、开发商找地的途径：（1）通过朋友介绍信息；（2）通过土地储备交易中心公告。

2、待开发土地的特点有三种：

（1）旧城住宅或商业区改造。这种土地一般由市、区或街道等政府行政部门组织，通过土地交易中心挂牌公告。动迁工作可以由政府也可由开发公司来完成——塔湾欣城属于这种；

（2）通过企业搬迁改造。这种土地需与企业谈判搬迁补偿意向后，去土地交易中心挂牌公告——铁西区的土地属于这种；

（3）城市发展需要占用农村用地。这种土地需与村或乡谈判补偿意向后，去土地交易中心挂牌公告，同时还需办理土地使用性质变更手续，国家对此项控制严格——桃源欣城属于这种。

三、土地交易的过程

1、与原土地使用者谈定动迁补偿意向书或对动迁区域进行动迁费用调查统计，做好开发投资成本测算；

2、在土地交易中心挂牌。开发商先签《履约保证书》，并交纳履约保证金，交易过程是多家开发商共同参与举牌拍卖竞价得到的，并签定《挂牌交易成交确认书》。

3、开发商在买土地前，要做根据该地块的规划条件做项目可行性研究报告书，做好经济投资分析。

如：一块占地10万m2的土地，土地出让金为8,000万元，动迁补偿12,000万元，建筑容积率为，测算投资成本

表投资成本分析表

如果周遍地区商品房单价在3,300~3,500元/ m2左右，开发商就可以操作这块地了。

在各大中型城市的土地储备中心，对城市每个地块都有土地出让金费用的价格大表，象字典一样，可以查出任何地块的出让金的参考价格。

一般地块出让时，开发商用规划部门给出的规划条件测算成本单价，开发商测算出的结果零利润或负利润。故导致大部分开发商在实际操盘时去想其它办法或做一些违规行为。

沈阳市内一般土地出让价格范围在占地地价500~7,000/ m2左右。决定地价的高低主要由地理位置和规划条件中的容积率大小决定。

（楼面地价=占地地价÷容积率）

4、出让国有土地使用权的公告内容包括：

土地坐落位置、宗地四至范围、土地出让面积、建筑退线距离、容积率、建筑密度、绿地率、限制高度、建设周期、出让年限、履约保证