《物业环境管理》 物业环境质量管理

《物业环境管理》第五章物业环境质量管理

第五章物业环境质量管理

第一节物业环境质量管理概述

一、物业环境质量管理的概念

物业环境质量管理，就是指为了保证人类的生存和发展，而对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量所进行的各项管理工作。物业管理公司要依据城市环境管理部门所制定的环境质量标准及指标体系，对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量进行监控、测试、评价，并切实做好环境管理工作，使物业区域内的环境质量水平不断改善与提高。切实从保护人体健康和维护生态平衡出发，为获得最佳的环境效益和经济效益，在综合考虑发展经济与保护环境及人体健康等因素的基础上，搞好物业区域内的环境质量管理工作。

二、物业环境质量管理的基本职能

-早在20世纪40年代，人们就开始研究生产型物业的环境质量，包括车间的污染物控制、环境质量调节，以及在什么环境条件和环境质量水平下能保证生产人员身体健康、出勤率高和生产效率高等问题。20世纪50年代以后，环境质量的保护与改善的呼声日益高涨，其主要内容是污染控制，即“三废”治理和噪声控制，其主要目的是为了保护人体健康，环境质量保护已从工业物业(生产车间、厂区)扩大到人类的整个生活环境(主要是城市环境)。

环境科学是在20世纪60年代末70年代初出现的。它第一次具体地揭示了人类社会活动与人类生存环境的对立统一关系。人类为了生存发展，就要不断地开发利用环境资源，但这种开发利用活动又会消耗环境资源，降低其质量，破坏生态平衡，影响人类的生存和发展。为此，人类必须要采取措施：一方面要保证资源的合理开发与利用，保持环境的生产能力和恢复能力；另一方面要保证环境质量不断地改善，以谋求人类社会活动与环境的协调。

由此可见，物业环境质量管理不能只限于控制污染，也并非只为保证人体健康和提高工作效率，其基本职能应是掌握“人类—环境”系统的发生、发展的规律(见图5-5-1所示)，协调人类社会活动与环境的关系，找出经济发展的限度、方式和布局方案，使发展经济与保护和改善环境质量的要求统一起来。

三、物业环境质量管理的内容

(一)对物业环境质量进行监控

物业环境质量监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。监测就是在对环境进行调查、研究的基础上，监视、检测代表环境质量的各种指标数据的全过程，以便及时分析和处理这些数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。控制就是根据监测得到的环境质量的现状及变化发展趋势，及时将信息反馈给有关部门，在超过警报指标或出现严重污染事故时发出警报和进行预报，通过有关部门采取具体措施，如减少车流量，要求排污严重的工厂减产、停产等，以控制环境质量继续恶化。环境质量监控是环境质量管理的主要环节，它包括以下三种类型的环境质量监控：

1.区域环境监控

区域环境监控主要是对物业区域的大气、水体、土壤等的环境质量现状进行监控。这种监控有以下两种情况：

(1)物业区域环境质量已经达到国家规定的某一级标准，或虽未达到标准但达到过渡性标准。这时应根据维护和改善环境质量的要求，继续对区域环境中的有害污染物的浓度变化和发展趋势，进行常规监视性监测。

(2)物业区域内环境质量既未达到国家标准，又无明确的环境目标，且环境质量逐年恶化。这时的环境质量管理，首先是制止污染的发展，控制新污染，按期汇总报告给有关部门

和决策机构，以便及时采取合理的对策。

2.污染源的监控

我国目前主要对物业区域内的工业污染源进行监控。其主要内容有如下几个方面：

(1)工业污染源调查。主要是搞清企业基本情况，包括生产工艺、排污、能源、水源、原材料、污染治理、生产发展趋势等，并在调查的基础上，对重点污染源进行解剖，确定主要污染物。

(2)根据国家污染物排放标准或由地区环境容量确定的总量控制标准，对污染源的排放量进行控制，同时根据地区环保部门的要求，确定工厂内外的一定区域内环境质量控制标准。

(3)监测布点与采样，制定监测制度。

(4)定期及时处理监测数据，将信息反馈给有关管理部门和决策部门，以控制污染源的状况。

关于交通污染源及其他污染源，我国目前只是不定期地作一些调查和监测，尚未建立起环境质量监控指标体系和监控系统。然而，这些污染源的监控在物业环境管理中的作用已日趋显着。因此，物业管理部门应加强对物业区域内的交通噪声、汽车尾气等污染源的管理，确保物业环境质量的不断提高。

3.污染事故的监测分析

污染事故的监测分析，主要是确定在各种紧急事故情况下的污染程度和范围，检查分析其原因，以便采取有效措施避免事故再次发生。

(二)对物业环境质量进行评价

物业环境质量评价，主要是对物业区域的环境质量进行回顾评价、现状评价和影响评价，是按照一定的评价标准和评价方法，对区域的环境质量状况及变化趋势进行量的描述、评定和预测。

(三)编写物业环境质量报告书

编写物业环境质量报告书，就是在对物业区域内的环境进行监测和评价的基础上，提出对物业环境质量状况的分析以及改善环境质量的措施与对策。

1.物业环境质量报告书的作用

物业环境质量报告书具有以下作用：

(1)有利于弄清物业区域的环境质量状况，为制定该地区环境质量标准和污染综合防治规划、开展环境科学技术研究提供依据；

(2)有利于当地政府和居民了解环境质量状况，促进建立环保目标责任制，把环境保护工作纳入各级政府的议事日程；

(3)环境质量报告书通过对监测评价结果的分析，可对已采取的环保对策的实施效果进行评估，并可针对现存问题提出新的、切实可行的对策和措施；

(4)为制定区域环保技术政策提供依据。

2.物业环境质量报告书的编写原则

环境质量报告书涉及的范围很广，需要各有关部门和人员的共同协作，在编写过程中要统一认识，因此编写物业环境质量报告书时，应遵循以下原则：

(1)要着眼于“人类—环境”大系统，从地区的整体出发，以生态理论为指导，全面分析经济、社会发展与环境质量的关系，不要局限于“三废”及噪声，还要考虑其他影响环境质量的因素；

(2)在对基本数据汇总分析时，要包括自然环境特征与社会环境特征，要有较强的针对性，以便为分析环境问题提供具体依据；

(3)分析问题要抓住主要矛盾，对主要环境问题的危害包括经济损失、人身伤害及其产生原因等，要有确切的分析，不能似是而非，模棱两可；

(4)对环境质量的变化及发展趋势，要有科学的预测，并对主要环境问题提出相应对策。第二节物业大气环境质量管理

一、物业大气污染监测

对物业区域内的大气污染进行监测时，应根据污染物排放时间的变化规律，结合气象周期的变化规律以及监测目的要求的时间分辨率(如确定污染物对人体的慢性危害时，需测定污染物的日平均、月平均或某一时段的平均浓度，急性危害则要求3分钟的分辨率，光化学烟雾危害要求10分钟的分辨率等)，来确定大气污染监测的采样周期。

为了显示出污染物的空间分布情况，要注意正确选择监测点。不同污染物和污染源所造成的大气污染范围是不同的。由点源和线源引起的小范围的污染，污染浓度分布主要取决于大气扩散过程。应根据大气扩散模型计算出地面浓度分布最大点，此点即为最佳采样监测点。由面源引起的一定区域的污染，由于这类污染的地面污染浓度分布相当均匀，主要受地形和当时气象条件的影响，且有明显的日变化和季节变化规律。因此，可按均匀区的范围、用地类型和均匀气象区特性，在预计的最高浓度点设置监测采样点。

关于大气污染监测点的密度的确定，要考虑三个方面的因素：一是监测范围。由于高大建筑物和热岛效应的影响，其中各局部的污染物浓度差异可能很显着，但考虑经济性，又不能在每个均匀区都设监测点，而只能折衷选定能达到一定置信水平的点数，有的直接按人口密度来确定监测点数；有的采用方格法，即将每个均匀区分成若干小格，求出每个小格的污染物通量，再综合考虑区域具体情况确定区域监测点数；二是采样周期的长短。监测结果的平均时间越长，其代表区域空气质量的合理性也越显着，监测点也可适当少一些；三是污染物的化学活性。有的污染物惰性很强，如CO，可在空气中停留几十天甚至几年，除公路两侧外其浓度变化较小；而SO2在空气中很易氧化，仅能停留几小时到几天，变化较大。因此，确定监测点密度还要考虑污染物的化学活性。

最后，是关于大气污染物采样的问题，大气污染物采样可分为气态污染物采样和粒状污染物采样两方面。气态污染物采样方法有直接采样和浓缩采样两种。直接采样适用于污染物浓度较高或测定方法灵敏性较好的情形；浓缩采样则适用于污染物浓度较低、毒性较大又无足够灵敏的仪器进行测定的情形。粒状污染物的采样也有降尘和飘尘两种。降尘实行定期采样，采样器放在四周开阔的建筑物顶上，以避免地面灰尘和风沙的影响，最好放在距地面1.2米以上，靠近污染源处。同时，为防止尘样长藻，可在采样器中加少许ＣuSO4溶液，在磨口瓶中加入异丙醇以防冬季结冰。飘尘的测定有专门的采样器，如安德森采样器。它是使空气以一定流量通过滤料，把飘尘捕集下来称重来确定的。

二、物业大气环境质量评价

为了掌握物业大气环境质量的现状，定期向上级主管部门或居民报告大气环境质量状况，预测、分析大气环境质量变化的趋势，均需要对物业大气环境质量进行评价。

(一)物业大气环境质量的评价标准、范围和内容

1.物业大气环境质量的评价标准

物业大气环境质量的评价，主要是以国家和地区规定的大气环境质量标准为依据。大气中各种污染物的容许浓度值，大都是根据它们对人体健康的影响来制定的，以此作大气质量标准，便于统一对比。在评价工作中，除了需注意污染物在大气中的含量水平，还需注意接触时间的长短。因为污染持续时间不同，即使大气污染浓度相同，对人体健康的影响也是大不相同的。在评价大气质量时，对不同污染物常按不同时段找出相应的标准浓度，如小时、日或年的平均容许浓度以及瞬时或某一时段内的最大容许浓度等。

2.物业大气环境质量的评价范围

大气环境质量评价范围，主要在人口众多、大气污染显着的物业区域进行，它是城市环境质量评价、制定城市污染综合防治规划的重要组成部分。在工业物业环境管理工作中，有

时对厂区的大气质量、污染严重的车间也要进行大气环境质量评价，以便为污染源控制提供依据。

3.物业大气环境质量评价的内容

物业大气环境质量评价主要是大气污染的评价。由于选用的评价参数主要是化学污染物，根据当地的环境要求和污染物在大气中的含量水平来评价大气的污染程度，所以它实质上是以化学环境质量评价为主，并不是物业大气环境质量的综合评价。

(二)物业大气环境质量的评价程序

1.选定评价参数

物业住用人向大气排放的污染物虽然种类很多，但带有普遍性的主要污染物却只有5～6种，即总悬浮微粒(ＴSP)、飘尘(IP)、SO2、ＮＯx、CO、光氧化剂(O3)等。在进行大气环境质量评价时，首先要根据本地区环境特征和污染现状，选择量大面广、对本地区大气环境污染有决定性影响的污染物作为评价参数。我国城市物业大气污染主要是煤烟型污染，所以大都选用ＴSP和SO2两个评价参数。如果物业区域机动车较多，燃煤且低空排放的污染源较多时，可选择ＴSP、SO2、ＮOx、CO、O3等几个评价参数。

2.采集代表物业大气环境质量的监测数据

根据选定的评价参数、污染源分布、地形、气象条件等确定相应的布点、采样方法，设计监测网络系统，以获取能代表大气环境质量的监测数据和同步的气象数据。

3.选定评价方法

我们常选用环境质量指数ＥＱＩ(简单平均法或加权平均法)来对物业大气环境进行评价。用于评价大气环境质量的综合指数有不同种类，如用于评价大气质量逐日变化情况的有格林大气污染综合指数、安大略大气污染指数、污染物标准指数等；可兼用于评价大气质量长期变化和逐日变化的指数，有白勃考大气污染指数、橡树岭大气质量指数等；只用于评价大气质量长期变化的指数，有密特大气质量指数、极值指数、加拿大大气质量指数等。

4.物业大气环境质量分级

物业大气环境质量分级是根据我国大气环境质量标准进行的。选作评价参数的主要污染物，如果它在大气含量中的实测浓度达到一级标准，则其评分为最高分。根据这种指导思想，可把大气环境质量划分为五个等级，按标准评分。这种评价分级方法的特点是简明而标准统一，便于各区域对比。

三、物业大气环境质量的管理

在大气环境质量评价的基础上，结合城市的功能分区，实施大气环境质量的分区(住宅区、商业区、工业区等)管理。对严重污染区实行重点控制，逐步建立烟囱控制区，并对功能区实行环境目标管理。具体采取的对策是：

(1)实施主要污染物分区总量控制，按污染源的排污分担率逐年分配污染削减指标，并与经济、社会发展计划统一考虑，建立环境责任制，实施奖惩制度；

(2)制定有利于控制大气污染的生产与生活方式和措施，降低生产和生活所形成的污染物对大气环境的破坏；

(3)加强对大气污染特别是消烟除尘的监督管理，分区选择控制点和控制时段，根据环保目标和规章制度实施监督，对达不到要求和违反规定的，按处罚制度规定的办法，采取诸如教育、警告、罚款、停止使用等措施及时处理。同时加强大气监测，及时准确地掌握排污单位的情况，运用经济手段征收排污费和罚款。

第三节物业水环境质量管理

一、物业水环境的监测

物业水污染的监测主要是对物业所在区域的陆地水体污染、物业使用水质、物业排放水质等进行监测。对物业水污染进行监测时，首先要对水的外观、透明度、色度、浊度、水温、

气味、ｐＨ值、电导率、苯氯、亚硫酸根以及氧、CO2、H2S、游离氯等可溶气体进行监测，一般现场采样后立即测定；其次，物业水体的一个特别重要的方面是它含有致病病原生物，因此要重视对物业水体致病病原生物的监测。这些致病病原生物主要有伤寒菌、霍乱菌、Ａ型肝炎病毒、脊髓灰白质炎病毒、大肠杆菌等，此外，还包括了原生物，如犁形鞭毛虫，它可引起胃肠功能失调。虽然现代水消费技术的发展，已很大程度地削减了水载流行病污染物的威胁，但是这种威胁并没有完全解除。水中存在的大肠杆菌群表明水有受病原体微生物污染的可能性，尽管这些寄生在人类和其他温血动物粪便中的细菌本身一般不致病。虽然大肠杆菌类并不是粪便污染的确切指示物，但是仍被广泛地使用，因为它是一项检验物业水体水质各种致病生物体存在的常规基础检验。

值得注意的是，对不能现场测定的水样，则需妥善保存或进行预先处理，以防止变质、被污染或造成吸附损失。一般除对储存容器质量严格要求以外，有时还要加入适当的保存药剂，调节保存温度和ｐＨ值，并限制测试期限。

二、物业水环境质量评价

三、物业水环境质量的管理

(一)控制污染源

在水域、水系或水体污染源调查、监测及污染现状评价的基础上，明确环境目标，采用总量控制的方法，对污染源排放污染物的数量和浓度进行控制。

(二)保护水体，防止污染

在国外通过规定水域等级，把水域划分为以下6种污染控制等级：

1.特殊保护级(Ｓ级)

特殊保护级是指完全禁止废水排入、只允许Ｐ级水域的水流入，如饮用水源、天然公园内的水域。

2.保护级(Ｐ级)

保护级是指排入的废水要经过处理、达到BOT≤20ｍｇ/L，总悬浮固体SS≤30mg/L、ｐＨ＝6.6～3.5、大肠杆菌数≤200个／毫升，其他有害物也必须控制在规定的排放标准之内的水域。

3.控制级(Ｃ级)

控制级是指排入的废水其BOT、SS、ｐＨ与Ｐ级相同，但其他污染物浓度如若超过Ｐ级标准，必须经过充分稀释后方允许排入的水域。

4.受限制级(Ｒ级)

受限制级是指排入的废水中除大肠杆菌数不超过1000个/100毫升外，其他污染物要求与Ｃ级相同的水域。

5.河口级(Ｏ级)

河口级是指废水经过低度处理后方准排入的水域。

6.地下水保护级(Ｕ级)

地下水保护级是指地下水域范围。

在我国，水体保护特别重视饮用水源取水口的保护，并把水源地划分为一级、二级保护区：一级保护区是指以取水口为圆心，半径为100米的区域；二级保护区是指以一级保护区的边缘为起点，上游1000米，下游1000米的范围。对设置一、二级保护区仍不能满足要求的，可增设准保护区，即以二级保护区边缘为起点，上游1000米、下游50米的区域。上述各级保护区均应设有明显标志，并严格执行《饮用水资源保护区污染防治管理规定》：一级保护区的水质标准不得低于《地面水环境质量标准》中的Ⅱ类标准，并符合《生活饮用水卫生标准》；二级保护区的水质标准不得低于《地面水环境质量标准》中的Ⅲ类标准。

第四节物业噪声环境质量管理

一、噪声监测与常见环境噪声

噪声的等级是随时间连续地变化的。实际上在城郊住宅区繁忙的交叉路口对噪声进行监测就足够了，所听到的背景值为50ｄＢ(Ａ)，头顶上飞过的飞机的噪声值为65ｄＢ(Ａ)，运动着的汽车噪声值为70dB(Ａ)。但在噪声监测工作中，经常采用Ａ—计权分贝仪来测量噪声等级。表5-5-2给出了一些常见的噪声源等级［用dB(Ａ)表示］。

近年来发现ｄＢ(Ａ)声级用作噪声度量标准，能较好地反映出人们对噪声吵闹的主观感觉，Ａ声级数越高，愈觉得吵闹。因此国内外常用Ａ声级评价工厂噪声和城市交通噪声，可以用声级计量仪器直接测量，也可以用其他多种评定方法进行换算。ｄＢ(A)声级几乎成为一切噪声评价的基本值，对物业区域的稳定噪声也可以直接用dB(Ａ)声级评价。

二、环境噪声标准

环境噪声标准应以保护人的听力、睡眠休息、交谈、思考为依据，根据不同的时间、不同的地点和人的行为状态制定相应的标准。除了以上几项噪声标准外，还有机动车辆噪声标准、航空器噪声标准、机械设备噪声标准、机电产品噪声标准、民用设备噪声标准等。

三、物业噪声的控制技术中国物业管理信息网|/T U l L S%~ ]

为了确保物业环境质量，对于环境噪声的控制，行政管理措施和合理的规划虽然都是非常重要的，但控制技术也是不可忽视的基本手段。

一般来说，控制噪声时常用技术方法有吸声、隔声、消声、隔振、阻尼、耳塞、耳罩等。

(一)吸声

吸声主要是利用吸声材料或吸声结构来吸收声能。这主要用在室内空间，如厂房、会议室、办公室、剧场等。因为在室内，壁面会使声源发出的声音来回反射，结果使得噪声比同一声源在空旷的露天里(自由空间)要高。如果使用吸声材料，就会吸收反射声，使室内的噪声下降。用于吸声的材料或结构主要有多孔吸声材料、薄板(薄膜)吸声结构、空腔共振吸声结构和微穿孔板吸声结构。

(二)隔声

隔声就是用屏蔽物将声音挡住，隔离开来，如墙壁、门窗，可以把室外的噪声挡住，不让它传到室内来。但由于声波是弹性波，作用在屏蔽物上，会激发起屏蔽物的振动，会向室内辐射声波，使声音从一边传到另一边。所以，总会有一定的声波通过屏蔽物透射到另一边。一般来说，隔声性能同隔声材料的质量有关，质量越大，其隔声效果越好。如果将隔声层做成双层或多层结构，可以大大提高隔声效果。

隔声罩在机器噪声控制中是常常采用的措施。一般隔声罩由隔声材料、阻尼材料和吸声材料构成。隔声材料多用钢板，并且钢板罩上涂上阻尼材料，以防钢罩共振，如果罩内安装吸声材料，做成吸声层，可降低罩内混响，会产生更好地隔声效果。

(三)消声

消声是利用消声器来降低空气声的传播。常见的气流噪声有风机噪声、通风管道噪声、排气噪声等。广泛采用的传统的消声器有阻性消声器、抗性消声器、抗阻复合式消声器。近年来，小孔消声器和多孔扩散消声器在排气噪声的控制中逐渐得到广泛应用。

(四)阻尼与隔振

当噪声是由于机械振动引起时，降低机械振动是降低噪声的一种重要手段。阻尼材料通常都是由具有高粘滞性的高分子材料做成，它具有较高的损耗因子。将阻尼材料涂在金属板材料上，当板材弯曲振动时，阻尼材料也随之弯曲振动。由于阻尼材料有很高的损耗因子，因此在做剪切运动时，内摩擦损耗就大，使一部分振动能量变为热能而消耗掉，从而抑制了板材的振动，使辐射的噪声减小。

隔振通常是防止机器与其他结构的刚性连接，通过弹簧等弹性连接，降低振动的传递。隔振要求机械系统的固有频率要远离隔振系统的固有频率(一般是隔振系统的固有频率远远

低于机械系统的固有频率)，以免发生共振。对于大型的机械设备，现在都有专门设计制造的减振器，不仅安装方便，而且效果也好。

(五)隔声障板

障板隔声是当前环境噪声控制中广泛采用的一种措施。声与光一样，当声波遇到障板时会发生反射，并在障板反面形成声影区，达到降低噪声的目的。障板隔声衰减有一个限度，最多不超过25分贝。

(六)个人防护

在许多场合下，采取个人防护还是最有效、最经济的办法。个人防护用品有耳塞、耳罩、耳棉等。耳塞的平均隔声一般可达到20dB以上，性能良好的耳罩可达30dB。

第五节物业综合环境质量管理

一、物业综合环境质量管理的含义

从环境整体出发，为保持和改善物业区域综合环境质量而进行的各种管理工作就是综合环境质量管理。在对物业进行综合环境质量管理工作中，首先碰到的一个具体问题，就是用什么指标和标准来描述物业综合环境质量。有人建议采用综合质量指数，运用生态适宜度来表示，质量分级分为很适宜、适宜、基本适宜、不适宜、很不适宜五级。基本适宜为维持人类生存、不损害健康、能适应经济发展需要的基本条件；适宜、很适宜是高于基本适宜的舒适环境；不适宜则是令人不愉快、影响人体健康、干扰经济发展的环境；很不适宜则是严重损害人体健康、阻碍经济发展的环境。当然，这样分级，必须选择相应的指标体系，每一级综合指标均包含若干相应的分指标，每项分指标的权值不一定相同。用这样的指标体系来描述物业综合环境质量，全面进行综合环境质量的管理。

二、物业综合环境质量管理的指标体系

(一)狭义的物业综合环境质量管理指标体系

狭义的物业综合环境质量管理指标体系主要是从物业使用的生态适宜度或舒适度角度建立的用于描述和评价物业综合环境质量的指标体系。这些指标着重反映了物业的物理与化学环境质量、卫生与医疗环境质量、生产与交通环境质量、文化环境和绿化环境质量。(二)广义的物业综合环境质量管理指标体系

广义的物业综合环境质量管理指标体系是从物业的经济环境质量、社会环境质量和自然与人工环境质量的整体角度建立的，用于综合反映物业环境质量的指标体系。