房地产评估师的房地产资产证券化评估
浅谈房地产资产证券化—REITs
浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识通关提分题库及完整答案
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识通关提分题库及完整答案单选题（共48题）1、下列关于我国不动产登记的表述中，不正确的是（）。
A.依法登记的不动产权利受国家法律保护B.土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记C.经法定登记机关登记的不动产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记【答案】D2、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是()。
A.有不少于1000万元人民币的注册资本B.有一定数量的周转住房C.是非银行性金融机构D.可要求借款人提供抵押反担保【答案】B3、一切正当社会行为所应遵守的道德准则是()。
A.平等原则B.诚实信用原则C.公序良俗原则D.自愿原则【答案】B4、在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。
2011年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
A.100B.200C.300D.400【答案】C5、平原河网地区的城市必须重点分析（）的情况。
A.水文和地基承载力B.地形、地貌C.地质构造D.地下矿藏的分布【答案】A6、住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（）倍。
A.1B.3C.4D.5【答案】B7、下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是()。
A.珍惜耕地，合理利用土地B.满足建设用地需要C.依法征地D.有偿使用土地【答案】B8、城镇土地使用税的税率是()。
A.差别比例税率B.幅度比例税率C.幅度定额税率D.超额累进税率【答案】C9、房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人，应是专职注册房地产估价师，且注册后从事房地产估价工作至少应满（）年。
A.2B.3C.4D.5【答案】B10、某房地产开发企业预收一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。
资产证券化的基本运作程序
资产证券化是指将特定资产的现金流通过发行证券方式进行变现的过程。
其基本运作程序如下：
1.资产筛选和池化：首先，需要筛选符合条件的资产，如房地产抵押贷款、汽车贷款、信用卡债务等。
然后将这些资产进行池化，即将它们合并到一个资产池中。
2.资产评估和风险定价：对资产进行评估和风险定价，包括评估资产质量、现金流情况、预期收益等。
这些评估和定价的结果将有助于确定证券化产品的发行规模和定价水平。
3.设计证券化结构：根据资产池的特点和投资者的需求，设计证券化结构。
通常，资产证券化结构包括不同级别的证券，如优先级证券、次级证券、股权证券等。
优先级证券享有首先偿付的权益，次级证券在优先级证券偿付完毕后才能获得偿付，股权证券则享有剩余现金流的权益。
4.发行证券化产品：发行证券化产品，将资产池中的资产转化为证券进行发行。
发行的证券化产品可以通过公开发行、私募发行等方式销售给投资者。
5.管理和服务：资产证券化后，需要进行管理和服务。
这包括进行资产管理、现金流管理、风险管理等工作，确保证券化产品的正常运作和投资者权益的保护。
6.还本付息：根据证券化产品的结构和相关协议，按照约定的还本付息方式和时间表进行还本付息。
7.评级和交易：证券化产品通常会由信用评级机构对其进行评级，以提供给投资者一个参考。
同时，证券化产品也可以在二级市场上进行交易，投资者可以买入或卖出这些证券。
以上是资产证券化的基本运作程序，不同具体情况下可能会有一些细微的差异和补充步骤。
资产证券化方案
第1篇
资产证券化方案
一、项目背景
随着我国经济的持续发展，金融市场不断深化，资产证券化作为金融创新工具，在提高资产流动性、优化资源配置、降低融资成本等方面发挥着重要作用。为充分发挥资产证券化的优势，提高资产运营效率，本方案旨在为资产证券化项目提供一套合法合规的操作流程和实施策略。
二、项目目标
七、项目实施与监督
1.项目团队：组建专业、高效的项目团队，负责项目实施、协调和监督。
2.实施计划：制定详细的项目实施计划，明确各阶段任务和时间节点。
3.监督机制：建立项目监督机制，确保项目按照计划推进，及时解决项目中出现的问题。
4.沟通协调：与各方保持良好沟通，确保项目顺利进行。
八、项目效益分析
1.融资成本降低：通过资产证券化，降低企业融资成本，提高资金使用效率。
2.资产流动性提升：将优质资产转化为证券产品，提高资产市场流通性。
3.投资者收益优化：为投资者提供多样化的投资选择，实现风险分散和收益最大化。
4.市场发展促进：推动资产证券化市场发展，提升金融市场整体活力。
本方案旨在为资产证券化项目提供全面、严谨的操作指南，实际操作过程中需结合市场状况和项目特点进行调整。在项目实施过程中，应严格遵守法律法规，确保项目合规、高效、稳健推进。
2.信息披露：按照监管要求，及时、准确、完整地披露项目相关信息，提高项目透明度。
六、风险管理
1.法律风险：确保项目在法律法规允许的范围内进行，防范法律风险。
2.信用风险：通过信用评级、信用增级等措施，降低证券产品的信用风险。
3.市场风险：关注市场动态，合理设计证券产品结构，降低市场风险。
4.操作风险：建立健全内部控制制度，规范操作流程，防范操作风险。
房地产资产证券化及其风险分析
支持发行 ＿资产支持证券。 ０４ 订券化。２ ０ 年 ， Ｆ ０ ５ 国家开 发银行 二 、房 地 产资 产证 券 化的现 实 意义
发行 了第一 只 Ａ Ｓ 券 ４ １８亿 元 ， 银 Ｂ 债 １７ 建设 行 发行 了第 一 只 ＭＢ Ｓ债券 ２ １７ ９２ 亿元 ， 标志 着我 国资 产 券 化 的序幕 。 ０ ７ ２０ 年经 ¨ 强 国 务院 ， 一 第 批信 贷 资产证 券化试 点启 动 ， 次 此 试 点 规模 限 定为 ６ ０亿 元 ， ０ 并扩 大 到 Ｔ行 等 六家金 融机 构 。 ２０ 年美 国 次纵 抵 押 贷款 受 ０７ 市 场危 机 的影 响 ， 产 征芬 化这 一 型 金融 资 新 工 具存 我 国的 发展滞 缓 。 我 同也 为 资 产 旺 芬化 的发 展 制 定 了相 应的 制度 和 规 范 ， 步 形 成 了监 管 的 框 架 。 逐 ２０ 年 ４ ］０口中固 人 民 仃 币ｌ 监 会共 ０３ ２ Ｊ Ｉ 银 发布 了 信 贷 资产 证 券 化 试 点 管理 办 法 》 ； ２０ 年 ５ １ ０５ 月 ６日建 设部 坝 了 建 设部 关于
房地产资产证券化及其风险分析
巧 重庆 大学建设管 理与房地 产学院 重庆 ４ ０ ４ ０ ０ ５
行业健康稳定 发展 ，Ｊ ， ｆ ｌ商业银行的地产贷 ａ７ 款 经营 风 险 。
三 、房地 产 资产 证券 化 的应 用
昕 谓 资 产 证 券 化是 指 资 产通 过 结 构性 重组 转 化为让 券 的令 融活 动 。 构性 审 绀是 结 将基 础资 产转移 给特 别 的 裁伴 以实现破 产 隔离 ， 并对 基 础 资产 的现 金 流进 行重 组 的过 程 。从 论上 说 ， 任何 能 够 生 现金 流 的 资 产均 可 以被 资产证 券 化。 过 资产证 券 化能 通 够 将缺 乏流 动性 的资产 转化 为流动性 高 的资 产。 资产证 券化 的 难易 程度 一般 取 决于基 础 资产 的现 金 流预 测 的难 以程度 。 “ 果有 一 如 个稳定 的现 金流 ， 将它证 券 化”这 是流 传 就 ， 丁美 国华 ；街 的 ‘ 言。 ｌ ］ 句 ‘盘】 照 华 尔街 果按 的标 准 ， 目前 我 国进 行 房地 产 资产 证券 化 的 资产 供给 已经 满 足 ， 比如房 地 产贷 款 。 （ ） 产 投 资信 托綦 金（ ＩＳ 。 房 一 房地 ＲＥｑ ） 、 地 产投 资 信托 基 金 ， 顷是 资产 证 券化 的一 本 种方 式 ， 足 一种 集合 不特定 的投 资耆 ， 主要 将 资 金集 中起来 ， 门进 行 房地 产的投 资 和经 专 营管 理 ， 共 分 亨房 地 产投 资 收益 的一 种 并 产、 基金 。 房地 产 投 资信托 基 金皋 本结 构 由 房地 产投 资信 托 基金 机构 、管 公 刮、托管 机构和投 资人四个实体组成。 。 运作流程是 ： 首先， 受托机构依法没立 地 产 投 资信 托基 金 ， 向特定 的投 资者 私募 并 或 向不特定 的投 资者 公募发行 房地 产投 资信 托基 金受 益 证 券来 获取 资 金 ， 后委 托专 门 然 的机 构进 行 经营 管理 ， 于 险分 散 原 则通 基 过 分散 投 资 选择 不 类 犁 的房地 产证 券 、 房 地 产 项 目和 抵押 贷款 业务 ， 以及其 他经 主 管 机 关 核准 投 资的 项 Ｈ进 行投 资组 合 ， 效地 有 降低 险 ， 获取较高经济收益。投资苕可以 得 到现 金 分 红 ， 有 取 得交 易 Ｉ 也 场上 的 价菁 收 益 的机 会 。 目前 ， 中国还 未 诞牛 完 伞意 义 卜 劈 在 的 地 产 投 资 信托皋 金 ， 已经有 类似 房 地 产投 但 资信 托 基金 的业 务运 作模 式 。 些 业务运 作 这 模式一 方面 开辟 出 了一 些银行 贷款 ９￣聘地 －， １９ 产新 型 融 资渠道 ， 同样 度地 改善 厂劈地 产 不 企 、 的资金 短缺 ； 另一 方面 ， 任各种 弊 【 也存 端， 制约着其大规棋 的发展币成长。 ｕ （ 住 房抵 押 贷款 证券 （ Ｓ 。住房 抵 二） ＭＢ ） 押贷款证券属］抵押权 证券 ， 是房地产证 券 的一 种 ， 要 是指 件 房抵押 贷 款 的 发放 机 构 将苴 持有 的 喷量 、 偿还 期 限相 同或 卡近 的 Ｈ 住 房 抵押 贷 款、 集 成抵 押 贷款组 合 ， 出售 ？ 厂 并 给 特殊 Ｆ的 实体 ， 殊 目的 实 体将 毋 买到 的 ｛ 特 勾 抵 押 贷款 组 合进 行包 装 ， 以此 为标 的 发行住 房 抵押 贷 款证 券 售 给 投资 者 的融 资过 程 。 简单地说， 住房抵押贷款证券化就是将缺乏 流动 性的 住房抵 押 贷款 转换 成流动 性较 强的 证 券的 过程 ， 足 住 房抵 押 贷款证 券 化 的木 这 质特 征 。 资产 证券 化 的三大 基 本原理 资 产重
房地产市场资产证券化研究
完善信息披露制度，提高透明度
建立完善的信息披露机制，要求市场参与主体及 时、准确、完整地披露相关信息。
强化透明度和公信力。
鼓励市场主体通过多种渠道发布信息，加强与投 资者的沟通与交流，增进互信。
建立健全投资者保护机制
01 设立投资者权益保护机构，为投资者提供法律、 调解和援助等服务。
投资者保护机制不完善风险
总结词
投资者保护机制不完善可能导致投资者在证 券违约时无法得到有效保护，从而造成损失 。
详细描述
在房地产市场资产证券化过程中，投资者保 护机制至关重要。如果投资者保护机制不完 善，当证券违约时，投资者可能无法得到及 时、有效的赔偿，从而导致损失。这将对投 资者的信心和市场的稳定性造成负面影响。
信息披露不透明风险
总结词
信息披露不透明可能导致投资者对证券的风 险和收益特征了解不足，从而做出错误的投 资决策。
详细描述
在房地产市场资产证券化过程中，信息披露 至关重要。如果信息披露不透明，投资者可 能无法全面了解证券的风险和收益特征，从 而无法做出明智的投资决策。这可能导致投 资者承担不必要的风险或错失投资机会。
房地产投资信托基金（REITs）
总结词
REITs是一种通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产的金融工具，旨在为投资者提供与房地产相关的投 资收益。
详细描述
REITs通过集合投资者的资金购买和管理房地产，包括购物中心、办公楼、酒店和公寓等。REITs的收益主要来源 于租金收入和房地产增值，可以为投资者提供相对稳定的现金流和资产增值机会。
房地产市场资产证券 化研究
汇报人：可编辑
2024-01-07
目录
CONTENTS
• 资产证券化概述 • 房地产市场资产证券化的意义与作用 • 房地产市场资产证券化的运作模式 • 房地产市场资产证券化的风险与挑战 • 房地产市场资产证券化的政策建议与展
资产证券化简单案例
资产证券化简单案例资产证券化是指将一些特定的资产通过结构化的方式打包形成证券产品，以便投资者可以购买和交易。
这种金融工具的创新可以帮助企业转移风险、提高融资效率，同时也提供了一种投资选择给投资者。
下面是一些关于资产证券化的简单案例：1. 房地产资产证券化：一家房地产开发公司拥有多个房地产项目，但需要大量的资金来支持项目的建设和销售。
该公司可以将这些房地产资产打包成一个证券产品，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，可以获得房地产销售收入的一部分作为回报。
2. 车辆贷款资产证券化：一家汽车金融公司发放了大量的车辆贷款，但需要资金来继续发放新的贷款。
该公司可以将这些车辆贷款打包成一个证券产品，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，可以获得贷款利息的一部分作为回报。
3. 学生贷款资产证券化：一家银行发放了大量的学生贷款，但需要资金来继续发放新的贷款。
该银行可以将这些学生贷款打包成一个证券产品，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，可以获得贷款利息的一部分作为回报。
4. 商业债务资产证券化：一家公司面临大量的商业债务，但需要资金来继续运营。
该公司可以将这些商业债务打包成一个证券产品，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，可以获得债务利息的一部分作为回报。
5. 信用卡债权资产证券化：一家银行拥有大量的信用卡债权，但需要资金来继续扩大信用卡业务。
该银行可以将这些信用卡债权打包成一个证券产品，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，可以获得债权利息的一部分作为回报。
6. 医疗保险资产证券化：一家保险公司拥有大量的医疗保险合同，但需要资金来继续扩大保险业务。
该保险公司可以将这些医疗保险合同打包成一个证券产品，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，可以获得保险费的一部分作为回报。
7. 物流资产证券化：一家物流公司拥有大量的物流资产，包括货车、仓库等。
该公司可以将这些物流资产打包成一个证券产品，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，可以获得物流服务收入的一部分作为回报。
2022年网络教育房地产估计继续教育部分答案
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求（柴强）（一）30’01房地产司法鉴定估价、房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价都是房地产估价的主要业务。
（对）（二）20’01房屋受损，采光、日照受影响，辐射问题，噪声污染，各种房屋质量缺陷等问题都需要进行损害赔偿估价。
（对）（三）16’01市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（对）（四）40’01区分房地产价值减损和其他损失是损害赔偿估价的特殊要求，因为房地产价值减损可能只是损失中的一部分（对）房地产司法鉴定估价法庭质证网络课堂（王常华）（一）20’01房地产估价师现场查勘时要回答当事人关于评估对象房地产价格的问题（否）（二）32’59房地产估价师出庭质证时要携带估价材料、质证材料和相关证件等（是）新机遇新挑战——押品价值重估（闫旭东）（一）37’06押品管理的核心是对抵押品担保能力和价值维护。
（对）53’18重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。
（对）（二）16.07银行内部押品价值重估强调效率与质量。
（对）27.12估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。
（错）（三）25.49表格式电子估价报告是估价的新工具。
（对）发展中的房地产评估（专家团）（一）9.50综合性评估机构要向所从事评估专业领域的各个主管部门备案。
（对）23.40根据资产评估法，评估基本准则由国务院有关评估行政管理部门组织制定，即国务院各有关评估行政管理部门组织制定本领域的评估基本准则（对）（三）4.01资产评估法的出台标志着中国评估行业的发展已进入新常态。
（对）14.40国际化是新常态下评估机构发展的本质要求。
（对）17.19中国房地产估价机构联盟设立的宗旨一般是：互补、共赢、有序、发展。
（对）19.58机构联盟或合并可以在短时间内扩大评估机构的整体或外在规模，但只有有效整合各种资源（包括企业文化），才能达到提升机构竞争力的最终目的。
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房地产评估师的房地产资产证券化评估
房地产资产证券化是一种将房地产资产转化为可交易证券的金融工具，获得资金并分散风险的重要手段。
房地产评估师在房地产资产证
券化过程中扮演着重要的角色，他们的评估意见对于投资者和市场参
与者的决策具有重要影响。
本文就房地产评估师在房地产资产证券化
评估中的角色和职责进行讨论。
一、房地产评估师的角色
房地产评估师是经过专业培训和资格认证的专业人士，他们通过对
房地产市场的研究和数据分析来评估房地产资产的价值。
在房地产资
产证券化过程中，房地产评估师的角色主要包括以下几个方面：
1. 评估房地产资产价值：评估师需要对房地产资产进行准确的估值，包括评估其市场价值、出租价值、未来现金流等。
评估师需要运用相
关的评估方法和技术，比如比较市场法、收益法和成本法等，以确保
评估结果的准确性和可靠性。
2. 提供评估报告：评估师需要将其评估结果整理成详细的评估报告，向投资者和相关机构提供准确的房地产资产价值信息。
评估报告通常
包括资产描述、评估目的、评估方法、评估结果等内容，以便投资者
和市场参与者更好地了解房地产资产的价值。
3. 参与风险管理：评估师需要评估房地产资产的风险，并提出相应
的风险管理建议。
他们可以通过对市场和行业的研究，以及对资产的
现状和未来发展趋势的评估，来识别潜在的风险并提出相应的措施，
以降低投资风险。
4. 提供专业咨询：评估师可以为投资者和市场参与者提供房地产投
资的专业意见和建议。
他们可以根据市场需求和投资目标，提供相关
的战略和决策指导，以帮助投资者做出明智的投资决策。
二、房地产评估师的职责
作为房地产资产证券化评估的专业人士，房地产评估师需要履行以
下职责：
1. 遵守职业道德：评估师需要遵守相关的职业道德规范，确保评估
过程的诚信和公正。
他们应该保持独立性和客观性，避免利益冲突，
并秉持客观、真实的原则进行评估工作。
2. 按照法律法规进行评估：评估师需要熟悉并遵守相关的法律法规，如《房地产评估师管理办法》等，以确保评估工作的合规性和合法性。
他们应该了解房地产资产证券化的相关政策和规定，并将其纳入评估
过程中。
3. 持续学习和专业发展：评估师需要不断提升自身的专业知识和技能，跟踪行业的最新动态和发展趋势。
他们应该参加相关的培训和研
讨会，通过获得相关的认证和资格，来提高自己的专业水平和竞争力。
4. 保护客户利益：评估师应该将客户利益置于首位，确保评估结果
的准确性和客观性。
他们应该及时向客户提供相关的信息和建议，并
积极回应客户的需求和关切。
综上所述，房地产评估师在房地产资产证券化评估中扮演着重要的角色和职责。
他们的专业意见和建议对于投资者和市场参与者的决策具有重要影响，因此他们需要具备高度的专业素养和责任心，以确保评估工作的准确性和可靠性。
房地产评估师通过独立、客观的评估工作，为房地产资产证券化提供了重要的支持和保障。