星级酒店投资预算回报分析及项目运营思路
酒店项目投资回报分析
酒店项目投资回报分析酒店作为旅游和商务出行中必不可少的服务设施，一直以来都是投资者眼中的热门项目之一。
然而，酒店投资项目的回报并非一成不变，需要进行全面的分析和评估才能做出正确的决策。
本文将对酒店项目的投资回报进行深入分析，并提供相关数据和实例来支持结论。
一、市场需求分析在考虑投资酒店项目之前，首先需要了解所在地区的市场需求情况。
市场需求是一个影响投资回报的关键因素，决定了酒店的入住率和收益情况。
通过调查研究和市场分析，可以了解到酒店项目所在地区的旅游业、商务活动和人口流动情况等相关数据。
以一个海滨城市为例，该城市每年吸引大量的游客和商务人士前来，市区内的高星级酒店供不应求。
此外，该城市还拥有一流的旅游景点和会展中心，各种大型活动也频繁举行。
因此，投资一家高品质的酒店在该地区无疑是具有潜力的。
二、投资成本分析除了市场需求，投资成本也是决定回报率的重要因素之一。
对于酒店项目而言，投资成本包括购买土地、建造建筑物、装修设备、人力资源等各个方面。
在进行投资回报分析时，需要将这些成本综合考虑。
首先，购买土地是投资酒店项目的首要成本。
土地的位置、面积和现有的用途都会影响其价格。
在选择土地时，除了考虑市中心的地理位置优势外，还应注意周边的交通便利性、配套设施和开发潜力等因素。
其次，建筑物的投资成本也是不可忽视的。
酒店的建筑风格和规模将直接影响投资金额。
根据市场需求情况和目标客户群体的特点，合理设计建筑物的结构和功能布局，最大限度地提高使用效率和舒适度。
最后，装修和设备投资是酒店项目中的一个重要环节。
一家高品质的酒店需要具备先进的设施和舒适的装修风格，从而提供优质的服务体验。
然而，这些方面的投资成本也较高。
在投资回报分析中需谨慎评估装修和设备的投资回报周期。
三、投资回报评估在完成市场需求和投资成本的分析后，可以通过投资回报评估指标来综合评估酒店项目的回报情况。
以下将介绍几个常用的投资回报评估指标：1. 投资回收期：投资回收期是指投资额能够通过项目产生的现金流量覆盖的时间。
酒店投资回报分析
酒店投资回报分析随着旅游业的迅速发展和全球经济的不断增长，酒店投资成为许多投资者关注的热点。
然而，对于酒店投资的回报率，了解并进行分析是至关重要的。
本文将探讨酒店投资回报分析的几个重要因素，并提供一些实用的方法和建议。
一、酒店投资回报指标在进行酒店投资回报分析之前，首先我们需要了解一些重要的回报指标。
以下是几个常用的酒店投资回报指标：1. 净现值（NPV）：净现值是衡量酒店项目是否具有盈利前景的重要指标。
通过将预期现金流折现到当前时间，并减去初始投资，可以计算出净现值。
如果净现值大于零，则表示该酒店项目具有投资潜力。
2. 内部收益率（IRR）：内部收益率是指使酒店项目的净现值等于零的折现率。
较高的内部收益率表示投资回报较高。
3. 投资回收期（Payback Period）：投资回收期是指在酒店项目投资后，所需时间回收投资成本。
较短的投资回收期意味着投资回报较快。
以上指标可以帮助投资者评估酒店投资的盈利潜力和风险，有助于做出明智的投资决策。
二、酒店投资回报分析的关键因素要进行准确的酒店投资回报分析，需要考虑以下几个关键因素：1. 市场需求：了解目标市场的需求和趋势对于酒店投资非常重要。
投资者应该调研周边地区的旅游业发展情况、经济增长率以及其他相关数据，以便更好地评估投资回报潜力。
2. 投资成本：投资成本包括购买土地、建筑物建设和装修等费用。
合理估计投资成本可以准确计算投资回报率。
3. 运营成本：运营成本包括员工工资、设备维护、水电费用等。
合理预估运营成本可以更好地评估酒店的盈利潜力。
4. 市场竞争：考虑目标市场的竞争状况对于投资回报分析至关重要。
投资者应该了解当前市场上同类型酒店的数量、品质和价格，以便在定价和市场定位方面做出明智选择。
三、酒店投资回报分析方法为了进行酒店投资回报分析，可以采用以下几种方法：1. 收入法：收入法是常用的酒店投资回报分析方法之一。
它基于预测的酒店收入和支出，通过折现现金流计算预期收益。
星级酒店的投资回报和经济效益
星级酒店的建设和运营还能促进 当地旅游资源的开发，提升城市 的知名度和形象，进一步吸引投
资和游客。
对就业的贡献
星级酒店的建设和运营需要大量的人力资源，包括建筑工人、服务人员、管理人员 等，为当地创造了大量的就业机会。
星级酒店的运营过程中，需要大量的服务员、厨师、清洁工等基层员工，为当地居 民提供了就业岗位。
星级酒店的发展还能带动相关产业的发展，如旅行社、租车公司等，进一步增加就 业机会。
对地方财政的贡献
星级酒店的建设和运营需要缴纳的税 费种类繁多，包括营业税、企业所得 税、房产税等，为地方财政贡献了大 量的税收收入。
星级酒店的建设和运营还能带动周边 商业和餐饮业的发展，增加地方财政 收入。
星级酒店作为高端服务业的代表，其 运营产生的利润也归属于地方财政， 为地方经济的发展提供了资金支持。
创新管理
引入先进的管理理念和方 法，提高管理效率。
06
星级酒店未来发展展望
消费升级和个性化需求对星级酒店的影响
消费升级
随着消费者收入水平的提高，对酒店 服务和品质的要求也随之提升，促使 星级酒店必须不断提升自身服务质量 和设施水平，以满足消费者日益增长 的需求。
个性化需求
现代消费者更加注重个性化和差异化 的服务体验，星级酒店需要不断创新 服务模式和产品，提供定制化、特色 化的服务，以满足消费者个性化需求 。
建设成本
资金成本
包括土地购置、建筑安装、装修装饰 等费用。
投资者需要考虑的贷款利息、资金占 用成本等。
运营成本
包括员工薪酬、能源消耗、维护费用 等。
收益来源分析
客房收入
酒店客房的出租收入是 酒店主要收入来源之一
。
餐饮收入
星级酒店投资回报与经营管理
酒店投资回报与经营管理引言：酒店经验数据一般看酒店，我首先需要问五个数，从下了汽车进酒店到进电梯，这五个数基本上已经问清楚了，之后，这个酒店的总体情况基本也就把握住了。
哪五个数？第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。
多年以来，酒店业发展的产业规模已经很大，所以 25 年的过程走下来，积累了很多经营数据，就形成了一些参照系，有了参照系，对酒店的基本判断就有了。
比如说我们所在的亚洲国际大酒店，建设面积 11 万平方米，客房 400 多间，我昨天一听就说不对，这个建筑一定有写字楼。
现在的经验数据大体上就是从五星酒店说起，总的建筑面积除了客房数，平均一间客房建筑面积 100 平方米，四星酒店85〜90 平方米，三星酒店大体上在 80 平方米，依此类推，基本上就形成了一套经验数据。
投资额也是这样，一个建筑平米，五星级酒店平均10000 块钱，四星级酒店大体上在 9000 块钱，三星级酒店在 8000 块钱，也是依此类推。
出租率，原来接触酒店都知道， 65%的出租率是平均盈亏平衡点。
后来因为酒店的经营情况逐步不景气，全行业的平均出租率逐步下降，所以国内一些专家就把 65%的盈亏平衡点，转化成了 58%〜60%。
这不是没有道理，因为中国经营酒店现在总体来说费用率还不算太高，所以，用国外 65%这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。
一般来说，酒店最佳的出租率是 75%〜80%，极限出租率是85%。
全年的平均出租率达到 85%，就意味着旺季一定会超过 100%，在一定意义上，超过 85%的出租率，酒店就是在破坏性经营。
不要认为出租率越高越好，而且这是一个组合状况，如果出租率过高，就反映了另一面，也可能是平均房价太低。
所以，在出租率过高的情况之下，就要把房价提上去，尽可能保持在一个合理的出租率。
我们现在的多数情况不是保持合理的出租率，而是争取更高的出租率。
平均房价也是如此。
星级酒店的投资预算及管理模式
五星级酒店的投资预算及管理模式酒店的投资目的：1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台,是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁,通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作;2、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业,都有自己的高星级酒店,通过这个最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化;3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强,相应来说风险相对不大；其次是成长性好;虽然酒店投资是资金密集型投资,但是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用;酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流,从企业经营的角度来说,现金流比利润还重要, 正是这个现金流效应,使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营;酒店的投资及发展优势：1）酒店采购中的高折扣一般来说,高星级酒店的房间数量都比较多,对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大,在采购中可以获得最高的折扣,从而使得其在许多方面的运营成本,按照单间客房计算,甚至低于三星级酒店;2）向上、下游产业扩展,形成产业集群向上可以发展酒店易耗品制造业,向下,可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展……形成产业集群;3）管理扩张,向酒店管理集团发展五星级酒店的运营管理,具有明显的市场领先性和示范性,所以在向饭店管理集团方向发展方面,五星级酒店有着无可比拟的先天优势;通过管理其他酒店,可以获得丰厚的管理收入,并且进一步提升酒店品牌和形象;4）土地储备的升值效益五星级酒店一般除主要客房建筑外,还拥有众多的附属设施,从而占地面积很大;在中国经济快速增长的这个时期,土地价值也在快速攀升;五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益;这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一;酒店的投资成本分析：每平方米的平均造价每间客房的平均造价每间客房的平均分摊面积1、按照建筑单位面积的价格不含土地成本：五星级酒店一般为：9000～10000元／m²,四星级酒店一般为：7000～9000元/m²；2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×120~150万元／间四星级总造价=房间数×80~100万元／间3、以酒店总建筑面积/客房,则每间客房占建筑面积为：五星为120m²～180m²,四星为90m²～110m²;4 投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%;5 中国的五星级酒店投资回报率能达到8%~9%,一般投资回报周期为15-20年合计：5290万酒店的投资管理模式模式一：投资者自己经营、管理酒店,不与其它酒店产生关系;优点在于酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制,如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道,酒店可以获得良好的发展,并且,这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润;缺点在于这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济,在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难;在国外,随着各种形式的酒店集团的发展,大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力,大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统;在欧美等酒店业发达的国家,单体酒店在酒店业中的比重不断降低;模式二：投资者自己管理经营,但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持;国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时,会选择加入诸如世界一流酒店组织、世界小型豪华酒店组织等酒店联盟的方式获得营销方面的支持;这种模式的优点在于选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统,而且酒店自身的品牌不必发生改变,可以保持相当的独立性;但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持,酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素;此外,如果自身没有一个良好的管理队伍的话,这类酒店的发展会受到很大的限制; 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理这种模式的优点在于,如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备,那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益;这种模式的缺点在于投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司,对酒店经营管理的控制大大降低;而且,聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支,使酒店的经营利润受到侵蚀;此时,管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要;选择了酒店管理公司以后,投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响,增强营销能力;这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源;模式四：投资者自己经营管理酒店,但是通过特许经营等方式,加入一个更大的酒店集团;这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力;一般来说,这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司,投资者对酒店仍可以实施严格的控制,让渡出去的仅仅是酒店的营销权,所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用,不会随酒店经营状况的变化而变化;对于管理水平很高的酒店来说,这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式;这种模式的缺点在于酒店的未来发展,要受到品牌的限制;模式五：委托管理+特许经营的双重运作酒店的投资者可以通过某种一揽子协议,或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议,即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前,诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务,同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务;各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的,在这种情况下,一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式,由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务;但是,一般而言,酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候,最好能选择同一家酒店公司;在酒店业的实践中,投资者可以和酒店公司签订两份合同,也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同,特许经营的相关内容同时包含在管理合同中,也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务;模式六：让委托管理方成为酒店的股东,带资管理选择带资管理合同,酒店管理公司参股酒店,成为联合投资者;一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权;这种方式的优点在于将管理公司和酒店捆绑到一起,防止酒店管理公司做出不利于业主的决策;同时,酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用,减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性;虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务,不介入酒店的产权投资,但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力;国际酒店管理公司管理模式洲际委托管理极少带资万哈姆特许经营万豪委托管理雅高委托管理与带资管理并重希尔顿委托管理喜达屋委托管理,特许经营及有选择的带资管理香格里拉带资管理为主,适当拓展委托管理凯悦委托管理。
酒店投资预测及回报分析
酒店投资预测及回报分析随着旅游业的蓬勃发展和人民生活水平的提高，酒店业成为一个非常有吸引力的投资领域。
然而，投资者在进行酒店投资之前需要进行预测和回报分析，以确保投资的可行性和可持续性。
以下是一个关于酒店投资预测及回报的综合分析，帮助投资者做出明智的决策。
1.酒店投资预测在进行酒店投资预测时，投资者需要考虑以下因素：a.地理位置：酒店的地理位置是决定其盈利能力的重要因素之一、优越的地理位置可以吸引更多的客户，提高入住率和房价。
b.酒店类别：不同类别的酒店具有不同的投资回报率。
例如，经济型酒店可能可以吸引更多的预算游客，而奢华酒店则可以吸引高端客户。
c.目标市场：了解目标市场的需求和偏好是投资者做出准确预测的关键。
例如，如果目标市场是商务客户，那么在商业中心地区建立酒店可能更具吸引力。
d.竞争环境：了解附近竞争酒店的情况以及他们的价格定位和服务水平可以帮助投资者了解市场潜力和定价策略。
e.酒店运营成本：考虑酒店的运营成本，如员工工资、房间清洁、维护和市场推广等，以评估预期的收益。
通过对上述因素的综合分析，投资者可以得出酒店投资的预测收益。
2.酒店投资回报分析在进行酒店投资回报分析时，投资者需要考虑以下指标：a. 投资回收期（Payback Period）：投资回收期是指投资成本回收所需的时间。
一般来说，投资回收期越短，投资回报越快。
b. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：内部收益率是指投资项目的收益率，即项目收益相对于投资成本的百分比。
较高的IRR意味着更高的投资回报。
c. 净现值（Net Present Value，NPV）：净现值是指未来现金流的现值与投资成本之间的差额。
正的净现值意味着项目具有回报潜力。
d.盈利能力分析：投资者需要评估酒店的盈利能力，包括预期的入住率、平均房价和房间数量。
通过对这些指标的综合分析，可以确定投资的可行性。
通过对以上指标的评估和分析，投资者可以判断酒店投资是否值得，并制定相应的投资策略。
五星级酒店的投资预算及管理模式
五星级酒店的投资预算及管理模式
投资预算是决定投资者是否能够开设五星级酒店的关键因素之一、投
资预算涵盖了土地购买或租赁费用、建筑物建设和装修费用、设备和家具
采购费用、员工培训和招聘费用等。
投资预算的大小将直接影响到酒店的
规模和服务质量。
酒店管理模式是五星级酒店运营的核心。
常见的酒店管理模式包括自
营管理和特许经营。
自营管理是指酒店所有者自己运营酒店，直接雇佣员
工进行日常管理和运营。
特许经营则是指酒店所有者与一些酒店管理公司
签订特许经营协议，在其指导下进行运营。
特许经营可以帮助酒店在管理
和品牌推广方面获得更多支持和经验。
市场前景是判断投资五星级酒店是否有利可图的重要因素。
投资者需
要研究目标城市的旅游业发展情况、当地经济状况和竞争情况。
市场前景
良好的城市往往有较高的旅游需求和较强的经济基础，有利于五星级酒店
的生存和发展。
除了以上几个方面，投资五星级酒店还需要考虑一些管理细节。
例如，确定适当的酒店位置和酒店规模，以满足目标市场的需求。
选择合适的酒
店品牌和设计风格，以凸显酒店的豪华和独特性。
培训和雇佣高素质的员工，以提供专业和优质的服务。
建立有效的营销和推广策略，吸引目标客
户群体。
可以说，投资一家五星级酒店是一个复杂而庞大的项目。
它需要合理
的投资预算、科学的管理模式和良好的市场前景。
同时，投资者还需要具
备一定的酒店管理和经营经验，以确保酒店的运营和发展。
星级酒店投资预算回报分析及项目运营思路
星级酒店投资预算回报分析及项目运营思路一、投资预算回报分析星级酒店的投资预算主要包括土地购置费用、建筑物建设费用、装修和设备购置费用、运营起始资金等。
1.土地购置费用：根据酒店所在地的土地市场价格进行评估，购置土地的费用会根据土地面积和地理位置的不同而产生差异。
投资者应根据项目定位和预期回报来确定合理的土地购置费用。
2.建筑物建设费用：根据星级酒店的规模和设计标准，对建筑物建设费用进行预估。
建设费用包括结构、装修、电气、水暖等各项建筑费用。
此外，还需要考虑相关的监理、设计、验收等费用。
3.装修和设备购置费用：根据酒店的定位和风格，对装修和设备购置费用进行预估。
这包括室内外装修、家具、设备、电器等费用。
4.运营起始资金：投资者需要考虑投入酒店开业前的准备费用，包括员工培训费、市场推广费、开业仪式费用等。
投资回报分析是评估投资项目是否具有潜在回报的关键步骤。
投资回报分析需要考虑酒店的预计收入和费用，以及市场需求和竞争环境等。
2.费用预测：对酒店的运营费用进行预估，包括人工成本、采购成本、设备维护费用、水电费等。
同时，还需要考虑到可能发生的意外费用和税务等。
根据投资预算和投资回报分析，可以综合评估项目的可行性和投资回报率。
如果预计回报超过投资预算，投资者可以继续考虑项目的实施。
星级酒店的运营思路应该根据投资预算和目标市场来制定。
以下是一些常见的项目运营思路：1.定位和目标市场：酒店应确定自己的定位，并明确目标客户群体。
这可以根据市场需求和竞争环境来确定。
酒店可以定位为商务酒店、休闲度假酒店、会议酒店等，根据目标客户群体来设计产品和服务。
2.市场推广：酒店应该积极开展市场推广工作，以增加知名度和客流量。
这可以通过线上渠道、线下推广和合作伙伴来实现。
市场推广可以包括网站建设、引擎优化、社交媒体宣传、参加展会和会议等。
3.客户服务：酒店应该注重客户服务，提供高品质的服务和入住体验。
这可以通过培训员工、建立反馈机制、提供个性化服务来实现。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
郑州酒店市场竞争日趋 酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致
调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。
一、项目市场调查
根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下:
郑州酒店调查表
酒店名称
调研项目 **国际酒店
***酒店 ***国际酒店 ****大酒店 ****酒店 区域 **** j 区
***** j 区 ***** j 区 ***** j 区 *** j 区 星级等级 准五星 五星
五星
准三星 准三星 营业面积 6. 2力平米； 28F
4万平米；
24F
万平米；22F
1万平米；10F 万平米 配套设施
中餐丿丁、西餐 厅、日式餐厅、 意大利餐厅；38 间KTV 包房；游 泳馆；洗浴中心 海港大酒 楼、阳光西 餐厅；游泳 馆；夜总会； 桑拿中心 6个不同风格的 餐厅；豪情天地 歌舞剧院、汤城 桑拿中心、游泳
馆、保龄球馆 中餐厅；宴会大厅
金驼洗浴 广场；中餐 厅；宴会厅
客房数
400间/套
'284间/套 130间/套 60间/套 客房价位（标房）
门市价RMB988 现行价RMB598 协议价RMB448 门市价888 现行价666 协议价330
门市价898 现行价449 协议价380
门市价198 现行价178 协议价160 门市价268 现行价214 协议
价180 餐位数/人均消费 1700/150〜200 500/100~15 0
1200/100~150 800/50~70 600/50~10 0 婚宴标准 1580/桌起 1280/桌起 1380/桌起 698/桌起
506/桌起 会议设施 14间 3间 6间
1间 车位配备 有停车场/地下
门前/地下
门前/地下
门前泊车 有停车场 优点
建筑大气，装修 豪华，配套设施 齐全，具备五星 级酒店的气质
本土企业， 有自己的企 业文化及管 理模式 包头地区最早 的五星级酒店 性价比较高的酒 店
东河区硬 件较好的 酒店
缺点
硬件绝对五星， 软件有待提高， 简单的退房服 务竟然可以拖 延至半个小时 客房设计一
般，配品一
般，面积不 是很大
整体装修装饰 过于老化，服务 还停留在国企 老大
的观念上 客房卫生较差，消
费群体过于单一
过于重视 洗浴广场， 因客房过 少，难有作 为
1、项目有利因素
（1） 主楼形象较好：酒店主楼高
22层，具有一定的视觉冲击力，是
**区的地标建筑。
激烈/,
or
酒店业
版营
，可国
自由编辑
！
为达 到高星级标准化酒店的项目,
（2）交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程
（3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白
2、项目不利因素
（1）项目所在区域不是郑州的CBD也不是高端消费密集区
（2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强
三、项目定位
结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店
四、项目投资及经营方向设想
目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映岀这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上岀现大量经济型酒店等较便宜产品后，跳槽”频发。
因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。
在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。
首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。
经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的,
旦市场上岀现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。
其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。
尽管经济型酒店人力成本相对节约，
使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。
最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。
举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。
那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的梦中情人呢？如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。
时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，
IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有
高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。
如果说中国将来会岀现中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的中产阶级”一定会岀现在我们的周围。
？?？
所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的
酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备掘第一桶金”的潜力，其次，这样
的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。
（1 ）时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点
观念有所保留，奉行只 要
我喜欢，有什么不可 以”
的信条。
⑽消费能力很强，但不 盲
目消费，对自己喜欢 的事物舍得花大钱，对 自己不喜欢的事物可以 很吝啬。
(11)等级观念较淡薄，喜 欢被平等的对待及对待 别人。
卑的服务态度。
⑽不过于计较酒店价 格，但要求物有所值。
1喜欢酒店的产品和服 务拥有有别于传统之处。
外表趋于生活化，点缀设
计精巧的配饰。
3酒店配置24小时精 品、个性便利小店，可以 出售有酒店特征的客用 品。
4要求服务人员尽量以 平等、生活化的语言、态 度服务顾客。
(15) 模糊员工岗位等级，尽 量给予服务人员现场决
策权。
(16) 服务员应经常接受现 代知识培训，拥有定的
时尚品位。
(17) ?提供时尚品牌洗漱
用品。
(12)追求享受，不喜欢严 格区分工作、休闲、娱 乐”的界限，对SOHO 、 瑜珈、SPA 等新兴生活
休闲方式比较喜欢。
(13) ??比较接受西方文
化，但同时又是对其保 扌寸疋敌意的民族主乂 者。
2要求酒店提供综合娱 乐、工作等功能的客房等 产品和服务。
3 ??提供融合(FUSION ) 东西方文化的餐饮服务。
(14) ?要求酒店有放松身 心的服务场所 (18) ??客房内提供多用途 打印机、电脑。
(19) ?可以高速上网的，时 尚舒适的小会议室。
(20) ???酒店配置兼顾正 餐、酒吧服务的，具有
融 合风格的餐厅。
(21) ?提供瑜珈、SPA
(2)时尚精品酒店的基本特征
根据上面的描述，我们可以把这样的酒店具体化，比较全国酒店市场目前的状况，基本可以得岀 以下框架。
10、服务是精品酒店的灵魂。
提供直接参观客房, 房间内登记；还可以提供会员退房免查房服务。
附表一：项目投资预算（不含土建装修）
项目投资预算一览表
10、酒店10、个性化服 服务 务，尊贵管家 服务
酒店客房运营收支预算
餐饮运营收支预算
餐饮总餐位600个，其中宴会餐位400个，散台包房为200 个，宴会毛利率为60%,零点（散台包房）毛利率为50%,根据不同营业情况作以下预算：
零点（散台、包房）
宴会：按全年52次宴会、40桌/次
餐饮总收入预算
金凯悦夜总会运营收支预算
酒店运营收支总预算
注：费用分析没有考虑折旧。