领地物业工程部前期介入注意事项
小区物业前期介入重点注意内容（5篇模版）
小区物业前期介入重点注意内容（5篇模版）第一篇：小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容1、物业用房的预留位置（物管楼、垃圾房、洗手间、信报箱、公共告示栏）；预留大空调外机位置；底层户型窗户内应预先装好防盗网。
2、小区人车分流、出入口设置、空调主机安装位置及空调滴水管。
3、外墙、铝合金窗、顶层排烟管口、伸缩缝、卫生间、中庭花园等容易发生渗漏的问题。
4、入户门应在交叉施工期间做好成品保护、大堂应设置无障碍通道、公共楼梯的感应灯应采用声光控。
5、尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。
乔灌木栽植应防止长满下水道，以防造成沟渠破损、管道开裂，排水排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。
绿化取水点的位置应安全不可出现喷头高高凸起,可设小水池还可以保洁取水；园林工程施工应先绿化后景观。
6、尽量减少外墙外凸平台不利清洁；楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等。
7、各种监控镜头的设置位置是否足够和合理，能否有效的控制商场人员进入住宅小区。
尽量不要配置有安全隐患又没有专人管理的深水池、秋千、转盘、高低杠杆等健身设施和器械。
打孔和装修时要注意了解：哪些是整体混凝土墙，哪些是空心砖墙，墙体、天花、地面在哪些位置有管线。
8、售楼形象方面（1）要注意售楼处、样板房的管理与检查，规范服务标准，建立良好的物业形象，促进房产销售。
（2）提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料，对销售人员进行物业管理基础培训，物业管理统一对外口径，现场集中解答业主对小区物业管理方面的咨询与疑问。
（3）审核售楼说明书、媒体广告和房地产销售合同，对不利于物管的条款和承诺应建议删除或修改，以免带来后患（如买顶楼可送旁边空置拐角，空置拐角是属于本单元的全体业主的；近期买房可以免1000元物业费；停车费业主可以不交等）9、注意收集复印所有施工单位、供应商、安装单位的保修协议、维修保证金等书面，以及资质、合格证明、单位地址、联系电话等。
物业前期介入部规章制度
物业前期介入部规章制度第一章总则第一条为了规范物业前期介入工作，保障物业管理的顺利进行，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于涉及物业前期介入工作的所有单位和个人。
第三条物业前期介入是指在物业项目建设前，由物业管理公司或相关单位进行的规划、设计、咨询等工作。
第四条物业前期介入工作应遵循科学规划、合理设计、诚信咨询的原则，服务于物业项目的顺利建设和管理。
第五条物业前期介入应当遵守相关法律法规，尊重合同精神，保护客户权益，维护社会公共利益。
第六条物业前期介入应当遵循公开、公正、公平的原则，确保信息公开透明，决策公正合理。
第七条物业前期介入的工作人员应当具有相应的资质和经验，熟悉相关法律法规，熟悉业务知识。
第八条物业前期介入的工作人员应当遵守职业道德规范，廉洁自律，负责任。
第二章物业前期介入的程序第九条物业前期介入工作应当按照以下程序进行：（一）明确需求，制定工作计划；（二）收集资料，进行调研分析；（三）编制规划设计方案；（四）征求意见，修改完善方案；（五）提交审核，确定最终方案。
第十条物业前期介入工作应当与相关部门和单位进行沟通协调，协同配合，共同推进物业项目的建设。
第十一条物业前期介入应当按照合同约定的时间和工作任务完成，不得擅自延期或违约。
第三章物业前期介入的内容第十二条物业前期介入的内容包括但不限于以下方面：（一）规划设计：包括物业项目的总体规划、建筑设计、景观设计等；（二）咨询服务：包括物业项目的市场咨询、投资咨询、运营管理咨询等；（三）技术支持：包括物业项目的技术支持、技术指导、技术培训等。
第十三条物业前期介入应当根据客户需求和项目特点，综合考虑各种因素，科学规划设计，做到合理有效。
第十四条物业前期介入应当遵循绿色发展理念，注重节能减排，保护环境，提高物业项目的可持续发展能力。
第四章物业前期介入的监督第十五条物业前期介入工作应当接受相关部门的监督和检查，确保工作的合法合规。
第十六条监督部门应当对物业前期介入工作进行定期检查，发现问题及时处理，确保项目的顺利进行。
物业工程部 前期介入方案
物业工程部前期介入方案一、前期调研为了更好地了解物业工程部的情况，我们首先进行了前期调研。
通过与物业部门负责人、工程部门负责人、项目经理等相关人员的交流，我们了解到物业工程部在建设、维护和管理物业设施方面存在着一些问题和挑战，主要包括设施老化、维护成本高、安全风险等方面的问题。
同时，也了解到了物业工程部的一些优势和特点，例如拥有一支专业的工程团队、设施良好的维护记录等。
通过对物业工程部现状的了解，我们可以更好地制定前期介入方案，以解决其中存在的问题和挑战。
二、前期介入目标在前期调研的基础上，我们明确了前期介入的目标：1. 系统化建设：通过对物业工程部的合规性、规划性、连贯性等方面进行系统化建设，使得工程部的管理更加标准化。
2. 精细化运作：建立各项运作的标准流程和质量标准，以提高工作的精细化水平。
3. 降低成本：通过改进设施维护和管理的方式，降低维护成本，提高效益。
4. 提高安全性：建立安全管理体制，提高设施维护和管理的安全性。
三、前期介入策略1. 设施调查对物业部门的所有设施进行彻底调查，包括建筑结构、设备设施、消防设施等，了解其现状和运行情况，为下一步改进提供数据支持。
2. 设施评估基于设施调查结果，进行设施评估，包括设施性能评估、安全风险评估等。
对设施的使用寿命、安全性等进行评估，为后续设施维护和改进提供依据。
3. 费用分析对设施维护与管理的费用进行分析，包括人工、材料、设备等各项费用。
在此基础上，提出降低费用的方案，使维护成本更加合理化。
4. 制度建设建立针对设施维护与管理的制度与流程，明确各项管理职责，建立标准化的维护管理体系，从而提高工程部的运作效率。
5. 培训和指导培训工程部门员工，提高其技能水平和质量意识，为设施维护与管理提供更加专业的支持。
同时，对相关管理人员进行指导，提高其管理水平。
6. 安全管理建立安全管理体制，包括安全检查、隐患整改、事故处理等流程。
加强安全意识培训，提高工程部门员工的安全素养，保障设施的安全运行。
物业前期介入各阶段注意事项
物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：1.早期介入，充当顾问。
在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。
2.中期介入，扮演监理。
在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。
3.晚期介入，开始管家。
物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。
2、物业管理公司什么时候前期介入较好？物业是一个系统工程，设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题，设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要，这就需要物业管理前期介入人员予以提出，在设计时就予以修正，所以介入时间越早越好，最迟介入时间应为交付前三个月。
3、管理公司前期介入有何意义？1. 完善物业的使用功能。
2.改进、改善物业的具体设计。
3.能更好地监理施工质量。
4.为竣工验收和接管验收打下基础。
5.便于日后对物业的管理。
4、前期介入需要配备哪方面的人员？前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题，主要应配备相应的工程技术人员，应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员，各个物业可以根据楼盘的大小和设备的多少来确定人员的多少，可能需要一人兼几项，合理安排人员。
5、管理公司前期介入与业主有何关系？管理公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存在的问题，协调发展商做出相应的改进，使以后管理方便，并保障业主的利益。
6、有监理公司为何物业管理公司还需派人员进行前期介入？监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工，管理公司不但要求工程质量得以保证，而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业管理，为更好的向业主提供服务。
前期介入注意事项
物业前期介入注意事项由于国内三四级城镇的房地产开发和物业服务水平目前尚处于相对落后的的情况，消费者的置业观念、物业管理意识和其他地区比较还有较大差异，房产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。
一、项目论证阶段物业管理介入的内容：在论证阶段，物业管理企业应参与该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式的定位并尽量得到项目公司的采纳。
1．考虑到整个工程项目的状况，第一期属安置房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。
按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些；而第二期、第三期属于商住楼，消费者多为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。
2．对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
3．要有人车分流的概念，这在全国各地已经陆续使用的提法和做法，也会是项目销售的亮点之一。
4．确定物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，明确各配合方之间信息沟通的渠道，确定各分阶段物业管理的目标和要求。
二、规划设计阶段介入内容在规划设计阶段，物业管理企业应积极参加相关方的沟通论证会，从使用和后期维护管理的角度对规划方案提出建议：1．考虑到项目较大、分期开发的情况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。
这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。
2．对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园等配套的安置、会所功能的设置等提供参考意见。
由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，应积极在此方面表现出物业的专业和细致。
3．就物业管理基础条件在规划设计时予以落实，不仅要明确办公用房，还要落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。
物业项目前期介入注意事项
物业项目接管注意事项一、投标项目实地考察：（一）如果物业项目是在工程项目提前介入的话，现场考察需注意：1、仔细查看工程结构、安排2、内外安装的合理性：消防安全设施自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备3、做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录等（二）物业项目已竣工，投标企业现场考察需注意：1、要看工程项目施工是否符合建筑施工合同规定和设计图纸的要求2、要检验各项技术设备是否达到国家规定的质量标准是否满足使用要求3、要看工程是否达到地净、水通、电亮和采暖通风设施是否运转正常4、要进行各种设备调试、试运转，看是否达到设计要求5、确定物业外在质量无重大的问题6、各类配套设施的分布情况7、现场考察时，投标企业还要多注意业主的情况：包括收入的层次，主要服务的要求和所需的特殊服务等二、制作物业服务投标书（主要内容）：要做好一部完善的投标书，必须要突出其针对性，注意可操作性，强调优势性，具体的物业管理投标书包括：1、企业的基本情况2、针对投标项目提出的物业管理整体管理的设想和策划3、拟采取的管理模式4、拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训及管理5、管理规章制度和档案的建立6、经营管理方案、承诺及采取的措施7、社区文化活动及服务方案落千丈8、经费的收支预算9、日常管理10、物业的维修养护计划及实施11、各项管理服务制度措施及管理流程等三、对已接管项目及企业实际情况考察：在物业管理招投标中，评委一般采取以下的措施对投标企业进行考察：1、采取突击访问的方式，通过直观感受进行判断。
2、采取上门访问业主的方式，通过业主的评价来评估。
有条件的，可采取抽样调查的方式让较多的业主填写意见表然后汇总综合评估。
3、走访政府主管部门，行业协会以及其他专业人士，进行行业口碑和投标企业所获得的各种荣誉来判断。
四、投标企业现场答辩（应注意的问题）：1、对于专家评委的发问，回答的内容必须明确，能回答的问题力求作到，清晰、条理、言简意骇，对于回答不上来的问题，要明确的回答不知道。
工程部物业前期介入管理
工程部物业前期介入管理
1.在项目交付前3个月，与物业管理公司对口负责人做好联系对接；
2.会同物管、销售做好一房一验的初验工作，填写相应表格，对发现的质量问题同时安排施工单位进行整改；
3.组织与物管及销售一起进行一房一验的复验工作，填写一房一验表格。
4.准备好建筑平面户型图和水电管线布置图等全套工程技术资料，与物管公司移交。
4.1安排保洁公司对房屋进行精保工作，并组织物管和销售公司对保洁情况进行一房一验。
4.2协助物管公司对赠送品的移交工作。
4.3做好与物管公司的移交衔接工作。
5.提供各施工单位承建项目一览表、各施工单位的施工合同复印件于物业管理公司，明确各施工单位在各承建项目（分项）的质量保修期内的职责，并强调相应的惩罚措施，以便于在发现质量问题时，物业管理公司及时通知相关单位进行维修和整改工作。
物业工程部前期介入指引
一.物业工程部前期介入指引项目分项标准备注/图片总体规划建筑总体布局1.建议采纳围合式建筑，四周房屋，中庭景观；2.坐北朝南，多采纳玻璃窗；3.应考虑每一户的私密性。
出入口设置1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。
注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。
建议在小区入口设置出租车停泊位；2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；3.住宅小区总坪出入口不宜超过3个〔40万平米以上的小区能够考虑设计4个〕，其中一个设为人行主出入口。
地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期治理成本。
住区交通实行全封闭式治理；4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；5.要紧道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；6.园区大门口设总平面图；7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传成效；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留间隙。
假设无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。
道闸设在地下的样式。
地面也采纳该样式。
9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：①、业主专属通道采纳箱式双摆闸机，宽度为1.9米〔净宽为1.5米〕。
访客通道为1.2米〔净宽〕，采纳箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机，像地铁进出一样〔如图样式〕；②、摆闸机均用门禁操纵。
到里面去刷卡，出来自行按钮。
刷卡感应器离门应有0.6米的距离；③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机〔摄橡机应有逆光补偿功能〕，分别监控车行和人行；④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；⑤、业主卡应具有一卡通功能。
摆闸机样式滚闸机样式岗亭样式1.岗亭样式应与建筑风格相匹配；2.岗亭设置要四面通透，方便观看来往车辆和行人，大岗因后期返修率高。
保洁工具间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间〔3－5平方米〕，并设置给水点和220v10A五孔插座及地漏；2、建议水景水绿化、保洁循环使用；3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采纳快速接头连接器。
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领地物业工程部前期介入重点工作
前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。
确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。
具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。
对前期物业工程部工作应重点关注：
一、合理选择配备现场介入人员
现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：
1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、锅炉供暖管道、地暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；
2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；
3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；
4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
二、技术的支持工作
物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。
三、做好与现场各方关系的协调
开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。
1、深入了解项目特点，拟定现场计划：
在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审
读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。
2、关注工程进度，记录现场情况：
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。
（1）根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。
（2）记录设计方案和施工图纸变更；
物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利。
（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。
施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。
3、列席参加施工期间的专业会议，提供建议：
（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。
（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。
4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：
（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。
关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
（3）优化施工质量的建议。
关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。
5、跟踪现场建议采纳情况：
物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。
6、收集、整理现场资料及相关备品备件：
（1）施工图纸；
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;
（2）机电设备及建材的资料;
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
（3）设立工程部库房，收集、归类设施设备各大系统在安装调试过程中的资料、文件及备品、备件，并做好正式的备品、备件移交建档工作。
7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：
（1）建立初步设备台帐；
随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。
（2）拟写初步交接方案；
根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来做好充分准备。
（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。