商业物业工程前介工作要点标准(审核版).xls

阶段内容具体前介标准项目整体规划布局、项目定位、项目立面形式1、商业建筑应位于城市交通便捷的区域，机动车、行人均能够方便到达和进出，较少受到限制。2、商业建筑的整体规划布局，应根据商业建筑的规模、业态和城市规划的要求，合理确定其位置、防火间距、消防车道和消防水源等。3、商业建筑不宜设在有火灾危险性为甲、乙类厂（库）房和甲、乙、丙类液体、气体储罐以及可燃材料堆场附近。4、商业建筑宜以多层建筑形式为主，特大型多层商业建筑与高层建筑的防火间距至少应满足13米，与高层建筑的裙房、多层民用建筑的间距至少应满足9米。

项目分区、开发节奏、市政路分布1、商业建筑的基地应与市政道路相邻接，否则应设基地道路并与市政道路相连接，基地道路应有4米以上的宽度，以满足人员疏散和消防扑救的要求。2、中型及中型以上的商业建筑应有不少于2个面的出入口与市政道路相邻接，或者基地应有不小于1/6建筑周长且建筑物不少于2个出入口与一边市政道路相邻接。3、人口和市场影响到贸易的流通速度，商业选择的位置应从城市主干道上有进出商业的路口，交通标识明晰，商业周围的道路应成环行，地下及地上车库出入口保证有双进双出。4、大型、特大型商业建筑的主要出入口前，应按照当地规划部门的要求留有适当的集散场地，且集散场地应直接邻接市政道路，避免对城市正常交通的影响。5、商业建筑周边的地下通道、地下商场和人行天桥，甚至其他商场、办公楼等应尽量规划地下通道、人行天桥等形式，与商业建筑直接连通。6、商业建筑各类业态的商业应及早规划，再根据业态的分布情况考虑平面布局、建筑结构和机电设施等规划设计。7、商业建筑的人、车出入口应根据其规模进行合理设置。8、北方地区商业主要出入口不能设在西、北侧，如必须设在西、北侧，须考虑西北风的影响，人行步道应与车辆避免交叉。车场出口与环形车道入口避免交叉。商业出入口的门应能满足商业大流量人员的使用要求，节能的要求。9、商业在地下及地上应设卸货平台，地下室的高度需满足箱体货车进出的要求。楼宇1、商业建筑应规划用作推广促销的活动场地，如广场、中庭等，并宜在中庭周边设置观光电梯或扶梯。2、商业建筑的外墙上应规划广告位和光彩照明位置，以营造浓烈的商业气氛。光彩照明能够在夜晚通过视觉向顾客传递信息（购物中心、知名品牌、餐饮娱乐等）3、商业建筑的管道井、风道井与强电井应合理或者集中布置，以利于商铺的有效使用及公共设施的后期运维。4、商业建筑的卫生间应考虑残疾人、儿童的专用设施。5、商业建筑内特殊营业时间的业态应集中布置，考虑独立的夜间散场通道。6、商业建筑内街与店铺地坪面之间不应设置高差，即使因为防止雨水进入商铺而必须设置高差，则宜使用斜坡连接。当必须使用梯步时，应集中在合适的位置并使用大色差识别措施。7、商业建筑室外广场与室内连接处地坪高度一致时，交接处应设置雨水沟或大坡度连接，以防止雨水灌入。8、商业建筑的吊顶形式应考虑后期维修的便利性与检修口的预留。9、商业建筑的屋顶冷却塔、管道和水泵必须做减振降噪处理，冷却塔应考虑设计维护，以防止水雾四处飘散。10、商业建筑的水源应考虑市政管网直供生活水，并应有备用生活水箱，11、商业建筑走道上灯具照度不应超过店铺内的灯光。12、商业建筑内外部应设置供顾客免费休息的设施。13、商业建筑内的儿童活动场所应考虑安全防护的需求。14、商业建筑的观光电梯内外应设置光彩照明，内部宜设置独立的空调系统。各类机房应作降噪处理。15、商业建筑外广场极有可能作活动的区域应合理设置地插及较大功率活动电源，为推广活动提供方便和照明。广场砖的铺贴应适当预留伸缩缝，结构伸缩缝的装饰不锈钢条应能满足频繁踩踏的刚性需求。商业物业-工程前期介入工作手册结构工作要点建筑布局、建筑立面、交通流线、分期开发、景观规划规划设计项目分期开发项目平面布局

第 1 页阶段内容具体前介标准商业物业-工程前期介入工作手册结构工作要点车行出入口一、出入口设计1、商业建筑的车行出入口通常设置在城市支道上，同时尽量避开道路交叉口、公共汽车站、学校等人、车比较密集的区域。除了只保留少量的地上车位外，应该充分利用地下空间。2、商业建筑应在满足规范和通行能力的前提下，尽量减少车行出入口，实行人车分流，降低后期管理成本。在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。3、车辆出入口设置双行车道，商业建筑的地下车库容量在100辆以上时，出入口宜单向行驶设计。4、商业建筑的地下车库入口设计为单进的，道闸宜安装在地面车道入口处；地下车库出口设计为单出的，道闸宜安装在地下车库车道起坡点。5、商业建筑的地下车库出入口面向城市道路时，应退让预留6米以上安全刷卡距离，在车道出口面向城市道路内侧3米及60度角内应无遮挡。6、商业建筑的地下车库出入口宜采用直坡道式和防滑地面。7、商业建筑的车行出入口道闸与岗亭、安全岛之间间隙不得大于0.15米。8、商业建筑的车行出入口不应直接面向车位，应与车道相接。9、商业建筑的车行出入口读卡器上方应设挡雨措施，避免刷卡设备和客户淋雨，刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足够空间，避免停车刷卡时车头撞到档杆。10、商业建筑的车行出入口应设减速装置和防强闯设施。道闸增加远红外对射防砸车装置。11、商业建筑的车行出入口建议设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠。12、商业建筑的车行出入口闸机设置位置应相对宽畅，预留设置并排多套道闸（建议不少于2套）二、车流组织13、商业建筑的多层地下车库出入车道宜分开设置、每层设置闸机，汇入主干车道方式规划设计，缓解车辆高峰期排队现象。14、商业建筑的货车出入通道高度至少为4米，并考虑其转弯半径要求。单车道宽度不应小于4米，双车道宽度不应小于7米。（a、《交通法》规定，重型、中型载货汽车，半挂车载物，高度从地面起不得超过4米。b、货运车辆最小转弯半径：载重4～8吨单辆货车为9米；载重10～15吨单辆货车为12米。）15、 考虑到商场内将设置餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100～200㎡的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于5米的货车通道；16、车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分。17、电梯厅处需设置中央收费及自助缴费处，地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域也应规划自助缴费系统。具体位置可根据停车场交通规划和物业管理公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整

指顾客出入、商户员工通道；闭店后清场需要；残疾人坡道（无障碍通道）

1、商业建筑的人流主出入口应设置在人流相对集中、交通便利位置。2、商业建筑的地下车库电扶梯出入口应设置缓冲地带（大厅或护栏）。3、商业建筑的出入口宜设置无障碍通道，入口设台阶时必须设置轮椅坡道和扶手，入口和轮椅通行平台应设置雨棚。有楼层的大型商业建筑应设置无障碍电梯。4、商业建筑供轮椅通行的坡道应设计成直线形、直角形或者折返形，不宜设计成弧形。坡道两侧应设置扶手，坡道与休息平台的扶手应保持连贯。坡道侧面凌空时，在扶手栏杆下端宜设置不小于0.05米的安全挡台。坡道的坡面应平整，不应光滑。5. 顾客出入口与商户员工通道分开设置。6. 人行主要出入口应设置无障碍通道，在坡道处应有防滑地面处理。（删除）

人行出入口

规划阶段

第 2 页阶段内容具体前介标准商业物业-工程前期介入工作手册结构工作要点非机动车地面停车区域及出入口

1、商业建筑应规划非机动车地面停车区域。2、商业建筑非机动车的出入口坡道应有防滑处理，坡道无挡雨设施的应充分考虑排水设施及暴雨浸水的预防，增设排水沟。

交通流线1、在商业建筑两公里范围内的各主次干道上宜设道路标牌，用于指示商场的方向和位置。2、商业建筑的地下车库车行速度及照度较低，车库导视系统应更为密集，尺寸、色彩应利于迅速识别。3、商业建筑的卸货区通常设置在地下室，卸货区应满足租户卸货需求，方便货车来往进出，物流动线规划有序，避免货流对购物人力的干扰。卸货区往往设置在货车坡道在地下室的出口旁，可使得货车运输流线最短，卸下的货物经过水平通道进入货运电梯到达各楼层的商业区域。4、商业建筑的卸货平台及物流通道应有必要的防护措施，如平台安装橡胶防护层，墙面转角安装金属包边等。5、商业建筑的卸货平台应设计供板车上下的使用坡道，并考虑防滑、防油措施。6、商业建筑的后勤通道通往首层的消防通道应设置安全防范措施，建议安装门禁系统进行管控，或者增加推杆报警锁。7、商业建筑的常用后勤区货运通道或者通往洗手间通道前的防火门应设置常开防火门，无法设置常开的应有防撞措施。8、商业建筑的后勤区过道墙面宜设置瓷砖，高度不应小于1.2米。9. 项目道路应避免较长直道，顺畅弯道为宜，以免急转弯造成安全事故。10. 项目内停车场应连通，车行主干道尽量安排在项目四周。11. 降噪：1）车行道路不宜采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不易脱落。2）道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，雨水井盖设置在路面两侧，其余均应设在绿化带中。

旋转车道1、商业建筑尽量不设置旋转车道，若需要设置旋转车道时，则其最低宽度应满足车辆最小转弯半径的要求，并考虑到转弯安全应适当予以加宽，而且旋转车道应尽量单进单出。旋转车道坡道宽度符合规范要求。

人行通道1、 主要道路、建筑出入口需设置盲道和无障碍通道，护栏需考虑防腐耐用材质，地面采用防滑材质，坡度符合规范；

2、绿地与硬质道路的夹角处建议设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处植物；花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施，绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施；

供暖热源1、供暖应考虑政府相关节能减排要求及公司实际情况。

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