现代商业物业运作模式探索(doc 8页)
商业物业管理运作模式
商业物业管理运作模式一、自营模式自营模式是指商业物业的所有权与经营权由同一方或同一集团掌握。
在这种模式下，商业物业的所有者直接管理运营物业，负责各项管理工作。
这种模式的优势在于所有者有充分的控制权和决策权，可以更好地实现自己的经营目标。
然而，这也意味着所有者需要承担较大的风险和管理责任，需要拥有丰富的管理经验和资源。
二、委托模式委托模式是指商业物业的所有者将物业管理委托给专业的第三方物业管理公司。
在这种模式下，物业管理公司负责物业的日常管理工作，包括保安、保洁、维修等。
物业所有者可以从中获得租金收入，而物业管理公司则从物业所有者收取管理费用。
委托模式的优势在于物业所有者不需要亲自参与物业管理，可以节省时间和精力，并且可以借助物业管理公司的专业知识和资源提高运营效率。
然而，物业所有者需要支付一定的管理费用，并且需要选择一家有经验和信誉的物业管理公司来保证管理质量。
三、合作模式合作模式是指商业物业的所有者与其他相关方合作共同经营物业。
在这种模式下，不同方主要包括物业开发商、投资者、品牌商家等。
各方共同投资、共同承担风险，并共同参与物业的经营管理。
这种模式的优势在于各方可以充分发挥自己的优势，形成合力，实现共赢。
合作模式可以采取联合开发、合作运营、合作租赁等形式，可根据具体情况进行灵活组合。
四、特许经营模式特许经营模式是指商业物业的所有者将物业管理权授予特许经营者，由其负责物业的经营管理。
特许经营者可以根据特许经营合同的约定，在物业内经营特许品牌或特定业态。
物业所有者可以从中获得特许权使用费或一定的租金收入。
特许经营模式的优势在于由特许经营者负责经营管理，物业所有者可以从特许权使用费或租金中获得收益，降低自身运营和管理风险。
然而，物业所有者需要选择合适的特许经营者，并在特许经营合同中明确双方的权益和责任。
五、物业联合体模式物业联合体模式是指多个商业物业的所有者将各自的物业组成联合体，共同进行经营管理。
商业物业管理运营模式分析
商业物业管理运营模式分析引言商业物业管理运营模式是指商业物业所有者或经营者为了实现商业物业价值最大化而采用的一套管理和运营策略。
本文将分析商业物业管理运营模式的特点、优势以及其中存在的挑战与解决方案。
物业管理运营的特点商业物业管理运营模式有以下几个特点： 1. 多元化租户：商业物业通常拥有多个不同类型的租户，如零售店铺、餐厅、办公室等。
管理者需要同时满足不同租户的需求。
2. 大量的顾客流量：商业物业通常吸引大量的顾客流量，管理者需要利用有效的运营策略来提高客流转化率。
3. 严格的维护要求：商业物业通常要求高标准的维护，包括保持建筑外观的整洁、内部设施的正常运作等。
4. 高度的竞争性：商业物业管理市场竞争激烈，管理者需要不断创新和改进以保持竞争优势。
商业物业管理运营模式的优势商业物业管理运营模式有以下几个优势： 1. 多源收入：商业物业通常有多个租户，各租户的租金收入可以为物业所有者带来稳定的现金流。
2. 提高物业价值：通过有效的管理和运营，商业物业的价值可以得到提高，不仅能够吸引更多租户，还能够提高租金水平。
3. 满足租户需求：商业物业管理者通过提供一系列的服务和便利设施，满足租户的需求，增加租户的忠诚度和满意度。
4. 提高客流转化率：通过精细的运营策略和营销手段，商业物业可以吸引更多的顾客，并提高客流转化率。
商业物业管理运营模式的挑战与解决方案1.租户换手率高：商业物业的租户换手率较高，管理者需要提高租户留存率，可以采取优惠政策或提供更好的服务来吸引租户续签合同。
2.竞争激烈：商业物业管理市场竞争激烈，管理者可以通过建立良好的品牌形象、提供独特的服务或设施来获取竞争优势。
3.维护成本高：商业物业的维护成本较高，管理者可以采取定期巡检、预防性维护等措施来降低维护成本，并确保设施的正常运作。
4.顾客需求多样化：商业物业的顾客需求多样化，管理者需要通过市场调研和数据分析来了解顾客需求，并根据需求调整经营策略。
商业物业管理运作模式
商业物业管理运作模式(总6页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。
安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。
对于商业物业的安全管理，应注意以下几点：A、将物业保安管理同物业消防管理相结合。
消防安全是物业安全的重要环节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。
因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。
B、将安全管理与客户服务工作相结合。
商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。
C、紧急事故的应急处理。
商业物业属开放型环境。
对于高度密集性的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威胁、严重伤病等紧急事项有所准备。
商业物业的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。
对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感；人行道附近和停车场不应有藏身之处；为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。
增加训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。
4、消防管理商业物业常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。
商业物业内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。
浅谈物业运营模式
浅谈----------------物业行业商业运营模式物业行业至今不管是资源开发模式，还是物业顾问服务模式，都仅仅是少数物业服务企业的探索和实践。
由于受到物业资源和企业能力的双重制约，我国当前的绝大多数物业服务企业的角色定位仍然是物业服务提供商。
物业服务提供商之所以成为主流商业模式，自有历史的必然性，其形成原因可以归结于以下几个方面：一、是将物业功能局限居住类的产品定性。
无论是物业服务的最初发源，还是政府部门的政策导向，都是以住宅物业为起点和重心的，商业物业，商住一体，商业综合中心的属性未被充分认识和挖掘，自然无法为物业服务的多层次和全方位发展注入更加丰富的内涵。
二、是将物业服务局限为开发产品售后服务的传统定位。
在物业服务的起步阶段，无论是作为前期物业服务合同甲方的建设单位还是乙方的物业服务企业，都不约而同地将物业服务定位为不动产产品的售后服务（延伸服务），以服务于地产销售和开发品牌为起点和归宿的价值追求，必然因为地产商短期的功利计算而忽视了业主的长期需求和长远利益。
三、是作为市场买方的业主团体发育的不成熟。
在基于区分所有建筑物形成的共同利益未能受到业主的普遍重视，在基于专业判断形成的酬金制模式无法得到业主专业素养的有力支撑的情况下，以包干制收费为特征的物业服务直销模式，是最为简单便捷的选择。
四、是作为市场要素的专业队伍发展的不成熟。
由于清洁、绿化、秩序维护和工程维修等专业分包市场同样处于起步阶段，由于当前专项服务的分包并不能有效地提高物业服务的品质和降低物业服务的成本，减少监管环节和交易成本的物业服务直销模式，是最为高效节约的选择。
五、是政府公共服务提供的不足，造成了物业服务边界的不清和物业服务范围的扩大。
同时区域内各种硬性指标造成各种绿化，消防，环卫，楼间距等等现行的房地产综合开发模式，在要求建设单位承担开发区域内所有公共设施的建设任务的同时，也将物业服务区域的公共设施的维修养护责任转移给业主，接受业主委托的物业服务企业只能被动地接受政府预设的物业服务边界和内容，无条件地一揽子提供小区红线（围墙）内的兜底服务。
物业型摩尔购物中心商业物业运作模式探索
物业型摩尔购物中心商业物业运作模式探索摩尔购物中心是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲等多种功能于一体的商业综合体，其成功运营离不开高效的物业管理。
随着国内商业模式的不断更新换代，物业型摩尔购物中心不断探索新的商业运作模式，以适应市场需求，增加商业价值。
本文将探讨物业型摩尔购物中心的商业运作模式，从业主管理、租赁管理、品牌管理、人员管理等方面进行分析，为商业运营提供借鉴与启示。
一、业主管理业主是摩尔购物中心的核心组成部分，而业主管理是摩尔购物中心运营中最为重要的环节。
物业公司应从以下几个方面去加强业主管理：（一）业主关系建立。
对于一部分业主而言，他们已是摩尔购物中心多年的老业主，物业公司应与他们建立紧密联系，以保持良好的合作关系。
对于新的业主，则应从招商前期开始做好解释和沟通，让他们全面了解摩尔购物中心的运营模式和优势，并使他们意识到在摩尔购物中心内开展业务可以带来什么样的竞争优势。
（二）业务管理。
物业公司应对商户的业绩进行监管，及时预警商户出现问题的可能性，帮助他们调整经营策略和营销方案，最大限度地保护他们的营收。
同时，物业公司还要建立一套科学的制度，及时协调老业主之间的合作，保持摩尔购物中心的整体稳定运行。
（三）跟进晋级。
针对优秀的商户，物业公司要及时出现晋级的方案，并赋予相应的力度，为商户提供更优质的平台，帮助他们在摩尔购物中心内更快适应市场。
二、租赁管理租赁管理是一个摩尔购物中心成功运营的关键因素之一。
物业公司应从以下几个方面进行租赁管理：（一）保护租赁利益。
物业公司应认真考察招商部门提交的业务方案，保证租赁收益的合理性。
并在签订合同前，先决定好其续签的主要条件和相关收益。
（二）租金合理收取。
摩尔购物中心的商户拥有各种收入水平，所以物业公司应根据实际情况制定不同的租金收取标准，使摩尔购物中心内的商户有一个平衡的竞争环境。
（三）物业设施使用。
物业公司应不断协调顾问、设计等有关运营方案的决策人员，保证摩尔购物中心内的所有商户都能方便使用共同的设施，力求为商户提供一个高品质的服务环境。
商业物业运作模式浅探
商业物业运作模式浅探目前我国物业管理行业蓬勃发展，商业物业的物业管理的形式之一。
本文根据商业物业的现状，全面分析了近年来我国商业物业发展中存在的盲目、重复建设，客源不旺，经营管理不善，租户难求，经济效益不理想等问题，并提出了相应的解决办法。
标签：商业物业开发管理一、商业物业的特点商业物业是从事具体商业行为的物业，是新型商业化的房地产，它是向各类零售商出租房产（摊位）或提供服务从而获得利润的物业。
其特点是建筑结构新颖、别致；设备设施先进、复杂、种类繁多，不仅有水、电、暖、卫等设备，还经常设有各种电梯、中央空调等现代化设备及停车场等；功能齐全，除商业销售外，还常常设有餐饮业、电影院、游乐场、美容院等；人员流动量大，组成复杂。
二、商业物业发展中存在的问题商业物业的发展在我国已有一定的历史，但还相对滞后，也存在着很多问题。
1.盲目建设一些商业物业的开发建设之初没有对项目所涉及的社会、经济等进行深入细致的调查研究，缺乏科学的决策依据，对潜在的市场和将来可能的利润空间缺乏客观、冷静、理智的分析，对建成以后的经济效益和社会效益缺少科学的预测及评价。
在一定程度上凭权力、关系以及人的主观意愿。
2.重复建设房地产业丰厚的回报，使大量的投资者趋之若鹜。
商业物业大量重复建设，致使一些大商场开业不久即告倒闭；还有一部分大型商场营业状态不景气；也有一些商业用房在空置了几年之后又被拆迁，造成大量的浪费。
有些城市的商业物业空置率已超过10%的警戒线。
因市场是有限的，有些商场尽管经过多次装修、改变商场布局和经营品种，试图扭转不景气的经营状况，但收效甚微。
3.经营管理与开发建设脱节开发商通常是在商场建成后将其出售给一些投资者，再由投资者出租给零售商，所以，开发商只考虑有多少面积出售了，不会考虑商业物业的运作状况，造成商业物业的经营管理与开发建设脱节。
4.商业经营没有特色很多大型商场经营的商品千篇一律，经营方式、商品的种类和品牌及面对的消费者群体层次不鲜明，经营没有自己的特色和特定的消费群体，让人感到“千店一面”，对顾客没有吸引力，商场客流量不旺。
商业物业管理运作模式
商业物业管理运作模式商业物业管理运作模式1. 概述商业物业管理运作模式是指对商业物业进行有效管理和运营的一套体系和方法。
本文将介绍商业物业管理的各个方面，包括物业规划、招商租赁、维护保养、市场推广等。
2. 物业规划2.1 物业定位- 描述物业的定位和定位宣传语- 确定物业的主要目标客户群体2.2 商业配套规划- 确定商业区域的功能划分- 设计商业区域的空间布局- 确定商业品牌的定位和组合2.3 租赁策略- 制定租赁政策和租金标准- 招商策略和招商目标- 筛选和选择合适的商户3. 招商租赁3.1 宣传推广- 制定宣传推广计划- 使用多种渠道进行宣传，如广告、社交媒体等- 定期举办推广活动3.2 租赁管理- 管理租户申请和合同签订流程- 执行租赁合同的条款和条件- 处理租户的问题和投诉4. 运营管理4.1 设施维护- 定期检查设施和设备的运行状况- 维修和保养设施和设备- 处理紧急维修事务4.2 安全管理- 制定安全管理制度和流程- 进行安全巡查和防范措施- 处理突发安全事件4.3 售后服务- 提供租户满意度调查和反馈机制- 处理租户的问题和需求- 定期组织售后服务培训5. 市场推广5.1 品牌宣传- 打造物业品牌形象- 制定品牌宣传计划和策略- 进行品牌推广活动5.2 活动策划- 组织各种促销和娱乐活动- 合作商户和品牌活动策划- 活动效果评估和改进5.3 社交媒体推广- 运营物业官方社交媒体账号- 制定社交媒体推广计划和内容策略- 提供优质的社交媒体互动和客户服务附件：无法律名词及注释：1. 物业规划：指对商业物业进行定位、规划和设计的过程，包括商业配套、租赁策略等。
2. 招商租赁：指对商业物业进行租赁活动的过程，包括宣传推广、租赁管理等。
3. 运营管理：指对商业物业进行日常运营和管理的过程，包括设施维护、安全管理、售后服务等。
4. 市场推广：指对商业物业进行品牌宣传和市场活动的过程，包括品牌宣传、活动策划、社交媒体推广等。
物业行业商业模式的深度研究与系统解读
•物业管理服务商业 模式的构成要素
物业行业商业模式的深度研究与系统 解读
三、目前国内物业管理服务企业商业模式的 发展现状及优缺点分析
–▪ 11.不 .不同同物业物管业理项管目理的物项业目管理的服物务企业业管运营理模服式及务主企要特业点运营模式及主要特点
– 2.处于不同生命周期的物业管理服务企业运行模式及主要特点
• 代表模式：连锁模式
• 适用行业：手机零售连锁经营、国美、苏宁等家 电企业、连锁超市等。
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• 6.3国内物业 管理可借鉴的 方向
物业行业商业模式的深度研究与系统 解读
第二部分：相关研究
➢研究之一：商业模式及支撑理论概述 ➢研究之二：盈利点研究 ➢研究之三：盈利点整合研究 ➢研究之四：综合研究
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物业行业商业模式的深度研究与系统 解读
物业服务行业商业模式研究之一 商业模式及支撑理论概述
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物业行业商业模式的深度研究与系统 解读
研究目的
1.明晰物业管理企业商业模式发展现状 2.剖析已有物业管理企业商业模式运行机理 3.剖析已有物业管理企业商业模式产生问题的根源 4.为各物业管理企业建立适合自身发展条件的商业 模式提供思路和依据 5.为行业相关主管部门建立管理法规和行业指导意 见提供参考
物业行业商业模式的深 度研究与系统解读
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2020/11/22
物业行业商业模式的深度研究与系统 解读
第一部分：总体研究框架
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状业目 及商前 优业国 缺模内 点式物 分的业 析发管
物 业 业管 模理 式集 成 运
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现代商业物业运作模式探索(doc 8页)现代商业物业运作模式探索现代商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，所有权与经营权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它在国内出现于上个世纪90年代中后期，主要区别于沿街为市、自主经营的传统商业物业。
随着商业经济的迅猛发展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中国加入WTO后，国际零售、家居、餐饮等商业巨头正在以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业用房的需求剧增，从而大大推动了国内商业物业的发展。
现代商业物业的运作广泛涉及到社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、金融、商业、消费者心理学等各大领域，已经成为一个迫在眉睫的崭新课题。
一、经营式与产权式商业物业的运作模式比较经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。
它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。
它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。
1．两者的共同点表面上产权式商业物业追求的是短期利润最大化，经营式商业物业追求的是长期利润最大化，但实际上两者的长远利益都在于经营是否成功，共同点就是“经营为先“这个原则。
对产权式商业物业而言，即使开发商赢取了短期的丰厚利润，如果经营不利，投资者纷纷套牢，这对开发商的品牌和长远发展是很不利的。
首先必须考虑消费市场，只有准确的市场经营定位，商铺才能生存发展，经营商家才能赚到钱，投资者才能有回报。
投资者作为弱势群体已经开始目前已开发“西门博美店“经营成功后进行销售。
由于博美装饰城的月租金一直维持在每平方米100元左右，因此投资者对博美的投资回报能得到有效保证，为保证投资者的长期回报，博美仍将长期控制商场的经营权，销售的仅是博美装饰城的部分产权。
此外，成都银河商业广场在引进著名家电连锁店国美电器并经营稳定后，才拆零产权出售也属于这种运作模式。
以这种模式运作，开发商在项目建设期间需要承担更大的资金压力，但在经营稳定，获得投资者认可、市场追捧时再拆零产权销售，可以获取更多的开发利润，这对商业地产商的实力提出了更高要求。
对于中小投资者而言，由于所购买的商业物业已进入正常经营并有稳定的物业租金作为回报，因此其投资风险（主要是初期风险）将大大降低。
但“先租后售，以租促售“的运作模式并没有突破性的变革，它并没有规避返租模式所具有长期风险和后遗症，仅仅是降低了投资者在物业初期经营时候所承担的风险。
它可以看作返租模式的升级版，但依然没有解决未来经营失败或者核心商家退出项目所带来的长期风险，产权分零化与经营所要求的统一化之间的矛盾并未彻底解决。
因此，“先租后售，以租促售“的出现只是昙花一现，也将随着房地产投资信托的发展而被淘汰。
（3）产权完整的经营式物业成为未来的趋势，个人投资将转向房地产基金经营统一化与产权分零化之间根深蒂固的矛盾已经成为商业物业发展的严重障碍，产权完整统一的商业物业必将成为未来的趋势，那么开发商如何获得充裕的资金进行运作？日益膨胀的民间资金又如何投向收益较高的商业物业？美国房地产业的运作模式值得很好的借鉴：美国房地产业经过长期发展，已经形成以房地产投资信托为核心的产业链。
房地产投资信托是1960年在美国国会通过后形成的，是由个人投资者及机构投资者组成的投资房地产的金融工具，其规模截至2001年底已发展到1549亿美金。
它使个人投资者以少量资金即可参与房地产投资，并可享受相应股份的收益，其具体特点有以下几方面：A．面向公众募集资金：面向公众募集资金，募集对象广泛，募集潜力巨大。
尽管SHOPPING MALL等商业物业资金需求量极大，资金回收期长，该种募集方式仍可以满足开发、经营MALL的需要。
B．投资组合由多家或大量的SHOPPING MALL等商业物业组成：通常专营SHOPPING MALL的房地产投资信托拥有几十或上百个SHOPPING MALL的投资组合。
在巨大的资金背景下，SHOPPING MALL等商业物业的投资可以产品组合，不同地区及不同发展规模的SHOPPING MALL可以有效降低投资风险，并占领市场份额。
C．专业化管理：作为同时投资并且长期投资几十或上百个SHOPPING MALL的机构，其管理团队能够聚集大量相关领域的管理精英，实施专业化管理，并形成了一套成熟的管理模式和经验，而不是将某个具体项目的经营风险集中于某个人。
D．与各大零售商保持长期协作关系：房地产投资信托在长期经营过程中，与各大零售商建立了良好的合作关系，核心主力店的招商得以顺利解决。
美国SHOPPING MALL等商业物业发展运营的主要模式见图：2．未来商业物业的赢利模式当因特网经济陷入低谷的时候，某种合理的赢利模式成为风险投资者和运营者们梦寐以求的目标。
如今，因特网的赢利模式得到极大的改善和拓宽，为其蓬勃发展注入了新鲜的血液。
如今的商业物业类似当年的因特网，仍在寻求有效而安全的赢利模式，经营式商业物业资金压力大，长远的增值犹如远水不解近渴，而产权式商业物业则如饮鸩止渴。
下文对未来商业物业赢利模式的探索将等待实践的检验。
（1）赢利模式的多样化从目前国内的情况看，商业物业市场的博弈有4个参加者：开发商、投资者、经营商、管理商。
分开来看，商业物业的赢利有5个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是投资者出租物业赚取租赁利润，三是经营者赚取经营利润，四是商业物业管理商赚取管理利润，五是长线持有物业，享受物业的增值。
综合来看，商业物业赢利模式在除了前文所述5种模式之外，还有多样化发展的空间：A．先租后售，以租促售，最大限度地赚取开发投资利润；B．不租不售，开发商直接涉足商业经营，同时赚取开发投资利润和商业经营利润；C．销售部分黄金商铺的产权，其余不宜拆零销售的物业作为股本，与专业经营商家联合成立专业商业经营公司，整合开发商的资金实力和经营商家的品牌经营优势，同样可以赚取开发投资利润、合伙经营利润和物业的增值；D．销售部分黄金商铺的产权，其余不宜拆零销售物业的作为股本，与专业的商业管理公司联合成立项目管理公司，引进经营商家收取租金，整合开发商的资金实力和商业管理公司的品牌管理优势，同时可以赚取开发投资利润、租金收益和管理利润和物业的增值；当然，赢利模式的发展是永无穷尽的，开发商以及博弈相关各方必须从实际情况出发，明确投资回报的期望值，才能设定科学合理的赢利模式。
为了赚取自己能力以外的利润，盲目地涉足陌生领域，可能最终反而将风险扩大化。
（2）赢利范围的扩大化赢利范围的扩大化是指：预先取得足够规模的地块，只开发其中少部分地块为大型购物中心、酒店、会展、体育场馆、道路港口设施等商业物业，通过对物业的成功经营，赢得周边土地增值，其赢利空间自然又远非单个的商业项目可比。
从某种意义上讲，这已从单个项目的赢利扩大为大规模土地的经营，其开发商可以称之为真正意义上的“地产商“。
一般在城市配套设施充足的环境中建设小规模的居住区，可以享用各种成熟的配套，开发商可以省掉很多配套的建设。
当然，市政配套的价值已经蕴涵在土地的价值中了。
如果在城市郊外预先取得足够规模的成片土地，开发大型购物中心、酒店、会展、体育场馆、道路港口设施等商业物业，在该区域的人流、物流、信息流都促动以后，享受相关地域、物业开发的顺利升值和赢利，使配套成为一种源源不断的生产力。
如果单纯就商业项目来操作，并不能充分发挥配套给土地带来的增值。
当初广州天河城就是被当作商业设施操作，靠广州市政府支持建起来的。
结果项目运作成功后，周边的地价上涨幅度惊人，而这笔因天河城的成功而产生的以几十亿计的增值，天河城并无直接受益，受益的是政府和其它开发商。
3.未来商业物业的发展理念（1）SHOPPING MALL将成为未来发展的重点一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。
消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重体验整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对SHOPPING MALL的需求不断增强。
另一方面，随着国内SHOPPING MALL的经营模式和管理技术逐渐成熟，其前途不可限量，内地也将逐步迎来SHOPPING MALL的时代。
按照中国目前的经营发展状况，零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，SHOPPING MALL的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态进行社会优化组合的必然趋势。
在市场竞争日趋激烈的今天，零售企业除了发展自身特色，提高服务质量外，还必须顺应以规模领先、以效益制胜的世界零售业大趋势。
SHOPPING MALL有别于其它的商业业态，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。
建设现代化的SHOPPING MALL对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义，它将成为未来发展的重点。
（2）物业管理、商业管理将进化为“资产管理“。
目前，商业物业的开发商们已经逐渐意识到：将物业管理、商业管理发展为资产管理。
在这种思想的引导下，开发商还会涉及酒店、会展、体育、道路港口设施等开发项目。
譬如，李嘉诚财团早在数年前就涉足国内港口的开发与运营，成都的著名本土房地产企业置信实业也成立了置信资产管理公司和置信商业旅业管理有限公司，都不再局限于狭隘的物业管理和商业管理。
商业物业的开发商已经逐渐形成这种观念：不能仅仅局限于给自己的物业公司留下几间营业用房或一些广告位，让物业公司通过这些局部的资源赚点钱来贴补物业费收入的不足；物业公司所管理的全部物业作为资产，可以通过物业服务、管理、创造性的经营活动，使资产保值和升值。
从某种意义上来说，物业的延续价值是靠经营体现出来的，例如可以通过促动买卖、租赁来升值硬件资产。
传统的物业公司必须强化自身的“造血机能“，变革成资产管理和运营公司。
开发商业物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理（资产管理）成为极重要和关键的企业职能。