《商业物业开发》PPT课件

B、项目投资的可行性研究
项目建议书获得批准后，开发企业即可自己或委托其他公司 对项目进行投资可行性分析研究，项目投资可行性分析研究 包括以下几个步骤：
B-1 筹备阶段
根据项目建议书和有关文件，了解项目建设的基本 情况，明确可行性分析的目的和要求，制订工作计 划，并收集与项目有关的资料和数据。
B-2
通常的“三通一平”或“七通一平”指的是商业地产开发建 设的前期工程，“三通一平”是指通电、通水、通道路和土地 平整；“七通一平”是指通道路、通自来水、通电、通邮、通 排水、通煤气、通热力及平整土地
B、施工建设
☆施工准备
确定施工单位、熟悉会审图纸、编制施工组织设计、其他准备工作
☆工程监理 ☆建筑施工
项目融资包括项目开发阶段的资金准备和项目运营 阶段的资金准备两个阶段，主要形式有股权融资和 债权融资
在进行项目融资工作之前，首先要进行项目融资决 策，综合各种因素，合理地确定项目的股权结构。 准确对项目融资策略及方案进行决策，可以最大限 度保证融资工作的有效进行。
NO-2-3
工程勘察与规划设计
商业物业开发
Officiate at Austin Goo
NO-1
前言
prolegomenon
商业地产开发与其他类型的房地产开发相比,商业地
产开发要复杂得多,难度要大得多.虽然商业地产投资回报 较高，但是，由于其经营方向具有较强的不确定性，受经 营环境的影响很大，所以投资风险也相对较高。商业地产 开发的商业物业具有两个客户层次，第一个客户层次是商 品的经营者，他们是商业物业经营利润的直接来源；第二 个客户层次是消费者或进货者，他们是商业物业经营利润 的间接来源.这两个客户层次相辅相成、不可分割，其中 第二个客户层次是经营利润的源泉，是经营之本。商业地 产开发必须同时分析两个客户层次的特征，必须根据两个 客户层次的特征进行开发经营活动，而其他类型房地产开 发的客户层次一般较为单一。因此，商业地产开发较其他 类型的房地产开发更为复杂。
B-4
经济评价
对选择的最优的项目建设方案进行深入的分析研 究，明确开发项目的投资成本及资金来源、经营 费用、租售收入及税金、租售利润等财务数据， 据此进行项目的财务评价，分析项目的经济合理 性和可行性，并对各种不确定因素对项目收益率 产生的影响以及项目承受的风险能力进行分析
B-5 编制项目投资分析报告
NO-2-5
土地开发
land production
A、土地开发是商业地产开发建设的前期工程。是为房屋的施工
建设做准备，土地开发包括：土地平整、地下调查、基础设施 建设工程。土地平整是拆除项目地块的建筑及其他附着物，平 整土地；地下调查是指在平整土地之前，对项目地块地下进行 调查，以确定地下是否有文物、古墓、管道、电缆、防空洞及 其他地下物，并按照有关规定进行地下物的清除，或不能清除 的在设计时予以考虑；基础设施建设工程是指对开发区域的市 政公共设施进行施工建设，现代城市基础设施包括能源系统、 给排水系统、道路交通系统、邮电通讯系统、环境系统、安全 系统。
NO-2
商业地产开发的基本流程
suppliers development
NO-2-1
项目投资分析
Analysis
商业地产项目在开发建设之前，必须对开发的项目进行 投资分析，即对开发的项目进行可行性研究和经济评价， 为项目的投资提供决策依据，从而保证项目获得良好的经 济效益。
项目开发的投资分析是指对开发项目的必要性、实施项 目的外部条件、项目选址和规模、企业的投资能力、项目 实施的方式、开发经营周期、项目的投资效益等方面进行 调查研究和分析论证。
项目的投资分析通常可分为投资机会分析、初步可行性 分析和详细可行性分析三个阶段。但是，在商业地产项目 开发的实践过程中，一般不是按项目投资机会分析、初步 可行性分析和详细可行性分析三个阶段进行项目的投资分 析研究，而是按以下的程序进行项目的投资分析研究。
A、提出项目建议书
项目建议书是项目开发的总体设想，是从宏观上考察项目开 发建设的必要性，并初步分析项目开发建设的可能性。项目 建议书通常包括：开发项目提出的理由和依据；开发建设方 案、建设地点、销售方向的初步设想；建设条件、协作关系； 投资估算和筹资设想；建设进度的估计；经济效益和社会效 益的初步估计；
基础施工阶段、结构施工阶段、装修工程施工阶段
☆竣工验收
NO-2-6
商业物业经营
business undertaking
A、经营是指在经济活动中，对经营目标进行营运 筹划决策并且实现的全过程。商业地产的商业物业 经营，是以商业物业为目标经营对象，进行筹划决 策并且实现的过程。商业物业经营有广义和狭义之 分，广义的商业物业经营是指商业物业从开发到销 售以至售后服务的经营活动全过程，包括商业物业 的投资、开发、出售、出租、维修、服务等综合管 理职能活动；狭义的商业物业经营是指商业物业交 易的过程，包括商业物业的出售、出租、合作分成 等经济活动。这里的商业物业经营主要是指狭义的 商业物业经营。
调查研究
从项目市场和开发资源两方面展开调查研究，市场 调查是调查项目拟建产品的市场需求量、价格及竞 争能力的情况，以便确定项目的建设方案和建设规 模；资源调查是调查开发项目的建筑材料、设备供 应、配套工程、环境保护、开发区域的地质条件状 况，以便明确项目建设的现实可能性
B-3 方案优选
在条查研究和资料分析的基础上，建立几种可供选 择的建设方案，经过反复的比较和评价，选择最优、 最合理的项目建设方案
对项目开发进行各方面分析论证后，即可编制项目 的投资分析报告
NO-2-2
项目融资
financing
商业地产项目，尤其是大型的商业地产项目，资金问 题是项目建设、运营成功的最关键因素，如果资金链 发生问题，项目的进行就会受到威胁。据统计，中国 房地产市场的负债率高达70%-80%，也就是说，房地产 开发项目的自有资金只有20%-30%，大部分租金要靠银 行贷款和项目销售回款来周转。
conceptual phas2-4
土地征用与房屋拆迁
land acquisition
A、获得土地使用权（土地使用权出让、转让、划拨） B、土地征用
☆申请选址 ☆协商征地数量和补偿安置方案 ☆核定批准用地面积 ☆划拨土地 ☆颁发土地使用征
C、房屋拆迁
☆调查核定，逐户走访 ☆编制拆迁计划和拆迁方案 ☆申请房屋拆迁许可证 ☆颁发拆迁公告 ☆签订拆迁补偿和安置协议 ☆实施拆迁