08上半年东莞房地产中期研究报告之投资环境篇
合富辉煌9月至国庆东莞楼市报告
2008年9月至国庆东莞楼市报告合富辉煌第一部分市场背景影响楼市发展的因素错综复杂央行重申对房地产紧缩政策各地政府放松地方政策限制东莞：住房需求放缓，开发投资量却在增加后市压力大Ø 东莞经济整体仍保持较快速度发展，上半年生产总值同比增加16%，城市人均收入增加8%，居民存款增加8.4%Ø 虽然东莞经济整体仍保持增长，但由于成本上升、出口减少等各种因素影响，东莞规模以上工业利润总额同比去年减少了19.6%，企业主普遍感到今年生意难做，对房地产而言，需求增长速度放慢Ø 房地产投资性需求减少、经济发展速度放缓的同时，房地产开发投资量却增加三成，加剧房地产市场供过于求的格局土地市场：前三季度以工业用地需求为主Ø 08年前3季度的工业用地供应面积和成交面积都远远高于商住类用地，这和07年的情况完全相反。
Ø 06年工业用地供应总面积为52万平米，07年的为50.4万平米。
而08年前3季度266.7万平米的工业用地，其供应面积已经远远超过06年和07年的工业用地供应面积总和。
08年上半年的工业用地供应和成交量激增，而且主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港，这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系，大力发展高新科技产业，松山湖是其中一个最大的基地。
商住用地流拍现象频现Ø 08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万㎡；Ø 其中商住类用地流拍19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％；Ø 08年楼市气氛的持续低迷，导致土地市场的寒冬期不断延续，商住用地流拍现象频现。
开发商出手拿地可说是慎之又慎。
商住地价回落，多以底价成交Ø 08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑，成交面积仅为142.6万平米，比07年同期减少21.9%。
Ø 08年前3季度共成交29宗商住用地，其中15宗以底价成交，7宗超出底价10%以内，只有一宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交，但这是08年1月份成交的地块。
2008年广东房地产市场分析报告
一、社会经济环境2008年广东经济增速放缓，完成国内生产总值35696亿元，同比增长10.1%，增幅同比回落4.4个百分点。
完成全社会固定资产投资11181亿元，同比增长16.5%，增幅同比回落1.5个百分点。
城镇居民人均可支配收入19732.86元，同比增长11.5%，扣除物价因素，实际增长5.7%，增速同比放缓1.2个百分点。
二、数据分析(一)房地产开发投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资2932.34亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落20个百分点，比全国平均增长低4.1个百分点。
固定资产投资占GDP比重为31.32%，与上年持平，比全国平均水平低26个百分点。
房地产开发投资占GDP比重为8.21%，与上年持平，比全国平均水平低约2个百分点(见表1)。
表1 完成开发投资增长数据表单位：亿元图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势，2008年第4季度则接近零增长(见图二)。
图二：广东近年第4季度房地产开发投资增长比较按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20个百分点；办公楼在上年下降3.86%的基础上，又有13.36%的回落；商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落9.29个百分点；其他投资同比增长21.53%，与上年62.15%的增幅形成较大反差。
数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明显(见表2)。
表2 按用途完成开发投资数据表单位：万元从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势，增速趋缓，办公楼投资连续两年负增长(见图三)。
图三：广东近年房地产各类投资走势2、开发资金来源全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，与上年42.31%增幅形成对比。
从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002年以来呈现逐年增长态势，到2007年达到最高位。
2008年上半年中国房地产行业分析报告
中国房地产2008年1～6月行业分析报告万科研究发展中心摘要回顾2008年上半年房地产业，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。
根据截至6月份的统计局数据，08年上半年深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。
目前市场的滞涨格局不容乐观。
目前仍处于房地产本轮周期景气度下降阶段，由于宏观调控、资金偏紧、高房价与刚性需求人群的购买力存在矛盾的状况短期内不会有大的改变，因此价格存在较大下调压力，而销售量萎缩则成为当前房地产市场面临的主要困境。
中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。
市场的调整周期仍将持续较长一段时间。
由于销售回款放慢，地产行业出现全行业资金链紧张。
如果销售继续低迷，部分融资渠道狭窄的中小开发商的资金链问题可能发生在08年四季度到明年年初，从而为主动调整销售策略、积极储备现金、降低负债率的企业提供在行业整合和财富再分配浪潮中的发展机遇。
对于一方来说，目前地产行业的发展阶段，决定了一方必须要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。
基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是一方决胜未来的关键，因此，一方的核心能力亟需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补。
一方集团规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是一方规模扩张的核心。
所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。
复制能力的培育，需要一方发展产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起具核心竞争力的复制模式。
2008年上半年广东房地产市场分析报告
2008年上半年广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、社会经济环境上半年广东宏观经济运行降温，完成国内生产总值16018亿元，同比增长10.7%，增幅回落3.6个百分点；完成全社会固定资产投资4547亿元，同比增长18.0%，增幅下降1.2个百分点。
城镇居民人均可支配收入10294元，同比增长10.8%；扣除物价因素，实际增长3.8%。
二、数据分析（一）房地产投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平；增幅同比上升2个百分点。
房地产开发投资占GDP比重为8.38%，同比高出1.46个百分点，低于全国水平1.72个百分点（见表1）。
表1 完成开发投资增长数据表单位：亿元地区时间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占GDP比重全国2007年上半年118314 54158 9887 45.77% 18.25% 8.39% 2008年上半年130619 68402 13196 52.37% 19.29% 10.1% 同比增长(%) 10.4 26.3 33.47 6.6百分点 1.04百分点 1.71百分点广东2007年上半年14469.74 3853.15 1001.17 26.63% 25.98% 6.92% 2008年上半年16018.01 4546.72 1342.87 28.39% 29.53% 8.38% 同比增长(%) 10.7 18.0 34.13 1.76个百分点 3.55个百分点1.46个百分点图一：广东固定资产投资与房地产开发投资增长比较图按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长32.41%的基础上，又有36.22%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长-11.34%、5.98%，与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大；其他投资增长54.17%，同比提高近10个百分点。
2008年4月东莞房地产楼市分析报告-46DOC
08年4月东莞楼市分析报告一、宏观经济回顾3月全国CPI同比上涨8.3% 东莞市CPI同比上涨6.7%,一季度，全国居民消费价格总水平上涨8.0%(3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点。
其中，城市上涨7.8 %，农村上涨8.7%。
3月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.7%，涨幅比2月份收窄1.2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降1.5%，一季度累计上涨7.1%，上涨势头有所放缓。
其中居住类价格同比上涨8.4%，环比下降0.1%，自有住房价格同比上涨9.2%，建房及装修材料价格同比上涨4.8%。
70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％国家发改委、国家统计局公布的调查显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。
中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
证券交易印花税下调至千分之一经国务院批准，中国财政部和税务总局宣布，从4月24日起，证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。
这是继2007年上调证券交易印花税税率后，中国又一次对该税率进行大的调整。
证监会公告－上市公司解除限售存量股份转让指导意见为规范和指导上市公司解除限售存量股份的转让行为，证监会对上市公司存量股份的转让提出意见，意见强调：持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1%的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份；上市公司的控股股东在该公司的年报、半年报公告前30日内不得转让解除限售存量股份；本次解除限售存量股份转让后导致股份出让方不再是上市公司控股股东的，股份出让方和受让方应当遵守上市公司收购的相关规定；持有或控制上市公司5%以上股份的股东及其一致行动人减持股份的，应当按照证券交易所的规则及时、准确地履行信息披露义务。
08上半年东莞房地产中期研究报告之潜在供应篇
08上半年东莞房地产中期研究报告-潜在供应篇数据来源：报告中数据来源于东莞市房产公众信息网、东莞市建设局、东莞市城建规划局、东莞市中原研究部。
一、商品房可售存量分析1、商品房可售存量总体情况：据东莞中原研究部数据监测显示，截至2008年6月27日，东莞商品房按面积计算总体销售率为61.56%，有275个项目有可售存货，可售存量共计 589.89万㎡，65336套。
其中2007年（含）以前的可售存量为339.37万㎡，38442套；2008年上半年可售存量为250.52万㎡， 26894套。
可以看出，进入2008年东莞商品房总体上成交持续低迷，各楼盘销售率普遍较低，市场以消化存量积压为主，使得商品房可售存量的压力越来越大。
在275个有可售存货项目中，存量在5万㎡以上的项目有34个，这些项目的存量消化压力不言而喻。
除了77个有少量尾货的项目外，市场上还有198个项目可售存量在0.5万㎡以上的。
楼盘项目数量众多，在目前的市场行情下竞争非常激烈。
2、可售存量区域比较分析：据东莞中原研究部数据监测显示，从城区和镇区上看，城区可售存量为206.42万㎡，占总体的35%，其中2007年（含）以前可售存量与2008年上半年可售存量基本持平；镇区可售存量为383.47万㎡，占总体的65%，主要是2007年（含）以前的可售存量，反映了镇区去年的存量积压消化压力非常大。
通过可售存量套均面积的计算，可以看出城区的存货套均面积为82.8㎡，较镇区的94.9㎡要小很多；而通过对比2007年（含）以前与2008年上半年的可售存量套均面积，可以看出受政策调控影响，房贷新政后市场逐渐回归自住需求为主导，城区去年下半年上市的小户型公寓消化情况比较差，小户型公寓的积压货量较大。
2008 年上半年商品房可售存量主要集中在房地产开发热点区域，如：南城、东莞、厚街、常平、虎门、塘厦等区域。
可售存量前十名区域的量已经达到了416.88万㎡，占总可售存量面积的70.7%。
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总一、前言进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南金融危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
2008年上半年已经过去，整体商品房市场新增供应持续增长，成交全线飘绿，市场缩量调整迹象明显，成交量同比大幅下降近五成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过16%。
市场投资需求下降明显，居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。
2008上半年东莞房地产中期研究报告土地市场篇
08上半年东莞房地产中期研究报告-土地市场篇统计时间：2008年1-6月数据来源：没有特别说明，报告中数据均来源于东莞市国土资源局一、08年上半年土地政策一览：二、2008年上半年土地出让公告总体情况2008 年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地96宗，共计429.67万㎡。
其中工业用地供应2119423.17㎡，占总供应量的49.33%；商住用地供应1672650.9㎡，占总供应量的38.99%。
从供应时间上看，2008年上半年土地供应面积较去年同期增长127.89％，增幅比较明显。
从区域分布上看，08年上半年，城区土地供应总量合计为215.68万㎡，占08年总体供应的50.2%；镇区供应总量合计为213.99万㎡，占08年总体供应的49.8%。
与07年上半年城区24.4%的供应比例来看，08年城区供应步伐加快，其中城区供应主要集中在松山湖区域，08年松山湖工业用地放量明显，说明政府对松山湖产业园区的建设投入力度有所加强，08年5月份北京推介会一举签下10个研发型项目，协议引资约60亿元人民币，均是研发型的高科技项目，这些项目一旦进驻，对工业用得的需求量非常大。
镇区凤岗供应量居首，上半年就有60.41万㎡土地供应，其中商住用地的供应量为44.11万㎡，占凤岗土地供应总量的73%，预计凤岗2年内的房地产市场，市场供应将非常大。
三、土地交易情况2008年上半年东莞土地成交情况：2008 年上半年共计交易土地72宗，成交面积338.59万㎡，同比上升124.48%，上升幅度很大；总成交金额73.63亿元，同比上升51.07%。
其中商住地块成交22宗，成交面积124.7万㎡，同比上升0.71%；成交金额为51.8亿元，同比上升10.20%；从成交土地的类型来看，08年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的52.97%，商住用地占成交总量的36.83%。
从08年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比07年同期有所增长，商住用地的供地宗数比07年上半年同期减少了37.14%，这说明08年政府大规模“开闸放地”，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。
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08上半年东莞房地产中期研究报告-投资环境篇一、经济面1.上半年去全国经济运行情况良好。
今年以来，尽管连续遭遇重特大自然灾害和面临复杂的国际经济环境，但全国人民在党中央、国务院的正确领导下，积极应对各种困难和挑战，国民经济仍保持平稳较快发展，朝着宏观调控预期的方向运行。
主要特点如下：1、国内生产总值增幅有所回落，国民经济仍在平稳快速区间运行；2、夏收作物喜获丰收，工业生产增速减缓；3、投资稳定较快增长，消费保持快速增长；4、出口增速有所回落，进口增长加快；5、居民消费价格涨幅仍在高位，房屋销售价格继续上涨；6、财政收入持续快速增长，财政支出增加较多；7、货币供应量基本稳定，新增贷款有所增加。
2.受雪灾地震因素影响，国内物价持续上涨。
2008年初南方遭遇50年不遇的雪灾，5.12日遭遇建国最大的灾难“汶川8.0级大地震”，两次巨大自然灾害的叠加，不仅使上万生命瞬间离去，而且给中国经济带来了沉重的打击，经济损失已超过3000亿元人民币，损失数字还将不断上升。
受其影响，全国范围内物价上涨迅猛，全国居民消费物价指数（CPI）进入2008年后一直维持在高位，而东莞CPI水平低于全国水平，但仍然处于较高水平。
3.人民币持续升值，出口增速放缓。
由于受美元持续贬值的影响，人民币升值加速，并已破7，出口的价格优势有所削弱，对外贸易增速放缓，6月30日人民币兑美元汇率更创下6.8591新高。
人民币升值直接导致出口商品价格优势削弱，进而影响出口增长，从促进经济增长的三家马车来看，今年上半年经济增速下降主要是由外需下降引起：投资增速和实际消费增速为较去年同期均有不同程度的增长；而以人民币计价的出口较去年同期有较大幅度的下降。
今年1-5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期（下同）增长26.2%比去年提前2个月突破万亿美元。
其中出口5450.5亿美元，增长22.9%，回落4.9个百分点；进口 4670.3亿美元，增长30.4%。
累计实现贸易顺差780.2亿美元，比去年同期下降8.6%，净减少73.2亿美元。
4.东莞上半年经济运行情况总体良好，但经济增长有所回落。
投资增速放缓、消费旺盛、出口产品结构不断优化，整体上上半年全市经济发展相对平稳；家具、鞋产品等支柱产业出口受人民币升值、成本增加、出口退税率下调、加工贸易政策调整等多重不利因素影响放缓。
由于东莞市产业结构不尽合理，特别是对外依存度过高，面对国际经济贸易波动、国家宏观调控加强、综合营商环境变化等多种不确定因素，全市经济发展也受到一定影响。
主要表现在五个方面：（一）经济增长有所回落；（二）利用外资形势严峻；（三）能源供给依然紧张；（四）物价持续高位徘徊；（五）抗灾救灾任务艰巨。
5.东莞政府贯彻落实产业转型战略，成绩显著。
2008年上半年，东莞市政府着力实施产业转型战略，通过颁布《东莞产业结构调整和转型升级试点工作方案》设立试点镇区和企业，设立市长奖褒奖创新企业，排查企业商标，大打名牌战略等一系列措施不断改善东莞投资硬软环境，招商引资成果显著，上半年累积引资超过200亿元，新进高新企业和项目有海王星辰华南总部、酷派软件公司、志鸿科技金融孵化中心、国际文化生态创意谷等，并计划继续加大招商引资力度，建立产业转移园及赴港招商等。
二、政策面1、2008年上半年东莞房地产主要相关政策回顾：2、政策解读:2008年上半年的房地产相关政策相对06、07年的大刀阔斧来说显得更注重微观调整。
从2008年上半年颁布的房地产相关政策可以看出以下几点：1）土地把关趋严，停止别墅用地供应，处闲力度进一步加大。
《土地登记办法》的出台主要是加强国家对土地权属的集中管理与跟踪，而《国务院关于促进节约集约用地的通知》则明确了今后国家对土地市场的管理态度，就是加强对节约集约用地工作的监管，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任；结合《土地管理将实行问责制》和《违反土地管理规定行为处分办法》的实施，实现了从供求两方加强对违法用地的处理以及加强了各地的土地处闲力度。
对于房地产商而言，在一级市场上面临的问题是土地开发进度必须抓紧，资金到位要求更快，不然就会面临国家处闲惩罚；从另一方面看，国家目前停止供应别墅类房产开发用地，未来几年别墅供应将有所下降，其稀缺性更显突出。
2）房地产信贷管理日趋严格，鼓励开发经适房。
在房地产信贷管理方面，2008年上半年国家的执行主调是“从紧”，房地产商在国家政策的规范下，资金链紧上加紧。
IPO募资不得用于买地，《东莞市商品房预售款监管工作制度补充规定》的颁发等都加强了对房地产资金运用的监管力度。
但国家从另一方面给房地产商指明了方向——经济适用房开发，国家颁发《经济适用住房开发贷款管理办法》，在贷款以及税费等方面给予开发商优惠，鼓励开发商开发经济适用房，这是今后一段时间内国家对房地产市场调控的主要方向。
3）税费管理日渐细化和完善。
税费的细化与完善在东莞来说主要体现在土地使用税的调整以及恢复征收，《住宅专项维修资金管理办法》对住宅维修资金的规范使用和《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》里对企业利润扣税标准的规定都体现了这一点。
4）东莞经济社会双转型策略：“迁出去，引进来”。
东莞践行经济社会双转型的重点在于产业转型，目前东莞在着力外迁劳动密集型企业及高污染企业，外迁低素质人口的同时，积极引进高新科技企业和人才，并鼓励企业自主创新。
外迁企业与人口不可避免地会造成东莞住房购买力的流失，短时间内会使需求下降，长远来看，引进的企业与高技术人才的素质将会更高，购买力更强，但这需要较长的时间，而且还要看东莞政府的招商引才策略践行是否得当，可以肯定的是，转型必将使经济增长放缓。
总的来说，2008年上半年国家对房地产市场的政策调控呈现逐步深入的态势，调控的主题是“规范化管理，鼓励经适房开发”，无论是一级市场的权属登记、税费管理、处闲力度，还是二级市场的预售款管理，利润扣税管理等都有日渐细化和明确的规定。
作为房地产商，在政策市的调整年，必须扬长避短，避免与国家政策发生冲突，规范自身经营，响应经济适用房开发。
三、资金面1、国际热钱大量涌入，国家继续实行从紧的货币政策，通过严控信贷，提高存款准备金率、发行债券等应对。
2008 年上半年，大量热钱流入中国，导致国内流动性资金过多，据社科院世界政治与经济研究所专家指出，中国资本市场上的热钱数额惊人，已高达1.75万亿美元，这一数字大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。
为尽可能减小“热钱”的破坏作用，2008年上半年国家先后5次上调存款准备金率，存款准备金率已经达到17.5%的历史高位，既是被动对冲过剩流动性，也是主动应对“热钱”袭击。
5月人民币贷款增加3185亿元，1-5月人民币各项贷款增加21201亿元，同比多增273亿元。
按照全年新增3.6万亿元的信贷规模测算，前5月已经完成近59%的信贷额度。
按照2008年各季度35%，30%，20%和15%的放贷比例计算，4、5月已用去二季度22%的额度，而6月贷款额度将控制在2200亿左右，而下半年只有35％的贷款额度，而灾后重建需要信贷支持，后续信贷控制压力仍较大，紧缩政策仍将持续。
2、我国1-5月累积发行债券8276.9亿元，继续回收流动性过剩。
为回收社会流动性资金，缓解资金流动性过剩，2008年1-5月，银行间债券市场累计发行债券8276.9亿元，其中：发行记账式国债2221.3亿元、政策性金融债券3775亿元、非政策性金融债券142亿元、短期融资券1398.2亿元、资产支持证券165.4亿元、中期票据575亿元。
四、市场面：1、股市、楼市双双受挫，投资欲望与信心下降，资金大举回流银行。
2008年上半年，股市从最高6124点跌到2693点；据央行6月25日公布的2008年第2季度全国城镇储户问卷调查情况显示，居民的储蓄意愿不断增强。
在当前的物价和利率水平下，认为"更多储蓄"最合算的居民占比连升3个季度，从2007年3季度的25.4%升至本季度的38.1%，累计上升12.7个百分点。
2008年上半年，东莞楼市遭遇了滑铁泸，量价齐跌，今年6月份成交量相对去年12月下降了53.63％，价格下降了16.44％，而整个上半年成交持续低迷，市场观望气氛浓厚，价格整体回落，市场调整迹象明显，消费者投资消费欲望降低。
2008年上半年东莞市房地产市场运行情况：2、发展商对后市信心不足，开始放缓工程开发进度。
今年上半年新开工面积为346.5万㎡，同比增长12.5%；由于2006年下半年受“90/70”政策影响，加上2007年3月两会期间项目暂停审批， 2007年上半年新开工量偏低，所以今年上半年的新开工量虽然有一定的增长，但总体仍然偏低。
进入2008年，受寒冬天气、市场观望气氛、楼市低迷等影响，新开工项目呈现逐月减少态势。
说明发展商对后市信心不足，有意放缓工程进度，未动工的项目延后动工。
五、消息面2008年上半年楼市消息面主要有：美国最大银行花旗集团2007年第4季度巨亏98.3亿美元国家发改委：奥运后将对房地产重点调整王石作客《经济半小时》建议三四年后再买房2008年信贷从紧信号：第一季度开发贷款用尽广东省建设厅厅长相信广深房价会进一步回调到比较理性的价格中天置业、创辉租售等中介机构相继倒闭，引发二手房市场信任危机恒大IPO失败，开发商上市集资步履蹒跚国务院组建住房和城乡建设部，加快住房保障体系的建设央视《经济半小时》作楼市今年没有“红五月”系列报道《东莞市住房建设规划（2008-2012）》出炉，规划未来五年住房总供应面积高达5564.4万㎡以上这些消息对楼市来讲都是利空，在国家政策调控房地产的基础上进一步的改变了市场的预期，使得观望情绪进一步蔓延，投资需求大幅下降的同时，自住需求短期也进入观望，使得楼市持续低迷。
六、市政规划工程1.市级规划工程《东莞市住房建设规划（2008-2012）》2008－2012年，东莞将新增各类住房60.326万套，新增住房面积5564.4万平方米（含农民公寓80万㎡）; 将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度，大套型住房的土地供应。
其中：今年全市在建、筹建的市属重点工程项目有96项，包括市廉租房一期、市篮球中心、东莞火车东站扩建等工程将全面动工。
部分重点工程如下：我市规划5年建设廉租房65万平方米目前，全市已建成10个廉租房试点，共4598套出租屋，可入住22137名新莞人。
2006年至2010年，全市规划建设廉租房面积65万平方米，可安置新莞人10126户。
广深铁路东莞段沿线景观将打造成“绿色长廊”广深铁路东莞段共58公里，主要途经塘厦、樟木头、常平、石龙、茶山等镇。