清水湾生态旅游文化地产概念策划0625
金华市清水湾生态艺术园概念性总体规划第二轮
清水湾生态艺术园总体规划第一部分项目背景金华市位于浙江省中西部，至今已有二千多年的历史。
境内自然景观资源非常丰富，秀美的山川和深厚的历史文化内涵使金华成为享誉中外的旅游胜地。
仙源湖旅游度假区管理委员会位于金华市婺城区，主要负责仙源湖旅游度假区的服务工作。
为更好地开发和建设所辖区域、加快城乡一体化进程，促进经济发展，应仙源湖旅游度假区管理委员会的邀请，美国XWHO设计公司中国机构对该地区进行了为期四天的考察。
期间，双方对长山乡清塘水库及其周边4.242平方公里的土地达成了规划设计意向，并正式委托美国XWHO设计公司中国机构进行概念性总体规划。
项目名称为“清水湾生态艺术园”，旨在通过对清塘水库及其周边土地的保护性开发和建设，系统全面地体现和展示“生态”与“艺术”，为金华市民提供一个集休闲、旅游、观光、运动于一体的公共场所，同时为也临近的金华经济技术开发区进行配套，提升该区域的土地价值，进而推动仙源湖旅游度假区及金华市的城市建设，巩固金华市浙江中西部中心城市的地位与作用。
第二部分现状分析一、区域位置金华市在的区位——金华市是浙江省重要的交通枢纽，商业、金融、文化中心和主要的物资集散地，她位于浙江省中西部，地处浦东、闽南两大特区的中心地带和长江三角洲经济圈内，是浙江省实施“承东启西”发展战略的重要纽带，更是浙、闽、赣、皖四省九地市经济协作区的“龙头”。
根据浙江省城镇体系规划，金华市被定位为“浙江中西部的中心城市”。
规划地块在金华的区位——该地块位于金华市区西南部的仙源湖旅游度假区长山乡境内，紧邻金华经济技术开发区，距离市区12公里。
具有非常优越的区位条件。
清塘水库北临城市二环线，南临规划中的金衢高速公里，东侧和东北侧隔石门村、经济技术开发区与金华市区相望，未来交通条件极为便利。
二、现状用地清塘水库及其周边总用地4.242平方公里，其中水域约占三分之一。
规划区域内现有村庄一座，占地3公顷，人口200人。
现状用地以大面积自然山体和绿化为主，另有少量的养殖场和临时农舍散落分布在水边和山林中。
海南清水湾度假项目策划案
品牌理念
强调清水湾项目的独特自 然环境、优质服务和个性 化体验，以“回归自然， 尽享奢华”为品牌理念。
视觉识别
设计独特的LOGO、标语 和宣传海报，强化品牌形 象识别。
营销渠道选择
01
线上渠道
利用社交媒体、旅游预订平台、 搜索引擎广告等线上渠道进行推 广，提高项目知名度。
线下渠道
02
03
跨界合作
与高端旅行社、航空公司等合作， 开展联合营销活动，拓展客户资 源。
针对情侣和蜜月旅行者，打造浪漫、私密的 度假空间。
商务客户
满足商务客户的需求，提供高品质的商务会 议和休闲设施。
产品与服务定位
高端奢华度假酒店
提供豪华客房、套房及别墅，配备高端设施 和服务。
特色餐饮服务
提供各类美食和特色餐厅，满足不同口味和 需求。
全方位的度假体验
提供各类水上和陆地活动，如帆船、游艇、 高尔夫、温泉等。
物业管理
聘请专业的物业管理团队，对别墅和会所进 行日常维护和管理。
财务管理
建立财务管理体系，对项目的收入和支出进 行全面管理。
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ABCD
服务培训
定期对员工进行服务意识和技能培训，提高服务 水平。
客户反馈与改进
积极收集客户反馈意见，针对问题进行改进和优 化，提升客户满意度。
05 投资估算与回报分析
投资预算编制
01
土地购置费用
根据土地面积、地理位置和当地 土地价格水平，计算土地购置费
用。
03
营销与推广费用
预算用于项目宣传、广告投放和 市场推广的费用。
促销活动策划
主题活动
旅游地产项目概念性规划设计任务书
世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_概念性规划设计任务书目录1.项目概况及周边条件 (3)1.1项目区位 (3)1.2建筑规模 (4)1.3地块条件 (4)1.4道路交通 (6)1.5周边区域环境及设施 (6)1.6周边基础设施 (7)2规划设计的差不多原则 (10)2.1设计理念及意向 (10)2.2规划设计要求 (13)2.3项目总体布局 (15)2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） (16)3规划设计要求 (19)3.1总体要求 (19)3.2项目住宅产品布局 (20)3.3项目住宅产品户型配比 (20)3.4配套及功能设施建议 (22)3.5建筑风格建议 (28)3.6园林风格建议 (29)3.7区域识不系统建议 (33)4设计成果要求 (35)4.1设计成果 (35)4.2方案数量 (37)5设计时刻打算 (38)1 .项目概况及周边条件1.1 项目区位项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，距离三亚机场60分钟车程；距离陵水县18公里。
项目区位图本项目位于清水湾一线临海核心位置。
三亚市 三亚市区45公里 清水湾海棠湾土福湾亚龙湾 三亚湾 大东海 香水湾英州镇 三亚机场 本项清水湾区域规划图1.2建筑规模本项目占地面积824亩，容积率1.0，建筑面积55万M2左右。
用地性质为旅游度假居住用地。
800米620米760米790米项目用地范围示意图1.3地块条件1.3.1地块周边条件东至：规划为区域内次要交通干道；道路以东为雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设；南至：防护林和沙滩，一线强势海景；西至：规划为区域内次要交通干道，目前仍为土路，路的西侧为高坡及防护林；北至：规划为区域内要紧交通干道，目前仍为土路；规划路以北为湖和椰树林。
1.3.2 地块内部条件项目地势平坦，北向略高；内部有部分虾塘。
• 内部仍有部分虾塘 • 内部沙地，地势平坦，北向略高，无专门资源 西北侧：雅居乐在建规划路 北侧：以规划待建路为项目北向边界，目前仍为土路 北侧：相隔土路为湖和椰树林，并可眺山景，景观良好西侧：待建规划路，目前仍为土路 西侧：高坡及防护林 南侧：防护林和沙滩 南侧：一线强势海景 东侧：以电线杆为东侧界线，雅居乐用地，已取土地证，目1.4 道路交通本项目西、两侧临交通干道，以后交通通达性较好。
海南省陵水清水湾旅游度假区控制性详细规划
清水湾旅游度假区C区控制性详细规划总则为规范陵水清水湾旅游度假区C区建设管理，保证其发展符合社会主义市场经济体制运作规律，同时保证开发建设中社会效益、经济效益、环境效益平衡和谐，特编制《陵水清水湾旅游度假区C区控制性详细规划》。
本规划是陵水清水湾旅游度假区C区开发建设的法定指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动，必须按规划要求执行。
本规划所涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范结合本规划区的规划定位所制定，未涉及的指标应按国家、海南省以及陵水县的有关政策、法律、规范相关条款的规定执行。
本规划的实施必须是文本和有关图纸同时使用。
规划范围：陵水清水湾旅游度假区C区属于陵水清水湾旅游度假区东组团，西临新村镇，南临南海清水湾，规划用地面积327.19公顷。
规划定位与发展规模功能定位：欧洲风情与地域文化相融合的滨海高尔夫度假社区。
实现规划功能的措施：积极挖掘地域文化特色，为旅游开发带来文化底蕴。
借鉴北美新城市主义的造城理念，塑造带有热带滨海休闲度假氛围和特色的自由街区式城市景观社区。
开发营造开敞空间、环境景观的绿色网络，延伸“高尔夫球场、碧海蓝天、银色沙滩、背景山体”对度假社区的影响；划分若干居住片区，提升滨海腹地的居住价值；合理确定建设用地性质、使用强度，配套完善公共设施与市政，使之成为一个具有时代特色与个性魅力的高品质旅游度假区。
目标定位：清水湾理想的度假社区——在自然中生长的生态、人文、魅力的滨海度假社区，是人们可以安全、自由、友善、幸福居住与度假的理想社区。
陵水清水湾旅游度假区C区总用地327.19公顷，人均建设用地163.60平方米。
规划区总人口规模控制在20000人以内。
用地布局规划在研究C区现状建设条件及山水生态肌理的基础上，结合C区的功能定位，提出“山海相望，休闲居中，居住环抱”的土地利用总体结构模式。
居住用地总面积178.68公顷，占总用地面积54.61%。
其中一类居住用地71.43公顷，二类居住用地105.35公顷。
旅游地产海南雅居乐清水湾项目整合营销方案滨海旅
的顺利进行。
人力资源需求
专业营销团队
组建一支专业的营销团队，具备丰富的营销经验和技能，能够为 项目的成功实施提供有力支持。
外部合作伙伴
与优秀的外部合作伙伴合作，如广告公司、公关公司等，共同推 动项目的进展。
内部培训师
培养内部培训师，为团队成员提供专业培训和指导，提高整体素质 和技能水平。
项目坐落在清水湾旅游度假区，拥有得天独厚的自然环境和优美的海景资源，是海南岛上一个极具吸 引力的旅游胜地。
海南雅居乐清水湾项目的开发旨在满足不同游客的旅游需求，提供全方位的旅游体验，同时提升项目 的品牌价值和市场竞争力。
项目目标概述
提升海南雅居乐清水湾项目的 品牌知名度和美誉度，树立行 业内的领导地位。
目标市场定位
以高品质、生态环保、休闲度假为主要卖点，打造国际化、高端的旅游度假项目。
竞争对手分析
主要竞争对手
海南其他旅游地产项目，如三亚某湾、某岛 等。
竞争对手特点
项目规模较大，配套设施完善，价格相对较高。
竞争优劣势分析
清水湾项目在地理位置、环境质量、配套设 施等方面具有优势，但在价格、品牌知名度 等方面相对较弱。
时调整项目计划。
社会风险
社会舆论和公众意见可能对项目产生负面 影响。应加强公关工作，积极与公众沟通
，树立良好的企业形象。
经济风险
市场经济的波动可能影响投资者的购买力 和投资意愿。应做好市场调研，合理规划 项目投资。
技术风险
技术更新和项目实施过程中可能出现的技 术问题可能对项目产生影响。应加强技术 研究和培训，确保项目实施顺利进行。
旅游地产海南雅居乐清水湾 项目整合营销方案滨海旅
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-2
第四节、清水湾项目销售中心、样板房及实际建成楼盘具体的参观体验在海南东线高速公路陵水英州镇出口一下高速，就可以看到路边的写有清水湾项目名称的景观标示雕塑，自此也就进入了清水湾项目庞大的用地地界。
顺着清水湾大道，傍着着已经初步整饬成熟成形的园林景观及水体环境，也就自然而然深入了庞大的清水湾项目用地范围。
可以体会到该项目宏大的规划前景及大手笔高密度的前期投入。
从用地总平面图可见，雅居乐也确实是用心良苦，专门在用地西侧拿下了这一块紧邻高速出口的地块以便于形成和整体用地的连接，塑造完整的统一景观序列，一路望去可谓气度不凡。
项目用地东北侧也有一条道路和海南东线高速公路的隆广镇出口连接，这样贯穿整个用地的清水湾大道就配合了全海南免收费的高速公路形成了完善快速环线交通。
整个清水湾大道顺着地形起伏有致，宽阔的大道左右逆向车道时分时合，中央绿化带也有宽窄变化，有时还上下两版面标高错开。
道路中央中间及两侧都有精心的景观绿化布置设计，离大道两边的低密度住宅区，商住区的距离也是时近时远，变化有致。
驾车其中真可谓美好的景观体验感受。
入口区水体在自高速公路英州镇出口也同时是清水湾项目的主入口到海滨销售中心近5公里的沿途，我们看到了已经初步完成景观及设施建设的高尔夫球场，沿清水湾大道徐徐逶迤。
视野开阔有致，自然而然的引导来客行向远处依稀可见的蔚蓝海滩。
沿途我们也看到了已经建成的金色果岭低密度别墅小区和蔚蓝海岸小高层商住型的小区，基本为高尔夫场地围绕布局，从户型平面及外观用材直接判断基本属中等档次楼盘，基本是雅居乐在全国各地布局的主流风格类型。
从蔚蓝海岸小区的实际建成外观来看，尤其是商业区的立面风格完全照搬雅居乐广州番禺项目的商业中心，可谓一模一样。
在后面的户型样板房参观过程中，我们也注意到蔚蓝海岸小区的住宅户型也基本是照搬或者略加调整自雅居乐在先前华南其他地区已落成楼盘的一些户型，金色果岭别墅户型也基本是采用同样的策略。
毕竟从雅居乐拿下清水湾项目到我们参观到实盘落成的今天，总计不到三年时间。
雅居乐海南清水湾地产项目案例调研
太阳湾 红树湾
铜鼓岭
山钦湾
龙沐湾 龙腾湾
三道湾
神州半岛 香水湾
龙栖湾
石梅湾 清水湾 海棠湾 亚龙湾
海南岛大盘“诸侯割据”情况
清水湾控制性详细规划总图
清水湾全区鸟瞰图
海滨销售中心前景
5170平米海滨销售中心
海滨销售中心前沙滩一景
“金色果岭”组团实景鸟瞰图
“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅
五、推货及销售情况
五、推货及销售情况
酒店式公寓： (精装修、拎包入住) 面积约：77.2-175.3平方米 海景高层洋房： 面积约：131.8-332.4平方米 高层园景洋房： 面积约：97-111平方米 泰式独立别墅： 面积约：154.16-1411平方米 花园面积：390-1770平方米
四、股权转让及其获利情况
2008年7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6月 27日与摩根士丹利全资公司CrystalI订立协议，以约7亿 美元（约52.83亿元）出售清水湾项目公司冠金30％股权。 瑞银的研究报告显示，CrystalI占296万平米，折合楼面 成本1785元/平米。 按照2008年1月雅居乐月报显示的245元/平米的楼面价计 算，雅居乐以7.29倍的价格将股权出售给大摩，直开盘均价：折后1.8万元/平方米（精装修）254套别 墅，去化率约92%，目前已提价6%；
公寓开盘均价：折后8500元/平方米（精装修）142套，已 经售罄； 开盘期间最低享受8折优惠，公寓8.5折； 别墅交楼标准：送价值4000元/平方米的装修（不含家私 电器）； 高层洋房（K1、K2）标准：送价值2000元/平方米的装修 （不包括家私电器）；
2008年雅居乐净利润为54.67亿，同比增加160%。 万科则是40.3亿元，同比下降16.7%。 中海发展50.5亿港元，同比增长20.8%
雅乐居清水湾房地产品牌形象策划案 精品
雅乐居海南清水湾品牌营销策案专业班级：广告学11401学生姓名：苑航学号：11401002雅乐居海南清水湾概况2公里海滩，走在上面犹如在积雪地上行走，脚下会发出“咯吱咯吱”银铃般清脆的“唱歌声”，又像是情人窃窃私语。
在清水湾，每一颗沙粒，都是一个美妙的音符，被誉为“会唱歌的沙滩”。
目前世界上只有3个地方的沙滩会有如此奇异的特质：一处是美国威夷海滩，一处是澳洲的黄金海岸，还有一处就是中国海南的清水湾。
清水湾，被誉为“海南最美的海岸线”之一，比肩世界稀缺资源，深获政府的致力保护，堪称中国最后的海岸自留国度。
雅居乐海南清水湾占地面积10005000平方米，容积率为果色果岭、蔚蓝海岸0.4，瀚海银滩0.7。
距离三亚凤凰机场仅45分钟车程，市区30分钟车程，2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内。
便捷的航空、高速公路、城市轻轨、空中巴士，全方位的立体交通网络畅达岛内外。
目录第一章市场环境分析 (4)第二章产品分析 (10)第三章消费者分析 (13)第四章STP策略 (13)第五章营销组合 (20)第六章广告表现 (20)第七章媒介计划 (20)第八章广告预算与效果评估 (20)第一章市场环境分析（一）海南市宏观经济环境分析海南市宏观经济呈现以下特征：1.海南市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。
2.随着海南市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。
（二）新政对区域的影响新国十条的出台进一步抑制房价的一路高涨，保证了房产业的稳定前进。
新国十条已经为未来三十年中国的房地产发展构造了理性的矿架，中国的房地产业和房地产市场不仅不会衰败和消亡，反而会更加繁荣与活跃。
雅居乐清水湾，雅居乐集团08年旷世之作，海南省“十一·五”重点工程项目。
雅居乐充分洞察现代人对自然与休闲的内心渴求，用世界级顶尖设计团队和超前的度假意念，将清水湾倾力打造一个没有繁忙应酬、没有文件烦忧、没有会议行程，只有蓝天碧海的愉悦，椰风海韵的惬意的第二人生度假国度。