房地产开发投资风险决策方法述评解析
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
房地产投资风险和决策分析
房地产投资风险和决策分析房地产投资一直以来都是人们重要的投资方式之一，无论是个人还是企业，都会考虑将资金投入到房地产市场中去。
与所有投资一样，房地产投资也伴随着一定的风险。
在进行房地产投资决策时，必须全面考虑各种风险因素，并做出正确的决策。
一、市场风险房地产市场是受市场供求关系影响的行业，因此存在市场风险。
市场供求关系对房地产价格有重要影响，一方面，如果市场需求下降，房地产价格势必受到影响；房地产市场供应过剩也会对价格造成一定压力。
政府政策调控也会对房地产市场产生影响，政策的变化可能会对房地产价格、销售等方面产生较大影响。
投资者在进行房地产投资决策时，需要对市场风险有清晰的认识，并做好充分准备。
在市场供求关系明显倾斜的时候，可以选择暂时观望；对于政策调控的变化，要密切关注政策动向，及时调整自己的投资计划。
二、资金风险房地产投资往往需要大额资金，而市场波动、政策调控等因素可能会对投资者的资金造成一定影响。
资金风险包括资金来源的不确定性、资金的流动性、以及资金的成本等方面。
在进行房地产投资决策时，投资者需要仔细评估自己的资金实力，确保自己有足够的资金进行投资。
也需要考虑资金的来源和成本，避免因为资金问题而影响到投资计划的执行。
三、管理风险房地产投资不仅是一次性的资金投入，更需要长期的管理和运营。
对于商业地产投资，需要进行租赁管理、维护管理等方面的工作。
对于住宅地产投资，也需要进行物业管理等方面的工作。
投资者在进行房地产投资决策时，需要充分考虑管理风险，并制定相应的管理计划。
四、政策风险房地产市场往往受到政策的影响。
政府的土地出让政策、购房政策、房地产税收政策等方面的变化都可能对房地产市场产生重大影响。
投资者在进行房地产投资决策时，需要密切关注政策动向，及时调整自己的投资计划。
五、信用风险在进行房地产投资时，也存在着信用风险。
与开发商、贷款机构等合作时，需要考虑对方的信用状况。
在进行合作之前，需要对对方进行充分的调查和分析，避免因为对方的信用问题而导致投资风险。
房地产投资风险和决策分析
房地产投资风险和决策分析1. 引言1.1 研究背景房地产投资一直以来都是一个备受关注的话题，投资者们往往在选择房地产项目时需要认真考虑其中的风险因素。
房地产市场具有较高的波动性，受到政策、经济、社会等多方面因素的影响。
对房地产投资风险进行分析并制定有效的风险管理策略显得尤为重要。
随着经济全球化的发展，房地产市场也日益呈现出多元化和复杂化的趋势。
投资者们需要在众多投资项目中做出决策，进行投资回报率分析以及合理的投资决策。
房地产市场也存在着许多实际案例，通过案例分析可以更好地了解投资风险与机会的关系，进一步指导投资者的决策。
本文旨在深入探讨房地产投资风险和决策分析，帮助投资者更好地理解房地产市场的特点和规律，为他们提供科学的决策依据。
通过对房地产投资风险的分析和对投资决策的探讨，可以帮助投资者更好地把握投资机会，实现风险和收益的平衡。
1.2 研究目的房地产投资是一个复杂且高风险的领域，投资者需要面对各种潜在的风险和挑战。
本文旨在研究房地产投资的风险和决策分析，以帮助投资者更好地理解该市场并做出更明智的投资决策。
具体而言，本文将对房地产投资的风险进行深入分析，探讨投资决策的关键因素，并评估投资回报率的计算方法。
还将讨论如何制定有效的风险管理策略，以降低投资风险并提高投资回报率。
通过实际案例分析，将理论知识与实践经验相结合，为读者提供更加具体和实用的参考。
通过本文的研究，希望能够揭示房地产投资领域的风险与机会并存的特点，强调合理决策与风险控制的重要性，为投资者提供更深入的思考和未来发展的展望。
【研究目的】1.3 研究意义房地产投资一直是吸引投资者的一个热门领域，随着市场竞争的加剧和政策环境的不断变化，房地产投资所面临的风险也变得更加复杂和多样化。
对房地产投资风险和决策进行深入分析具有重要意义。
研究房地产投资风险和决策可以帮助投资者更好地了解市场的变化趋势和风险因素，从而保护自己的投资利益。
通过分析不同的投资决策方式和风险管理策略，可以帮助投资者在投资过程中做出更加明智和理性的决策，降低投资风险，提高投资回报率。
房地产投资风险和决策分析
房地产投资风险和决策分析房地产投资是具有较高风险的投资方式之一，需要进行全面的风险和决策分析。
以下是关于房地产投资风险和决策分析的一些考虑因素：1. 宏观经济环境：房地产市场的表现受到宏观经济环境的影响。
经济的增长和衰退会对房地产市场产生显著影响。
在进行房地产投资之前，需要评估整体经济状况。
2. 利率风险：利率的上升可能导致房地产投资的成本增加。
如果贷款利率上升，投资者将需要支付更高的利息，从而减少投资回报。
投资者需要密切关注利率变动和对投资的影响。
3. 法律和政策风险：房地产行业受到各种法律和政策的影响，包括土地使用政策、房地产开发限制、税收政策等。
投资者需要了解相关法律和政策的变化，以便做出正确决策。
4. 市场供需平衡：房地产市场的供需平衡是影响投资成功的关键因素。
如果供应过剩或需求下降，可能导致房地产价格下跌。
投资者需要对市场供需状况进行充分的分析和预测。
5. 建筑质量和设计风险：房地产投资的风险还包括建筑质量和设计问题。
如果建筑质量不过关或设计不合理，可能导致房产价值下降或对投资者造成额外的维修和翻新费用。
6. 资金流动和投资周期：房地产投资通常需要大量资金，而且投资周期较长。
如果出现资金流动问题或投资周期延长，投资者可能面临流动性风险和资金压力。
针对以上风险因素，投资者可以进行风险和决策分析，以减少风险和提高投资成功率。
一些常用的工具和方法包括：1. SWOT分析：通过对房地产投资的优势、劣势、机会和威胁进行评估，帮助投资者了解潜在风险和机会，制定相应的决策策略。
2. 过程风险识别和管理：对投资过程中可能出现的各类风险进行识别和管理，包括市场风险、法律风险、财务风险等。
3. 市场调研和预测：通过对市场供需状况、地区经济趋势等因素进行调研和预测，帮助投资者选择合适的房地产投资项目和时机。
4. 财务分析和投资评估：对房地产投资项目的财务数据进行分析和评估，包括收益率、投资回报期等指标，以确定投资的可行性和风险。
房地产开发投资决策风险分析
房地产开发投资决策风险分析房地产开发投资是一项复杂的决策过程，需要投资者对市场、政策、行业、项目和自身等多个方面进行全面考虑和分析。
其中，风险是无法避免的因素，但可以通过科学的分析和预测，采取相应的对策和措施，降低风险带来的不利影响，实现投资最大化。
一、市场风险市场风险是指宏观经济因素和房地产市场情况对房地产业发展和投资收益的影响风险。
首先，宏观经济因素包括国内外政策、经济形势、货币政策等多种因素。
例如，国家对房地产政策的调整和变化，将直接影响市场的供求关系和价格。
此时，投资者应考虑销售周期和资本回收期，从而降低市场风险。
其次，房地产市场情况包括城市规划、人口分布、经济基础、竞争对手、用户需求等多种因素。
例如，人口流动和城市规划变化，会影响到房地产市场的供求状况和价格走向。
此时，投资者应对市场环境进行深入了解和分析，制定相应的投资策略和计划，以降低市场风险。
二、政策风险政策风险是指政府制定的政策和法规对房地产业发展和投资收益的影响风险。
政府的政策和法规对房地产市场供求关系、价格、税收等多个方面产生影响，而政策和法规的变化具有不确定性，会对投资带来风险和影响。
例如，政府对房地产征收新的税收或限制房地产投资，将直接影响开发投资的回报率和风险分析。
此时，投资者应对政策风险进行深入分析和预测，制定相应的应对策略，从而降低风险。
三、行业风险行业风险是指房地产行业内部因素对房地产开发投资风险的影响。
房地产行业是一个复杂的产业，投资者需要关注行业的发展趋势、商业模式、市场环境和技术创新等多个方面。
例如，房地产行业的周期性波动和竞争激烈程度，将直接影响开发项目的投资回报率和风险分析。
此时，投资者应对行业风险进行深入了解和分析，制定相应的投资策略和规划，以降低风险。
四、项目风险项目风险是指投资项目本身的因素对开发投资决策风险的影响。
投资项目是房地产投资的具体实践，需要对项目的可行性进行深入分析和评估，包括项目选址、土地成本、项目规模、设计方案、销售计划等多个方面。
房地产投资风险和决策分析
房地产投资风险和决策分析【摘要】房地产投资是一项高风险高回报的投资领域，需要经过综合的风险管理与控制措施来进行决策分析。
在投资项目评估与选择阶段，市场分析与预测是至关重要的，可以帮助投资者了解市场趋势和项目潜力。
财务分析与资金管理是确保投资项目稳健运作的基础，管理决策与执行则决定了投资成功与否。
房地产投资的可持续发展取决于风险决策的正确性，因此投资者需要认识到风险决策的重要性。
尽管房地产投资面临着挑战和风险，但也存在着巨大的机遇与收益，只有经过深思熟虑的分析和决策，才能使投资者在竞争激烈的市场中取得成功。
【关键词】房地产投资风险、决策分析、风险管理、投资项目评估、市场分析、财务分析、资金管理、管理决策、可持续发展、风险决策、重要性、挑战、机遇。
1. 引言1.1 房地产投资风险和决策分析房地产投资是一项风险高、回报也高的投资领域。
在进行房地产投资时，投资者需要面对各种风险，如市场风险、政策风险、资金风险等。
对房地产投资风险进行分析和决策显得尤为重要。
在进行房地产投资时，风险管理与控制是首要考虑的问题。
投资者需要通过制定有效的风险管理策略，减少投资风险，保护自身利益。
投资项目评估与选择也是至关重要的环节。
投资者需对潜在投资项目进行全面评估，选取符合自身投资目标和风险承受能力的项目。
市场分析与预测、财务分析与资金管理以及管理决策与执行也是房地产投资中不可忽视的方面。
通过对市场的深入分析和预测，投资者可以更准确地把握市场走势，制定有效的投资策略。
做好财务分析和资金管理，保障投资资金的安全和稳定增值。
管理决策与执行的质量直接影响着投资项目的成功与否。
对房地产投资风险和决策进行深入分析是非常必要的。
只有充分了解各种风险，并采取有效措施进行管理，才能更好地把握投资机会，实现可持续发展。
在这个充满挑战和机遇并存的领域，只有不断提升风险决策的重要性，才能在激烈的竞争中立于不败之地。
2. 正文2.1 风险管理与控制在房地产投资中，风险管理与控制是至关重要的步骤。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂而高风险的行业，开发商需要全面了解各种潜在风险，并采取相应的风险管理措施来确保项目的成功。
本文将从五个方面对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求不足：开发商应进行市场调研，了解目标市场的需求情况，确保项目的规模和定位与市场需求相匹配。
1.2 市场竞争激烈：开发商应进行竞争对手分析，制定差异化的市场营销策略，提高项目的竞争力。
1.3 政策调整风险：开发商应密切关注政策变化，及时调整项目策略，避免政策调整对项目造成不利影响。
二、资金风险2.1 资金筹集困难：开发商应合理规划项目资金需求，积极寻求多元化的资金来源，如银行贷款、股权融资等。
2.2 资金成本上升：开发商应及时关注市场利率变动，合理选择融资方式，降低项目的资金成本。
2.3 资金流动性风险：开发商应建立健全的资金管理体系，确保项目资金的流动性，避免出现资金短缺的情况。
三、技术风险3.1 设计与施工质量风险：开发商应选择有资质和信誉的设计和施工单位，建立质量监控机制，确保项目的设计和施工质量。
3.2 技术创新风险：开发商应关注先进的建筑技术和设备，积极引进和应用新技术，提高项目的技术水平和竞争力。
3.3 建筑安全风险：开发商应加强安全管理，遵守相关法规和标准，确保项目的建筑安全，减少事故风险。
四、法律风险4.1 土地法律风险：开发商应仔细研究土地使用权、土地规划等法律法规，确保项目的土地使用合法合规。
4.2 合同法律风险：开发商应制定完善的合同管理制度，确保与各方签订的合同合法有效，减少合同纠纷的发生。
4.3 环境法律风险：开发商应遵守环境保护法律法规，进行环境评估和治理，减少环境污染和资源浪费。
五、管理风险5.1 项目管理风险：开发商应建立完善的项目管理体系，制定详细的项目计划和进度控制，确保项目按时按质完成。
5.2 供应链管理风险：开发商应与供应商建立长期稳定的合作关系，加强供应链管理，确保项目所需材料和设备的供应稳定。
房地产开发投资风险分析
房地产开发投资风险分析随着城市化进程的不断推进，房地产开发投资成为了各国经济发展中的重要组成部分。
然而，与投资利润相伴随的是投资风险。
本文将对房地产开发投资面临的风险进行分析，并提出相应的应对策略。
一、宏观经济风险首先，房地产开发投资受到宏观经济环境的影响。
经济周期的波动、货币政策的调整、利率的变动等因素都会对房地产市场产生重大影响。
经济衰退时期，市场需求下降，房地产市场的供需关系失衡，开发商面临的销售压力和资金困难可能会增加。
针对宏观经济风险，企业可以采取的策略包括：多元化投资，降低对房地产行业的依赖程度；灵活调整项目策略，根据市场情况变化进行及时调整；加强与金融机构的合作，获得更加有利的融资条件。
二、政策风险政策风险是指政府政策的变动对房地产开发投资产生的影响。
政府的土地供应、房地产市场调控政策、税收政策等决策都会对开发商的投资决策产生重要影响。
开发商应该密切关注政府的政策动态，并根据政策变化的可能性制定风险应对方案。
同时，建立良好的政府关系，与政府建立长期合作伙伴关系，有助于在政策风险下更好地应对。
三、市场供需风险市场供需关系是影响房地产开发投资的一个重要因素。
市场需求的波动、区域经济发展不平衡、人口迁移等因素都会对房地产市场的供需关系产生影响。
对于市场供需风险，开发商可以通过精准定位和市场调研来降低风险。
通过对目标市场的需求进行准确分析，避免盲目投资或过度投资，从而降低供需不平衡带来的风险。
四、企业管理风险除了外部风险，内部管理风险也是房地产开发投资需要面对的挑战。
不合理的企业战略、项目管理不善、资金管理不规范等问题，都有可能影响到投资的效果。
为了降低企业管理风险，企业需要建立科学合理的管理机制，明确责任与权力的分配，健全信息管理体系，加强对项目进展的监督和管理。
同时，加强员工培训和团队建设，提高企业整体的管理水平。
五、环境风险房地产开发涉及到土地开发、建筑施工等环节，环境风险是不可忽视的。
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《技术经济》第3期(总第159期)2001年北京科技大学土木系彭志奇于亚伦房地产开发投资有其自身的特点,其产品不可移动,投资周期长,所需的资金量大且市场信息不完全,这些特点使得房地产开发过程中必须面临多种不确定的客观状态,风险较大。
虽然决策者无法控制这种状态的出现,但对其出现的可能性大小往往能凭经验估计或用数量统计知识加以描述。
这种情况下的投资决策即为房地产开发投资风险决策,其决策方法的逐步定型是与决策理论的发展密不可分的。
1944年,JohnVonNeumann和OskarMorgenstem发表了著名的著作《博奕论与经济行为》,提出效用值运算定理,一般认为这是现代决策理论的开端。
1960年,H.A.Simon在《管理决策科学》一书中突破传统行政学的概念,描述了决策理论的轮廓,使得决策理论真正成为一门学科。
1966年,R.A.Howard发表《决策分析:应用决策理论》一文后,作为规范性决策研究成果的“决策分析”得到广泛的应用。
随着决策理论在房地产投资中的应用,房地产投资决策理论与方法也逐步得到发展,由最初的定性决策发展到定性与定量综合决策。
国外最初应用的投资决策方法属于定性的主观分析方法,杠杆等基本策略。
然后研究了投资收益率决策法、,它们即不考虑资金的时间价值,又不考虑风险,。
Ratcliff 于1961年提出了投资价值决策模型:。
1970年以后,,,即现代资金预算方法。
,表2000年第2季度铁路运输技术经济指标预测结果预警指标旅客发送量(万人)货物发送量(万吨)旅客周转量百万人公里货物周转量百万吨公里模型预测专家预测最终结果报警信号24274252742527440437413844138498676106970106970321717333994333994420393440932440932274172026682002668200换算周转量百万吨公里运输收入(万元)☆☆○○○◇客运量自1998年开始恢复性增长以来,继续高速发展,可以讲这是铁路客运市场改革的成绩,其景气预警信号为“很好”;旅客周转量较去年也增长明显,其景气预警信号为“较好”。
货物发送量、货物周转量这两项指标,景气预警信号为“很好”“、较好”。
该季度市场需求比较旺盛,这两项指标较去年的“较好”、“正常”已有较大进步,决策者需注意采取措施以保持其发展态势,从综合指标的发展来看,由于旅客周转量、货物周转量增加较快,反映在换算周转量指标景气信号也为“较好”。
总体说来,2000年第2季度运输量指标处于铁路运输市场的“景气较好区间”。
客运市场良好发展,货运市场处于从低谷中缓慢恢复时期。
三、结语利用铁路运输景气指标监测预警系统提出监测预警分析报告,以供宏观决策者作为决策的依据,可正确评价当前铁路运输市场的运行状态,恰当地反映当前铁路运输市场运行的冷热程度,准确预测未来铁路运输市场形势的发展趋势,以采取适当的政策、方针,保证铁路运输市场的运行能在合理的置信区间安全、可靠、优质运转。
它不仅计入资金的时间价值,而且考察了整个寿命期内收入与支出的全部数据,其投资决策准则主要是净现值NPV≥0,或内部收益率IRR≥i0(i0为行业基准收益率或投资者要求的最小收益率),其后又发展了净年值・64・© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 《技术经济》第3期(总第159期)2001年NAV≥0,费用现值与费用年值最小者为优和动态投资回收期T<T0(T0为基准动态投资回收期)等决策准则。
这些方法中仍未考虑风险,所以它们还属于确定性的决策方法。
1973年,StephenA.Pyhrr指出,房地产投资决策的输入变量是不确定的,应视为具有一定概率分布的随机变量,而非某一确定的估计值,决策中要计算不同收益率的可能性。
其后的Kapplin和Peiser也表明了同样的看法。
Haley和Schall则在《财务决策理论》一书中进一步指出,当我们放弃了确定性和理想资本市场假设条件进入不确定性领域的时候,会发现两种偏差,其一是实际现金流系列与预测值的偏差,即现金流效应;其二是现金流的折现率发生变化所引起的偏差,即利率效应。
这些观点为房地产投资风险决策方法的发展奠定了基础。
1986年,AustinJ.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系,主张定性与定量相结合的综合风险决策,他提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析;风险与回报紧密相联;报资应以利润最大化为目标;房地产环境效益分析必不可少;房地产投资分析是一种风险分析。
有关房地产投资的风险决策方法很多,但大部分是基于对贴现率、现金流量和回收期进行调整的风险决策法,现分别述评如下:1、期望值决策法期望值决策法把现金流视为随机变量,。
风险决策中选择方案的最合理标准,,并没有描述实际结果对期望值的偏离程度,,中的一个,,,期望值标准并不是最满意的决策标准。
2、标准差法对于净现值的期望值相同的诸方案的决策,宜先计算各方案净现值的标准差,取标准差最小的方案为最优方案。
该法由期望值法发展而来,应用范围狭小。
3、变异系数法变异系数是标准差与期望值之比。
当被评价的项目或方案的净现值期望值和标准差均不同时,需要计算变异系数,根据变异系数的大小对诸投资项目或方案作出评价与取舍。
变异系数最小的投资项目或方案为最优。
4、风险调整贴现率法风险调整贴现率法的基本思想是对于房地产开发这类高风险项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值的大小来选择方案,以净现值大者为优。
此处的贴现率具有广义性,不仅包括房地产公司特有风险的资金成本率,还应包括市场风险中的利率、通货膨胀等,它是综合因素作用形成的“联合贴现率”。
风险越大,调整后的贴现率越高,相应的净现值越小。
该方法的应用难点在于如何调整贴现率。
有人提议分别按资本资产定价模型、投资项目风险等级和项目类别等三种方法来调整贴现率,也有人提出用风险斜率和变异系数来求风险贴现率。
该方法的缺点在于它把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,夸大了远期风险,有时与事实不符。
5、肯定当量法肯定当量法的决策思路是把有风险的现金流量按照一定的等确定性系数折算为无风险的现金流量,然后利用无风险贴现率来计算投资项目或方案的净现值,按净现值大小来决定项目的取舍。
该方法最主要的困难是等确定性系数的定值问题,要确定其值,首先要给投资者提供一系列风险收益和无风险收益的组合,让其表示对各收益选择项的偏好程度,并据此得出投资者对待风险态度的风险偏好图,即一组期望效用的无差异曲线,再由此确定等确定性系数。
该方法假设决策者的货币效用函数不随时间而变化,而事实上该假设不成立,因而也影响到它的应用。
6、正态分布概率法正态分布概率法假设投资项目净现值的概率分布为正态分布,利用正态分布曲线计算净现值为负的概© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 《技术经济》第3期(总第159期)2001年率。
计算中采用的贴现率,一种是无风险贴现率,此时的决策取决于净现值出现负值的可能性是否超过某一可接受的最大概率值;另一种方法是采用经过调整的贴现率来计算净现值,然后利用正态分布曲线估计净现值出现负值的概率。
后一种方法实际上重复计算了风险,是更为保守的方法。
正态分布概率法能给决策者提供项目收益率或净现值达不到最低要求的可能性究竟有多大的决策参考信息,但并未表明决策者应采取什么措施。
7、决策树法决策树法是用分枝表示可供选择的方法,把几种可供选择的方案及有关的随机因素有序地表示出来,形成一个树形,在根据经验设定各种方案发生的可能性后,计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率。
我国的《建设项目经济方法与参数》中的风险决策分析就采用了这种方法。
决策树法的实质仍是考虑现金流效应而对此引入概率取期望值进行分析,只是把现金流效应具体地分为多个因素如固定资产投资变化、销售收入偏差、建安成本变化等的相关作用效应,因而出现分枝。
其优点是形象直观,思路清晰,通用性大,比较灵活。
其缺点是仍末摆脱敏感性分析的模式,作用,没有与投资者的主观愿望联系起来。
8、回收期调整法,并据此按回收期准则对方案加以优选。
,回收期的调整普遍带有主观性,决。
9、,对可能出现的利益或损失的综合表现,它代表决策者对期望利益的评价,表。
期望效应决策法的基本思想是D.Bernoulli于1783年最早提出的,他指出最大期望收益值标准并不总是所有决策者完全遵循的标准,最大期望收益应与各种奖赏的有用性或效用值有关,但这一理论长时间没有得到重视。
1944年,JohnVonNeumann等人指出在风险条件下,有理智的投资者的投资准则应是最大期望效应准则,即期望效用值最大者为优。
根据这种效用理论,其后的很多学者建立了效用函数模型用于投资决策中,该方法将决策者分为保守型、中间型和冒险型,充分考虑了决策者对风险的主观态度,因而该方法被认为是在不重复条件下的一种理想的风险决策方法。
效用带有主观性且测定较难,因而应用起来受到限制。
以上所评述的房地产投资风险决策诸方法,都以投资收益期望值或效益值最大为唯一的决策准则。
而实际上,房地产开发风险决策更适合作为多目标决策问题来处理。
这类问题以1961年J.Cooper提出的目标规划法和1979年A.L.Satty提出的层次分析法(AHP)最具代表性。
1992年以来,随着我国房地产业的蓬勃发展,一些学者已开始研究将多目标决策理论应用于解决房地产投资风险决策问题,但还很不成熟。
此外,由于证券投资组合理论和资本资产定价模型(CAPM)对风险进行了更为全面的分析,已有学者开始尝试将它引入房地产投资领域,为解决房地产投资风险决策问题提供了新思路。
编辑、出版、发行:中国技术经济研究会期刊号:CN11-1444ΠF印刷:北京樱花印刷厂出版日期:2001年3月25日(总第一五九期)编辑部地址:北京学院南路86号530室主编:马阳常务副主编兼编辑部主任:董福忠邮政编码:100081电话:(010)6217422162178877-3530每册定价:3.80元© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 。