物业管理实务案例分析
物业管理案例分析(最全版)
案例十七成功服务业主费用催缴有谱［案例描述］某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。
一个星期天。
该业主打电话到管理处，且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？［处理过程］值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。
便冷静地安慰道：您先另1]着急上火，我们马上就到。
放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。
管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。
随后管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。
经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。
第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从此后再也未拖欠过管理处任何费用。
［案例点评］根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。
所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。
［案例描述I某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。
［处理过程］接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。
原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。
但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。
当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处抓破，妻子的脸上被划了一道血口。
管理处人员立即上前劝架，把他们分开时，不慎还遭到误打。
但谁也顾不上这些，一边劝导当事人，缓和两人情绪，一边帮着抹净伤口。
物业管理案例分析
物业管理案例分析一、案例背景介绍本案例分析的物业管理案例为某小区的物业管理情况。
该小区位于城市中心，总共有10栋住宅楼，共有500户居民。
小区内有公共绿地、停车场、儿童游乐区等配套设施。
物业公司负责小区的日常管理、维护和服务工作。
二、问题分析1. 小区安全问题：居民反映小区内的安全问题较为突出，存在入室盗窃、车辆被破坏等情况。
2. 绿化养护问题：小区内的公共绿地存在绿化养护不及时、草坪不修剪等问题。
3. 垃圾处理问题：居民投诉小区内的垃圾处理不规范，垃圾桶时常满溢，影响小区环境。
4. 物业服务不到位：居民反映物业公司的服务态度不好，处理问题效率低，无法及时解决居民的需求和投诉。
三、解决方案1. 加强小区安全管理：增加安保人员数量，加强夜间巡逻，安装监控设备，提高小区的安全性。
2. 完善绿化养护工作：加强对公共绿地的养护工作，定期修剪草坪，清理落叶，保持绿化环境的整洁。
3. 改进垃圾处理方式：增加垃圾桶数量，定期清理垃圾桶，加强垃圾分类宣传教育，提高居民的垃圾分类意识。
4. 提升物业服务水平：加强物业员工的培训，提高服务意识和服务技能，建立健全的投诉处理机制，及时解决居民的问题和投诉。
四、实施效果评估1. 小区安全问题：经过加强安保措施和安装监控设备，小区的安全状况得到明显改善，入室盗窃和车辆被破坏的情况大幅减少。
2. 绿化养护问题：加强绿化养护工作后，小区的公共绿地整洁有序，居民对绿化环境的满意度提高。
3. 垃圾处理问题：增加垃圾桶数量和加强垃圾分类宣传教育后，小区的垃圾处理问题得到改善，垃圾桶再也不满溢，小区环境更加整洁。
4. 物业服务水平：通过培训提升物业员工的服务水平，物业公司的服务态度和处理问题的效率得到提高，居民对物业服务的满意度明显提升。
五、结论通过对该物业管理案例的分析和解决方案的实施，小区的安全问题、绿化养护问题、垃圾处理问题和物业服务问题得到了有效解决。
物业公司应持续改进管理水平，提高服务质量，为居民提供更好的居住环境和服务。
2014物业管理实务案例分析
11 部分业主要求减免物业服务费 12 希望提供家政服务 13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建设增设到达小区的公交线路 14 建设清洁工作作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯
• 答题要点 • 问题1：需要资金投入的项目有：1、6、7、8、9
项，其中第1、6、9项应在物业服务费中列支，第 7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业 主分摊。
企业具备投标资格，拟参与投标。
• 问题1、在制定物业管理方案时，大厦管理服务的重 点有哪些？
• 问题2、酒店区域内的客户服务是不是物业管理的范 围？写字楼公共卫生间清洁工作是否由物业服务企 业负责？酒店、商场、超市有没有义务承担物业管 理费？
• 问题3、在招标中，物业管理服务合同为一年，物业 管理费采用包干制，但必须低于招标方的标底。在 现场踏勘和由各投标人参加的咨询答疑会上了解到： ①甲公司有意将酒店所在的A座塔楼产权整体出售给 乙公司，半年内可能成交；②甲公司要求中标单位 提供最完美、最高档、最全面、超一流的物业管理 服务；③目前，写字楼的许多业主不满意，认为甲 公司的服务不佳而且物业管理费（8元∕平方米.月） 偏高。请分析有哪些风险？
退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的
物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2019年8月15日，
顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业
服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业
管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物
业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
• 问题4.在测算各项费用时，商场、超市的用电量通 常比酒店用电量高吗？
• 答题要点
• 问题1、设备设施管理，公共秩序管理，消防管理。
物业管理务实案例分析
【案例五】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申 报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进 行整改。 问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？ 【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看 出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第 一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发 现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班 的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出 违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将 采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通 知单须掌握的基本要点。
【案例 二】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识 （工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称 其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？
【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的 违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理 等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即 补办，否则拒绝相关人员入场。
物业管理务实案例分析
【案例一 】 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申 报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员 在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明 确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共 用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主 安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登 记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场 核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意 识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
2021年注册物业管理师实务案例分析
2022年注册物业管理师实务案例分析随着城市化进程的加快，物业管理行业在我国的发展日益迅猛。
作为物业管理行业的重要从业人员，注册物业管理师在提升行业规范化、专业化水平方面发挥着重要作用。
本文将通过分析2022年的实际案例，探讨注册物业管理师在实务中所面临的问题与挑战，并提出相应的解决方案。
一、案例一：小区停车管理难题某小区的停车位数量有限，但居民车辆增多，导致停车位紧张。
物业公司采取了先到先得的原则，但居民之间产生了矛盾和纠纷。
此外，一些非小区居民也利用停车位进行商业活动，进一步加剧了停车难的问题。
针对这一问题，注册物业管理师应该首先与业主委员会进行沟通，共同制定停车位使用规则，并通过公示等方式让居民知晓。
同时，物业公司可以与周边商业单位合作，为小区居民提供专属停车位，以减少非小区居民的占用。
此外，物业公司还可以引入智能停车系统，通过车牌识别等技术手段，实现停车位的精确管理和分配。
二、案例二：物业费管理困境某小区的业主普遍对物业费的使用和管理存在疑虑。
一方面，业主对物业费的使用情况缺乏透明度，不清晰具体用于何处；另一方面，物业公司缺乏有效的物业费管理手段，导致费用的使用和核算存在问题。
为解决这一问题，注册物业管理师可以与业主委员会建立定期沟通机制，及时向业主公示物业费的使用情况，增加透明度。
同时，物业公司应建立完善的财务管理制度，确保物业费的使用符合规定，并及时向业主公开相关财务报表。
此外，物业公司还可以引入第三方财务审计机构，对物业费的使用情况进行独立审计，提高费用管理的公信力。
三、案例三：安全事故处理挑战某小区发生一起火灾事故，物业公司面临着处理事故和维护业主权益的双重挑战。
一方面，物业公司需要及时组织疏散和灭火工作，保障居民的生命安全；另一方面，物业公司还需要与保险公司、相关部门等进行协调，妥善处理事故后续事宜。
针对这一问题，注册物业管理师应该注重事前预防，加强小区的消防设施和安全培训工作，提高居民的安全意识。
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析1. 业主投诉物业服务不到位。
某小区业主对物业服务不满意，多次投诉物业公司服务质量不到位，包括保洁不及时、绿化维护不到位等问题。
物业公司应及时响应业主的投诉，加强对员工的培训和管理，提升服务质量，以满足业主的需求。
2. 小区停车管理不善。
小区停车位有限，停车管理混乱，导致停车难题频发。
物业公司应加强停车管理，制定合理的停车位分配方案，加强管理力度，解决停车难问题。
3. 小区安全隐患。
小区存在安全隐患，如楼道灯坏、电梯故障等问题，严重影响了居民的生活质量。
物业公司应及时排查安全隐患，加强设备维护和管理，确保小区居民的生活安全。
4. 小区环境卫生差。
小区环境卫生差，存在垃圾乱堆放、绿化维护不到位等问题。
物业公司应加强环境卫生管理，提升保洁质量，改善小区环境。
5. 小区公共设施老化。
小区公共设施老化严重，如水电设备老化、管道漏水等问题。
物业公司应加强设施维护和更新，确保小区公共设施的正常运行。
6. 物业费管理不透明。
业主对物业费管理不满意，认为物业费收取不透明，存在乱收费等问题。
物业公司应加强物业费管理，做到收费透明化，建立合理的费用收取标准，提高业主满意度。
7. 小区安全管理不到位。
小区存在安全管理不到位的问题，如门禁系统不完善、保安巡逻不到位等。
物业公司应加强安全管理，提升小区的安全防范能力，确保居民的生命财产安全。
8. 小区物业管理混乱。
小区物业管理混乱，存在管理不规范、服务不到位等问题。
物业公司应加强管理规范化，建立健全的管理制度，提升服务品质，提高小区管理水平。
9. 小区业主大会决议不执行。
小区业主大会决议不得到物业公司的有效执行，导致小区管理混乱。
物业公司应严格执行业主大会决议，加强与业主的沟通，确保决议得到有效执行。
10. 小区设施维护不及时。
小区设施维护不及时，如电梯故障、楼道灯坏等问题。
物业公司应建立健全的设施维护体系，加强设施巡检和维护，确保小区设施的正常使用。
物业管理案例分析
物业管理案例分析标题：物业管理案例分析引言概述：物业管理是指对房地产项目进行维护、管理和运营的一系列活动。
在现代社会中，物业管理对于维护社区的秩序、提供良好的居住环境以及保护业主的利益起着重要的作用。
本文将通过分析四个物业管理案例，探讨物业管理的重要性和实践经验。
一、物业管理案例一：小区安全管理1.1 安全设施建设：该小区在入口处安装了高清摄像头，以实现全天候监控，同时设置了门禁系统，只有业主和访客可以进入小区。
1.2 安全巡逻和保洁：小区配备专业保安人员进行定期巡逻，确保小区内的安全。
此外，定期清理小区内的垃圾和杂物，保持小区的整洁。
1.3 紧急事件处理：小区建立了紧急事件处理机制，如火灾、水电故障等，及时采取措施，并与相关部门进行有效的沟通和协调。
二、物业管理案例二：公共设施维护2.1 绿化管理：小区定期修剪草坪、修整花园，保持绿化环境的美观和卫生。
2.2 电梯维护：小区定期对电梯进行维护和检查，确保其正常运行，并及时修复故障。
2.3 停车管理：小区设置了专门的停车场，并规定了停车位的使用规则，确保业主的停车需求得到满足。
三、物业管理案例三：业主服务3.1 报修服务：小区建立了报修服务平台，业主可以通过电话或在线平台提交报修申请，物业人员及时响应并派遣维修人员解决问题。
3.2 社区活动组织：小区定期组织各种社区活动，如篮球比赛、健康讲座等，增强业主之间的交流和社区凝聚力。
3.3 定期沟通：物业定期召开业主大会，倾听业主的意见和建议，及时解决业主关注的问题。
四、物业管理案例四：财务管理4.1 费用收缴：物业公司建立了收费系统，定期向业主收取物业费用，并及时提供费用使用情况的报告。
4.2 财务透明：物业公司向业主公开财务报表，确保财务管理的透明度和公正性。
4.3 资金管理：物业公司合理管理物业资金，确保资金的安全和合理运用。
综上所述，物业管理在社区运营中起着至关重要的作用。
通过上述案例分析，我们可以看到物业管理的多个方面，如安全管理、公共设施维护、业主服务和财务管理等，都需要专业的团队和有效的管理机制来保障。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析物业管理是指对房地产项目进行经营管理的一种综合性管理活动，它涉及到房地产项目的规划、建设、销售、租赁、维护等多个环节。
在现代社会中，物业管理已经成为了社区、商业综合体、写字楼等各类房地产项目中不可或缺的一部分。
在物业管理中，经典案例的分析可以帮助我们更好地理解管理的本质和方法，下面我们就来分析几个物业管理领域的经典案例。
首先，我们来看一个小区物业管理的案例。
某小区的业主委员会在物业管理公司的帮助下，通过开展业主大会、成立业主委员会、建立业主沟通群等方式，成功解决了小区内部的矛盾纠纷，提升了小区居民的满意度。
这个案例告诉我们，良好的业主沟通和合作是小区物业管理的关键，只有通过业主参与和沟通，才能更好地解决物业管理中的问题。
其次，我们来看一个商业综合体物业管理的案例。
某商业综合体引入了先进的智能化设备和管理系统，通过对商户的销售数据、顾客流量等信息进行分析，提供了更加个性化的管理服务，从而吸引了更多的顾客和商户，提升了商业综合体的整体价值。
这个案例告诉我们，物业管理需要与时俱进，引入先进的科技手段和管理理念，才能更好地适应市场的需求。
最后，我们来看一个写字楼物业管理的案例。
某写字楼物业管理公司通过对写字楼内部环境的优化和升级，提升了写字楼的整体品质和形象，吸引了更多的企业入驻，提升了写字楼的租金收益。
这个案例告诉我们，物业管理需要不断提升服务质量，通过优化环境和提升形象，吸引更多的客户和用户，从而提升物业的价值。
综上所述，物业管理是一个综合性的管理活动，它需要我们不断地学习和总结经典案例，以便更好地应对各种管理挑战。
通过对经典案例的深入分析，我们可以更好地理解物业管理的本质和方法，为我们的管理实践提供更多的借鉴和启发。
希望以上案例分析能够对大家在物业管理领域有所帮助。
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1 1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求，成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）。请说明影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？答：主要因素有①企业战略因素②外部环境因素③技术因素④组织规模及所处阶段。按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门，并确定各部门的职责？答：(一)总经理室 (二)人力资源部 (三)行政管理部 (四)财务部 (五)品质管理部 (六)市场拓展部 (七)经营管理部 (八)工程管理部 (九)安全管理部 (十)环境管理部。直线职能制的主要优缺点？答：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 2、公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序，（分为工商注册登记和资质审批两个阶段）。答：工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 3、如果你是企业的经营者，请说明物业服务企业的“产品”是什么？答：物业服务企业的“产品”是服务。物业服务企业是通过什么实现物业的保值增值的？答：它是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目尽可能实现物业的保值和增值。物业服务企业的特征是什么？答：物业服务企业的特征：第一是独立的企业法人；第二是属于服务性企业；第三是是具有一定的公共管理性质的职能。新成立的物业服务企业无须定级的说法正确吗？答：不对。就如何理解？答：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 4、你是一家物业管理公司的管理人员，由你负责对这一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：你的法律依据是什么？答：物业管理报标投标的法律依据主要有《中华人民共和人招投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。你将按怎样的程序开展投标工作？你标书中的主要内容有哪能些？答：投标程序：①获取招标信息②项目评估与风险范防③登记并取得招标文件④准备投标文件⑤送交投标文件⑥接受招标方的资格审查⑦参加开标、现场答辩和评标⑧签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：①公司简介②公司法人地位及法定代表人的证明；③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？答：基本要求(1)遵守法律法规：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求， 2
并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。(2)考虑市场需求：在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。(3)根据实际需要：招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。(4)严格遵守程序：按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。基本原则(1)物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。(2)在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招标投标公平、公正地实施。(4)在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几方面因素？答：①投标物业的基本情况②招标物业项目的定位③业主的需求④建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用的基本情况⑤招标条件和招标过程⑥竞争对手⑦企业自身条件的分析。 5、你是某物业公司的管理人员，由你负责制订某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容？答：物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。 6、如果你是业主委员会主任，物业服务期满时，你带领业主委员会成员应业主大会要求完成选聘新物业服务企业任务。请问物业管理招标内容有哪些？答：因为是物业服务企业更迭时进行招标工作，因此属于常规物业管理招标，所以应与招标公司洽商以 3
下招标内容：(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；(2)房屋及共用设施设备的管理；(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；(4)客户管理、客户服务和便民措施；(5)精神文明建设；(6)物业的租赁经营；(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。简述招示工作程序？答：物业管理招标的程序 1．成立招标领导小组 2．编制招标文件3．公布招标公告或发出投标邀请书 4．发放招标文件5．投标申请人的资格预审6．接受投标文件 7．成立评标委员会8．开标、评标和中标。 评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。 7、建筑面积100万平方米的某住宅小区于2004年1月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行投标，而是自己成立了一个物业管理部，直接管理了该小区。请问：开发商的做法是否合适？为什么？答：物业管理条例第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设，应当通过标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本小区属新建住宅物业，应当采取招投标方式选聘物业服务企业，开发商自己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。 8、某新建的国际商城建筑面积约12万平方米，外墙是铝合金板，内墙面和地面是大理石，附属设备包括10部电梯、两部自动扶梯、消防中控、磁卡门禁设备、中央制冷供暖等系统，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。目前，该商城已经竣工，并通过招投标方式选聘了宏胜物业管理公司提供物业管理服务。请你替宏胜物业管理公司编写一份物业管理方案（写出方案内容的框架体系即可）答：宏胜物业管理公司物业管理方案主要应包括以下内容①项目管理的整体设想与策划，包括物业项目的概况和特点客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准管理措施等内容。②物业管理服务模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等③人员配备、培训与管理④管理指标与措施⑤管理制度的制订。主要包括各项物业服务企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求、应急预案等⑥档案资料的建立与管理⑦物业管理服务内容。包括物业的承接查验、入住装修管理、工程质量保修处理、项目前期运作，以及物业正常使用其所需要的常规服务内容⑧工作计划。包括筹备期、交接期和正常运作期三个阶段各自的工作目标、内容、时间。⑨物资装备⑩费用测算。首先是物业管理财务收支测算：包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。其次是物业管理服务费用的测算：包括服务总价和各分项服务单价。简述物业管理投标报价的策略和技巧。答：策略主要有：①对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在基础上预测标底和竞争对手的报价范围。②密切关注、正确分析竞争对手的报价。③补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。技巧主要有：①多方案报价②保本报价。 4
9、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物服务企业，一直未能顺利进行，A物业管理公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先秉以物业服务合同到期为由不缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗？答：能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。为什么？答：合同的期限虽然已届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业，也没有订立新的物业服务合同，A物业管理公司作为小区的物业管理部门，以原合同的标准对小区进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主实际享受A物业管理公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。 10、刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防栏。入住后，刘先生未经物业管理公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装防护拦。物业管理公司发现后要求限期拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权处理，拒不拆除。物业管理公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业管理公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业管理公司因此把刘先生告上法庭。物业管理公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。请问物业管理公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？答：①物业管理公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回②诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持③此案的诉讼费应由双方承担。刘先生在此案中的不当之处？答：业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生置小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《管理规约》的约定，行为不当。物业管理公司在操作中的错误所在？答：首先，作为物业管理公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次物业管理公司应依据合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。 11、A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业管理公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定，B物业管理公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订的为期十年的物业服务合同效力如何？答：开发商与物业管理公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业管理公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业