【策划类】西安海洋大厦项目营销策划案
海洋工程营销策划方案
海洋工程营销策划方案一、市场分析1. 海洋工程市场概况海洋工程是指利用现代科学技术和工程技术方法，从事在海洋环境中建设、开发、利用和保护等综合活动。
随着海洋资源的日益减少和人类对海洋的需求不断增加，海洋工程市场潜力巨大。
据统计，全球海洋产业的总产值超过2.5万亿美元，中国海洋工程市场规模超过2000亿元，增速连续多年超过10%，具有广阔的发展空间。
2. 市场竞争态势海洋工程市场的竞争非常激烈，各大企业都纷纷抢占市场份额。
主要竞争对手包括国内外著名的海洋工程公司，如挪威海洋工程集团、意大利萨尔维公司和美国麦克唐纳公司等。
这些公司拥有先进的技术和丰富的经验，具备较强的优势。
3. 市场机会分析虽然市场竞争激烈，但仍然存在许多机会。
首先，近年来海洋工程领域的政策支持力度加大，各级政府对于海洋经济的重视程度不断提高，为海洋工程企业提供了更多的发展机遇。
其次，随着我国对于深海资源的开发需求不断增加，深海工程领域有望成为未来的新增长点，有较大的市场增长空间。
二、目标市场确定1. 综合考虑各因素，确定目标市场为国内海洋工程市场。
2. 国内海洋工程市场规模庞大，增长速度较快，发展潜力巨大。
3. 国内海洋工程市场的政策环境和商业氛围对于海洋工程企业更友好。
三、目标市场细分1. 按海洋工程领域细分- 深海石油勘探与开发- 海洋能源利用- 海洋环境保护与治理- 海底光缆建设与维护- 海底资源开发与利用2. 按客户类型细分- 国内大型企业- 政府部门- 外资企业四、竞争优势分析1. 技术实力优势作为一家海洋工程企业，我们拥有一支由海洋工程领域的专家组成的研发团队，具备丰富的技术实力和创新能力。
我们自主开发的海洋工程技术和设备具有先进性、可靠性和高效性，能够满足客户的特殊需求。
2. 专业团队优势我们拥有一支由海洋工程领域的专业人才组成的团队，具备丰富的项目运作经验和管理能力。
我们注重项目管理和服务质量，能够为客户提供全方位、高水平的技术和服务支持，保证项目的顺利进行。
大厦营销策划方案
龙海大厦营销策划方案二00二年一月六日目录一、项目背景分析 (3)㈠银川市的地理位置及经济发展状况 (3)㈡银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析 (3)㈢银川市民的文化心理和消费行为特点 (4)二、龙海大厦的优劣势分析 (5)㈠龙海大厦的基本情况 (5)㈡龙海大厦的优势分析 (6)⒈区位优势： (6)⒉楼盘形象优势： (6)⒊综合功能优势： (6)⒋服务设施便利优势 (7)⒌物业管理优势 (7)⒍业态设置优势 (7)⒎体量优势 (7)⒏社区优势 (7)⒐可见的市场预期优势 (7)㈢龙海大厦的劣势分析 (8)⒈地段劣势 (8)⒉区位劣势 (8)⒊楼盘形象及档次超前 (8)⒋商场体量过大，业种业态定位困难 (8)⒌同业竞争激烈 (8)⒍市场预期远水近渴 (8)⒎企业资金较为缺乏 (9)三、龙海大厦的总体定位 (9)㈠龙海大厦的形象定位和市场定位 (9)⒈银川市标志性的综合大厦 (9)⒉现代化的综合性写字楼 (9)⒊高尚小区、高贵住宅 (9)⒋老百姓的购物天堂 (9)⒌大众化消费场所 (10)㈡龙海大厦的营销价格定位 (10)⒈龙海大厦的定价策略 (10)⒉定价方法 (10)⒊定价方式和价格标准 (11)四、业种、业态选择 (12)方案一： (12)方案二： (12)五、商场部分楼层功能划分及租售分割设计 (13)㈠功能划分 (13)⒈室内商业街 (13)⒉餐饮娱乐中心 (13)⒊大型平价直销超市 (14)㈡租售分割设计 (14)⒈室内商业街 (14)⒉餐饮厅 (14)⒊娱乐中心 (14)⒋专业商场 (14)六、营销实施方案 (14)㈠机会点与困难点 (14)㈡目标市场定位 (15)㈢营销目标 (15)⒈最高目标 (15)⒉中极目标 (16)㈣价格策略 (16)⒈定价策略 (16)⒉付款方式设计 (17)㈤销售策略 (18)⒈销售策略 (18)⒉优惠办法 (18)㈥营销准备工作 (19)㈦广告宣传及新闻炒作计划 (20)⒈广告宣传媒体选择 (20)⒉首选营销锁定区域 (20)⒊广告宣传对象 (20)⒋广告版位标准 (20)⒌广告宣传要点 (20)⒍主打广告词 (20)⒎广告策略 (20)㈧营销机会选择及营销方式和措施 (21)⒈时机选择 (21)⒉营销方式及措施 (21)⒊可能出现的问题及应对措施 (23)一、项目背景分析㈠银川市的地理位置及经济发展状况银川地处中国大陆版图中心地区的银川平原中部，西临贺兰山脉，东拒内蒙鄂尔多斯高原，平均海拔1000米左右，年均降水量480毫米左右，年无霜期6个月，属于典型的温带大陆性半干旱地区气候。
海洋馆营销策划方案
海洋馆营销策划方案一、项目背景与目标1.1 项目背景海洋馆作为一种以展示海洋生物和海洋环境为主题的公共场所，受到了越来越多人的欢迎。
随着人们环保意识的增强和对海洋生态环境的关注，海洋馆的重要性也逐渐凸显。
因此，为了提升海洋馆的知名度和吸引更多游客，制定一套科学、实用的营销策划方案就显得尤为重要。
1.2 项目目标（1）提升海洋馆的知名度和声誉：通过有效的营销策略，提高海洋馆的品牌认知度，并树立良好的声誉。
（2）增加游客流量：吸引更多的游客光顾海洋馆，提升游客的满意度和忠诚度。
（3）提升游客消费水平：通过提供高品质的服务和产品，鼓励游客进行消费，提高海洋馆的收入。
二、营销策略2.1 品牌塑造策略（1）确定品牌核心价值观：通过深入研究海洋生态环境和海洋生物，确定海洋馆的核心价值观。
例如，“致力于海洋环境保护，传递海洋知识”。
（2）打造独特的品牌形象：通过设计有特色的海洋馆标志、海报、展板等，打造独特的品牌形象，提升品牌的辨识度。
（3）建立品牌口碑：通过媒体宣传、社交媒体营销等方式，在公众中推广海洋馆的品牌形象，树立良好的品牌口碑。
2.2 游客吸引策略（1）举办主题活动：根据节假日和社会热点，举办各种主题活动，如“海洋保护日”、“儿童节游园活动”等，吸引更多游客参与。
（2）建立合作关系：与旅行社、学校等建立合作关系，推出旅行团和教育培训项目，吸引更多游客光顾。
（3）推出优惠方案：制定各类游客优惠政策，如学生票、团体票、家庭票等，吸引游客。
2.3 游客满意度提升策略（1）提升服务质量：培训员工，提升其服务意识和专业素养，提供优质的导览、解说和咨询服务。
（2）丰富展览内容：优化展览设计，增加展品数量和种类，吸引游客的注意力，提升其参观体验。
（3）建立互动体验项目：设置互动展区，如触摸池、虚拟现实体验等，增加游客的参与感和互动性，提升游客的满意度。
2.4 提升游客消费水平策略（1）推出餐饮和购物优惠：与周边餐饮和购物商家合作，推出优惠套餐、折扣商品等，鼓励游客在海洋馆内进行消费。
西安海洋大厦项目营销策划案
西安海洋大厦项目营销策划案尊敬的领导：根据您的要求，我为西安海洋大厦项目制定了一份营销策划案，旨在推广该项目并吸引潜在客户。
一、市场分析1.1 目标客户群体：该项目旨在吸引消费者中的中高收入群体，他们倾向于购买海景房产作为投资或自住。
1.2 竞争分析：目前在市场上存在着其他类似的高端房地产项目，需要我们将项目的独特之处凸显出来。
1.3 市场需求分析：海景房产在西安市非常稀缺，市场需求旺盛。
二、营销目标2.1 销售目标：在项目开放前三个月内，实现50%的售出率。
2.2 品牌塑造：建立西安海洋大厦项目的知名度和美誉度，使其成为市场上的一流品牌。
三、营销策略3.1 品牌定位：通过打造一个高端、豪华、独特的海景房地产项目来吸引目标客户。
3.2 线上推广：建立一个专业的项目网站，通过社交媒体平台、搜索引擎优化、博客和微博等方式进行线上推广，吸引潜在客户并提供项目的详细信息和最新动态。
3.3 线下推广：参加各类房地产展览会和论坛，通过展示样板房、分发宣传资料和与潜在客户面对面交流的方式，争取签约并建立客户信任。
3.4 与相关行业合作：与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作，通过共同推广并互惠互利，将目标客户引流至项目。
3.5 优惠活动：为前期签约客户提供相应的优惠政策，如购房折扣、礼品赠送等，以促进销售。
四、执行计划4.1 网站建设和线上推广：在项目启动前完成项目网站的建设，并通过各大社交媒体平台、搜索引擎优化等方式进行线上推广。
4.2 参加展览会和论坛：选择与目标客户群体有关的房地产展览会和论坛，并积极参与，展示样板房并进行宣传。
4.3 与相关行业合作：与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作，通过合作推广活动吸引目标客户。
4.4 优惠活动：在项目开盘阶段通过提供一定的购房优惠政策来促进签约。
五、预算5.1 网站建设和线上推广费用：X元。
5.2 参加展览会和论坛费用：X元。
5.3 与相关行业合作费用：X元。
海洋工程营销策划方案范文
海洋工程营销策划方案范文一、市场分析随着全球经济的发展和人口的增长，海洋工程领域的需求逐渐增加。
海洋工程是一种具有高技术含量和高附加值的行业，涉及海底资源开发、海洋能源利用、海洋环保等多个领域。
我国作为一个拥有丰富海洋资源的国家，海洋工程行业的发展前景十分广阔。
1.1 市场规模根据中国海洋工程建设协会发布的《中国海洋经济蓝皮书》显示，2019年我国海洋经济总产值达到8.69万亿元，占国内生产总值（GDP）的近10%。
未来海洋工程行业有望继续保持快速增长。
1.2 市场趋势随着全球经济的全球化和信息化程度的提高，海洋工程行业将迎来新一轮市场机遇。
海洋工程将走向数字化、智能化、集成化的方向，海洋数据处理、海洋能源开发、海洋环保等新兴领域将成为市场的新热点。
1.3 竞争情况目前，我国海洋工程行业竞争激烈，各大企业都在不断加大研发投入，提升产品质量，扩大市场份额。
同时，国外知名企业也纷纷进入我国海洋工程市场，形成了一种“强强对话”的竞争格局。
二、营销目标为了更好地抢占市场份额，提升品牌知名度，企业需要明确自己的营销目标：2.1 品牌知名度提升通过本次营销活动，提升企业在海洋工程领域的品牌知名度，树立企业在行业内的领军地位。
2.2 产品销售增长通过本次营销活动，增加产品销售量，实现销售额的年度增长目标。
2.3 客户群体扩大通过本次营销活动，扩大客户群体，拓展新的合作伙伴，实现客户资源的多元化。
三、营销策略为了实现营销目标，企业需要制定一系列有效的营销策略，包括市场定位、产品定位、销售渠道、宣传推广等方面。
3.1 市场定位企业要根据自身产品优势和市场需求，明确市场定位，找准适合自己的发展方向。
可以通过市场调研，了解客户需求，确定目标客户群体，明确产品差异化竞争优势，从而确定自己在海洋工程领域的定位。
3.2 产品定位企业要根据市场需求，不断完善产品线，推出更符合市场需求的产品，提升产品质量和品牌形象。
可以通过产品创新，提高产品性能，拓展产品应用领域，提升产品竞争力。
海洋馆开业策划方案
海洋馆开业策划方案一、背景分析随着人们对自然环境的重视和对生态旅游的需求增加，海洋馆作为一种开展人们对海洋生物知识普及和海洋保护宣传的场所，受到越来越多人的关注和喜爱。
通过海洋馆，人们可以近距离观察海洋生物，了解海洋生态系统的保护和管理，既能提升人们的知识水平，也能满足人们对自然的热爱。
二、目标定位1.教育功能：通过展示、解说和互动活动，提供专业的海洋知识教育，培养公众的环保意识。
2.娱乐功能：为游客提供与海洋生物亲密接触的机会，增加游客的参与度和忠诚度。
3.传媒价值：打造有影响力的品牌，吸引媒体关注，增加海洋保护宣传的影响力。
三、项目规划1.场地选择：选择位于海滨地区人流量较大的地段，面积要足够容纳多种海洋生物场景的展示和互动区域。
2.设施建设：建设展示区、互动体验区、教育区和辅助服务区，配备适当数量的观察窗口、展示场景、投影设备等。
3.安全保障：建设安全防护装置，包括紧急通道、灭火设施和安全警示标识。
4.人员配备：招聘专业的海洋生物学、教育和管理经验丰富的人员，确保海洋馆的科学性和可持续发展。
四、市场推广1.预售门票：提前推出门票预售活动，吸引游客提前购买，为开业初期增加人气和收入。
2.媒体宣传：加强与各大媒体的合作，通过新闻发布会、报刊杂志和电视广告等方式，扩大品牌影响力，吸引更多游客。
3.社交媒体推广：创建海洋馆的社交媒体账号，发布各种有趣的海洋知识和活动信息，增加粉丝互动和传播效果。
4.合作推广：与周边旅游景点、酒店、旅行社等进行合作推广，提供优惠套餐，增加游客的选择性。
五、展示与互动1.海洋生物展示：通过建设逼真的模拟海洋生物生存环境，让游客可以近距离观察到多种不同种类的海洋生物，提供信息牌，展示海洋生物的习性和特点。
2.互动体验：设置互动区，让游客可以亲自参与到海洋生物的喂养、训练等活动中，提供安全的互动环境，并由专业人员进行指导。
3.科普教育：在教育区域设置多媒体设备，播放海洋生物的纪录片及相关教育内容，开设海洋生物知识培训班，引导公众正确对待海洋生态环境，提高环保意识。
西安某某大厦项目营销策划案
西安某某大厦项目营销策划案一、项目背景西安作为中国历史文化名城和国际化大都市，近年来经济发展迅速，商业地产市场需求旺盛。
某某大厦位于西安市具体区域，地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
然而，在激烈的市场竞争中，要使某某大厦脱颖而出，实现良好的销售业绩，需要制定一套全面、有效的营销策划方案。
二、市场分析1、宏观市场环境西安市经济持续增长，产业结构不断优化，为商业地产市场提供了坚实的基础。
政府出台一系列政策，鼓励房地产市场的健康发展，同时加强对房地产市场的监管。
2、区域市场环境项目所在区域是西安市的商业中心之一，聚集了众多的写字楼、购物中心和酒店。
周边已有多个成熟的商业项目，竞争激烈，但也带来了较高的人流量和商业氛围。
3、目标客户分析主要目标客户为各类企业，包括金融、科技、贸易等行业的中小企业和大型企业的分支机构。
客户关注的因素包括地理位置、交通便利性、写字楼品质、配套设施、租金价格等。
三、项目定位1、产品定位打造高品质、智能化的甲级写字楼，提供舒适、高效的办公环境。
2、价格定位根据市场调研和项目成本，制定合理的租金和售价策略，既要保证项目的盈利能力，又要具有市场竞争力。
3、形象定位塑造现代化、国际化的商务形象，成为区域内的标志性建筑。
四、营销策略1、品牌推广制定统一的品牌形象和宣传口号，通过线上线下渠道进行广泛宣传。
利用网络、报纸、杂志、户外广告等媒体进行广告投放，提高项目的知名度。
2、活动营销举办项目开盘仪式、招商推介会、行业论坛等活动，吸引目标客户的关注。
组织客户参观样板间，提供个性化的服务，增强客户的体验感。
3、渠道营销与房产中介机构、商业协会、商会等建立合作关系，拓宽销售渠道。
开展电话营销、邮件营销等精准营销活动，提高销售效率。
4、客户关系管理建立客户数据库，对客户进行分类管理，定期回访，了解客户需求，提供优质的售后服务。
五、销售策略1、销售阶段划分预热期：进行市场调研，制定销售策略，开展品牌推广活动。
海洋主题促销活动方案策划
海洋主题促销活动方案策划一、活动概述海洋主题促销活动是为了推广与海洋相关的产品或服务而举办的一项营销活动。
通过创意设计、互动体验和营销手段的结合，让消费者感受到海洋的神秘和魅力，吸引他们参与购买海洋相关的产品或服务。
本文将详细介绍海洋主题促销活动的方案策划。
二、活动目标1. 提高品牌知名度：通过海洋主题促销活动，将品牌与海洋元素相结合，使消费者对品牌有更深的印象，并提高品牌知名度。
2. 扩大销售渠道：通过海洋主题促销活动，吸引更多的消费者参与，进而拓展销售渠道，增加销售额。
3. 培养忠诚度：通过提供优质的产品和服务，在活动中赢得消费者的信任和满意，进而培养消费者的忠诚度，增加复购率。
4. 提升消费者购买欲望：通过海洋主题促销活动，以创意体验和丰富奖品为诱饵，提升消费者对产品或服务的购买欲望。
三、活动策划1. 活动主题选择海洋是一个充满神秘和诱惑力的主题，可以选择与海洋相关的产品或服务作为活动主题，比如海洋保护、海洋科普、海洋旅游等。
2. 活动形式设计（1）海洋主题产品展示：在活动现场搭建专门的展示区域，展示与海洋相关的产品，如海洋保健品、海洋食品、海洋装饰品等，吸引消费者前来了解和购买。
（2）海洋科普讲座：邀请海洋科学家或专家开展海洋科普讲座，介绍海洋的生态环境和生物特点，增加消费者对海洋的了解和兴趣。
（3）创意体验互动区：设置各种与海洋主题相关的互动游戏和体验活动，如VR海底潜水、浮潜体验、海洋生物触摸池等，让消费者亲身感受海洋的魅力。
（4）海洋主题购物节：设立特定时间段的购买海洋产品的活动，如促销折扣、限时购买等，鼓励消费者购买海洋产品。
3. 活动推广计划（1）线上推广：利用社交媒体平台、官方网站等渠道发布活动信息，吸引消费者关注和参与。
（2）线下推广：在商场、超市、旅游景点等人流量密集的地方设置宣传展台，派发海报、宣传册等宣传材料，吸引人们了解活动内容。
（3）合作推广：与相关海洋保护组织、旅行社等进行合作，共同推广活动，并分享资源和渠道。
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【策划类】西安海洋大厦项目营销策划案前言销售推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直截了当阻碍到投资项目的市场价值实现。
通过我们对目前把握的有关资讯分析，海洋大厦之因此形成现在销售状况的缘故在于（1）市场推广缺乏整体性、目标性、连续性；（2）销售实现过程操纵不严密、不到位、不连贯；（3）现有营销资源没能进行高效整合，错失良机。
有鉴于此，通过与贵公司多次沟通，我们现已形成海洋大厦整合推广思路供贵公司参考。
在我们对海洋大厦销售现状的细致分析，周边竞争楼盘的缜密调查，目标客户行为特点的准确把握基础上，并努力从最大限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值优化的原则动身，制定出“开源节流、定向销售、整合传播、过程致胜”的整体营销策略，期望籍此迅速完成海洋大厦的销售工作。
本案要旨：1、从市场实际动身完成海洋大厦的全方位定位；2、从目标消费者行为特点动身制定销售策略；3、从资源整合的视角打造海洋大厦的专门诉求主张（即USP）；4、紧紧围绕目标市场展开宣传、销售；5、通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标；6、凭借实效的整体营销策略实现广开客源、操纵支出的理念。
第一部分：定位篇一、市场概况（一）区域市场特点从目前房地产市场的进展状况来看，北郊房地产市场总体供应量大而需求相对不足。
北郊的房地产开发要紧集中于迎宾大道两旁，且在经济技术开发区邻近表现的较为突出，然而，由于西安人对道北的固有认识使得北郊的开发项目整体市场号召力不强，目标消费人群以北郊的历史居民和西安以北的潜在消费人群为主。
从市场角度分析，北郊的项目销售要紧依靠以下支撑：（1）国家级经济技术开发区的整体带动作用；（2）北郊较低的土地成本阻碍产品售价较低；（3）数家根植于北郊的实力派开发商长期不懈的建设推动；（4）沿迎宾大道的市政配套已近完善；（5）北郊开发商的大力引导致使市民对北郊房地产项目需求升温。
然而北郊房地产项目一直没有预想的热销场面显现，究其缘故多是因为开发商前期项目定位不准或投资回报期望值太高所致。
（二）区域竞争者分析海洋大厦的竞争者要紧有两类：一类是以纯商务定位的凯鑫国际商务大厦、中城国际商务酒店、御道华城等楼盘；另一类是以中城大厦、雅荷中环大厦、方心大厦、华迪大厦等为代表的商住楼。
尽管这些竞争者销售状况多不理想，然而从项目素养分析其项目多优于海洋大厦。
深究其销售不畅的缘故既有区域市场发育不成熟的因素，又有销售队伍执行力度不强的缘故。
有鉴于此，在海洋大厦的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。
（三）区域消费特点由于西安人对“道北”素有治安环境差、基础设施落后、无文化氛围的固有认识，尽管近年来北郊的整体开发已差不多扭转了北郊的大环境，然而从西安整体消费市场特点来看安家置业之地北郊仍旧无比较优势。
从目前北郊的商品房销售状况分析，区域消费表达为以下特点：1、北郊商品房的购买群要紧集中在北郊的固有居民中；2、其它购买者多居住在更北的区域或其本身与北郊有千丝万缕的联系；3、报纸等大众传媒对北郊的个人购买者无多大阻碍；4、北郊的购买者多豪爽，注重实效；5、区域市场供应较充足，销售策略可比性强。
二、综合素养分析优势：1、地处经济技术开发区中心地带，区位优势明显；2、现房销售，购买风险低；3、全框架结构，可自由分割；4、综合型商住大厦设计，商务配套先进齐备。
劣势：1、未抓住建设时机展开销售，造成一定的负面阻碍；2、原有项目定位销售针对性不强，无法尽展项目优势；3、同等定位楼盘供应量充足，竞争猛烈。
三、定位（一）产品定位由于海洋大厦原有产品定位市场传播力、销售引导力明显不够，现在必须结合现实市场情势给产品一个准确、鲜亮的定位。
通过我们对现时西安商品房市场潮流的整体分析和科学推测，同时结合产品所在区域竞争楼盘的定位分析觉得将产品功能定位为商住楼盘，一方面能有效规避综合性物业带来的销售阻力；另一方面可使项目竞争优势更明显，使目标消费人群同意起来更容易。
因此，建议将海洋大厦定位为：海洋商务酒店。
其特点如下：1、融入酒店的一揽子服务，提升物业品质；2、以商务为要紧功能使目标客户更有归属感；3、有效强化产品固有优势，比较优势更明显。
（二）市场定位在西安商品房市场总体供大于求的今天，市场细分已成为必定趋势，新上市楼盘只有在市场细分的基础上确立全新的市场位置，方有望在竞争中谋取优势地位。
海洋大厦的市场定位正是考虑到经济技术开发区的进展及城北经济的日渐繁荣正在孕育者众多中小企业，而目前的经济技术开发区周围鲜有专为中小企业量身打造办公场所；从海洋大厦本身定位为以住宅为主体附带少量写字间和商业用房的综合性楼盘的市场进展看，不如确立为商务为主附带居住的商住楼更有优势；城北的商住楼消费人群与地区经济联系紧密，楼盘消费更具有地域特点。
结合以上分析，兹建议将海洋大厦市场定位为：城北中小企业首选办公场所。
（三）价格定位价格是竞争市场短兵相接时的唯独有效制胜武器。
为了确保海洋大厦销售目标的迅速实现，建议采取竞争性价格定位并通过在销售过程中执行“低开高走”的价格策略实现楼盘人气的快速集合和销售节奏的科学把握。
海洋大厦公寓建议均价：2990元/m2，建议起价：2720元/m2。
海洋大厦写字间价格另行商定。
（四）销售渠道定位海洋大厦的可销售面积现有 m2，其中公寓面积 m2，写字间面积为 m2。
从销售工作的实效性和销售费用的节约动身，兼顾市场推广上“推”“拉”结合实施的需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群得直通渠道，通过区域消费市场挖掘和“一对一”销售来取得令人中意的销售业绩。
要紧销售渠道：专人拜望销售。
辅助销售渠道：现场接待销售。
（五）促销定位促销手段的采纳是楼盘市场推广的必选途径。
然而不加以选择、没有通过精心设计、广泛传播的促销无异于烧钱，几乎难以取得预期的市场成效。
在海洋大厦的促销上我们反对随波逐流的促销主题，毫无新意的沟通策略，大而化之的推广安排，我们建议在促销上采取“定向选媒、整合传播”的促销定位。
具体表达在：1、紧紧围绕目标消费人群的行为特点选择媒体；2、注重促销过程实施的新颖、准确、到位；3、整合楼盘优势资源，争取用“一个声音”说话；4、最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强化媒体组合优势。
第二部分：策略篇一、市场细分（一）消费者描述目标消费者：私企老总、个人创业者、企业中高级治理者、家庭投资者。
年龄：28岁--45岁。
居住区域：要紧是城北的历史居民，少数在北门以北的区域。
置业次数：首次置业、部分为二次、多次置业。
购买目的：1、城北中小型企业理想的就近办公场所；2、现位于北郊的驻外办事机构的理想场地；3、家庭投资者的投资旺地；4、“SOHO一族”及个人工作室最佳所在；5、城北居民改善居住环境。
信息来源：西安晚报、华商报、户外广告、电视、电台、房展会、互联网、口碑传告等。
（二）客户来源1、西安经济技术开发区的现有办公人群；2、项目周边竞争楼盘（写字间、住宅）吸引的客户；3、城北大企业现有的客户资源；4、海洋花园及周边小区的住户群；5、凭借海洋大厦比较优势吸引的其它区域购买人群。
（三）客户诱导方式1、经济技术开发区的优待政策；2、摄心性宣传、实效促销；3、性能价格比优势；4、整合传播渗透；5、客观环境变动。
二、产品包装（一）形象工程1、改造海洋大厦观感。
建议选择有别于区域其它竞争楼盘，较为鲜艳，富有现代色彩的外墙涂料，提升物业品质，迅速投入施工使海洋大厦的整体形象提早耸立。
2、细致打造售楼中心。
提早完成5层会所中售楼中心的装修施工，增强购买人群对物业品质的信心。
3、设置样板间。
条件承诺的情形下尽快做出样板间，通过内外一体的物业体验开启体验经济大门。
4、设立销售指引。
在迎宾大道凤城二路入口邻近设立海洋大厦销售指引路牌或以销售提示性大型布幔覆盖物业东边的酒店，尽量排除物业被遮挡造成的不利阻碍。
5、打造精品花园会所。
建议将裙房屋顶改造为花园，种植花草、常青植物设置休闲配套；将预留的第5层与裙房屋顶一体化考虑，建设为花园会所。
（二）细节精品理念实施1、制作精品楼书。
海洋大厦的楼书分为两种，一种感性诉求型，另一种理性诉求型，区别购买者赠送。
2、售楼中心设计人性化。
将售楼中心功能区域科学区分，使之最大限度的满足交易心理实现。
3、售楼人员培训。
规范售楼人员行为细节，统一制定销售说词，强化销售过程操纵。
4、销售必备资料治理。
凡销售涉及的纸张、表格、合同、DM、宣传VCD等均应采纳统一形式，规范化治理。
5、媒体促销与现场促销联动。
时期（月度）促销策略的贯彻确保要与销售现场促销政策实现联动，实现营销上的推、拉结合。
（三）治理提升1、融入酒店式治理服务；2、与客户购买同步签订物业治理服务协议；3、海洋商住酒店服务准则出台；4、外聘酒店治理顾问；5、物业治理与销售同步进入物业。
三、价格策略（一）差不多原则1、“低开高走”的整体价格策略。
A、以极具诱惑力的低价开盘，集合人气；B、在销售操纵上先推综合素养低的单位，价格逐步攀升，再推优良单位；C、建议选择12层的均价为差不多定价单位，依照朝向、楼层以40元/m2的幅度调整价格。
2、竞争性定价策略。
A、依照市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略，面对猛烈竞争时凭借比较优势制胜市场；B、建议结合市场竞争需要结合销售进度安排进行价格炒作。
（二）销售价格1、充分考虑整体市场价格走势及周边楼盘竞争状况，建议将物业销售均价定为2990元/m2；2、从集合人气考虑，建议销售起价定为2720元/m2；3、建议开始采取“一口价”销售；4、建议制定“搭单销售”和“关系营销”鼓舞措施；5、详细价格见附表。
（三）付款方式建议1、一次性付款，本案理想之付款方式，享受5%的折扣。
依照不同的销售时期，结合分段式价格和市场状况灵活制定相应折扣。
2、分期付款，本案倡导之付款方式，享受4%的折扣。
首期付款30-40%，70-60%余款在三年内付清，保证给不享受银行按揭的客户一个轻松的付款方式。
3、银行按揭，本案要紧的付款方式。
为降低销售抗性建议首付20%左右，优待4%的折扣，余款月供。
四、销售策略（一）总体销售策略内部挖潜，定向销售。
动态营销，过程强化。
（二）销售方式1、关系营销；2、专人拜望销售；3、现场接待销售；4、“一对一”销售；5、搭单销售。
（三）销售时机把握1、从2002年10月下旬起预备、宣传、销售同步展开；2、抓住秋季、春季两个销售黄金季节展开销售；3、以春节期间作为销售策略调整时期，有效把握春季销售；4、尽量利用竞争对手营销空档时机展开时效性营销；5、把握西安房地产市场年度销售时期时机，争取用八个月完成海洋大厦的销售。