养老院经营模式

运营模式现在市场当中主流的运营模式有两种，一种是像地产一样出售类产品，第二种是租赁型的产品：租赁型的产品又分为现在有一些创新，延伸出来了第三种产品，叫做会员制的一个产品。那么每个产品其实它的为什么要确定成这样，主要是有几个决定因素，第一个就是土地的性质，决定了它的产品的运营模式。

比如说你要拿到的旅游用地，旅游用地产权一般不可能分割，那你就不能卖房子：拿到的居住用地，我为了资金回流快一点，我就可以采取出售的这种方式，这是第一个决定因素。第二个决定因素就悬地段，建在什么地方。第三个决定因素就是目标群体，这个目标群体也是比较关键。出售的目标人群他一般年龄跨度比较大一些，40岁以上一直到75岁左右，都可以成为出售型的目标群体：它可以是给自己现在买了之后就马上来养老的，也可以是四五十岁的人买了之后等到自己退休的时候再去养老的：还有就是买了之后租给一些有养老需求人的一些投资的一些客户，所以基本它就是这样一个人群。

收费的模式，因为它是出售型的，所以它的收费模式很简单，第一就是通过

卖房的渠道收回还款，第二它跟地产还不一样的有一点就是，在客户住进来之后，它还每个月有一个特殊的物业费的收取，其实就是服务费。因为它本身这个社区是个养老社区，和传统的社区不一样，它有很多养老的一些特色的服务要提供进来。所以不能简单地理解成一个物业费的概念，它其实就是一个服务费的这样一个概念。另外它里头还有一些项目，它是单独收费的，比如说像里头有护理院，有老年大学、医院，还有餐厅，像这些项目根据你消费的频次是否需要来消费单独收费的，所以它的收费标准就是一般都是卖房的、月服务费和单独收费的项目，这三部分构成。

那么它其实营销方案上的一些方向，主要是一些在家养老的一些人，或者是准备养老，现在买来想做投资的一些人。另外它很大的一个特色就是和传统地产的特色，就主要突出自己的一个配套和环境，这是出售人群的大概信息。然后持有的目标人群相对来讲就是年龄层次就是要长一点，因为持有的这些目标群体基本上买了之后自己就要住进来，所以他年龄一般在60岁以上，如果是以老年公寓和护理院这种形式出来的话，入住的年龄会在75岁以上，这是它的目标群体。

然后收费它一般都是这样的，就是收月服务费，但是它月服务费又可以分为几种周期来收，可以是一次性交10多年的也有，几年的也有，一次性交1年的也有，交1个季度的也有，交1个月的也有，这个就看企业的一个经营策略。然后它的主要的人群主要的销售的关键一个就是要把握住进来的客群，客群的渠道定位非常关键，因为这一部分人是有特定刚需的一些人，市场当中它是一些比较精懂的人。另外一个是这部分人还有一个市场就是子女市场，因为刚需的很多产品在接下来我会讲到，这种活力型老人入住的这种产品做决定一般是老人自己，然后刚需的这些产品做决定一般是子女，所以子女市场也要来抓住。

会员卡的这种形式现在是一种创新，它的目标群体其实和持有人群的日标群体一样，只是在收费模式上的话，它有一个会员卡的保证金也叫押金。现在市场当中会员卡的保证金多少不等，少的有10万的，多的现在我见过最多的到了有200万的。除了这个押金之外，会员卡的保证金之外,另外住进来之后还要有收月服务费的一个概念。