商业地产定价策略
租金定价策略及测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。
后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里围商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
商业地产商铺定价计算的三种模式
商业地产商铺定价计算的三种模式1.基于成本的定价模式基于成本的定价模式是最常见的一种商业地产商铺定价方法。
该方法将商业地产的成本作为主要的决策依据，确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的成本包括购买地块的成本、建筑物的建造和装修成本、税费和其他相关费用等。
然后，通过加上一定的利润来确定最终的销售价格。
基于成本的定价模式可以确保商业地产项目能够覆盖成本，并有一定的盈利能力。
但是，该定价模式忽视了市场需求和竞争情况，可能导致定价过高或过低的情况。
因此，这种定价模式通常需要结合其他定价模式来进行综合考虑。
2.基于市场比较的定价模式基于市场比较的定价模式是商业地产定价中另一种常见的模式。
该方法通过比较相似商业地产项目的价格来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据市场上类似地产的售价进行调整。
通过对市场上类似商铺的市场价格进行调研，商业地产开发商可以更好地了解市场价格趋势和竞争状况，从而确定适当的定价。
基于市场比较的定价模式基于市场供需关系，能够更好地反映市场价格的真实情况。
然而，该模式也有一些缺点，例如忽略了商业地产项目的特殊性、可能存在市场上类似项目数量较少的情况等。
因此，在使用该模式时需要慎重考虑，并结合其他模式进行综合分析。
3.基于收益能力的定价模式基于收益能力的定价模式是商业地产定价中的第三种常见模式。
该方法通过考虑商业地产项目的预期收益和投资回报率来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据预期租金收入、净收益率和市场利率等因素进行计算。
通过对商业地产项目未来收益的预测，商业地产开发商可以确定适当的定价。
基于收益能力的定价模式能够更好地反映商业地产项目的价值和潜在回报。
然而，该定价模式也存在一些局限性，例如可能存在预测不准确的风险、对市场因素的高度依赖等。
因此，在使用该模式时需要充分考虑相关风险，并结合其他模式进行综合分析。
综上所述，商业地产商铺定价可以基于成本、市场比较和收益能力等多种模式进行计算。
地产销售定价制度模板
地产销售定价制度模板第一章总则第一条目的为确保地产项目销售价格的合理性、科学性和稳定性，提高销售收入和利润水平，根据我国相关法律法规和市场实际情况，制定本制度。
第二条适用范围本制度适用于本集团属下所有地产项目的销售定价管理。
第三条原则（一）市场导向原则：销售价格应充分考虑市场供需关系、竞争对手定价、消费者支付能力等因素，确保价格具有竞争力。
（二）成本导向原则：销售价格应覆盖项目开发成本、运营成本、税费等，确保项目盈利。
（三）动态调整原则：销售价格应根据市场变化、项目进度、成本变动等因素进行适时调整。
（四）合法合规原则：销售价格应遵循国家法律法规，符合政策导向。
第二章销售定价流程第四条定价准备（一）收集数据：收集项目所在区域的市场行情、竞争对手定价、消费者需求等信息。
（二）成本分析：计算项目开发成本、运营成本、税费等，为定价提供依据。
（三）制定定价策略：根据市场情况、成本分析、项目特点等因素，制定定价策略。
第五条初步定价（一）根据定价策略，初步确定销售价格。
（二）进行内部评审，确保定价合理性。
第六条市场测试（一）选择一定比例的潜在客户进行市场测试，收集反馈意见。
（二）分析市场测试结果，调整定价策略。
第七条最终定价（一）根据市场测试反馈和内部评审，确定最终销售价格。
（二）报请高层领导审批，批准后正式对外发布。
第三章定价调整第八条定期评估（一）定期对销售价格进行评估，分析市场变化、成本变动等因素。
（二）根据评估结果，适时调整销售价格。
第九条紧急调整（一）遇有市场重大变化、政策调整等特殊情况，需立即调整销售价格的，应事先报请高层领导审批。
（二）调整后的销售价格应充分考虑市场情况和企业利益，确保项目盈利。
第四章定价管理第十条定价权限（一）销售价格的制定和调整权限应明确，由指定的部门或人员负责。
（二）未经授权，任何人不得擅自调整销售价格。
第十一条价格保密（一）销售价格涉及企业商业秘密，应严格保密。
（二）与销售价格相关的数据和信息，未经允许，不得对外泄露。
房地产定价与价格策略
房地产定价与价格策略1.成本加成法：根据房地产开发和建造的成本，加上一定的利润来计算房屋价格。
这种方法非常常见，特别是在开发商主导的新房开发项目中。
2.市场比较法：通过对周边类似房屋的市场价格进行调查和分析，确定类似房屋的市场价值，然后根据房屋的特点和条件对价格进行调整。
3.折旧法：针对老旧房屋，根据房屋的使用年限和状况，逐年减少其价格。
4.收入法：该方法适用于商业房地产，通过预测房产的收入潜力来决定价格。
此方法通常用于出租物业的估值。
除了以上的定价方法外，房地产市场还经常运用其他策略来提高销售量和利润。
以下是一些常见的房地产价格策略：1.预售房价：开发商在房屋建设前，通过提前销售方式来衡量市场需求和反应。
一般来说，预售房价格会相对低廉，吸引购房者提前购买。
2.套餐优惠：开发商可以通过附加优惠条件或赠品来吸引购房者，如提供免费停车位、装修或家具等。
3.分期付款：房地产开发商允许购房者分期付款，这种策略可以降低购房者的购房成本，提高销售。
4.折扣销售：在市场需求低迷时，开发商可以通过降价来促进销售，吸引更多的购房者。
5.尊享价：开发商为了激励忠实客户或高端购房者，会提供特殊定价或折扣。
6.展示房屋降价：将楼盘中的一些单位用作展示样板房，吸引购房者参观，然后以较低的价格出售这些样板房。
7.竞价销售：开放式竞拍销售，购房者可通过竞价购买心仪的房屋或土地。
房地产定价和价格策略是一个比较复杂的过程，需要考虑到市场需求、市场价格变动、供应压力、消费者心理等多个因素。
通过科学合理的定价和灵活多样的价格策略，开发商能够更好地满足市场需求，增加销售和利润，并且提高品牌形象和市场竞争力。
房地产定价方案
房地产定价方案引言房地产定价是房地产行业中至关重要的一环，合理的定价方案能够直接影响房地产项目的销售情况和盈利水平。
本文将介绍房地产定价方案的基本原则和关键要素，以及一些常用的定价模型和方法。
基本原则1. 市场需求准确了解和把握目标市场的需求是制定定价方案的基础。
开发商应通过市场调研和分析，了解目标市场的人口结构、收入水平、购房需求等因素，并根据这些因素制定相应的定价策略。
2. 成本考虑开发商需要考虑房地产项目的成本，包括土地成本、开发建设成本以及销售成本等。
合理的定价应能够覆盖这些成本，并能够获得合理的利润。
3. 竞争情况竞争对手的定价策略也是决定房地产定价方案的重要因素之一。
开发商应对竞争对手的定价策略进行分析和比较，以确定自己的定价位置和竞争优势。
4. 市场环境宏观经济因素和政府政策也会对房地产定价产生影响。
开发商需要密切关注市场环境的变化，并及时调整定价策略以适应市场的需求。
关键要素1. 房屋面积房屋面积是影响房地产定价的重要因素之一。
通常情况下，房屋面积越大，价格就越高。
但是，在定价时也需要考虑目标市场的收入水平和需求情况，避免价格过高导致销售困难。
2. 地理位置地理位置是另一个重要的影响因素。
地理位置好的房地产项目往往价格较高，因为它们通常附近有便利的交通、商业设施和优质的教育资源等。
3. 设施和配套配套设施和周边环境的好坏也会影响房地产定价。
例如，附近是否有公园、购物中心、学校等设施，以及周边环境的安全性和舒适度。
4. 建筑质量和设计建筑质量和设计也是影响定价的重要因素。
高品质的建筑和独特的设计能够提升房地产项目的价值，因此在定价时需要考虑这些因素的影响。
5. 市场供需关系市场供需关系对房地产定价有着重要影响。
如果市场供应过剩，价格可能下降；相反，如果市场供应紧缺，价格可能上涨。
开发商需要密切关注市场供需关系的变化，以进行合理的定价决策。
定价模型和方法1. 成本-plus利润法成本-plus利润法是最基本的定价方法之一。
商业定价原则
1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。
若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8 推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循上述方法，抓出均价。
金角银边，角间和边间的单价要高些。
面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。
层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。
和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。
商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。
2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。
商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。
3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。
4.价格同商铺面积成反比。
5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
地产项目定价策略(PPT102页)
均价项及目入总市体价均格价制制定定—市场比较定价法
确定比较因素及权重
比较因素： 序号
a) b) c) d) e)
比较因素
区位相似度
产品相似度 （定位、规划、产品形态）
入住时间相似度
社区成熟度相似度 （园林、商业配套成熟度等）
去化速度与开发商目标相似度
合计
因素权重(建议值) 35% 30% 5% 10% 20% 100%
关键点：
1 如果至项目入市阶段，整体市场走势预期下行，市场周期溢价也应为负溢价。
均价及入市价格制定—市场比较定价法
【案例分享】
均价及入市价格制定—市场比较定价法
A项目均价计算：
A项目市场指导基准均价约18100元/㎡， 赠送平均面积28%，赠送面积溢价率为15%；
预计今年年底入市，根据当前市场情况，预计年底市场价格与当前整体持平，无市场溢价； 竞品多为品牌开发商，营销能力较强，本项目不存在明显营销附加值，无营销溢价；
全盘均价。
适用情况：
A. 产品同质化程度高，区域市场竞争激烈； B. 新兴市场，客户对本区域的了解度和认可度低
； C. 开发商品牌知名度低，客户对开发商认可度低
； D. 项目首期回款压力大等。
依靠高价值产品高价入市，通过高价提升客户对项 目品质的认可度，为项目整体溢价的实现服务。或 是区域客户对项目价格增长的容忍度低，后期产品
标准楼层价差制定方法凡遇到首层顶层戒带数字413等特殊楼层需要单独定特殊层差价差类型p40价差制定方法价差制定方法步骤步骤内容内容根据项目自身情况修正分析项目自身情冴结合项目的特殊因素进行各项价差修正价差设定通过市场调研确定区域竞品项目楼座差户型差楼层差的差价区间开盘监控去化速度验证价差定价完成开盘时多次拍照销控板记录各楼座各户型去化速度开盘后对去化速度进行分析总结得出下次定价的指导意见
商业地产租金定价策略与测算方法
商业地产租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
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某房地产公司定价策略
刘磊
一、公司项目简介
我公司项目位于某市最繁华的城中板块，紧邻河流景观，独揽一线美景，南临城区主干路，西临图书馆、博物馆，北靠各大小区及学校、菜市场等，坐享城市超前一流配套，周边购物一应俱全，标准5分钟生活圈。
项目占地2万多平方米，地下一层，地上24层，地下1层为辅助、设备用房，及6000M2地下停车库。
1—4层为酒店的主体公共空间部分，内设游泳池、KTV、咖啡厅、中西餐厅、多功能大宴会厅、商务中心、桑拿，美容健身等多项娱乐服务设施，具有“自用”和“投资”两大功效，兼具酒店式公寓居住和办公两种功能。
是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
二、项目定价方法
价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的
事情。
我市目前尚无纯粹的办公类物业，聚集企业办公场所基本集中在主城区商业圈内，以商住混合的多层和沿街商铺为主，均为早期开发，结构、配套、环境都无法满足办公需求，因此实际我市当地没有真正意义上的写字楼，市场潜力巨大。
从我市现总体市场来看，各房企都普遍打“亲民价格”牌，各项目虽然均得到了一定量的客户登记，但客户质量不高，个别楼盘通过前期蓄客和优惠释放取得一定的成交量，但均以优惠价格作文章，总体反映出市场行情的低迷。
通过大量市场调研，目前我公司采用的是顾客感受定价与市价比较相结合的方式。
（一）顾客感受定价法
这种方法的理论基础实际上是效用理论。
对购房者而言，实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。
购房者在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。
当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。
依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，
尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。
公司将项目定位为我市最繁华的，周边商业配套齐全，优美环境，稀缺地段，增值空间巨大的地标性CBD。
因此，整体定价应高于本市其他商业地产定价。
（二）加权点数定价法
预售房屋的定价，通常采用市价比较法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。
楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。
一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。
楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。
一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。
选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。
视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。
面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可
适当提高。
设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。
三、项目的定价策略
（一）价格折扣与折让策略
1.数量折扣。
顾客大量购买时，则予以价格上的优待。
这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。
但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的“数量”则需要慎重确定。
更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。
2.现金折扣。
我公司项目采用租金直接抵扣房款的方式，即三年回报率为总房款的21%，可以一次性在首付款中扣除，降低首付，提高购房积极性。
这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。
（二）非价格竞争策略
价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其
他条件来竞争的情况，我公司与国内顶尖的物业公司顾问合作，为世界各地的投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的一站式房地产咨询、顾问及高尚品质、国际化定位的管家式服务。
（三）“特价品”定价策略
我公司定期推出一户或少数几乎特价房，使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买，即所谓“广告户”，如广告中常见的所谓“起价”2888元。
（四）心理定价策略传统的心理定价策略
亦称奇数定价。
根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。
此外，还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米5998元这类定价。
（五）其他定价策略
我公司项目定价时遵循低开高走，造成价值升值趋势，从而带动销售量。
此外，我们从软、硬件方面提高项目价格的高附加值，让客户相信投资我们的项目极具投资性。
硬件：停车场+气派大厅+电梯+中央空调+网球场+游泳池、健身房+会议厅等配套软件：物管+品牌企业形象+酒店品牌号召力+景观资源。