昆山综合商业体项目市场调研报告(结论版).pptx
昆山市场调研简报
中航城 东方国际广场
44-91㎡ 43-73㎡ 58-120㎡
8600元/㎡ 11000-13000 元/㎡ 11000元/㎡
隆祺丽景
弘基财富广场 黄埔城市花园 帝景天成
办公楼 住宅 住宅
150-400㎡ 88-132㎡ 90-138㎡
6500元/㎡ 8500元/㎡ 8000元/㎡
区域项目产品价格表
销 售 率
80%
预定
项目卖点提炼
外在优势：
绝版地段：东部城市副中心核心位置 便捷交通：前进路地铁沿线 豪华商务生活平台：项目周边是较成熟的生 完善配套：学校、医院、银行配套完善 活圈，有黄浦公园、弘基财富广场、格林菲 尔华美达大酒店、高尔夫练球场等。是为成
苏州绕城接青浦高速公路
昆山经济概况
昆山是江苏的“东大门”，1989年9月28日撤 县设市，现拥有国家级经济技术开发区、综 合保税区等著名园区。在国家统计局公布的 全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联 第一。 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 年昆山市实现地区生产总值 1780亿元，财政收入360亿元， 1780亿元，财政收入360亿元，其中地方一 亿元 360亿元 般预算收入156亿元， 般预算收入156亿元，继续高居全国各县 156亿元 （市）之首。 之首。 截止目前，全市累计批准65个国家和地区投 资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际 到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投 资项目61个。
物 业 费 工程进度
1.3元/平米/月 封顶
未知 在建
销售价格
11000-13000元 6500元/平米（低 /平米（酒 密度办公楼） 店式公寓）
8500元/平米
商业综合体项目市场调研报告
商业综合体项目市场调研报告概述本市场调研报告旨在对商业综合体项目的市场情况进行分析和评估。
通过对市场趋势、竞争对手和潜在机会等方面的研究，提供有关商业综合体项目的信息和建议。
市场趋势1. 人口增长和城市化随着人口的不断增长和城市化进程的加快，商业综合体项目有着广阔的市场前景。
随之而来的是人们对于更多购物、娱乐和休闲选择的需求。
2. 数字化和智能化随着科技的发展，数字化和智能化成为商业综合体项目的重要趋势。
消费者对于智能化服务和创新科技的需求日益增长，商业综合体项目需要适应这一趋势，提供更好的科技体验。
3. 多元化消费需求现代消费者对于产品和服务的需求变得越来越多元化。
商业综合体项目需要满足不同年龄、性别、收入阶层和兴趣爱好的消费者需求，提供多样化的选择。
竞争对手分析1. 已存在的商业综合体项目市场上已经存在多个商业综合体项目，它们拥有一定的品牌影响力和市场份额。
这些项目提供了较为完善的购物、娱乐和餐饮等服务，并且已经建立了一定的顾客忠诚度。
2. 新兴的竞争对手随着市场的发展，新的商业综合体项目不断涌现。
这些项目可能采用创新的经营模式、特色服务或战略位置等方式来吸引消费者。
它们可能会对现有商业综合体项目的市场份额构成一定的威胁。
潜在机会1. 特色化定位通过特色化定位，商业综合体项目可以从竞争对手中脱颖而出。
可以通过提供独特的体验、特色的商店和活动来吸引消费者，建立自己的品牌形象。
2. 应用科技创新商业综合体项目可以采用科技创新来提升服务质量和用户体验。
可以通过使用智能系统、虚拟现实技术以及移动支付等方式，提供更便利和个性化的服务。
3. 持续改进和更新商业综合体项目需要不断改进和更新，以适应市场变化和消费者需求的变化。
通过持续改善服务、引入新的商家和活动等方式，保持项目的吸引力和竞争力。
结论商业综合体项目市场具有较大的发展潜力和竞争压力。
为了获得市场份额和保持竞争力，项目需要紧跟市场趋势，与竞争对手进行差异化竞争，并持续进行改进和创新。
昆山商业市场分析 业态组合与品牌落位
昆山城镇居民人均可支配收入
昆山城镇居民人均生活消费支出
昆山城镇居民人均生活消费支出 占人均可支配收入的比例
苏州城镇居民人均可支配收入
苏州城镇居民人均生活消费支出
苏州城镇居民人均生活消费支出 占人均可支配收入的比例
昆山农村居民人均纯收入
昆山农村居民人均生活消费支出
昆山农村居民人均生活消费支出 占人均纯收入的比例
苏州农村居民人均纯收入
苏州农村居民人均生活消费支出
苏州农村居民人均生活消费支出 占人均纯收入的比例
昆山人口及消费结构
昆山户籍人口数量保持稳定缓步增长，外来流动人口数量大、且增速快；外来人口与户籍人口的比例已 连续三年高于1.5
户籍人口数(万人) 自然增长率(‰) 外来人口数（万人) 外来人口增长率(%) 外来人口与户籍人口比例
工业园区 1589.7
1738.0
71.5
243,213 1
张家港市 1860.3
2050.0
125.0
164,066 2
昆山市 2432.3
2725.3
167.6
162,579 3
苏 虎丘区 州 太仓市 全 常熟市 市 吴江区
770.5 867.5 1710.5 1192.3
830.0 955.1 1885.0 1341.0
苏州全市 昆山
苏州全市 昆山
苏州全市 昆山
苏州全市
2009年 27,610 26,320 13,212 12,969 18,341 16,402 10,545 9,354
2010年 30,923 29,219 14,824 14,657 20,670 17,879 11,631 10,397
商业综合体调研PPT
空间组合
万达采用的是并列式组合方式，低 层的卖场，高层的写字楼。 卖场区中间有几个中庭分割开，上 下由自动扶梯联系
交通、出入口
卖同电 场样梯 。，，两 写写方座 字字便写 楼楼工字 的的作楼 北东人都 侧侧员拥 也也使有 留有用独 有一。立 临个 出 入 时 停号 口 靠门 ， 点方 内 。便 部 人 设 们 有 进 四 入 组 A,B 2
空间布局
左图为叠加式商业建筑，实线为其他路线（办公）， 虚线为商业路线。八佰伴也是这样子的构造。 八佰伴内部有三组自动扶梯，两组电梯，南侧有两组 绿色通道（楼梯），内部主要为灯光采光，有一大一 小两个中庭。 八佰伴地下一层为停车场，1-7层为卖场，8层部分为 天台，部分为饭店，8层以上则为办公的写字楼。
商业综合体建筑分析
镇江八佰伴
镇江万达
成员：
深圳华润中心万象城
六本木新城
镇江八佰伴
1.交通示意图
购客主要出入通道，有5个出入口，南侧（正面）有三个，东西侧各 有一个。
建筑主体南侧设有临时停靠点，同时自带地下停车场，设有两组出入 口，位于建筑的东西和北侧，避免了对南侧人流的影响。地下停车场 有直接进出商场的出入口，方便购物者进出。 建筑北侧（其背面）有货车卸货点和工作人员的停车点，通过建筑把 购物人流与工作人流分开。
深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台
万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑 之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象 城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。
交通布局
整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样 避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流
富宇昆山项目市场调研报告
富宇昆山项目市场调研报告目录第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告一、昆山宏观背景状态二、昆山房地产市场的总体形势三、昆山房地产市场调查情况四、楼盘SWOT分析五、楼盘定位建议第二部分：项目营销计划建议一、销售准备期二、内部认购期三、正式开盘期四、强销期五、持续期六、项目结案期第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告一昆山宏观背景状态昆山东邻上海，西依苏州，市区面积921平方公里，户籍人口60万，其中市区人口19万人，含流动人口超百万人，辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。
昆山经济发展迅速，是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，以开放型经济为主导，三资企业已达1500家左右，其中世界500强企业中有20多家在昆投资，成为国内现代工业的重要制造加工基地。
昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。
昆山本地购买力极强，目前城镇居民人均可支配收入11500元，农民人均可支配收入6500元。
另有大批台商、新加坡商居住于此。
二昆山房地产市场的总体形势昆山房地产开发大体分为三类：别墅、公寓、商业用房。
由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。
现阶段，昆山楼市以别墅居多，占市场份额60%以上。
独立别墅均价一般在5000—6000元左右，赠送花园；联体别墅均价一般在3600元左右。
已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。
人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。
并不是十分注重环境。
同时，随着昆山城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。
多层均价一般在2200—2500元左右。
还有一些简装修的高层酒店式公寓，均价一般在3500—3800元左右。
昆山的商业用房开发量不大，一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。
价格一般在4000元/方以上。
昆山房产业以本地投资开发商为主，也有一部分外地如上海等地的较有实力的开发商和外资开发商。
昆山市商业综合体发展现状分析报告
某某市商业综合体开展现状分析“城市综合体〞就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进展组合，并在各局部间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其根本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城〞城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。
它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。
它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。
随着我国社会主义市场经济的不断开展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。
此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。
城市商业综合体在我国开展的十多年中，虽然时间远不与外国城市开展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断开展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。
除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。
但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。
一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城〞，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以与综合体集群。
其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进展组合，并在各局部间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。
为了解我市商业综合体开展情况，近期在全市X围内开展了商业综合体调查。
昆山商业市场报告1229
昆山商业市场调查报告目录1.昆山经济环境分析………………………………………………P.12.昆山零售商业市场分析…………………………………………P.41.昆山经济环境分析1.1地理位置昆山市地处上海与苏州中部（见图一），依托于上海和苏州发展，昆山直接承接上海扩散出来的生产要素、经济要素和各类综合要素，投资潜力巨大，且其在全国中小城市投资潜力排名中排名第一。
现辖下辖1个国家级开发区、3个省级开发区和10个镇。
其中昆山的主要大型商业街都位于昆山市区内，而昆山经济技术开发区是首批国家级经济开发区，其发展竞争力位列全国第四名，昆山高新区作为省级开发区，其发展水平位列江苏省第一名。
昆山市内早期商圈主要位于市区内，随着经济的发展，在昆山经济开发区出现新的商圈。
图1、上海昆山苏州城市架构图数据来源：租务部市调组研究数据1.2经济及产业结构2008年，昆山地区生产总值达1,500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15%。
按常住人口计算的人均地区生产总值达120,882元。
昆山市产业结构,以工业为主导，第三产业发展相对滞后，但有比较大的发展潜力；昆山经济发展速度较快，吸引外资和世界500强企业—3,600多家电子企业及400余家IT合资企业；在2009年全国百强县中排列第二位。
虽然近两年昆山地区生产总值增长速度下降，主要是由于受到全球经济危机的影响，总的来说未来昆山地区生产总值以及人均地区生产总值会保持快速增长，这对未来无疑对该区域的商业消费及房地产需求起到了巨大的推动作用，消费水平将不断提高。
1.3人口昆山市户籍人口比较稳定，从2003年的62万到2008年的69万，年均增长约1.60%。
昆山市流动人口总量从2003年的47万，增加到2008年的95万，年均增长速度达到17%。
流动人口总量呈不断增长之势，且增幅较大。
根据昆山市十一五人口发展规划，2005－2010年昆山市进入一个人口总量快速增长的时期，常住人口由2003年的109万人飞增至2008年164万人，已经超过2020年规划的165万人。
yj-中航昆山城市综合体项目整合营销报告
价值发现2——未来规划中的中心城综合片区西北部，是昆山的四大居住片区之一
价值发现3——昆山萧林路，昆山中心城区北部重要的东西向交通要道
价值发现4——萧林路沿线为未来城市副中心商圈，萧林路沿线改造工程，大力改善交通环境，提升整体商业面貌，板块价值大幅提升
板块价值：东拓西展，提升中心，承担城市发展和政府规划重任，具备领导和带动区域发展潜力
A5地块
A6于整个小区东面，由住宅、办公楼、SOHU公寓、大卖场、开放式街区构成； 其中住宅部分面积241880平米，共计1914套，酒店公寓36000平米，商铺34300平米。
项目总体认知
价值发现1——城市本身具有较强辐射力和吸引力。
南京
杭州
上海
苏州
无锡
PPT标题
落款
中航城萧林路项目 整合营销方案
致中航地产 2010.6 昆山
这一刻 让世界欣赏昆山
纽约·曼哈顿·帝国大厦 大厦建于1931年，高381米102层，是目前曼哈顿最高建筑物，他不仅是地标性建筑，更是美国历史的理程碑
巴黎·赛纳河·埃菲尔铁塔 埃菲尔铁塔于1889年正式建成，采用交错式结构，高300米，虽说已有百年历史，但从塞纳河边看去，其高耸的艺术形态，仍是一国象征
开放式街区，购物中心等都市时尚建筑
高品质写字楼、五星级酒店等国际化商务环境
项目一流的品质，一流的物管，一流的建筑组合，项目整体品质绝非昆山市场其他项目可比。
占据城市中心黄金边缘，城北钻石中央
中航城萧林路项目
项目具备了成为高端国际社区的先天禀赋
城市背景
周边环境
品质大作
一流配套
泛上海都市圈，台资新高地，全国百强县（市）首位
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本报告是严格保密的。
昆山市规划与现状
分析结论
城市规划与现状分析(2)
规划及现状重点研究部分——所得结论（一）
① 城南片区规划建成昆山市新兴中高档商住区。目前仍以居住和工业为主，居住以中高端大社 区为主，集中在规划中火车站南广场周边，商业以社区底商为主，未成气候。靠火车站南广 场住宅未来仍具发展潜力，且有向南发展的趋势，并随着南广场的建成，将会进一步带动火 车站南广场周边商业和城南片区南部商业发展
房地产发展阶段 昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段
城市发展潜力 昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，城市发展潜力大
商业业态发展水平 昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位
产业结构 昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相 对滞后，但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军
本报告是严格保密的。
昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析(2)
人口结构 昆山市的人口结构与产业结构关系紧密。受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多．并 有持续上升趋势。目前人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口 的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础
谨呈：江苏衡山置业有限公司
昆山综合商业体项目 市场调研报告（结论版）
本报告是严格保密的。
22002200//99//11
市调报告提纲总领
昆山市宏观经济分析 昆山市城市规划与现状分析 昆山市商业市场调研分析
昆山市商业பைடு நூலகம்场消费者访谈问卷分析
昆山市写字楼市场调研分析 昆山市酒店市场调研分析
本报告是严格保密的。
人民消费习惯及潜在消费能力 昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯 昆山人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，人民潜在消费能力大 昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力 会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展
人民消费重点 昆山家庭结构为两三口之家,整体年龄偏向年轻，支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文 化服务方面 昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成 为消费热点
商业聚集需求 昆山市社会消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增长
本报告是严格保密的。
昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析结论 总结
世联认为：
（1） 昆山市为外向型经济城市，依托上海和苏州发展。属全国百强县市，可列 入第四阶梯城市群，房地产处于高速发展阶段，城市发展潜力大；
（2） 受商业业态错位关系、产业结构及商业发展机会、人口结构、人民现有消 费习惯、人民潜在消费能力等因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大， 目前尚未被挖掘出来；
（3） 昆山市居民消费重点正在发生变革，逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗 保健、文化娱乐” ；为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础；
（4）昆山市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过 小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；
本报告是严格保密的。
昆 山 市 整 体 规 划 与房 产 市 场 现 状 分 析
昆山市宏观经济分析
本报告是严格保密的。
昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析(1)
城市角色 昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上 海和苏州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地；
经济地位 昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一
② 城北片区是昆山老住宅区，档次中低，商业发展潜力有限，将以社区商业为主，未来有一些 中大型商业入市，但与其他片区相关性不大
③ 城西片区适合发展住宅，是昆山传统高端住宅集合地，规划大力发展住宅，但短期内不会有 大幅发展，长期内，伴随住宅项目的兴起，商业将会发展迅速，新的项目的建成和开业，将 支撑起其金融商业一条街
本报告是严格保密的。
7
昆山市规划与现状
分析结论
城市规划与现状分析(1)
总体规划及政府意图 昆山市整体规划和职能定位，将会大力促进商业等第三产业的发展 昆山规划为七大片区，其功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图
七大规划片区的功能定位 北部片区为制造业基地之一，着重发展第二产业，是昆山和太仓发展联动的重要区域 东部片区为主要的商贸区和制造业基地，二三产业并重发展，花桥着重发展三产 吴凇江工业园片区为制造业基地之一，但相对独立，着重发展第二产业 中部生态农业片区为主要农业生产基地，主要发展第一产业，居住片区为辅，数量较少 阳澄湖休闲旅游片区为旅游度假为主，服务于周边城市，居住社区为辅 南部水乡古镇旅游片区为服务于世界的特色旅游基地，发展农业和旅游业，严格控制土地供给 中心城综合片区定位于商业配套和行政中心，辐射其他片区，二三产业并列发展，控制土地供给
落实至关重要，要充分利用规划的稀缺性，对政府规划密切关注，要积极争取政府支持
本报告是严格保密的。
昆山市商业整体调研分析
本报告是严格保密的。
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整体商业分析结论 昆山现有商业以街区商业为主 布局分散，缺乏规划，物业不佳
商业发展基础——以老城区为基础向四周不断延伸； 商业体系中心——目前，商业体系仍以人民路商业中心为主； 商业分布格局——多数表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局；
④ 城东片区将发展为商务办公区，住宅无大体量的发展，商业以中小体量、高档次的形态出现 ，发展潜力小
规划及现状重点研究部分——所得结论（二） ① 昆山市居住区将重点往西、南扩展，城北依然作为老居住区存在，城东发展空间小 ② 昆山市商业区将往西、南发展，重点发展区域为火车站广场周边、前进中路到西路 ③ 火车站南广场的功能定位、具体建设方案、相关配套，以及本项目周边公共交通配套规划和