案例解读：商铺遇到征收,如何保障评估价格最大化
征收评估合理化建议
征收评估合理化建议嘿，咱今儿就来聊聊征收评估合理化建议这档子事儿！你说征收评估，那可不是随随便便就能搞定的呀，这里面的门道可多着呢！咱就打个比方，这征收评估就像是给房子或者土地做一次全面的“体检”。
你得把方方面面都考虑到，不能有丝毫马虎。
那怎么才能做到合理化呢？首先啊，得找专业的人来干专业的事儿。
可别小瞧了这一点，就好比你生病了得找个靠谱的医生，而不是随便找个江湖郎中。
专业的评估人员，他们有经验、有知识，能准确地给你的财产估个值，不至于让你吃亏。
然后呢，咱自己也得心里有数。
你得清楚自己的房子或者土地有啥特别之处，有啥优势。
比如说房子的地理位置特别好，周围环境优美，或者土地肥沃能种出特别好的庄稼。
这些都得跟评估人员讲清楚，让他们也知道咱这东西可不一般。
还有啊，评估的时候可别不好意思。
有啥问题就大大方方地问，就跟在菜市场买菜砍价一样。
这是咱自己的事儿，不争取怎么行呢？要是有啥不合理的地方，就得提出来，别闷在心里。
再说说那些评估的标准和方法，咱也得搞明白。
不能人家说啥就是啥，咱得知道他们是怎么算出来的。
这就像做数学题，你得知道解题步骤，不然稀里糊涂的怎么行呢？另外，大家也得团结起来呀。
如果是好多人一起面临征收评估，那就互相交流交流经验，看看别人是怎么做的。
人多力量大嘛，说不定还能发现一些之前没想到的好点子呢。
你想想，如果征收评估不合理，那咱得多亏啊！咱辛辛苦苦攒下的家业，可不能就这么不明不白地被低估了。
那不是等于把咱的心血拱手让人吗？咱能答应吗？肯定不能啊！所以啊，大家一定要重视征收评估合理化这个事儿。
这可关系到咱的切身利益，可不能马虎。
要像守护自己的宝贝一样，认真对待每一个细节。
总之，征收评估合理化是非常重要的，咱得把它当成一件大事来抓。
找专业的人，自己心里有数，敢于提问，搞明白标准方法，大家团结起来。
这样，咱才能保证自己的利益不受损，才能在征收评估中得到一个公平合理的结果。
大家说是不是这个理儿？。
租赁商铺拆迁补偿争议案例分析
租赁商铺拆迁补偿争议案例分析案例详情：在2021年，一起发生在灵璧县人民法院的租赁合同纠纷案件引起了广泛关注。
原告张某某与被告李某某签订了一份租赁协议，张某某将其位于临街的商铺租赁给李某某用于经营生意。
协议中明确约定了租期、年租金等事项，并特别指出，如遇政策性拆迁，拆迁费、装修费等一切补偿款归李某某所有，与张某某无关。
然而，随着进贤县旧城改造项目的推进，涉案房屋被纳入拆迁范围，双方因此产生了纠纷。
在拆迁过程中，张某某认为根据租赁协议，拆迁补偿款应全部归自己所有，而李某某则认为，自己作为承租人，对商铺进行了装修和经营，理应获得相应的补偿。
双方在补偿问题上无法达成一致，最终闹上了法庭。
经审理，法院判决搬家（迁）费用归张某某所有，停产停业损失补偿费归李某某所有，并驳回了张某某的其他诉讼请求。
案例分析：本案中，租赁协议对拆迁补偿款的归属进行了明确约定，但实际执行过程中，双方对补偿款项的分配产生了分歧。
根据《合同法》的相关规定，租赁合同一经成立，当事人应当按照约定履行义务。
然而，在租赁期间遇到拆迁等特殊情况时，合同双方的权益如何保障，成为案件审理的关键。
首先，拆迁补偿款的归属问题。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿款应当依法支付给被拆迁人，即房屋的所有权人。
但在本案中，租赁协议中已对补偿款的归属进行了特别约定，因此，法院在判决时需要综合考虑合同约定和法律规定。
其次，承租人的权益保障问题。
根据《合同法》的规定，承租人有权要求出租人保障其在租赁期间的合法权益。
在本案中，李某某作为承租人，对商铺进行了装修和经营，因此在拆迁过程中，其合法权益应当得到保障。
法院在判决时，应当充分考虑承租人的损失，合理分配补偿款。
案例启示：本案给广大出租人和承租人提供了重要的启示。
首先，租赁合同的签订应当明确、具体，对可能出现的各种情况，如拆迁等，都应当事先进行约定，以避免在实际执行过程中产生纠纷。
其次，拆迁补偿款的分配应当公平合理，既要保障房屋所有权人的合法权益，也要充分考虑承租人的损失。
商铺成本法评估案例
商铺成本法评估案例商铺评估案例背景：根据房地产估价规范的要求：在资产评估中应使用成本法。
商铺评估一般采用收益法和成本法进行评估，其中收益法是指对已出租的固定资产或无形资产进行评估。
因商铺的产权属多方产权共有，且评估价值中有部分收益归谁所有，故需根据《房地产估价规范》或《评估技术规范》对商铺价值进行评估。
本次评估对象是位于上海市浦东新区祝桥镇祝桥路与祝桥中路交会处的祝桥路（黄浦江）商铺的出租用途（房地产销售）收入进行评估。
出租用途收益法的应用条件如下：商铺使用期内没有到期及收益期终结转的可能性或收益率存在不确定性，因此无法采用收益法确定其价值。
本案例中商业物业的评估使用期为5年（从房屋交付使用到最终实现之日止）。
该商铺租赁性质为自营（租赁用途为自营）并且租赁期满后不再续签租赁合同。
1、该评估对象为在商业物业中租赁期限较长的商业用房，因此需要评估评估商业用房时，应评估出租赁期限较长的租金收入作为该评估对象使用收益法评估后对其进行价值重置的成本费用。
根据商铺产权性质，将评估对象确定为商业物业，租金收入可作为该评估对象使用收益法确定其价值的依据。
该租金收入应以市场的平均价格为基础计算。
如果有较高的市场平均价格则应考虑各种附加费用。
此外，考虑到商铺的出租用途一般不属于自用，所以评估时并未考虑此类收入为自营收入或经营业务收入，而是将其作为营业毛利以收益法估价标准计算。
如上述结果没有出现问题，则本评估对象是属于自营出租用途，故根据《房地产估价规范》的要求：收益法需扣除其固定成本和折旧（成本）、合理费用以及税费等，计算结果如下：销售服务费万元×收益率+市场租金万元×营业税万元×折旧率=(销售服务费-营业税)*市场租金万元×营业税=0.093万元最终价值确认：如图1所示。
本案例中商铺实际租金为6000元/月*50%计租期-5年*12个月=6430元/月。
如图2所示。
2、本案例中商铺租赁期与房屋建造日期相同。
商铺投资四种实用估价方法
商铺投资四种实用估价方法商铺投资估价是指对商铺进行价值评估，确定其投资价值的过程。
商铺投资估价方法有多种，下面将介绍四种常用的实用估价方法。
一、直接比较法（市场比较法）直接比较法是指通过对类似商铺市场交易数据的比较，来确定商铺的市场价值。
这种方法适用于市场上有大量类似商铺交易记录的情况。
具体步骤如下：1.收集市场上同类型、同区域的商铺交易数据，包括价格、面积、地理位置等信息。
2.对收集到的数据进行整理和分析，找出具有可比性的数据，并计算其平均值和中位数。
3.将目标商铺的特征与可比数据进行比较，根据比较结果确定商铺的市场价值。
二、收益法收益法是指通过商铺未来产生的现金流量来确定其投资价值。
这种方法适用于商铺为投资目的而购买的情况，具体步骤如下：1.估计商铺未来的经营收入，包括租金收入、销售收入等。
2.估计商铺未来的经营成本，包括租金、管理费用、折旧费用等。
3.根据商铺的净收入和市场利率确定折现率。
4.计算商铺未来现金流量的现值，得出商铺的投资价值。
三、成本法成本法是指通过计算商铺重建或修复的成本，来确定商铺的价值。
这种方法适用于商铺购买者希望了解商铺重建或修复成本的情况，具体步骤如下：1.根据商铺的建筑面积和建筑材料的成本，计算商铺的重建成本。
2.考虑商铺的使用寿命、实际状况和折旧等，计算商铺的修复成本。
3.根据商铺的重建或修复成本和市场折旧率确定商铺的价值。
四、资本化法资本化法是指通过商铺的经营收入和市场利率，计算商铺的资本化收益和投资价值。
这种方法适用于商铺投资者关注商铺的收益和投资回报的情况，具体步骤如下：1.估计商铺未来的经营收入，包括租金收入、销售收入等。
2.估计商铺未来的经营成本，包括租金、管理费用、折旧费用等。
3.根据商铺的净收入和市场利率计算资本化收益。
4.根据资本化收益和市场利率确定商铺的投资价值。
综上所述，直接比较法、收益法、成本法和资本化法是商铺投资估价常用的实用方法。
不同方法适用于不同的情况，投资者应根据商铺的特点和需求选择合适的方法进行估价，以便做出正确的投资决策。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式商铺定价是商业活动中的一个重要环节，合理定价是保证商铺利润的关键。
商铺定价需要遵循一定的原则，并且有不同的方式来确定。
一、商铺定价原则1.成本原则：商铺定价应该考虑到生产成本，包括采购成本、生产制造成本和运营成本。
商家需要将成本计算在内，并确保销售价格能够覆盖这些成本，以保证盈利。
2.价值原则：商铺定价应该根据商品或服务的实际价值来决定。
价值是由供需关系、商品特点和买家需求等多个因素综合决定的，商家需要根据市场行情和竞争状况来确定合适的定价，以反映商品或服务的价值。
3.竞争原则：商铺定价也要考虑到市场竞争的状况。
商家需要研究竞争对手的定价策略，并根据自身产品或服务的特点来确定相应的定价，以在市场上取得竞争优势。
4.盈利原则：商铺定价要追求最大化的利润。
商家需要在满足顾客需求的同时，通过合理定价来获得最大的盈利，包括考虑销售量和销售利润之间的平衡关系。
5.弹性原则：商店定价应该考虑产品或服务的价格弹性。
价格弹性是指需求对价格变化的敏感程度，商家需要根据产品或服务的价格弹性来确定定价策略，以最大程度地满足需求并保持盈利。
二、商铺定价一般方式1.成本加成定价：这是一种简单直接的定价方式，商家在计算商品或服务的成本基础上，加上一定的利润率来确定价格。
这种方式适用于成本相对稳定和市场竞争相对较弱的情况。
2.市场定价：商家根据市场需求和竞争状况，参考竞争对手的定价和市场行情来确定价格。
这种方式适用于市场竞争激烈和需求弹性大的情况。
3.差异化定价：商家根据产品或服务的特点和目标市场的需求，对不同产品或服务进行不同的定价。
这种方式适用于产品或服务具有差异化竞争优势和目标市场需求差异明显的情况。
4.折扣和促销定价：商家通过提供折扣和促销活动来吸引顾客，增加销量和知名度。
商家可以根据节假日、季节、新品发布等情况来制定不同的折扣和促销策略。
5.动态定价：商家根据市场需求和供应状况实时调整产品或服务的价格，以求最大程度地满足市场需求和保持盈利。
如何评估商铺价值
如何评估商铺价值
1. 市场分析：首先，应对商铺所在的地段进行市场分析，可以评估商铺的价值。
一般来讲，如果商铺所在的地区人口较多，消费水平较高，交通便利，周边商业配套较为完善，商铺价值会相对较高。
2. 经济状况分析：其次，需要根据商铺所在地的经济状况，分析其未来的发展前景，从而评估目标商铺的价值。
如果经济预期良好，预计近期内将出现新的投资机会，预期当地投资热点将越来越强，商铺的价值也将会有所提升。
3. 房地产信息分析：此外，可以通过分析当地房地产市场行情，来评估商铺价值。
一般而言，如果商铺所在地的房地产市场处于上涨趋势，商铺所在地环境优良，商铺价值也会有所提升。
4. 租金行情分析：可以根据商铺所在地的租金市场行情来评估商铺价值。
一般而言，如果商铺所在地的租金处于较低水平，或者是租金水平有所上涨，说明商铺价值处于较高水平。
5. 竞争对手分析：最后，还需要根据商铺的竞争对手情况，来评估商铺的价值。
一般而言，如果商铺所在地有很多同类竞争对手，说明商铺的价值会相对较低；如果商铺所在地没有同类竞争对手，或者是竞争对手数量较少，说明商铺的价值会相对较高。
店铺转让时如何评估店铺的价值和转让价格
店铺转让时如何评估店铺的价值和转让价格在商业世界中，店铺转让是一个常见的现象。
无论是因为个人原因、经营策略调整还是其他因素，当决定转让店铺时，准确评估店铺的价值和合理确定转让价格至关重要。
这不仅关系到转让方能否获得合理的回报，也影响着受让方的投资决策。
那么，如何才能做到准确评估和合理定价呢？以下是一些关键的考虑因素和方法。
一、地理位置店铺的地理位置是决定其价值的首要因素。
一个位于繁华商业中心、交通便利、人流量大的店铺，往往具有更高的价值。
例如，在城市的核心商圈，店铺能够接触到更多的潜在客户，从而增加销售额和盈利的可能性。
相反，位于偏远地区、交通不便或者人流量稀少的店铺，价值相对较低。
评估地理位置时，可以考虑以下几个方面：周边的商业氛围，是否有大型商场、超市、餐厅等配套设施；交通状况，是否靠近公交站、地铁站或者主干道；周边居民的消费水平和人口密度；以及该地区的发展前景，是否有新的建设项目或者政策规划可能带来更多的商机。
二、店铺面积和布局店铺的面积和布局直接影响其经营的效率和灵活性。
一般来说，面积较大的店铺可以容纳更多的商品和服务，满足更多客户的需求，但同时也意味着更高的租金和运营成本。
店铺的布局是否合理，如收银区、展示区、仓储区等的划分是否方便顾客购物和员工操作，也会对店铺的价值产生影响。
在评估时，要仔细测量店铺的实际面积，并考虑其空间利用率。
如果店铺的布局不合理，可以预估进行改造所需的成本，并在评估价值时予以考虑。
三、租赁情况店铺的租赁情况是评估其价值的重要因素之一。
首先要了解租赁合同的剩余期限，剩余期限越长，对受让方来说越有保障，店铺的价值也相对较高。
同时，还要关注租金水平和租金的支付方式。
租金过高可能会压缩利润空间，而租金支付方式的灵活性（如季付、年付等）也会对受让方的资金压力产生影响。
此外，还要了解是否存在租金递增条款、租赁押金的退还条件等。
如果店铺是自有产权，那么其价值会更高，但也要考虑到相关的房产税费和维护成本。
房屋征收评估四大估价方法统一
房屋征收评估四大估价方法统一在房屋征收过程中，评估房屋价值是非常重要的一项工作。
房屋征收评估可以采用多种估价方法，但四大估价方法是比较常用的。
一、比较市场法比较市场法是指通过对市场上类似房屋的售价情况进行比较，确定房屋的估价方法。
这种估价方法最为常见，因为它直接依据市场的供需关系，反映房屋的实际价值。
通过比较市场法，评估师会考虑与目标房屋相似的房屋的成交记录，以确定目标房屋的大致价值。
然而，这种方式存在的问题是，数据可能不够准确，比较对象可能与被估价的房屋相差太大。
二、收益法收益法是一种基于房屋预期租金来确定房屋价值的方法。
评估师会考虑房屋的同时产生租金和资本收益的潜力，以及未来租金的变化和资产价值的增长趋势。
通过收益法，评估师可以预测未来租金和房屋价格的变化趋势，据此估价。
但这种方法需要考虑的因素很多，如空置期、租户流失等因素，所以需要评估师有较高的经验和专业知识。
三、成本法成本法是指评估师会考虑房屋建造的成本，并根据房屋的年限和建造质量等因素，计算出旧建筑的折旧值，推算出目标房屋的估价。
这种估价方法不仅考虑了房屋的实际价值，还考虑了对建筑物的折旧损失，可以在一定程度上反映房屋的实际价值。
但这种方法存在的问题是无法考虑房地产市场的供需关系和法律政策等因素，估价结果可能存在偏差。
四、收益多元回归分析法多元回归分析法是一种基于收益和市场法的估价方法。
评估师会对市场和收益进行多元回归分析，从而确定目标房屋的大致价值。
通过收益多元回归分析法，评估师可考虑到多个因素，如收益、租户的收入、房地产投资回报率等因素。
通过回归分析，评估师可以确定这些变量对房价的影响，并预测目标房屋的实际价值。
四种估价方法各有优缺点，所以在进行房屋征收评估时，评估师应该根据实际情况选择合适的方法，并结合多种方法进行估价。
只有综合考虑多种因素，才能确定一个合理的房屋价值。
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案例解读：商铺遇到征收，如何保障评估价格最大化
作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验
【导读】
某商铺业主，拥有近300平方米的商铺，位于某市某街道繁华地段。
因城市规划修建地铁，该商铺位于征收范围内，正好是规划后的地铁站某站的站台处。
该商铺业主与政府未谈妥价钱，置换房屋位置或是偏远或是刚刚开始挖地基也不合适，随之是其他业主逐渐搬离，唯独剩下该业主未搬。
因双方未达成一致的补偿意见，先是对评估机构的筛选、然后是评估方法等未达成一致，后商铺业主提议置换未成。
双方就一直这样僵持着，而地铁工程就也这样一直被拖延着无法进行。
随后政府对该商铺业主作出了《房屋征收补偿决定》。
该商铺业主向当地的市政府提起行政复议后向当地中级法院起诉。
该案例中商铺业主的补偿经历可谓一波三折，但最后还是被强制拆除。
对于类似该商铺业主的情形，吴少博律师事务所提醒业主，做专业的事情要咨询专业人士的重要性。
并且可以对被拆迁人的预期利益很好的估算，指导补偿谈判技巧。
提示被拆迁人需要积极选择评估机构、评估方法的确定的合理性、积极配合政府的征收行为。
关键词：商铺、评估机构、评估方法
【案情介绍】
2001年，某业主花110万元购买了位于某市某路繁华地带这个商铺。
该商铺近300㎡，因为地段好，10多年来一直被某银行租用。
2013年10月，该商铺业主得知消息，其商铺被划进了政府拆迁征地范围。
政府征收这栋楼，是因为要修建某地铁修路，而该业主的商铺所在的位置，计划中就是地铁某站的出入口。
而就在房子被征收半年前，其刚刚跟银行续签了3年约，租金每年60多万元。
可现在房子要拆，每年60多万元的租金也就没了，损失比较大。
因为要修地铁，周围的房子都涨价了，商铺业主希望政府能给自己一个合理的补偿。
政府给的补偿报价是1500多万元（5万多元一平方米），即每年最高的收益60万左右计算25年来计算。
商铺业主打听到自己周围的商铺两年前的成交价近8万元，相邻马路上正在出售的商铺价格是10万元。
按这个价格算，其商铺近300平方米，再加上原来的装修费和租金的损失，总价应当在3000万元以上。
某区政府组织这栋楼全部97户业主投票，从12家机构里选出的一家，最后由这家机构做出的评估，保证鉴定机构的选择公平和公正的。
但某商铺业主没有看到贴在商铺的外墙上的通告，被默认同意选择了评估机构。
其次就是评估方法的选定，评估机构对房产价值评估有多种方法，最常见的是根据市场成交价，需要至少3个交易样本取平均值，如果没有成交价可参考，就根据房屋的租金收益核算。
该商铺业主处于繁华地段，租金高，没人愿意卖商铺，修地铁消息传出后就更没有商铺出售，该商铺业主提到的参考项目，评估机构认为不具有参考价值。
该商铺业主对评估机构的选定开始产生异议。
建议用市场比较法，合每平方米9.3万左右，用收益法是合8.8万左右。
觉得这样评估才基本合理。
如果按这样评估，整个
商铺的价值应该是2600万元左右，把这些补偿加在一块，绝对超过3000万元。
但是这样的结果政府并不认可。
该商铺业主拒收评估报告，政府就在当地居委会和公证机构的见证下，把评估报告贴在她家商铺墙上，算送达了。
双方就一直这样僵持着，这栋楼的其他96户业主先后搬走了，到了2014年1月份，这栋楼只有该商铺一家没和政府达成协议。
而地铁工程就也这样一直被拖延着无法进行。
2015年4月某区政府正式对该商铺的业主下达了《房屋征收补偿决定》，政府派员去送达时，该商铺业主拒不签收。
后工作人员就在当地居委会和公证机构的见证下，把评估报告贴在该商铺家的商铺墙上，算送达了。
该商铺业主认为当初拒绝在政府的评估报告上签字，评估报告就没有生效，其没有在《房屋征收补偿决定》的送达回证上签字，该《房屋征收补偿决定》也就没有生效。
该商铺业主依法向某市人民政府申请行政复议，不久被驳回。
2015年10月，向某市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销某市人民政府的行政复议决定和某区人民政府做出的《房屋征收补偿决定》。
认为某区政府做出的具体行政行为程序不合法。
【案件评析】
该案例中，商铺业主对法律常识的认识错误：
1、认为不签字即未送达，不生效。
首先该商铺业主主观认为只要没有对评估方法签字，则对其不发生效力。
其次是对《房屋征收补偿决定》的送达拒绝签字变认为对其不发生效力。
对于文书的送达，政府机关，可以公告送达，亦可以在居委会和公证机构的见证下，把评估报告贴在她家商铺墙上留置送达。
都是合法的送达方式。
2、对评估机构的选定的认识错误。
对评估机构的选择，既然政府组织从当地12家评估机构中，由该栋楼房的97户业主公开公平的选择，是合理的方式。
该商铺业主认为没有通知其参与就对其不发生效力是认识错误。
《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定“房地产价格评估机构将由被征收人，也就是业主在规定时间内协商选定。
若是协商不成，再由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
费用一般都是由征收部门的委托人来承担。
”
3、对于评估方法的选定，《国有土地上房屋征收评估办法》中，同时可以采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或者多种方法进行评估。
该案例中更多的是要对该商铺地段价值的体现来考量其补偿金额。
对本案例中的情形，应当合理的考虑其商铺地段、每年的租金收益，再接个评估方法的几种方法，合理估算其损失，达到双方协商的双赢。
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