2009年温州房地产市场综述
2009年房地产市场回顾
2009年房地产市场回顾2009年，我国的房地产市场可谓是波浪起伏、诡谲变化的一年：在土地供应上，地方政府和开发商大喊，房地产项目供地不足，而国土资源部的调查统计表明，近三年房地产项目尤其是保障性住房用地和小户型住房用地供地充足，部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。
在价格上，一方面房地产用地拍卖价格节节攀升，一线城市的“地王”价格不断刷新，地价带动房价的言论甚嚣尘上；另一方面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房地产促销。
在房地产开发理念上，政府采取各种措施，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类住房建设，加强住房的保障性功能，力促和谐社会建设；房地产商们则把眼光钉在高消费人群身上，放在高档住房建设上，热衷于建设高档商品房和别墅，注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。
在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休；是多供地来平抑房价还是地价所占房地产价格的比例小、是地方政府和房地产商拉价的结果，意见纷纭；是通过税费调节还是以政策调节尚未取得完全的一致。
在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，现在的房价不高，年轻人就该买不起房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则认为保障性住房面积过小不适用，商品房价格太高，或持币待购，或对当房奴的日子牢骚满腹。
各种意见激烈交锋，各种现象交替出现，使2009年的房地产市场表面上出现一些让人看不清的状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。
从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点：一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会城市和中东部的二线城市；二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上涨的幅度不大。
三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或者市场疲软的情况，市场持币待购的情况比较严重。
温州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的意见
温州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的意见文章属性•【制定机关】温州市人民政府•【公布日期】2009.01.23•【字号】温政发[2009]6号•【施行日期】2009.01.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文温州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的意见（温政发〔2009〕6号）为了进一步完善我市房地产市场调控政策，切实加强住房保障体系建设，合理引导住房消费与开发建设，规范和维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展，结合温州实际，现提出如下意见。
一、进一步加快住房保障体系建设（一）扩大廉租住房保障范围和提高保障标准。
从2009年7月1日起，市区廉租住房保障范围要扩大到人均收入在低保标准两倍、人均住房建筑面积低于15平方米的城市居民家庭。
廉租住房保障实行货币补贴的，保障面积标准要提高到每户不低于建筑面积45平方米，或者人均建筑面积不低于15平方米，其中低保无房户家庭人口在3人以下的，每月补贴标准从现在的546元提高到675元，人口在3人（含）以上的，每月补贴标准按实际人口计算从现在的每人182元提高到225元。
要加快廉租住房建设步伐，并综合考虑区域、户型、价格等因素，由房管部门购置中低价位的小套型商品房和二手房，多渠道增加廉租住房房源，逐步加大廉租住房实物配租力度，到2010年底前低保家庭廉租住房实物配租比例要达到50%以上。
（二）加快经济适用住房建设和供应。
2008年至2010年，市区每年要开工建设经济适用住房建筑面积20万平方米。
要加快在建市区经济适用住房的建设进度，从2009年起要分期分批组织开展市区经济适用住房的申购工作，实行租售并举的方式供应经济适用住房。
同时，要开展限价商品房供应的试点工作，以解决中等收入家庭住房困难。
（三）鼓励拆迁房货币化安置和外迁安置。
对被拆迁人选择货币化安置和外迁安置的要实行优惠鼓励政策，特别对住宅拆迁在外过渡5年以上未认购安置的被拆迁户，拆迁人应积极调剂外迁房源，视不同的外迁安置地段制订相应的优惠政策鼓励其早日外迁安置。
2009年浙江省房地产业发展报告
４ ％。 ２ 宁波 六 区的二手 房市场 价格 表 现 与杭 州 相似 ， ２ ０ 自 ０ ９年 ３月 开 始 呈 现 出 逐 月 上 升 的 势 头 ，２ １ 月份成 交 均价达 到 ８ ９ ２ ３元 ／ 方 平 米 ， ３月 份上涨 ２ ％。杭 州五城 比 １ 区和 宁波 市 六 区二 手 房 均价 月 度 走势如 图 ３所 示。
拿地 ” “ 队抢 房 ” 和 排 的大 战。
２０ ０ ８年下 半年 ，在 国际 金融
危机 和 国家 宏 观 调 控 的双 重 影 响 下 ， 发商 为应对 低迷 的市 场 形势 开 采取 了一系 列降价 促 销措 施 ， 浙江 省 房地 产 销 售 均价 也 随之 出现 了 下滑 。然而 ， ０ ９年春 节 以后 ， ２０ 随
品 房 销 售 ６ ３ ９套 ， 同 比 增 长 ６５ １ ８ ；其 中 １ ７％ ２月 份 成 交 ６ ０ ６３
增长 ， 内需 ” 扩 调控 政策 的强 动 ，０ ９年 浙 江 省 房 地 产 市 ２０
速 走 出调 整期 ， 市场 成 交量持 涨 ， 场需 求 呈现 出典 型的 Ｖ 市 势 。与此 同 时 ， 市场 供给 却严 后， 与市 场需 求形成 了 明显 的 ］ ” 后 半年供 不应 求现 象 日 差 ， 重， 房价地 价 上涨 引起连 锁反 再 次成 为社 会 关注 的焦 点 ， 政
随 着 国 际 金融 危 机 的 阴 霾渐 去， 以及 国家 和地 方政府 一 系 先 后 受 到 国 家 宏观 调 控 和 国 际 金 融 危机 影响 ， 交量持 续低 迷 。然 成 而 ， ２０ 从 ０ ９年 ３月 开 始 ， 江 省 浙
出 ， 图 ２所示 。据透 明售 房 网数 如 据 显 示 ，０ ９年杭 州市 主 城 区 商 ２０
2009年7月份全国70个大中城市房价情况
2009年7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
一、新建住房销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨2.3%，环比上涨1.2%。
分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.5%，环比上涨0.1%；普通商品住房销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.2%；高档商品住房销售价格同比下降1.7%，环比上涨1.2%。
分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，主要城市包括：宁波6.4%、银川5.4%、锦州5.2%、金华4.9%和西宁4.5%等；同比价格下降的城市有26个，主要城市包括：石家庄-5.5%、徐州-5.2%、深圳-4.6%、桂林-4.4%和丹东-4.0%等。
环比价格上涨的城市有63个，主要城市包括：金华3.5%、广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%和大连1.9%等；环比价格下降的城市有3个，包括：兰州-0.4%，沈阳和泉州-0.1%。
二、二手住房销售价格同比上涨3.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月缩小0.2个百分点。
分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有42个，主要城市包括：深圳9.6%、洛阳7.0%、兰州6.9%、南宁6.3%和温州6.3%等；同比价格下降的城市有25个，主要城市包括：吉林-7.8%、石家庄-7.5%、唐山-7.0%、岳阳-5.5%和济宁-5.2%等。
环比价格上涨的城市有61个，主要城市包括：深圳4.2%、南京2.4%、济宁2.1%、厦门2.1%和长沙2.0%等；环比价格下降的城市有4个，包括：南宁-0.8%、石家庄-0.5%、呼和浩特-0.2%和惠州-0.1%。
2009年温州房地产市场综述.
温州房地产市场综述一、市场概况一级市场:2009年温州市区土地供应量437.91亩(可建设面积在78.95万方左右;明显低于近5年土地出让总量的平均值。
且住宅建设用地的供应量更加匮乏,全年只有256.74亩。
可供应住宅建筑面积33.32万方。
二级市场:2009年温州市区商品房批准预售面积90.42万平方米,销售面积106.83万平方米,销售套数7266套,销售均价22042元/平方米。
较2008年的15477元、2007年的9787元和2006年的8045元,出现了连续三年大幅度的上涨局面,而最近两年的房价涨幅出现了明显加快的势头,其中2009年比2008年每平方米住宅均价上升了6565元,幅度达42.42%。
三级市场:2009年温州主城区二手房成交17217套,与2008年相比增加了两倍有余,比2007年成交高峰也多出了约35%。
二、土地市场2009年全年温州市区土地出让总面积达437.91亩,总体供应量比较匮乏,从数据来看略高于2005年和2006年。
同楼市相比,今年的土地招拍挂的宗数并没有跟上火热的楼市销售步伐,温州市区自上半年集中拍出数块面积有限的住宅用地后,下半年几块呼之欲出的知名地块相继“难产”,只有年底市区供应的几宗住宅建设用地,无不受到地产商疯狂的追捧。
同时竞拍价格也在各位豪强的一轮轮竞拍之下节节走高。
甚至出现“面粉”贵于“面包”的局面。
4月份,温州市区原温州长运集团地块以每平方米楼面地价19607元出让,创下浙江省即时地价新高。
之后,在一级土地市场上,掀起高价抢地风潮。
龙方24亩的围合型地块投出15205元的楼面价,令一直盛传由于楼面地价(15132元/平方米太高而要退地的庄头地块汗颜;之后数月,一级土地市场继续保持前2个月的100%成交的纪录。
更值得关注的是永嘉瓯北、苍南灵溪两块上10万平方米建筑规模的地块,其中永嘉瓯北的商务地块以19亿元成交,其可售物业楼面价创下温州县级土地标王;灵溪地块也以高出底价2倍以上的天价成交。
2009中国房价排行
新房均价：8519 元/平方米
二手房均价：7667元/平方米
2月数据回顾：2月住宅成交4163套，成交均价6177元/平方米，商品住宅成交总面积达到47.543万平方米，商品住宅销售总金额达到29亿3700万。
3月数据回顾：厦门3月商品住宅成交均价7491元/平方米，岛内商品住宅成交均价10038元/平方米；岛外商品住宅成交均价4891元/平方米。岛内商品住宅成交面积为21.14万平方米；岛外商品住宅成交总面积为23.14万平方米.
5、深圳
新房均价：14758 元/平方米
二手房均价：11677 元/平方米
7月份，深圳商品房供应量为6103套60.23万平方米，环比分别上涨73.93%、67.12%。其中，办公物业供应面积为3.59万平方米，商用物业供应面积2.57万平方米，住宅物业供应面积为54.07万平方米。本月供应面积的增加和国土局对房地产市场交易次序的整顿有比较大的关系。
41 重庆 4015 3100 37
42 石家庄 3968 3172 44
43 长沙 3951 2859 39
44 呼和浩特 3930 2950 40
45 潍坊 3486 2780 48
46 长春 3451 2588 46
47 北海 3450 2830 45
但相比2007年和2008年的7月，刚刚过去的7月北京楼市的红火程度依然可见：2007年7月是2007年北京住宅成交套数和成交面积最大的一个月，日均销售套数为498套；2008年7月，北京楼市新建住宅销售套数没有过万，只有6226套，成交面积仅为78万平方米，日均成交套数仅为201套。
34 贵阳 4612 4058 27
35 兰州 4580 4018 30
2009年房地产市场回顾及展望
《2009年房地产市场回顾及展望》09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。
09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。
09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。
在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。
短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。
国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。
同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。
除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。
进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。
在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。
此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。
截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。
从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。
同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。
2009年浙江省房地产业发展报告
2009年浙江省房地产业发展报告随着国际金融危机的阴霾渐渐散去，以及国家和地方政府一系列“保增长，扩内需”调控政策的强力启动，2009年浙江省房地产市场迅速走出调整期，市场成交量持续上涨，市场需求呈现出典型的V型走势。
与此同时，市场供给却严重滞后，与市场需求形成了明显的“剪刀差”，后半年供不应求现象日益严重，房价地价上涨引起连锁反应，再次成为社会关注的焦点，政府、企业、银行以及购房者在决策过程中都深感困惑，社会和谐也面临挑战。
在以“后金融危机”、“后救市政策”、“后V型反转”为特征的2010年，只有多一份理性、少一份冲动，才能对市场走势做出正确的分析和把握。
一、市场形势V型反转1、成交量超强爆发2008年，浙江省房地产市场先后受到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续低迷。
然而，从2009年3月开始，浙江省商品房销售面积和销售额逐渐回升，特别是进入二季度以后，市场成交量出现井喷式增长。
从初步统计数据看，2009年成交规模增幅逐月提高，与2008年形成鲜明对照，实现了十分惊人的V型反转，具体如图1所示。
图1 2008-2009年浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅房地产市场销售的超强爆发势头在杭州和宁波的表现尤为突出，如图2所示。
据透明售房网数据显示，2009年杭州市主城区商品房销售66359套，同比增长178%；其中12月份成交6603套，同比增幅高达202%。
2009年杭州二手房市场也十分活跃，成交套数不断上升，全年五城区二手房共成交43465套，比2008年增长205%；二手住宅成交41519套，同比增长219%。
在宁波，2009年六城区商品房销售32202套，同比增长168%；二手房成交41025套，同比增幅达到230%。
图2 2008-2009年杭州和宁波房地产市场成交量2、成交价攀上新高2008年下半年，在国际金融危机和国家宏观调控的双重影响下，开发商为应对低迷的市场形势采取了一系列降价促销措施，浙江省房地产销售均价也随之出现了下滑。
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温州房地产市场综述
一、市场概况
一级市场：2009年温州市区土地供应量437.91亩（可建设面积在78.95万方左右）；明显低于近5年土地出让总量的平均值。
且住宅建设用地的供应量更加匮乏，全年只有256.74亩。
可供应住宅建筑面积33.32万方。
二级市场：2009年温州市区商品房批准预售面积90.42万平方米，销售面积106.83万平方米，销售套数7266套，销售均价22042元/平方米。
较2008年的15477元、2007年的9787元和2006年的8045元，出现了连续三年大幅度的上涨局面，而最近两年的房价涨幅出现了明显加快的势头，其中2009年比2008年每平方米住宅均价上升了6565元，幅度达42.42%。
三级市场：2009年温州主城区二手房成交17217套，与2008年相比增加了两倍有余，比2007年成交高峰也多出了约35%。
二、土地市场
2009年全年温州市区土地出让总面积达437.91亩，总体供应量比较匮乏，从数据来看略高于2005年和2006年。
同楼市相比，今年的土地招拍挂的宗数并没有跟上火热的楼市销售步伐，温州市区自上半年集中拍出数块面积有限的住宅用地后，下半年几块呼之欲出的知名地块相继“难产”，只有年底市区供应的几宗住宅建设用地，无不受到地产商疯狂的追捧。
同时竞拍价格也在各位豪强的一轮轮竞拍之下节节走高。
甚至出现“面粉”贵于“面包”的局面。
4月份，温州市区原温州长运集团地块以每平方米楼面地价19607元出让，创下浙江省即时地价新高。
之后，在一级土地市场上，掀起高价抢地风潮。
龙方24亩的围合型地块投出15205元的楼面价，令一直盛传由于楼面地价(15132元/平方米)太高而要退地的庄头地块汗颜；之后数月，一级土地市场继续保持前2个月的100%成交的纪录。
更值得关注的是永嘉瓯北、苍南灵溪两块上10万平方米建筑规模的地块，其中永嘉瓯北的商务地块以19亿元成交，其可售物业楼面价创下温州县级土地标王；灵溪地块也以高出底价2倍以上的天价成交。
此后，塘下、龙港2宗地均还创出8000多元/平方米的楼面价，乐成镇一块仅8亩的地块创出近1万/平方米的楼面价，疯狂的抢地战已蔓延到温州郊县乡镇的一级市场。
而年底温州市区供应的三宗地块，土地中标价格高出起始价格的比例从1.84倍→3.88倍→4.84倍。
12月30日下午，出让的高教园区茶山中心区6-A地块，最终以15756元/平方米的楼面地价竞拍成功；此价格远高于周边8000-11000元之间的市场价格。
三、二级市场
1、2006-2009年，温州市区商品房销售情况
9000
⊙2009年，温州市商品住房批售面积90.42万平米，四年来上市量最大的年份，比08年增加23.83%。
⊙2009年，温州市商品住房销售面积106.83万平米，是08年销售面积的2.3倍，比07年也多出5.77%。
⊙2009年，温州商品住房供销比为0.85：1。
2、2006-2009年，温州市区商品房销售均价
⊙2009年，温州市区商品住房销售均价22042元/平方米，较2008年的15477元，每平米上涨了6565元。
且逐年呈上升趋势。
⊙2009年温州市区新房上市量较大，定位普遍较高端是市场的显著特点，与2008年大量涌现的精致小三房相比，2009年楼市新盘出现了结构性的调整，非普通住宅大量出现，所带来的直接影响是价格上的快速攀升。
⊙2009年房价的快速攀升，也得益于通胀预期和信贷宽松所造成的流动性过剩，从这几个角度来看，2009年成为商品房销售价格的跨越年，具有一定必然性。
3、2009年，温州房地产市场整体呈“供销两旺”，销售价格持续高位运行
⊙2009年，温州市区基本保持每个月都有商品住房供应市场，供应量在3月份以后出现明显的增大；出现这一情况得益于“小阳春”的出现，开发商加快了推盘的速度。
⊙2009年，温州市区商品住房销售面积出现井喷同样也是在3月份以后；主要与08年楼市的调整制约了部分需求者的入市积极性，年初救市政策的刺激加上市场的回暖推动了购房者入市的积极性。
⊙2009年，温州市区商品住房销售价格出现快速攀升，一方面离不开楼盘品质的提升；另一方面供应的住宅用地无疑不受到开发商的追捧直接推动了区域价格的上涨。
4、2009年，温州市区各区域市场整体呈“供不应求”，区域销售价格一路看涨
25000
⊙2009年，温州市区商品住房各项指标（批售面积、销售面积和销售均价）鹿城区均拔得头衔；主要是由于鹿城区09年的供应量出现增长且基本以中高档商品房为主；今年火热的行情又助推了豪宅市场的升温。
同时瓯海区湿地板块由于出现扎堆供应的局面，该区域新盘上市量达到了温州市区总供应量的1/4以上，无疑该区域成为09年的热点区域。
⊙整体来看，温州四区（包括开发区）09年交了一张满意的答卷。
5、鹿城区：销售价格09屡创新高
⊙2009年，鹿城区批售面积和销售面积3月份以后出现了集中释放阶段，随着符合开盘条件的楼盘陆续入市销售，区域市场出现了缓冲期。
⊙销售价格方面，鹿城区在5月份出现了高点之后，8月份更是达到3万以上；出现这样的情况主要是由于区域豪宅的入市提升了区域整体的市场价格。
随着区域供应量的减缓，以及新房市场的持续热销，销售价格又重新恢复到平稳的状态。
⊙整体来看，09年该区域的中高档楼盘销售形势良好。
6、瓯海区：引领09年温州楼市区域市场异常火热
⊙2009年，区域楼市的成功探险为温州楼市的快速复苏起到催化作用。
特别值得提及的是铂金府邸逆市飞扬，直接带动了温州楼市“小阳春”的出现。
⊙随着铂金府邸逆市飘红，区域几大热点楼盘继续书写着楼市销售传奇；到最后直接演变为价格的快速提升。
7、开发区：零星供应后市供应量很难出现大逆转
18000
⊙2009年，开发区整体供应量比较匮乏，整个年度区域只供应了两个新盘，且不到6万方。
从目前的土地供应来看，区域供应量很难有很大的提升。
⊙销售方面，除出现新盘供应的月份，其他月份销售量都不是很高。
⊙销售价格，总体拉看比较平稳。
8、龙湾：一手住房市场在强大的需求下表现不俗
25000
⊙2009年，龙湾区的商品住房的增供应也不是很大，主要集中在4个楼盘上面；不过随着
区域商品住房的持续热销以及该区域强大的购买力，区域一些写字楼项目也出现转为住宅使
用的现象。
⊙成交情况来看，区域的销售一直保持着不错业绩。
⊙销售价格方面，区域的价格一直保持着平稳的态势，随着区域土地高价成交，价格出现
飙升。
四、三级市场
1、2005年-2009年温州主城区二手房交易情况
⊙2009年，温州主城区（鹿城区）二手房交易量较上年出现很大的增长。
政策影响和市场的持续火爆是最为直接的推动力；
⊙实施了近一年的营业税等优惠政策，大大激活了市场的购买动力。
⊙年底取消营业税优惠政策也推动了部分客户赶在政策之前交易。
2、2007年-2009年温州主城区二手房交易比较
⊙从各年度的月份成交数据来看，2009年除一月份以外，其他个月均高出历史月份的成交量。
之所以一月份交易量处于低位运行于08年底楼市的低迷有关。
⊙从今年各月的走势来看，7月份创造了有记录以来的最高值，但是随后被12月份的交易量缩打破。
⊙总体来看，今年二手房市场是个收获的时节。