国企存量工业用地盘活途径分析
存量用地盘活工作方案
存量用地盘活工作方案随着城市化进程的不断加快，城市土地资源日益紧张，土地利用效率的提高成为了当务之急。
在这种情况下，如何充分利用存量用地，盘活土地资源，成为了城市规划和发展的重要课题。
本文将从存量用地盘活工作方案的角度出发，探讨如何有效地利用存量用地，实现土地资源的最大化利用。
一、存量用地盘活的现状与挑战。
目前，我国城市土地利用存在着以下几个问题，一是土地利用效率不高，大量土地被闲置或低效利用；二是城市建设用地和农村建设用地之间的界限不清，存在着大量农村闲置土地；三是城市更新改造存在着大量老旧工业用地和城中村土地需要盘活；四是城市发展需要大量新增土地，但新增土地资源有限，需通过盘活存量用地来满足城市发展需要。
在这种情况下，如何盘活存量用地，提高土地利用效率，成为了城市规划和土地管理的重要任务。
但是，存量用地盘活也面临着一些挑战，包括土地所有权界定不清、土地用途转换难度大、土地污染治理成本高等问题。
因此，需要制定科学合理的存量用地盘活工作方案，解决这些问题，实现土地资源的最大化利用。
二、存量用地盘活工作方案的基本原则。
为了有效盘活存量用地，提高土地利用效率，需要遵循以下基本原则：1. 保护优质农田和生态用地。
在盘活存量用地的过程中，需要优先保护优质农田和生态用地，确保粮食和生态安全。
2. 合理规划土地用途。
在盘活存量用地时，需要根据城市发展规划和土地资源分布情况，合理规划土地用途，确保土地利用的科学性和合理性。
3. 加强土地管理和监管。
在盘活存量用地的过程中，需要加强土地管理和监管，严格控制土地利用，防止滥用土地资源。
4. 科学合理开发利用土地资源。
在盘活存量用地时，需要科学合理地开发利用土地资源，提高土地利用效率，实现土地资源的最大化利用。
5. 加强土地污染治理。
在盘活存量用地的过程中，需要加强土地污染治理，确保土地资源的可持续利用。
三、存量用地盘活工作方案的主要内容。
为了有效盘活存量用地，提高土地利用效率，需要制定科学合理的存量用地盘活工作方案。
工业低效用地盘活情况汇报
工业低效用地盘活情况汇报近年来，我国工业用地资源的利用效率一直是一个备受关注的问题。
在城市化进程加快的同时，工业用地的低效利用已成为制约我国工业发展的重要因素之一。
为了更好地推动工业用地的盘活，我对我国工业低效用地盘活情况进行了调研和汇报。
首先，我对工业低效用地的现状进行了全面的调查和分析。
在调研过程中，我发现许多工业用地存在着规划不合理、利用效率低下、资源浪费等问题。
一些工业用地被长期闲置或者被低效利用，严重影响了土地资源的可持续利用和城市空间的合理布局。
这些问题不仅导致了土地资源的浪费，也制约了工业发展的空间和动力。
其次，我对工业低效用地的盘活进行了深入的研究和探讨。
针对不同地区和不同类型的工业用地，我提出了一系列盘活措施和建议。
例如，对于长期闲置的工业用地，可以通过政府引导、市场化运作等方式，推动其进行产业转型或者进行土地整合，实现资源的再利用；对于低效利用的工业用地，可以通过政策扶持、技术创新等手段，提高其利用效率，实现资源的最大化利用。
此外，我还对工业低效用地盘活的成效进行了评估和总结。
通过一系列实地考察和案例分析，我发现一些地区和企业在工业低效用地盘活方面取得了一定的成效。
一些地方政府通过出台相关政策，积极引导企业进行工业用地的盘活和再利用；一些企业通过技术创新和资源整合，提高了工业用地的利用效率，实现了资源的可持续利用。
综上所述，工业低效用地的盘活是一个复杂而又紧迫的问题。
只有通过政府、企业和社会各方的共同努力，才能实现工业用地资源的最大化利用和城市空间的合理布局。
未来，我将继续关注工业低效用地盘活的情况，不断深化研究，为推动工业用地资源的有效利用和城市可持续发展做出更大的贡献。
感谢各位领导和同事对我的支持和帮助，也希望能够得到更多的指导和建议，共同致力于工业用地资源的盘活和可持续利用。
存量工业用地盘活
上海国资 capital shanghai 18 May 2014产业 INDUSTR48文‖上海国资记者 李魏晏子存量工业用地盘活政府希望尽力能保障二次开发后的工业用地使用更符合产业升级转型要求4月下旬，上海市《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》发布，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。
其“鼓励”和“规范”并举，着力盘活、优化存量工业用地，促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。
在这新一轮土地管理中，上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。
上海此前已明确，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增长”。
5月6日，在上海市第六次规划土地工作会议上，上海市委书记韩正再次强调了优化存量，鼓励企业提高土地利用效益。
低效的土地据了解，此次政策规定可以盘活的存量工业用地包括“195”和“104”两种类型。
所谓“104”是指规划工业园区，在上海郊区曾经规划的产业园区，包括徐汇漕河泾、浦东张江和金桥等共104平方公里。
“195”即指工业建成区内除104以外的工业用地，上海市共有195平方公里的区域。
在此次文件出台前，上海市亦有多次关于土地二次开发的相关土地政策，如政府鼓励企业在“三不变”的情况下,通过房屋改造，引入各种业态，建设都市化工业园、创意园区或生产性服务业聚集区，取得了良好的效果。
但是,由于这种运作方式不能改变原有物业形态，无法全面提升物业价值，其经营方式和内容逐渐趋同，不能全方位改善区域形象，也无法整体实现区域产业能级提升和税收增加。
但形势发展已不容再有迟疑。
复旦大学企业研究所所长张晖明表示，城市、人口、产业、生活的规划最终都会落到土地上，而盘活工业土地存量，能有效改善城市面貌。
另一个重要的原因是，目前上海一些工业用地的利用率很低。
随着时间的推移，很多区域原有的工业企业已关、停、并、转，原有厂房用途也面临空置后的处理问题，且规划工业园区的土地，当时也没有考虑到集约化利用。
试析存量工业用地的盘活
试析存量工业用地的盘活作者：黄妙仁来源：《时代金融》2015年第14期【摘要】如今，我国大多数城市的发展早已从曾经摊大饼式逐渐向外扩张、蔓延，且逐渐转变成重视城市内部布局调整及用地结构的一种内涵式的发展。
目前，耕地资源的保护形式非常严峻，对城市的土地资源内部进行挖潜十分紧迫，对工业用地进行相应的盘活存量能够使城市的建设用地增加，进而提升城镇的建设用地、节约一定的资源，进而促进城市的不断发展。
本文笔者通过分析对存量工业用地的盘活，以期促进工业用地的使用效率。
【关键词】工业用地盘活存量一、前言对城市进行建设及其发展的过程中，盘活存量工业用地能够使建设用地相应的增加，且可大使建设用地有效利用率大大提升，使城市的整体品质及环境得以提升。
许多城市中，其中心城区工业产业的能级比较低，且竞争力也非常较弱，区位较好的工业企业经济效益也并不高，致使其土地产出越来越低。
但是，其土地资产在市场中所占的价格却非常高。
伴随相关部门对城市产业的结构进行不断的调整、升级，及二次开发工业用地后，使区位的竞争优势得到更好的体现，还能够有效调整区域内的产业结构。
二、工业用地盘活存量中存在的问题（一）土地的收储资金比较欠缺致使土地收支无法实现平衡对工业用地的存量进行相应的盘活过程中，因为利益驱动因素的影响，土地是原使用权人并不愿意根据工业用地的价格使自己的土地被回购，其想要对使用期间所产生的收益进行分享。
尤其是对与工业园区或政府签订过长期协议一些企业，因对土地进行开发时具有一定的时效性，工业园区、政府会产生违约的行为，需要支付数额较大的违约金。
若外迁、改造原企业，会涉及到一些建设厂房、征购土地、设备购买、职工安置、市政配套等利益补偿的问题。
会导致工业用地的收储价格逐渐上升，进而就会使政府在对基础设施进行改造、对环境进行整治过程中的土地整理成本提升，难以使其土地收支保持平衡。
（二）老工业区的土地权属问题比较复杂致使政府收储面临较大的问题我国大部分城市中老工业区的土地权属十分复杂，其不仅有街道企业、区属企业，还有市属企业、中央部署企业，如果对这些具有特殊性的土地进行转变，一定要得到中央军委的批准。
盘活北京市属国有企业土地利用
盘活北京市属国有企业土地利用的分析思考二、存量用地盘活利用中存在问题（一）政策层面1、系统性的政策指导缺位目前市属国有企业存量土地盘活利用中最大问题在于，现行土地管理制度滞后于现实需求。
存量土地盘活利用，缺乏市政府层面的系统性的政策指导。
北京市存量土地盘活利用，亟需从市政府层面，出台专项的盘活利用实施政策，作为指导，实行全市盘活利用存量土地的统筹规划和整体转型。
2、尚未建立长效的工作机制现行市属国有企业存量用地盘活利用政策中，多数政策局限性很强，有使用范围的限制，如：仅适用于城区老工业区、工业用地等等。
土地储备机构收储方式虽有一定普遍性，但多因补偿政策滞后、补偿价款水平过低，难以为企业接受，双方拉锯战。
个别适用性较好，且企业收益较高的政策，如建设自住型商品房政策，在实施中具有很强的局限性、时效性，往往开展一批、两批后，不再实施。
现行市属国有企业存量用地盘活利用政策针对性、局限性、时效性很强，亟需建立存量土地盘活利用的长效工作机制。
（二）执行层面1、政府审批会商机制有待建立健全在目前的盘活利用审批方式下，项目申请环节审批集中在市级，项目建设环节审批集中在区级，市区两级及各职能部门间沟通机制不完善；由于缺少市区两级的充分沟通协调，造成了已批准的项目，在落地时，出现问题；且审批项目多为一事一议，审批、管理效率极低；既造成管理效益低下，也造成企业办理各项手续的难度大，致使项目进度大打折扣。
2、利益平衡机制有待健全完善存量土地盘活利用项目的申请实施，在效益上，更多的体现为企业、国资委、市政府、区政府等多方的利益平衡博弈。
在现行各种盘活利用方式下，市级政府、区级政府的管理职责以及企业的诉求没有充分有效的契合。
譬如，建设棚改定向安臵房等利用方式下，审批环节在市级各部门，而项目建成后管理任务在区级各部门，造成区县政府管理的负担。
比如，焦化厂北区项目，经市土地储备中心收储后，现决定部分用于建设保障性住房，该用途与垡头区区域规划的遗址公园不符，扰乱了区规划的落实。
新时代国有存量资产盘活路径分析
新时代国有存量资产盘活路径分析◎李小江管理科学随着中国特色社会主义事业的推进、产业结构优化升级步伐的加速，新时代我国国有企业呈现出良好的发展态势，在各条战线上都发挥出核心与支柱作用。
在各项发展决策的正确指引下，我国国有企业产业规模不断扩大，国有资产在改革与发展中不断实现增值，与此同时，存量国有资产的国模也不断扩大，也成为一笔宝贵的社会财富。
新时代国有存量资产如果长期处于低效、无效或者闲置不开发状态，势必造成不必要的资源浪费或者资源流动性的充分发挥，这笔资产的盘活也意味着流动资金的增加，为国有企业实现可持续发展提供源源不断的发展动力。
故此，新时代我国国有企业、尤其是大型企业集团就应与时俱进，革新管理思维、积极创新，结合各项方针政策，认真做好存量资产盘活工作，不断提升国有资产的流通与利用效率。
随着经济社会由高速增长向高质量发展迈进，今后基础设施仍有较大投资需求。
基础设施存量资产盘活有效连接存量资产和新增投资，将推出的回收资金以资本金注入等方式投入新项目建设，并确保新项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。
一、新时代国有企业存量资产盘活现状分析1.国有企业内部普遍存在一定的存量资产。
作为我国社会主义市场经济的支柱力量，国有企业拥有规模庞大、战线较长、经营业务范围广等特征，在市场经济中、在履行社会职责中发挥的作用越来越突出，同时在竞争中国有企业不断发展壮大，国有资产的保值、增值也取得突破性进展，但是由于经营业务拓展、固定资本折旧、经营场合变换、企业重组兼并等原因，我国国有企业存量资产的规模也在增加、数额也保持增长态势，如一些高速公路、地铁、管廊等基础设施资产，以及设备老化、厂房限制、设备折旧更新、办公场合变换、以及国有土地使用权由于客观原因被限制等，出现了大量存量资产，这些资产相当于固定资金，也是国有资产的重要组成部分，这些资产回收期长、运营维护费高、收益低、大量长期占用了企业的现金流，如果长期得不到盘活或者闲置不利用的话，就等同于社会资源浪费或者价值创造效益不高，故此需要引起管理阶层的重视。
国有企业存量土地盘活有关政策及途径
现代经济信息国有企业存量土地盘活有关政策及途径郭广超 南方鼎元资产运营有限责任公司摘要：结合目前我国房地产行业现状，系统梳理国有企业存量土地盘活的有关政策，分析存在的问题，提出存量土地盘活的具体途径。
关键词：国有企业；房地产；存量土地；盘活利用中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)033-0050-02目前，我国房地产市场已基本告别短缺，房地产市场市场出现新形势、新情况。
在2018年12月召开的中央经济工作会议上，提出了要“构建房地产市场健康发展长效机制”的要求；2019年1月，在省部级主要领导干部专题研讨班上，习近平总书记强调，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力化解房地产行业存在的重大风险。
2010年3月，国务院国资委召开新闻发布会，明确表示，除了主业为房地产业务的16家中央企业，其他78家非房地产的央企要逐步退出房地产业务。
本文的国有企业，具体指非房地产主业的国有企业，房地产主业国企不在本文论述范围。
土地资源是一个单位资产的重要组成部分，因为各种原因，国有企业在发展主业的同时，都有大量的存量土地。
在国有企业提质增效，国有资产保值增值的今天，盘活现有存量或闲置土地，具有非常重要的意义。
盘活利用存量资产，是全面深化改革的方向之一。
本文通过系统梳理国有企业存量土地盘活的有关政策，分析存在的问题，提出存量土地盘活的具体途径。
一、存量土地盘活利用的有关政策存量土地盘活利用主要有如下政策：1.存量土地盘活的有关政策。
国务院办公厅印发《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》、国土资源部《节约集约利用土地规定》和《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》等，各地方政府也出台了存量土地盘活利用的具体政策。
2.党政机关停止新建停建楼堂馆所的政策。
2013年7月23日印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，对楼堂馆所进行了具体的定义，包括使用财政性资金建设的党政机关办公用房、培训中心，以及以“学院”、“中心”等名义兴建的具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所。
国有企业存量土地盘活利用研究
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周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 土地资产臵换
土地资产臵换是产权市场中企业土地资产经营的又一重要形式。对 土地区位要求不高的企业通过土地资产臵换，将区位条件好的土地臵换 出来进行第三产业的开发，或者是转让给其他开发商，另外在土地区位 等级低的地方择址新建厂房。其实质，就是利用企业土地资产臵换的经 营方式，获取城市级差地租。
土地资产转让与租赁
土地资产转让是企业将合法取得的土地资产转让给其他使用者的 行为。土地资产转让的原因可以是出于获得赢利的考虑，即土地资产转 让价格高于土地资产取得价格，企业因此可以获得计划利润；也可以是 减轻经营成本的考虑，即土地资产的保有和使用己经成为企业经营的负
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周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究
证券市场的土地资产经营
证券市场的资产经营是指通过对包括土地资产在内的企业资产的 重组包装，在证券市场发行股票和债券筹集资金的活动，是企业的直接 融资方式。具体可以细分为发行股票、债券和抵押贷款证券化等几种主 要形式。 图2
证券市场的资产经营的三种形式
发行股票——发行股票是作为股份有限公司的企业通过证券市 场向投资者发行社会公众股筹集资金的活动，所筹集的资金成 为公司的实收资本和资本公积金，增加了所有者权益，改善了 企业的资本结构，降低了企业的负债率。企业能否在证券市场 公开发行股票，取决于公司的经营管理水平与资本扩张能力， 如果企业经营业绩优良，成长性好，证券监管部门就会同意企 业股票发行并上市交易，投资者也会购买企业发行的股票并获 得利益。
提高土地资产的利用效率提高土地资产的利用效率提高土地资产的利用效率提高土地资产的利用效率提高土地资产的利用效率提高土地资产的利用效率提高土地资产的利用效率要求对利用中的土地资产及其附属建要求对利用中的土地资产及其附属建要求对利用中的土地资产及其附属建筑物考察其空间布局分配组织联系便捷程度及利用效率根据企筑物考察其空间布局分配组织联系便捷程度及利用效率根据企筑物考察其空间布局分配组织联系便捷程度及利用效率根据企业生产经营的合理流程业生产经营的合理流程业生产经营的合理流程实现土地资产在企业生产经营过程或者环节实现土地资产在企业生产经营过程或者环节实现土地资产在企业生产经营过程或者环节上的合理分配上的合理分配上的合理分配减少土地资产的冗余利用减少土地资产的冗余利用减少土地资产的冗余利用增加生产经营的流畅程度增加生产经营的流畅程度增加生产经营的流畅程度最大限度减少土地资产的占用以及与土地位臵相关的运输储藏周转最大限度减少土地资产的占用以及与土地位臵相关的运输储藏周转最大限度减少土地资产的占用以及与土地位臵相关的运输储藏周转等成本费用
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Forum◆论坛根据北京市主城区“退二进三”（退出第二产业，发展第三产业）的产业疏解政策要求，原来的工业、仓储等产业将逐步退出，京津冀协同发展战略提出后，北京市产业疏解进一步加深，随着雄安新区宣布成立、北京市新总规出台，在“退二进三”产业疏解的基础上，不符合北京城市定位的产业也将全部向外迁移，北京产业结构升级转型进一步向高端聚集。
疏解腾退出来的国有企业存量工业用地往往具有区位优、面积大、价值量高特点，但是由于北京市新总规的出台和分区规划编制报批，强化资源环境承载力的刚性约束，坚持“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”，推动城市规划建设向更加注重减量提质转变。
国有企业存量工业用地新的城乡规划用途已经确定，而且限制性条件较多，原有的存量工业用地盘活模式已经失效，现在必须在现有的框架下进行操作，笔者多年来一直从事土地开发的工作，涉及了大量国有企业存量工业用地盘活实例，本文结合北京市近年相关用地开发政策，对现行政策下可行的盘活途径和开发模式进行了系统分析，并提出开发建议，以供国有企业在实践中参考。
一、土地现状用途有偿收购-土地储备目前，土地现状用途有偿收购是国有存量工业用地盘活的主要途径，但由于是按现状用途收购，而不是按照变更后的城乡规划用途收购，价格偏低，企业对此较为消极。
近几年，除部分地块面积较小，或变更后规划用途为城市基础设施和公共设施建设的工业用地外，企业已很少主动要求土地有偿收购。
1、政策依据国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2018年1月印发了《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号），该办法是为了贯彻落实党的十九大精神，落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，是土地储备的纲领性文件。
2、收购前置条件根据《土地储备管理办法》，拟收购的土地应满足城市建设发展和土地市场调控的需要，具体到北京市，国有工业用地有偿收购必须满足以下几个条件。
首先，产权清晰，应取得国有土地使用权证，尚未取得国有土地使用权证的，按照其他相关土地权属来源文件进行认定。
其次，城乡规划用途已经调整为非工业用地，并取得相关地块规划调整批复文件。
最后，除规划用途变更后为城市基础设施和公共设施建设的工业用地外，必须产权方主动申请。
3、收购价格确定依据北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会于2018年4月受政府相关部门委托编制并发布了《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》（北估秘【2018】004号）。
该指引适用于北京市土地储备机构收购企业国有建设用地使用权时，评估机构对被收购国有建设用地使用权的收购补偿价格的评估，评估目的为“为北京市土地储备机构收购的国有建设用地使用权的补偿提供依据，评估被收购国有建设用地使用权的收购补偿价格”。
4、收购价格组成企业国有建设用地使用权收购补偿价格是对被收购企业国有建设用地使用权进行补偿的全部价格，包括：土地使用权价格、建（构）筑物价格、附属物价格、因土地收购造成的无法恢复使用的设施设备补偿价格、因土地收购造成的停产停业损失补偿费用及搬迁补偿费用。
其中土地使用权价格应依据土地取得时规定的具体类型（出让、划拨等）确定，即现状工业用途。
5、土地现状用途确定土地现状用途指国有土地使用证的证载用途或不动产权证书证载用途；未进行土地登记的，如有规划文件按规划文件确定；以上权属文件或规划文件均没有时，按房屋所有权证的证载用途确定。
6、评估方法根据土地的现状容积率和其他情况，可以采用房地合估和房地分估两种不同的技术路线进行评估，从市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等具体估价方法至少选用两种适宜的估价方法进行估价，因北京市基准地价已经于2014年进行了更新，因此在实践中，评估方法中必须使用基准地价修正法，且最后取值占比不低于30%，这进一步导致了土地收购价格的偏低。
二、自有用地建设保障性住房该类开发模式往往是利用自有用地开发建设地方政府保障房、自住房、棚改等具有社会责任的建设项目，政府限价回购，既保证了房屋的销售，又可以得到城乡规划用途变更后产生的地价部分增值，构造双赢局面。
1、政策依据2013年下半年，为了缓解供地压力和控制房价，北京市住建委出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》国企存量工业用地盘活途径分析文/魏炜50企业研究·季刊企业研究·季刊BUSINESS RESEARCH2019-04企业研究作者单位：魏炜，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司（京建发[2013]510号），鼓励国有企业利用自有土地开发保障性住房。
2014年1月，市住保办向市国资委发出了《关于商请尽快落实2014年市属国有企业利用自有用地建设中心城区棚户区改造定向安置房的函》（京住函[2014]4号），利用自有用地建设定向安置房，与棚改项目对接，配合中心城区棚改和人口疏解工作。
2016年6月《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，再次鼓励国有企业利用自有用地开发自住型商品住房。
2、前提条件根据政府的相关政策，企业利用自有工业用地建设保障性住房需要满足以下的条件。
首先，政府同意地块建设保障性住房，原工业用地新的城乡规划用途已调整为住宅用地。
其次，地块已纳入北京市保障房整体计划及年度建设计划。
最后，原土地使用权人具有开发资质及建设资金来源。
3、收益来源企业利用自有工业用地建设保障性住房，是北京市政府探索盘活存量用地一种尝试，这些存量工业用地原来都是通过划拨方式获取的，用来开发保障房和自住房，虽然价格与商品房存在一定差距，但土地成本很低，企业不会直接获得土地收益。
但盘活土地资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益，收益要高于政府收购补偿价格，这既符合政府保障低收入群体住房需求思路，也符合企业的利益。
三、一二级联动-带动周边地块整体开发国企利用自有土地进行一二级联动，与其他类型的开发公司进行的一二级联动有着本质的不同，主要以承担社会责任为先，利益放在最后，利用一二级联动进行包括自身地块在内的整体街区开发，主要解决当地居民的安置和完善当地基础设施的建设，带动区域经济发展，推进平安和谐社区的建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
这种方式对原土地使用权人的综合要求极高，不但要求自身有成熟的一级开发经验、完善的成本控制机制、高效的运营团队和充沛的自有开发资金，而且还要满足以下几个条件。
1、规划指标可行自有用地首先应具备稳定的街区控规并有条件编制地块控规，有较为明确的规划指标，且该指标可实现开发资金平衡。
如需调整规划，应具备上位规划支持，同时应属于法定确需变更规划的情形。
2、整体资金平衡随着项目的实施，可以集中整理出优质的土地资源，进行挂牌出让，实现一二级联动开发，弥补或平衡资金缺口。
一二级联动的程序比较复杂，受篇幅所限，不展开进行论述，将在相关文章中予以详细阐述。
四、交土地出让金后公开市场竞价-试点政策以上三种模式，均存在一定的缺陷，要么土地收益较低，要么土地收益变现时间较长，甚至需要前期投入大量资金并承担市场风险，这些缺陷，导致部分产权单位对盘活土地的意愿并不强烈，甚至消极等待，不利于促进土地资源的优化配置和节约集约利用。
为解决这个问题，2017年1月，国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号），该方案以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善土地二级市场规则，选择了转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的28个大、中城市作为试点，北京市房山区为试点地区之一。
2018年8月，经国土资源部和北京市政府批复同意，北京市规划和国土资源管理委员会和北京市房山区人民政府联合印发了《北京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》（市规划国土发〔2018〕253号）。
该办法紧扣国家土地市场改革方向，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，明确了北京市房山区行政管辖范围内的国有土地转让、出租、抵押的准入条件、交易适用范围、交易原则、管理要求、交易流程等内容。
对改变用途转让、国有资产处置涉地转让和土地抵押范围等，均进行了不同程度的优化完善。
目前该方案正在房山区进行试点开展，若方案完善后全面铺开，有利于加快存量土地盘活集约利用，为落实《北京城市总体规划(2016年-2035年)》、优化区域功能布局提供了重要平台抓手和政策支撑。
结论现阶段，北京市国有企业存量工业用地城乡规划用途变更后的盘活途径主要为以上四种，各有利弊。
第一种途径是法定途径，不占用城乡建设指标，收购程序清晰，利于操作，但因收购价格偏低，原土地使用者积极性较低，目前已基本处于停滞状态。
第二、三种途径，本质上都是一二级联动，但开发范围不同，第二种仅开发自有土地，第三种则是包括自有地块在内整个街区的开发，这两种途径对原土地使用者自身开发能力和融资能力要求较高，而且具体操作程序复杂，除部分大型综合性国企外，大部分国有企业不具备自行开发能力，实践性较低。
随着交易规则的健全，政府服务和监管的完善，交易信息充分公开，交易平台逐步规范，并充分考虑到政府和企业的各自利益，充分发挥市场的调节作用，第四种途径将会成为存量工业土地盘活的主要途径，以满足新型城镇化和经济转型发展的需要。
BR 51。