地产项目结案总结

地产项目结案总结

财富公馆地点：曹安路1558号形态：4-14层酒店式公寓，1—3层商铺接盘时间：2004年2月21日推案时间：2004年3月底至xx年4月底交房时间：xx年9月30日包销价格：酒店式公寓7500元，商铺13000元销售时限：酒店式公寓预售证办出后6个月（即2004年2月30日）；商铺预售证办出后8个月（即2004年4月30日）销售情况：酒店式公寓按期全部售罄，商铺去化遇阻没有实现销售。各月销售情况:2003年9月份43套占22%2003年10月份28套占14%2003年11月份28套占14%2003年12月份68套占35%2004年1月份17套占9%2004年2月份11套占6%共计195套100%二、产品方面

1、主要经济指标：基地面积：3460平方米建筑占地面积：1550平方米建筑密度：

46、8%容积率：

4、0绿化率：20%机动车位：27个本工程地上部分建筑面积为129

25、78 平方米左右，地下部分建筑面积为4223平方米。商场部分总建面积分别为：一层9

85、73平方米，二层18

13、02平方米，三层18

40、74平方米，共计46

39、49平方米。公寓部分建筑面积为82

86、29平方米，

2、单体平面布局：一二三层为商场。在商场的主要入口旁设有残疾人坡道。在一层公寓入口设有入口大堂。从四层开始为主楼，四至三层设大小不同的房型使购房者有更多的选择。屋顶为电梯机房层。

3、工建配套及室内装修配置：本建筑主体结构为剪立墙结构。外墙面采用玻璃幕墙，涂料及花岗岩相结合。设二台永大日立电梯，其中一台从一楼至四楼层层停靠，另一台是从地下一楼至四楼层层停靠，并兼作消防梯。本大楼用电负荷为6KW。每户预留一门直线电话，和有线插座一个。本大楼设有楼宇对讲系统，每户均设有一门报警按钮。走廊和电梯内均设有监控装置。大楼内每户的进户门采用高级防火防盗门。外窗则采用高级彩色铝合金窗。房屋内部材料则是采用免漆实木地板，墙、顶为多乐士内墙乳胶漆。厨房和卫生间的地面为斯米克地,墙面采用现代瓷砖，吊顶为金属扣板吊顶。洁具为“科勒”台盆、马桶和豪华冲淋房。室内的家电配置也齐全到位，每户一台“康佳”牌25寸彩电、“海尔”牌双门冰箱、“小天鹅”电磁炉、50L“阿里斯顿”热水器、1、5匹“美的”空调。家具则是按照房间大小不同配备双人床、床头柜、电视柜、写字台、低柜、大衣柜等。

4、交通组织：平面交通组织：建筑的主要人流入口面向曹安路，门前设集散广场，使人流有缓冲空间，避免与曹安路交通

流发生冲突。车辆出入口分开设置，安边路为车辆入口，曹安路为出口，基地内部汽车通道为单向行驶，结合消防车道，车道宽4米。二个车辆出入口均远离路口，避开车流节点。竖向交通组织：一至三层每个楼面均设置一台货梯，主要供购物，餐饮。使用，另外设置的三部楼梯，同时满足了消防的需要。主要每层设二台电梯和二部楼梯，电梯中一台为兼消防电梯，两台均供公寓业主使用，一台电梯下到地下层。

5、户型配比：华轩大厦从四层至四层为酒店式公寓，共计195套。四到三层每个层面19套，层高3米，第四层为5米层高，共5套。

一房面积（平方米）套数（套）配比数（百分比）30~4048

24、740~50103

53、150~6028

14、460~70

30、15二房60~721

20、6

26、造型：本建筑的高度和体型均较突出。设计中群房部分以灰绿色反射玻璃及涂料构成墙面的主要部分，同时配以从横交叉的不锈钢嵌条。主楼墙面同样以灰绿色玻璃配象牙色涂料，一改以往的平窗设计，凸窗使主立面富有了动感。

7、周边配套：华轩大厦是位于曹安路与安边路交叉路口，南侧为曹安路，东面为安边路，西临华东地区最大的轻纺市场。

交通便利，地理位置优越。本地块属于城乡结合部，但依凭轻纺市场的商业契机周遍的商业设施，生活设施和交通都极为便利。丰庄路上超市，银行，邮局，农贸市场，医院等都应有尽有。9

50、9

48、9

47、7

40、807、旅游6B等多条公交线路可直达市区极为便利，在建中的中环线和规划当中的地铁M6号线，更是提高了本地段的商业价值。三、策划方面市场定位-----“嘉定区首座产权式精装修酒店式公寓”定位依据：住宅部分根据产品自身形态特征，交通便利，商圈氛围浓厚，具备产权式酒店公寓产品的基本硬件要求，此三大因素支撑着项目适宜小户型路线，而酒店式公寓是项目推向市场的最佳产品；同时突出嘉定区首座的概念利于项目开盘时引爆市场。项目地块周边分布众多老式公房，公寓产品较少，同时项目周边经商的江浙人士众多，对住宅的需求倾向于总价低，居住舒适，转手快捷的小户型产品，而酒店式公寓基本吻合这些客源的置业倾向、经验小结：住宅部分定位为“嘉定区首座产权式精装修酒店式公寓”在区域市场上为稀缺性产品，填补了市场上的空白点，避免了同质化竞争，并弱化了其体量小，无小区环境等先天劣势，为住宅部分的顺利去化奠定了基础。客源定位投资客源占据主导地位，因此项目住宅部分将会以投资客源为主，附以部分区域客源，主要分布与嘉定、普陀、两大区域。

在此工作、经商的客源对区域市场保持高度的认同感。经验小结：江浙地区的消费群体占据较大比例，此类客源投资意识、接受能力较强，轻纺市场内的中、少收入的私营业主成为该产品的主力消费人群，其可商可住的形式受到投资客青睐，而市区有意向购买人群相对较少。中心城区客源对区域地段认同度相对较低，对本案形成较强的距离感。如何有效吸引中心城区投资客源的导入，是该类物业加速去化的重要突破口。价格策略价格走势预测与实际成交价格参照单位：元/M2月份2004、2、182004、42004、62004、12xx、

29、30进度动工0结构封顶装修交房预测价格

70007xx500780080008200成交价格851387709123整体均价：8780元，总销面积：92

23、95平方米，总销金额：元。经验小结：定价策略低开高走，模糊单价，突出总价优势。项目自身定价高过周边普通住宅价格，直面市场不具优势，而打动购房者置业的首选因素是总价而非单价，模糊单价直击置业者心理防线，加速去化速度，是酒店式公寓制胜法宝之一。商铺部分产品定位--““曹安商圈钻石地标产权旺铺” 形态：封闭式专业小面积商铺定位依据：随着曹安商贸城整体规划的陆续实施，轻纺市场大量江浙商人的注入，易初莲花、灿坤3

C、肯德基等知名品牌的加盟，区域商业前景广阔；同时随着华江大型居住区的规划，未来区域商业设施的需求将会日趋旺