厦门房产项目规划方案
经典房地产策划案例-厦门泛华发现之旅项目营销策略核心概念提案_90P
策略
Strategy
我们，对发现之旅的经营性策略思考...
Business strategy consider
策略
Strategy
我们，对发现之旅后续推广通路、形式和客源挖掘的再思考...
Follow-up to promote access, format and source Rethinking Mining
挖掘不够...
Of "holiday products" Excavation enough the value of the core extension
问题一：作为城市第二居所，在强调居住环境的前提下，忽略了度假型功能 配套的隐性作用力 问题二：可供前期业主休闲娱乐的选择太少，无法有效促进休闲度假居住环 境和氛围的形成，当然这正在逐步完善中
企划
Planninge main line Marketing
视觉
Visual
发现之旅，魅力小镇（刊物：长泰度假旅游读本）
Discovery hill
定调
Set the tone
发现之旅，为城市提供 & 倡导怎样的生活方式...
Advocate for the city to provide what kind of lifestyle
城市大氧吧，呼吸新鲜空气 温度刚刚好，空气非常清新 和谐共享的，休闲度假领地 寓教寓乐的，主题山体公园 亲近自然的，农家欢乐天地 我们，在天成山边造一座旅游度假小镇…
2009，发现之旅营销策略核心概念提案
Report of the Strategic Marketing proposal
定调
Set the tone
当前，城市生活普遍存在 & 缺失的是什么...
TOP100豪宅项目研究_恒禾七尚_厦门中原
产品户型
355㎡户型
优点： 1、25米加长景观阳台 2、270°景观客厅 3、 3.4米层高，7米宽客厅 4、室内空间敞开，随意划分 5、40mm厚中空玻璃，隔音隔热 缺点： 1、西晒 2、东面是民居 3、物业费贵
产品户型
395㎡户型
优点： 1、25米加长景观阳台 2、270°景观客厅 3、3.4米层高，7米宽客厅 4、室内空间敞开，随意划分 5、40mm厚中空玻璃，隔音隔热 缺点： 1、西晒 2、东面是民居 3、物业费贵
① 复旦大学附属中山医院厦门医院
③ ② 龙邦妇产医院
厦门心血管病医院
厦门眼科中心总部大楼
④
五缘湾游艇码头
项目规划小结
1. 项目位于海西金融发展核心区的核心——五缘湾的最后一片临海内湾居住用地，左邻湿 地公园，右侧国际游艇港相伴，拥有永无遮挡的一线湾海景观视野和优越的生态环境。
2. 项目历时三年打造，邀请了建筑大师——本纳道、在人间创造天堂的国际景观设计大 师——Bensley、拥有国际空间设计观的室内设计师——李玮珉、杰出华人平面设计大 师——陈幼坚先生等十七位国际顶级大师，每个细节精心打造，致力于在厦门五缘湾为 客户带来世界级滨水住宅体验。设计方案在2010年荣获美国建筑师学会（AIA）优秀设 计奖。
/交通配套：地铁2号线 /休闲配套：游艇码头、正阳直升机场、五缘湾湿地公园 /商务配套：五缘湾营运中心、国贸金融中心 /酒店配套：璞尚酒店、五缘水乡酒店、希尔顿酒店、明发酒 店等11大高端酒店群 /商业配套：夏商商业街、湖里万达广场 /教育配套：五缘第一幼儿园、厦门音乐学校 /医疗配套：3大高端医疗机构和眼科总部
恒禾七尚项目研究报告
目录
一、项目概述
1. 项目经济技术指标 2. 项目定位分析 3. 成交客户分析 4. 项目核心价值点提炼
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市安置房建设与管理暂行规定的通知-厦府办[2007]266号
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厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市安置房建设与管理暂行规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市安置房建设与管理暂行规定的通知（厦府办〔2007〕266号）各区人民政府，市直各委、办、局，各有关单位：《厦门市安置房建设与管理暂行规定》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
厦门市人民政府办公厅二OO七年十一月二十六日厦门市安置房建设与管理暂行规定第一章总则第一条为适应城市建设发展需要，进一步规范我市安置房的建设与管理工作，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本规定。
第二条本规定适用于本市行政区范围内安置房的建设与管理，包括建设计划、项目建设、配售管理、监督管理等工作。
第三条本规定所称的安置房是指由政府建设或收购的，用于财政性投融资建设项目和其他由政府负责拆迁的建设项目的安置用房，以及用于落实侨房政策、危房改造的安置用房。
安置房应严格按本规定配售并专项用于所批准的安置项目，任何单位和个人不得擅自销售，不得挪作他用。
第四条按照总量控制、集中管理、按计划建设的原则，全市安置房实行统一规划、统一建设、统一配售、统一管理。
第五条市建设与管理局负责全市安置房的建设与管理工作。
市国土房产、发展改革、规划、财政、侨务、监察、审计等部门及各区政府按照各自职责分工，做好安置房建设与管理的相关工作。
市住宅建设办公室（以下简称市住宅办）依据本规定具体负责实施全市安置房的建设与管理。
市征地拆迁办公室（以下简称市拆迁办）具体负责实施安置房指标分配管理。
各区建设局或区政府指定的其他安置房管理部门（以下统称区安置房管理部门）依本规定具体负责本区安置房的建设，并协助市住宅办做好本区安置房管理工作。
厦门市人民政府关于印发地价管理若干规定的通知
厦门市人民政府关于印发地价管理若干规定的通知文章属性•【制定机关】厦门市人民政府•【公布日期】2023.08.11•【字号】厦府规〔2023〕12号•【施行日期】2023.08.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财务制度正文厦门市人民政府关于印发地价管理若干规定的通知厦府规〔2023〕12号各区人民政府，市直各委、办、局，各开发区管委会：《厦门市地价管理若干规定》已经第44次市政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市人民政府2023年8月11日厦门市地价管理若干规定目录第一章总则第二章基准地价修正值第三章出让用地第四章划拨用地和租赁用地第五章划拨、限制性出让用地改为完全出让用地第六章附则第一章总则第一条为进一步规范地价管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《厦门经济特区土地管理若干规定》以及相关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定主要适用国有建设用地使用权土地出让金和租金的确定。
具体包括：招拍挂出让用地、协议出让用地、划拨和限制性出让用地改为完全出让用地的地价计算原则；租赁用地土地租金的计算原则。
第三条资源规划部门负责开展建设项目涉及地价事项的审批、计价等工作；税务部门负责土地出让金等具体征收工作；财政部门负责土地费用管理工作。
第二章基准地价修正值第四条基准地价修正值用于指导土地出让的最低价。
基准地价修正值＝地块所在级别基准地价×相关基准地价修正系数的乘积。
第五条基准地价是指在厦门市辖区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的建设土地，按照居住用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地等不同用途，通过评估确定的以特定时点为估价期日且按法定最高年限计算的国有建设用地土地使用权区域平均价格。
第六条基准地价修正系数包括容积率修正系数、商业楼层修正系数、商业繁华度修正系数、自持修正系数、鹭江道修正系数、轨道（BRT）修正系数、临海临湖修正系数、临路修正系数、地下空间修正系数、非营利性修正系数、土地使用年限修正系数。
厦门市人民政府关于印发厦门市城乡规划实施规定的通知-厦府〔2016〕408号
厦门市人民政府关于印发厦门市城乡规划实施规定的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------厦门市人民政府关于印发厦门市城乡规划实施规定的通知厦府〔2016〕408号各区人民政府，市直各委、办、局，各开发区管委会：现将《厦门市城乡规划实施规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市人民政府2016年12月29日厦门市城乡规划实施规定第一条为进一步规范城乡规划管理程序，保障城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《厦门市城乡规划条例》、《厦门经济特区多规合一管理若干规定》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
本市城乡规划的制定、实施、监督检查和相关城乡建设活动，应当遵守本规定。
第二条制定控制性详细规划应当遵循下列程序：（一）组织编制市城乡规划主管部门负责控制性详细规划的组织编制，委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。
市城乡规划主管部门应根据城市总体规划和城市建设发展的需要，制定控制性详细规划的编制计划并建立滚动修编机制。
（二）公示控制性详细规划草案报送审查前，应当在市城乡规划主管部门网站或当地主要新闻媒体公示30日，并采取论证会、听证会或者其他方式，征求专家和公众意见，并由控制性详细规划编制单位根据意见对规划草案进行修改完善。
（三）审查市城乡规划主管部门应当组织相关部门和专家，对规划编制单位报送的规划草案进行技术审查。
审查通过后，市城乡规划主管部门应当将控制性详细规划草案、审查意见、公众意见及处理结果报市政府审批。
（四）批准、备案及公布控制性详细规划经市人民政府批准后，应当自批准之日起60日内报本级人民代表大会常务委员会和省人民政府备案。
厦门某烂尾楼项目策划样本
目录壹、市场篇 (2)一．厦门市房地产形势 (2)二．客层来源 (3)貳、分析篇 (4)一．厦门市高层房地产分析 (4)二．厦门当前高层的现状 (4)三．酒店式公寓的现状 (5)四．市调个案分析 (6)叁、产品篇 (8)一．项目概况 (8)二．项目经济技术指标 (8)三．项目周边配套情况 (8)四．项目SWOT分析 (9)五．产品定位 (11)六．产品定价 (12)肆、行销篇 (14)一．总体策略 (14)二．价格策略 (14)三．行销通路 (15)四．业务执行 (16)五．行销架构及人员背景 (27)壹、市场篇一．厦门市房地产形势1．供需基本情况厦门市房地产经过多年得发展, 已呈现出快速发展得态势, 市场供需两旺, 房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。
厦门区域经济出现高开、高走、高增长得”三高”态势, 经济发展迅速。
厦门房地产市场是以住宅消费为主导。
上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右, 而且住房消费是国计民生大事, 未来将会持续稳定发展。
厦门市区房地产开发投资情况表类别同比增长房地产开发投资( 亿元) 79.27 27.18％房地产施工面积( 万㎡) 1290.19 17.84％商品房竣工面积( 万㎡) 297.32 36.05％商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63%商品房预售面积( 万㎡) 212.71 16.33％( 资料来源: 厦门统计局)厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
2．厦门经济环境根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
二．客层来源A.厦门本地客户。
如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。
厦门市人民政府关于厦门市住房发展规划（2020-2035年）的批复
厦门市人民政府关于厦门市住房发展规划（2020-2035
年）的批复
文章属性
•【制定机关】厦门市人民政府
•【公布日期】2021.01.29
•【字号】厦府〔2021〕28号
•【施行日期】2021.01.29
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】住房改革与发展
正文
厦门市人民政府关于厦门市住房发展规划（2020-2035年）的
批复
厦府〔2021〕28号
市住房局：
你局报送的《关于呈请批准实施〈厦门市住房发展规划（2020-2035年）〉的请示》（厦房〔2021〕10号）收悉。
经研究，现批复如下：
一、原则同意你局上报的《厦门市住房发展规划（2020-2035年）》（以下简称《规划》）。
二、要加强规划统筹。
住房是民生之本，住房事业事关经济社会发展全局和广大人民群众切身利益，要切实做好《规划》与经济社会发展规划、国土空间规划的有机衔接，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现住
有所居、住有宜居。
同时，在相关控规的编制、调整中要严格落实《规划》要求。
三、要强化规划落实。
在相关控规的编制、调整中要严格落实《规划》要求，持续优化住房供给结构，有效增加保障性住房供给，大力发展住房租赁市场，不断满足人民群众日益增长的美好生活需求。
四、经市政府批准的《规划》是我市住房建设的重要依据，要定期对规划实施情况进行总结评估，如需变更和调整，应按规定程序报批。
特此批复。
厦门市人民政府
2021年1月29日。
厦门市规划局关于印发《厦门市建设用地容积率管理办法》的通知(2013)-厦规[2013]66号
![厦门市规划局关于印发《厦门市建设用地容积率管理办法》的通知(2013)-厦规[2013]66号](https://img.taocdn.com/s3/m/19094411591b6bd97f192279168884868762b8ad.png)
厦门市规划局关于印发《厦门市建设用地容积率管理办法》的通知(2013)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 厦门市规划局关于印发《厦门市建设用地容积率管理办法》的通知（厦规〔2013〕66号）各相关单位：为加强我市建设用地容积率管理，进一步完善制度、规范程序、加强监管，我局特制定《厦门市建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请遵照执行。
厦门市规划局2013年6月4日厦门市建设用地容积率管理办法第一条为加强我市建设用地容积率管理，进一步完善制度、规范程序、加强监管，维护建设市场的公开、公平、公正，提高我市规划管理依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《厦门市城乡规划条例》以及住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）有关规定，结合本市实际情况制定本办法。
第二条本市规划区范围内所有建设用地涉及容积率制定和调整的，适用本办法。
第三条厦门市控制性详细规划由大纲和图则组成，经营性用地的各项详细控制指标在图则阶段提出。
以出让等有偿方式提供国有土地使用权前，应依据控制性详细规划大纲编制地块控制性详细规划图则，明确规划地块的用地面积、总建筑规模等强制性内容，作为确定地块容积率指标的依据。
第四条以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，应当依据控制性详细规划确定开发强度，按以下方式合理确定其容积率：（一）建设单位申报建筑规模，应当提供以下依据：1、有可参照的标准的，应提供可参照的国标、地方标准及其它可以参照的行业标准。
2、建设单位有上级条管部门的，应当提供其上级条管部门同意申报规模的文件，并经市政府确定。
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海星城策划书
目录
前言....................................................................................2第一章市场研判 (3)
一、厦门岛最亲近的后花园
二、后花园之CBD商务中心区
三、海沧房地产研究
四、个案市调表
五、市调分析
第二章产品定位 (15)
一、定位宗旨
二、目标市场定位
第三章建筑规划 (19)
一、基地特色
二、基地资源评析
三、规划建议
四、社区附属配套设施（结合酒店做规划）
第四章经济测算 (22)
第五章行销概念设计 (24)
一、主题概念及理论依据
二、居住形态及其文化载体
三、西班牙居住文化掠影
四、行销概念归结
五、产品魅力中心
六、案名参考
第六章商务部分 (28)
一、项目工作组结构
二、服务本项目人员简介
三、服务方式及收费标准
结束语 (32)
第一章市场研判
一、厦门岛最亲近的后花园
●海沧以其位于厦漳泉闽南金三角地区突出部之优势，成为
中国沿海珠江三角洲与长江三角洲经济发达地区的中间连结点。
海沧大桥的建成，以及将要兴建的厦漳跨海大桥，海沧地理位置一下就突显出来，成为厦门那个国际性都市的一个极其重要的都市功能核心区。
●海沧，中国大陆最大的台商投资区。
2003年5月，海沧行
政区成立，从“海沧台商投资区”到“海沧行政区”的转变，历史给予海沧区新的使命，——建成厦门二十一世纪海湾型都市的新港区、新工业区和新市区。
●海沧作为厦门市实现现代化、国际性都市的必备都市功能
区，可能用5年时刻，把投资区建成厦门市重要的大型工业生产基地和国际航运物流基地，目前吸引外资已占厦门吸引外资总额的40%，一批知名的跨国企业和厦门岛内的老国有企业易地改造纷纷落户，使海沧成为最佳的工业生产基地、重要的产业结构调整基地。
●厦门由海岛都市向海湾都市转变，最易实现的是海沧区，
必须实现其进展的大跨越，是政府建设大厦门现代化都市的重头戏，具备良好的进展前景。
小结：
海沧通过近15年的进展，基础设施建设和都市功能配套
仅次于岛内，而优于其他岛外区域；易地改造企业和外
资企业成为海沧经济的支柱力量，从业人员大都为早期
岛内工作的蓝白领阶层或外来务工人员等移民，这与集
美区、杏林区大都为本地人员有着质的区不；即不管是
从经济联系的紧密性、人员的融入性，海沧区与厦门岛
内差不多完全融合在一起，也即不管是实际的交通距离
依旧人的心理距离，海沧区与厦门岛差不多成为事实上
的一体。
从工业讲，海沧差不多成为仅次于岛内最大最
强的区域；从居住讲，海沧立即成为岛内工薪阶层的理
想家园——————海沧差不多成为厦门岛最亲近的后
花园。
二、后花园之CBD商务中心区
依照厦门市的总体规划和进展战略以及海沧具有的区位优势，在投资区总体规划中，将100平方公里划分为四
个相互关联的功能分区：即海沧港区、新阳工业区、南部
工业区、海沧新市区。
从海沧的规划看，海沧新市区规划面积27.6平方公里，要紧进展商贸、金融、房地产、旅游以及娱乐休闲业。
市
政府确定21世纪的厦门定位是乡村都市，并佐以国际居住
观，海沧房市的升值潜力得以保证。
从空间上可概括为“一
核，二区，三片，十中心”即：
一核——内湖，为海沧新市区的核心。
二区——海沧新市区以海沧大道为界，分为滨海绿化带和内湖周围两个区。
三片——东屿生活片区，渐美综合片区和嵩屿海景城片区。
十中心——行政中心、商业中心、居住中心、信息
金融中心、会展中心、
体育中心、科技中心、文化音乐中心、
旅游度假中心、
水上活动中心。
海沧的规划是按照“建设厦门二十一世纪新城区”的要求编制，能够认为是厦门岛二十年都市进展经验的缩影，
厦门岛内最漂亮的风景都将在海沧沿海沿湖处体现，各项都市配套功能完善后，海沧将具备一个都市副中心的水准，即几年之后海沧沿内湖片区将呈现员当湖一样的居住环境和工作氛围。
海沧新市区则是海沧经济进展到一定水准后，开始全面提升都市现代化居住水平而适时推出的超前规划设计。
它追求“以水为中心的亚热带海滨都市的特色”为差不多诉求与厦门岛相互匹配，随着都市化进程的加快，它与岛内的差距越来越小。
从目前的进展现状看，海沧新城区自发形成三部分，即海沧生活区，沿海滨湖居住区和嵩屿居住区，海沧生活
区因早期配合台商工业区的设立而差不多建设完成，嵩屿
居住区因适应海湾都市进展的需要于去年开始大规模的建
设（如以后海岸），而真正的全面提升海沧生活质素和都
市品位的沿海滨湖居住区在2003年底才逐步启动，也是海
沧今后几年进展的重点。
本案所处地块为其中的“一核“，即沿海滨湖居住区的内湖，那个地点将成为海沧新市区的核心地带，它今后
的进展趋势将类似于岛内员当湖周边区域，成为一个集居
住、办公、商务、休闲为一体的高级CBD中心商务区。
小结：
政府对本区块的重新规划，即区政府办公场所，人工内湖、行政广场、文化体育中心等调整，使本区域以后的居住品
质和商务潜力得以保证，并有机会把本区域塑造成一个高
档的居住片区和现代化的办公休闲场所，使本区域成为海
沧内外商投资企业商贸活动的平台，成为追求居住环境，
改善居住品质的媲美岛内员当湖的生活领地，成为岛外的
第一个高级CBD中心商务区。