论述房地产项目管理策略
房地产开发项目全过程管理策略
房地产开发项目全过程管理策略摘要：随着人口数量的增长，为满足民众的基本住房需求，房地产行业得到了飞速的发展，成为社会经济发展的重要支柱行业。
相较其他行业而言，房地产行业的涵盖领域较广，资金投入较多，受外在因素影响较大，这就导致房地产开发项目的管理工作较难展开，需要房地产开发项目管理人员加以重视。
现阶段，房地产开发项目日渐复杂，传统的管理模式已经难以满足房地产开发项目的实际需求，必须做出相应的改革。
房地产开发项目管理人员应加强对全过程管理理念的认知，从而借助新技术、新设备的应用，实现对房地产开发项目的全过程监督，及时发现管理工作中存在的不足，为自身管理模式的改革提供具体的方向指引，提高自身的管理效率，全面保障房地产开发项目的顺利进行，加快社会经济发展步伐。
关键词：房地产；开发项目；全过程管理随着房地产行业的发展，行业内部的竞争逐渐加剧，给各个房地产开发企业带来挑战的同时，也为企业的发展提供了前进的契机。
管理水平是决定企业竞争力的重要指标，如果房地产开发企业的管理效率低下，将会导致房地产开发项目的建设过程中风险事故频发，直接影响企业的经济效益。
反之，企业管理效率较高，将可以为房地产开发项目的建设提供基础保障，从而保证房地产开发项目建设过程的平稳进行，提升房地产开发企业的综合竞争实力。
在房地产开发企业的管理工作中，管理人员应加强对全过程管理理念的学习，为自身工作的创新改良提供先进理念的指引，进而实现企业成本的最大化利用，推动房地产开发企业的可持续发展。
一、房地产开发项目全过程管理中存在的不足（一）安全控制工作不足安全控制工作是房地产开发项目管理工作中的重点内容，如果安全控制工作不到位，将会降低基层工作人员的工作积极性，增加房地产开发企业的成本投入，延长房地产开发项目的施工周期，给房地产开发企业的外在形象带来负面影响。
但是，部分房地产开发企业仍未认知到安全控制工作的重要性，安全控制工作仍未实施到位[1]。
关于对房地产项目现场控制管理论述
关于对房地产项目现场控制管理的论述摘要：施工管理是工程管理中极为重要的一个环节，原因是现场施工管理的好坏对整个工程主体项目的工程造价以及建筑质量都有直接的影响。
本人经过多年的工作经验，就提高项目管理人员素质及控制施工项目质量等问题进行了论述。
供参考。
关键词：房地产；项目；现场；管理；问题一、引言虽然近年来我国的建筑市场十分的繁荣，但众多的建筑企业的经济效益不同程度的出现了滑坡。
造成这一现象的原因虽然是多方面的，但是建筑工程企业面对这一情况，必须采取的措施就是在确保建筑工程的质量和经营规模的基础，采取有效的措施进一步加强管理,提高经济效益。
二、提高项目管理人员素质要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。
特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术．要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。
对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。
如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常强难的。
同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。
通过培训，提高管理队伍素质。
可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。
具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
三、控制项目进度方法1、施工项目进度控制方法。
施工项目进度控制方法主要是规划、控制和协调。
规划是确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标，并编制其进度计划。
控制是在施工项目实施的全过程中，进行施工实际进度与施工计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。
协调是协调与施工进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。
2、施工项目进度控制的措施。
施工项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。
组织措施主要是落实各层次的进度控制的人员、具体任务和工作责任。
房地产开发项目的运营管理
房地产开发项目的运营管理房地产开发项目的运营管理是指在房地产项目竣工后，对项目进行有效管理和运营，以确保项目的可持续发展和投资回报。
本文将从项目规划、运营管理团队、设施管理、租户管理以及市场推广等方面进行论述，旨在介绍房地产开发项目的运营管理的重要性和相关策略。
一、项目规划在房地产开发项目的运营管理过程中，项目规划是关键的一步。
项目规划包括对项目定位、目标市场的确定以及建筑设计等方面的决策。
规划的成功与否直接关系到项目的运营效益。
因此，开发商需要对项目进行全面分析和论证，确保项目的定位和目标市场准确无误。
二、运营管理团队一个高效的运营管理团队对于房地产开发项目的成功运营至关重要。
该团队应包括经验丰富的项目经理、物业经理、市场推广人员等。
项目经理负责项目的整体协调和管理，物业经理负责项目的日常运营和维护，市场推广人员负责提升项目的知名度和吸引力。
三、设施管理设施管理是指对项目中各类设施和设备进行监管、维修和保养。
开发商应借助先进的管理系统，确保设施的正常运行和及时维修，提供良好的居住和办公环境。
同时，定期进行设施检查和维护，从而提高设施的使用寿命和用户满意度。
四、租户管理租户管理是保持项目长期稳定运行的重要环节。
开发商应制定明确的租户管理政策，确保租户的质量和稳定性。
对于优质租户，应给予适当的优惠和关怀，同时与租户保持良好的沟通，及时解决问题和反馈。
此外，开发商还应定期评估租金水平，确保公平和合理。
五、市场推广市场推广是房地产开发项目运营管理中不可忽视的一环。
开发商应使用多种有效的推广渠道，宣传项目的优势和特点，吸引潜在租户和买家的关注。
同时，可以与相关的商业机构和社区进行合作，举办各类活动和推广活动，提高项目的知名度和声誉。
综上所述，房地产开发项目的运营管理是确保项目可持续发展和投资回报的重要环节。
通过有效的项目规划、运营管理团队建设、设施管理、租户管理以及市场推广等措施，可以提高项目的运营效益和用户满意度，实现长期稳定的运营。
浅谈房地产开发项目管理
房地 产项 目管 理 包 括 了 工程 项 目质 量 、 工程 项 目进 度 、 工 的 质 量 Ｉ 。 司题
程 项 目成 本 以及 工 程 合 同 、 料 、 全 、 政 配 套 等 等 多 项 管 资 安 市 ２项 目 进 度 管 理 ． 理 。而 项 目质 量 、 目进 度 、 目成 本 是 整 个 项 目管 理 的核 心 项 项 工 程 项 目的 进 度 对 开 发 企 业 的 重 要 性 是 不 言 而 喻 的 ． 如 内容 ， 是工 程 项 目管 理 的 重 点 项 目质量 管 理 、 目进 度 管 理 、 何 做 好 项 目的进 度 管 理 自然 就 成 为 一 项 很 重 要 的工 作 。对 进 项 项 目成 本 管 理 三者 之 间是 既 相 互 对立 ． 相 互 统 一 的关 系 如 度 的管 理 应 该 从项 目之 初 就 开 始 着 手 又 果 要 得 到 较 高 的 工 程 质 量 ， 要 增 加 投 资 ， 花 费 时 间 ； 果 就 多 如 ２１首 先 要 做 好 项 目设 计 前 的 准 备 工 作 ： ） 定 工 期 总 目 ． （确 １ 要 缩 短 开 发 周 期 ． 快 工 程 进 度 ． 可 能 影 响 工 程 质 量 和 增 加 标 （） 加 就 、２编制 项 目总 进 度 计 划 。３编 制 准备 阶段 详 细 工 作计 划 并 （） 投资 ： 果 要 节 约 投 资 就 要 影 响 工程 质 量 ， 低 功 能 配 置 所 控制 该计 划 的 执行 。（） 工 现 场 条 件 调 研 和 分析 。 如 降 ４施 以说 三 者 之 间存 在 着 对 立 关 系 ．但 同 时 三 者 之 间 又 有 其 统 一 ２２紧 接 下 来 要 做 好 设 计 阶 段 进 度 管 理 工作 ： ） 制 设 计 ． （编 １ 关 系 增 加 了开 发 的投 资 ， 似 增 加 了投 资成 本 ． 响 了效 益 ． 阶段 丁 作 进 度 计 划 并控 制 执 行 。（） 看 影 ２编制 详 细 的 出 图计 划 ， 并控 实则不然 ． 加投 资会促进工程 建设进度 ， 短 开发周期 ． 增 缩 促 制执 行 。 进 投 资 的早 回 收 ． 目全 周 期 效 益 得 到 了提 高 ． 有 利 于 企 业 项 更 ２３做 好 施 工 阶 段 的 管 理 工 作 ： ） 制 施 工 总进 度 计 划 并 ＿ （编 １ 下一 步 的 可持 续 发 展 ：提 高 工 程 质 量 标 准 和 功 能 配 置 增 加 了 控 制 其执 行 （） 制施 工详 细 阶 段 性 计 划 并 控制 其 执 行 。 ２编 次 性投 资 和 建设 周期 ． 却 能 节 约 项 目建 成 后 的 延 期 费 、 但 周 做 好 这 些 工 作 的 同 时 我 们 应 该 看 到 影 响项 目进 度 的 因 素 很 转 费 和维 修 费 ． 而 获 得 更 好 的 投 资 经 济 效 益 ： 果 将 进 度 计 多 ． 以要 充 分 考 虑 到 各 影 响 因素 对 各 环节 任 务 完 成 的 影 响 。 从 如 所 划制 定 的科 学 合理 ． 执 行 得 力 的话 ． 有 效 缩 短 建 设 工 期 的 详 细 的 列 出 各 环节 可 能 出 现 的 各 种 影 响 因素 ，并 事 先 做 好 规 并 在 同 时 ． 会 获 得 较 好 的工 程 质 量 ． 入 较 低 的工 程 费 用 可 见 划 ． 前 采 取 及 时 有 效 的措 施 来 消 除 ． 决 各 个 存 在 的影 响 因 也 投 提 解 在工 程管 理 中应 充 分 协 调 好 三者 之 间 的 关 系 ． 面 的 权 衡 ． 全 找 素 以保 证 各 环 节 计 划 的有 效 实 施 到 三者 之 间的 一 个 最佳 结 合 点 是 关 键 影 响 进度 的 因 素有 ： 的 因素 、 术 、 料设 备 与 构 配 件 、 人 技 材 下 面 就 如 何 做 好 各 项管 理 工 作 做 ～ 论 述 施工机械 设备 、 金 、 资 自然 环 境 和社 会 环 境 等 等 因 素 ， 中 以 其 人 的 因 素 为 最 多 ． 开 发 商 、 计 单 位 、 工 单 位 、 货 单 位 以 有 设 施 供 １项 目质量 管理 ． 还 建 有 工程 质 量 的好 坏 及 工 程 配 置 的 高 低 直 接 影 响 到产 品 的 销 及 监 理 单 位 ． 有 政 府 部 门 、 设 主 管 部 门 、 关 协 作 单 位 和 售 或 租 售 ． 开 发 商 树 立 品牌 的重 要 影 响 因 素 ． 开发 企业 的 社 会 其 他 相关 单 位 等 等 要 做 好 各 种 因 素 的分 析 研 究 ， 影 响 是 与 对 声誉 与 长 期 发 展 息 息相 关 因 此 一 个 项 目的工 程 质 量 就是 工 各 个 环 节 计划 完 成 的所 有 因 素做 好 提 前 的 处 理 准备 。
浅析房地产项目管理的问题及应对策略
杨杨
安徽元鼎房屋开发有 限责任公司 安徽蚌埠
【 摘 耍ｌ本文作者 结合 自己的工作经历， 对房地产项 目 管理 的相 关问
题 进 行 了阐 述 ， 重 点分 析 了 调研 ， 设 计 和 收 尾 三 个 阶段 的 管理 问题 。最 后 ，
２ ３ ３ ０ ０ ０
３ ． ２ 加强设 计阶段的成本 控制 。 加强设计 阶段的成本控 制的意思并 不是 要减 少设 计费 ， 而是要控 制设 计对后续 开工建 设阶 段的投 资的影 响。 在 某种程 度上 ， 开发商 可以增加设 计费， 邀 请资质较 高的设计 院进 行设 ｔ 因为开发商需要 的是在保证项 目品质和 质量基础上花钱最少的 设 计方案 。 房地 产商 可以尝 试一些 新 鲜的管 理办 法 ， 比如价 值 工程理 论， 来 引导设计工程 币 对成 本的控 制。 给那些造 型美观而成本节约的一 些项 目 重点表 彰， 增加 这类设计 师的薪酬 ， 鼓励设 计师去注重 产品的 实 用性 。 这样 ， 设 计师们 不仅会绞 尽脑汁的去构 建精美 的建筑外形 ， 同时 也会思 考建 筑的使 用功能 ， 提升房产的性 价 比。 另外 ， 在设计 阶段影响 成 本 的另一个 问题就 是设 计， 施 工， 管 理沟 通少， 导致 项 目因频 繁变 更
或者 满足施 工方要求 ， 新增 项 目 接 口工程 的投入 的二重选 择。 总之 ， 出 现 问题 受损 的肯定是开发商。 一 ．
作者针对这 些问 题 提 出了 一些看法， 并给 出了 几点建议。 【 关键词 】 房地产开发； 项目 管理 ； 应对措施
３ ． 房地 产项 目管 理 问题 的应 对策 略 在上一小节 中， 作者提 出了房地产项 目管理过 程中可能 出现 的诸多
论房地产管理策略
论房地产管理策略摘要：房地产管理策略贯穿于整个房地产项目的实施阶段，本文从房地产项目决策起的管理谈起，一直到项目的竣工审计阶段，突出了管理中的成本控制，以期达到企业经济效益的最大化。
关键词：房地产；管理策略；项目管理abstract: management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. in this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.key words: real estate; management strategy; project management中图分类号：f293.3文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012）很多管理实践都同时得出这样一个结论，不同管理时期对房地产管理效果的影响是存在很大差异的。
其中项目决策期的管理尤其是成本控制对于房地产项目整体的影响是最为显著的，而其余几个阶段同样不能忽略。
要想做好管理，就要在全程中在细节上，做好每一步的管理落实。
一、项目决策期的管理（一）明确市场定位，核实经济指标。
做好市场预测，将市场脉络把握清楚，确定建设标准，找准房地产目标消费市场，选择合适的建筑特点、营销手段、价格方案、项目经营规划、开发方式。
拟定出投资规模可行性方案、项目成本、数量、投资收益等方面的经济指标。
节约成本投入，防止无效的成本投入。
很多地产项目普遍存在高投入低产出的情况。
对房地产开发项目成本管理策略的简要探讨
的根本目的就是成本最小化 、 利益最 大化 、 开发所面临 的风 险最小化。地产 的重要保证。房地产 这种商品 ， 其价格具有地域性和 差别性 ， 没有任 开发项 目的成本管理都伴 随着每一个开发商 、 每一个开发项 目、 目开发的 何两个项 目的价格是完全一致的。成 本越低 ， 项 企业的价格就有可能 每一个阶段 。为此 ， 本文在分析我 国房地产开发企业在房地产开发项 目成本 越富有竞争性 ， 企业获利的空间可能越大。但是成 本管理 的结果最 管 理 上存 在 的 问题 的 基础 上 ， 出 了房 地 产 现 代成 本 管 理 策 略 。 提
关键词 ： 房地产开发企业
０ 引 言
项 目 问题
策略
终要 由用户是 否认知企业的产品 ， 是否满意企业的产品来决定。用 户满意是检验企业产品成本 答理是否到位 的重要标准。忽视 了用户
满意 ， 成本再低也无法使利润得以实现。 以用户满 意为 目标 的成本管理战略 ， 对企业管理水平提 出了更 高的要求 ， 它要求企业在构划产 品的同时就要对产品的成本进行事 地 产开 发企 业 的 生 存 氛 围 发 生 了很 大 变化 。 因此 ， 立面 向市 场 的 建 先规划 ， 对用户所满意的因素进行仔细分析 ， 出科学的预测 ， 做 突出 房地产开发成本管理体系 ， 是企业 立于不败之地的必然选择。 产品的重点和 特色。以用户满意 为目标的成本管理战略 ， 可以保证 １ 目前 房 地产 开 发 项 目成 本 管理 存 在 的 若 干 问题 企业 在决 策过程中审慎而严谨 ， 始终以市场 为导 向， 从根本上避免 １１ 开 发 成 本 管 理 的 思 维 滞 后 性 长 期 以来 ，计 划经 济 下 重规 ． 因决策的随意性而造成的战略性 失误。 模、 轻效益 、 重数量、 轻质量 、 重过程 ， 轻决策的观念和做 法 ， 不少 使 ２２ 从时间和 空间上展开 的动态业务过程 传统成 本管理仅 以 ＿ 国有 房 地 产开 发 企 业 在 经 营 中 比较 重 视 开 发 规模 的 大 小 ， 以规模 作 企业 内部资金运动过程 中的价值耗费 为对象 ， 但成本管理战略表现 为衡 量 一 个开 发 企 业 实力 和 企 业 领 导 者 政 绩 的主 要指 标 ， 忽 视其 却 为一个动态的过程 ， 它不仅是对某一时点上开发项 目成本的核算与 中能产生效 益的规模。 还有不少企业 土地是通过划拨 或其他非市场 检查 ， 在时间上 ， 它贯穿于项 目开发的全过程 ， 从开发项 目尚未正式 途径取得的 ， 干不干、 怎样干更 多是 由上级主管部 门来决定 ， 成本仅 确定 起 ， 要 从 成 本 上 研 究 项 目是 否 可行 ， 后 在 实 施 中加 以监 控 ， 就 然 仅 是 满 足 会计 报 表 需 要 的 数字 游 戏 。 直至项 目全部完成 后再 总结 分析。在空间上 ， 它突破 了单纯的财务 １２成本管理 的过程缺乏科学性 不少 国有房地产开 发企 业的 ． 核算成本或是预算部 门招投标控制成本的界限 ， 贯穿于房地 产开发 成 本往 往缺 乏经 营管 理 的 内涵 ， 忽视 了 为管 理 决 策 的 目的 。 一 般 开 的每一个环节 ， 从产品定位到规划设计、 工程招标各阶段 ， 从建筑主 发项 目的成 本核 算只有在项 目结利时才进行 ， 这样做在财务上具有 体 到市政配套各产 品， 从生产部门到市场部 门、 销售部 门、 前期手续 定 的合 理 性 ， 对 于 动 态 的开 发 过 程 而 言 ， 掩 盖 了企 业 经 营 管 但 则 办理部 门等等 ， 每个环 节、 每个部 门都是成本管理治动的参与单位 。 理 中的问题 。特 别是对于长期大规模滚动开 发的企业 ， 难以反映出 ２３ 约束・ ． 性手段和 非约束性手段相结合 开发企业 在传统 的成 开 发项 目的 真 实成 本 ， 个 项 目完 成 后 ， 常 没 有 人 能 够 全 面 的 说 一 常 本管理活动中 ， 多采用约束性手段。 例如 ， 对工程管理部 门下达成 本 清楚该项 目是赔是赚 ， 了多少 ， 了多少。 赔 赚 承包协议 ， 对预算管理 部门下达指令 性的标底。这些手段 ， 主要是针 １３ 成 本 管 理 体 系缺 乏全 面 性 不 少开 发 企 业 虽 然 已经 意 识 到 ． 对生产过程中某一单项 活动进行约束。 由于房地产开发周期长 ， 参 了成本管理 的重要性 ， 但是仍然把 开发项 目的成本管理仅 当成是单 与生产的主体 多 ， 品不具有均质 性 ， 凭这种约束性手段很难在 产 仅 项 成 本 的控 制工 作 ， 建 安 成 本 、 地 成 本 、 划 设 计 费 、 套 设 施 如 土 规 配 开 发全 过 程 实 施成 本控 制 ， 业 也 难 以 建 立 一套 完 备 的针 对 所 有部 企 费等的控制 ， 在管理上通常的作法是每 审核拨付一笔款项时简单地 门和每个环节的可量化 的约 束性制度。构筑成 本管理战 略， 需要 还 砍上一刀。 这样做 的结果是 ， 在某一 方面 ， 成本看似控 制住 了， 但是 ， 在此基础上采取一些非约束性手段 ， 来对那些难 以用数字衡量的活 项 目在选址 、 规划 、 设计、 定位 包装过程当 中已经存在 的问题 ， 却在 动所产生的成 本加 以管理 ， 如职业道德、 业务能力、 门协调 等。例 部 施 工 和 销售 过 程 中 不 断地 暴 露 出来 ，开 发成 本 变成 了开 口成 本 ， 成 如， 对产品定位过程 中成 本如何定 位的管理 ， 以及提高该成本定位 本 管 理 变成 了单 纯 的成 本 控 制 ，企 业 被 迫 不 断地 去堵 塞 成 本 漏 洞 ， 对开 发 项 目总成 本 的指 导 性 ，就 是 企 业 内部 一 项较 为宏 观 的 工 作 ， 近年来 ，房地产开发企业之间的竞争 已经进入 白热化阶段 ， 开 发利润空间 日渐缩小 ， 而宏观市场环境和政 策的变化 ， 又使国有房
浅谈房地产项目投资管理及策略
浅谈房地产项目投资管理及策略房地产项目投资管理及策略是指对房地产项目进行有效管理和制定策略，以保证投资项目的顺利进行和取得良好的经济效益。
房地产项目投资管理及策略涉及到资金的投入、项目的选址、规划设计、营销策略、风险管理等方面。
在当前房地产市场日趋复杂的情况下，对房地产项目进行科学的管理与合理的策略选择显得尤为重要。
本文将从房地产项目投资管理的基本流程入手，介绍房地产项目投资管理的重要性和影响因素，并对房地产项目投资策略进行探讨。
一、房地产项目投资管理的基本流程1. 项目前期准备及选址项目前期准备及选址是房地产项目投资管理的重要环节。
在项目前期准备阶段，需要进行市场调研，了解客户需求和市场走势，同时进行资源调查，确定项目投资成本和预期收益。
选址阶段，则是要通过多方面因素综合考量，包括地段、环境、交通、规划政策等，选择适合项目开发的地点。
2. 规划设计规划设计是房地产项目投资管理中的关键环节。
在规划设计阶段，要根据选址的位置、市场需求和投资预期，确定项目的整体规划和设计方案。
规划设计需要考虑项目的定位、功能分区、建筑风格等细节，同时要考虑项目的可持续性和环保性。
3. 资金投入及融资安排资金投入及融资安排是房地产项目投资管理中的重要环节。
在此阶段，要根据项目的投资规模，确定项目的资金来源，包括自有资金、银行贷款、股权融资等。
要合理安排项目的资金使用，确保项目的建设和运营资金充足。
4. 项目建设及营销项目建设及营销是房地产项目投资管理中的关键环节。
在项目建设阶段，要严格按照规划设计方案进行建设，保证质量、进度和成本的控制。
要及时进行项目的市场营销，制定合理的营销策略，吸引客户并推动销售。
5. 项目运营及后期管理项目运营及后期管理是房地产项目投资管理中的重要环节。
在项目运营阶段，要进行项目的运营管理，包括维护、保养、改善等工作，确保项目的正常运营。
还要进行项目的后期管理，包括资产评估、项目改进、市场监测等工作。
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影响了中国的商 品房销售势头。而房地产开发商作为房地产产
业 中 的 利益 相 关 者 ，在 这 残 酷 的 市 场 环 境 中 如 何 争 取 合 理 的 最
大额度 的经 营利润 ， 如何使房地产企业求得生存 、 求得发展是当
前摆在 则成 为房 地 产 开 发 商优 先 考 虑 的 问题 。在 相 同 的 开 发 环
２１ 优 选 方案和 设计 单位 ．
房 地 产 项 目工程 设 计 的质 量 和水 平 ，对 项 ｝成 本控 制订 决 ｛ 定 性 的影 响 。采 用 方 案 设计‘ 选 和 工 程 设 计招 标 的方 式 来 获 甜 竞 优 秀 的设 计 方 案 和 选 择 优秀 的 【程 设 计 单 位 ， 其 口的足 促 使
具有较 大的节省投资 的可能， 以成本 目标 的控制 为重 点； 应 在项
目后 期 ， 量 资 金 已投 入 ， 期 延 误 将 造 成 重 大 经 济 损 失 ， 以 大 工 应 进 度 目标 控 制 为 重 。 大 量 的 房 地 产项 目管 理 实 践 证 明 ： 项 目管 理 不 同 阶 段 对 项 Ｆ成本 影 响 的程 度 是 不 同 的 ， 对 项 目成 本 影 响 最 大 的 是 项 目决 ｛ 策 阶 段和 工程 设 计 阶 段 。 决 策 阶段 ， 在 出资 人确 定投 资方 向和 投 资 项 目， 定 项 目建 没规 模 ， 出 项 目成 本 控 制 目标 是 进 行 项 目 决 提 成 本控 制 的前 提 ； 工程 设 计 阶 段 ， 过 优 化 比选 确 定 项 Ｅ工 程 在 通 ｌ 建 设方 案 是 进 行 项 目成 本 控 制 的 基 础 。 从 房 地 产 项 目管 理 的 全 过 程看 ，在 项 目投 资 决 策 阶 段 ， 工 程 设 计 阶 段 和 工 程 承 发 包 阶 段 ，项 目业 主 在 项 目成 本 管 理 和控 制 工 作 中拥 有 充 分 的 自主 权 和 决策 权 ， 项 目业主 进 行 成 本 控 制 的 重 点 。 是
程 设计 单位 为 实 现 确 定 的 项 Ｌ功 能 ｆ标 、 量 Ｅ标 、Ｊ ｆ标 、 ］ 】 质 ｔ 二 １ 期
成本控制 目标和效益 Ｕ标，采用先进和适用技 术，降低 工程造
价 ， 高投 资效 益 。 提
２２ 优 化设 计方 案 ．
在 工 程 设 计进 程 中 ， 行 多 方 案 经 济 比 选 ， 中选 择 既 能 满 进 从 足 建 设 项 目功 能 需 要 ， 义 能 降低 ｊ程 造 价 的方 案 是 设 计 阶段 成 ＝ 本 控 制 的重 要 手 段 。 如 房地 产 项 口方 案 中 ，采 ｊ 东 曲 ｉ ¨ 或 合 式 ， 求 建 筑 形 态 的 新 、 、 ，一 追 求 丰觉 效 果 ， 计 出 许 多 追 奇 特 味 见 设 异形建筑 ， 这些 建筑 的复 杂 轮 廓 线 不 仅 不 利 于 结 构 安 全 ， 向Ｕ 尢 形 中扩 大 建 筑 外 表 面积 ， 而 增加 ｊ程 结 构 成 本 和 能 成木 。 从 二 丌 展 方 案 论 证 和 比选 ， 满 足 房 地 产 项 目本 身 功 能 、 构 抗 震 、 在 结 能等 要 求 基 础 ， 得 最 合 理 造 价 的优 化 方 案 。 建筑 物 形 式 、 获 筑 结 构 体 系 、 划 布 局 的选 择 ， 筑 材 料 标 准 的确 定 ， 计 标 准 规 建 设 的选 用 等 与 项 目成 本 有 直接 关系 ， 认 真 研 究 确 定 ， 允 分应 Ｉ 应 ］ Ｊ
质 规划 设计要求从环境 、 景观入 手， 努力营造 推窗见绿 、 ， 仃
景 的花 园社 区 、 居 社 区 。 宅 户型 设计 中要 充 分 结 合 当地 的 气 康 住 候 特 点 、 住 习 惯 以及 市场 要 求 ， 出功 能合 理 、 积 紧 凑 的 户 居 提 面
型 方案 以及 多 种 创 新 户 型产 品 。 建筑 造 型 设计 中 充分 挖 掘 地 域
境与条件等 （ 硬件设施下， 了开发产销对路 、 软） 除 适应市场需求
的 产 品 外 ； 能 在 工 程 项 目建 设 中 ， 能 确 保 工 程 质 量 与 进 度 ， 谁 既 又 能注 重项 目开 发 成 本 的 管 理 ， 制 和 把 握 好 合 理 的造 价 ， 而 控 从 以最 低 的项 目成 本 获 取 最 大 的 社会 效 益 和 经 济 效 益 ， 谁 就 能 在 这激 烈 的市 场 竞 争 中获 取 主 动 ， 而 走 向成 功 。 从 房 地 产 项 目管 理 是 自房 地 产 项 目开 始 至 项 目完 成 ，通 过 项 日策划 和 项 目控 制 ， 以使 项 目的投 资 目标 、 度 目标 和 质 量 目标 进 得 以 实现 。 地产 项 目管 理 的核 心 任 务 是项 目的 目标 控 制 。 项 房 在 目的不 同阶 段 ， 各 目标 的控 制 也 会 有 所 侧 重 。如 在 项 目前 期 ， 对
政 工 ・ 业 文 化 ・ 理 企 管
建 材 发 展 导向 ２ １ 年 ０ Ｊ ０１ ６』
论述房地产项 目管理策略
陈 终 生
摘 要 ： 文对房地产项 目管理 中的决策、 本 设计、 实施三 个不同阶段 的成本控制进行 了论述 。 关键词 ： 房地产； 目管理； 项 成本控制
近 一 年 来 世 界 范 围 内的 经 济 不 景 气 ，肆 虐 的 金 融 风 暴 普 遍
文化特 质； 规划 布局从景观 出发 ， 充分结合周 边的景观资源 ， 每
块 用 地 规 划 布 局 各 具特 色 。针 对 项 目的气 候 条 件 和 房 地 产 产 品 市 场 定 位 的 要 求 ， 合 一 低 成 本 、 实施 的工 程 技 术 以求 以最 整 套 易 少 的投 入 获 得 最 大 的 投 资 回报 。
２ 在项 目设计 阶段 的成本控 制
＿程 设 计 阶段 是 决 定成 奉 控 制 日标 的 关键 阶段 ，是 正 确 处 ［
理 技 术 与 经 济 关 系 ， 定 和 控 制 项 目成 本 的关 键 环 节 。Ｉ ¨汁 确 ： 丈 程 是 否经 济 合 理 ， 控 制 项 目成 本 是 有 十 分重 要 的意 义 。 对