楼层价差策略研究
楼层差价的制定
楼层差价的制定楼层的居住差别楼层在居住上的差别依据每个家庭的实际需求和偏好而定，并没有特别确定的规则，比如老年人最好住一层，免去上下的不便，有些年轻人喜欢住顶层，特别喜爱那种“独上高楼，望断天涯路”的感觉，所以自己的需求和爱好是第一位的。
这就是我们常说的“以人为本”，房子是买来自己住，关键要自己喜欢，其他的说法只能当作参考。
下面我们就来说一些参考因素。
楼房的1层一般不为人喜欢，主要的缺点是：视野比较差，没有住楼房的独特感觉，容易受小区内的噪音影响，门前户后容易弄脏，这些缺点是1层所独有的。
但是上面说过，l层进出方便，比较适合老年人。
还有不少小区为了促进1层的销售，将贴近1层的部分绿地赠送作为1层业主的私家花园，这对于那些比较闲暇的业主也是非常合适的。
楼房的2～6层属于俯视景观的楼层，可以俯瞰位于楼下社区的绿化景观。
越是偏上的楼层越能欣赏到整个社区的花园绿地，对社区的整体设计获得最好的感受。
不过没有电梯的多层住宅中，5～6层有上下的不便，尤其在装修的时候搬运东西比较困难。
6～17之间的楼层，很多已经看不到小区内的景观，虽然人在高处，但是有没有好的视野还得看每个楼盘的实际情况，许多楼盘往往只能看到对面的楼房，景观自然就会差很多。
如果是现房，最好亲自体验一下，如果是期房，最好仔细看一下小区的整体规划以及了解周边的规划，尤其是阳台一侧的前面有没有高楼。
可能当时觉得问题不大，但住的时间长了，如果每天的视野都对着一栋了无生趣的高楼，感觉会非常压抑，长此以往对人的情绪有很大影响，生活质量当然会因此降低。
17层以上的高层，一般视野上不会有大的问题，景观非常开阔。
但越往高层受风力的影响越大，尤其在冬天，如果些问题，应该向开发商询问是否已经采取了措施来降低影响，并且考察这些措施是否真正具有作用。
阳台朝北，因为风力的影响，阳台的实际使用会大打折扣，有许多房子甚至冬季根本没法在阳台上呆。
6层以上的楼层还有一个上下楼的问题，高层住宅一般装有电梯，因此上下的不便可以减轻，但是对于家中的老人来说，乘坐电梯还是有一定的麻烦，同时电梯在长期使用中的维护、维修以及将来的更换都与小区物业的管理质量和小区内业主的共同配合有很大关系。
楼房垂直价差和水平价差的确定
垂直价差和水平价差的确定一、垂直价差的确定（一）垂直价差的含义及分布规律所谓垂直价差指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。
随着城市规模的不断扩张及城市化的进程加快，楼盘已从一般的多层发展到带电梯的小高层、高层及至摩天大楼，使得我们对垂直空间价值的判断准则也随之复杂起来。
一般而言，除非楼盘的最底几层（一般为层以下）因商业用途而使楼盘的价!值随楼层的增高而减少外，对于带电梯住宅而言，楼层越高，楼价越高；反之，则低。
高层住宅部分的顶楼，相对其他楼层，均有价值较高的特殊性。
根据这一原则，在实际操作中宜就垂直楼层区分价值等级。
以一般带电梯住宅1楼为商业用）为例，均可按基层分为2楼以上到顶楼的各个部分。
就2楼以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高单价楼层几乎全在顶楼，最低单价楼层则为2楼，至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。
顶楼之所以价格最高，主要在于私密性好、采光、通风、视野等较佳条件，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。
一旦决定了各楼层之间价格高低的顺序之后，接下来即需选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层。
其他楼层即可根据基准层来制定正负价差。
有关基准层的确定一般须视住宅楼层的数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见，如楼高为7层的多层，可选择4楼为基准层。
14层的小高层可选择7楼或8楼作为基准层等。
至于各楼层与基准层的价差也因产品而异。
如多层住宅高度较低，各楼层的采光、通风等条件基本相同，因此，楼层的价格差距一般在50-100元/m2 左右。
而高层住宅，特别是二三十层的高层，与基准层的价格差距为100-200元/m2甚至更大。
顶楼与次顶楼的价差往往在500-1000元/m2以上。
（二）影响垂直价差的因素制定垂直价差，最高与最低单价之价差，可反映各楼层之间可能存在的价差空间。
楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。
影响垂直价差的因素主要有楼层数、市场状况以及目标客户的购房习性等。
楼层差价是什么意思？高层住宅楼层差价通常是多少
楼层差价是什么意思？高层住宅楼层差价通常是多少楼层差价是什么意思所谓楼层差价是指因为房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异。
楼层之间价格变动具有一定规律：楼层差价的一般统计规律表现为：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。
一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层——小高层——高层。
１、常见的定价方式对楼层差价的影响：了解常见的定价方式和通常的规律，可用于评估中对案例的特殊情况进行合理修正参考，保证考虑问题的周到，也可作为房地产经营策划时的参考。
２、同一楼层价格式定价：整个楼盘使用同一价格，此种情况较少见。
３、分段跳跃式定价：部分楼层之间同一价格，整个楼层分不同价格段。
４、讨口彩式定价：１３、１４层价格偏低，逢有数字６、８，是数字８的层面价格偏高。
楼层价格差异规律，相对比例关系不是主要的。
对于小高层，楼盘均价高，楼层差价大；楼盘均价低，楼层差价小。
对于高层，楼盘均价高，楼层差价小；楼价低，楼层差价大；但对于８０００元／平方米以上高品质内销或外销住宅，楼层价差又增大。
高层住宅楼层差价通常是多少各个地方不一样，一般都中间的贵，往两边每层（５０－１００）。
１、所谓楼层差价。
是指因为房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异。
２、楼层差价的一般统计规律表现为：相同品质情况下，总楼层数越低，相邻楼层差价越高，总楼层数越高，相邻楼层差价越低。
一般而言，楼层差价由高到低的顺序是：多层——小高层——高层。
每个楼层都有自己的优缺点，主要是根据购房者自己的喜好或承受能力来选择自己所需的楼层。
比如一层，由于价位低，而且还带有花园，受到不少购房者的青睐，但首层往往噪音大、私密性不足，潮湿等缺陷。
顶层一般具有良好的采光、通风，而且不少项目买顶层都有大的露台赠送。
但顶层受到阳光暴晒，室内热，顶层带有阁楼，总价高，很多购房户难以承受。
一般高层楼房中九到十一层正好属于扬灰层，灰尘到达这个高度就会停滞下来。
关于房地产楼层价差的研究
置等因素交织作用 ， 使得购房者往往对楼层 比较挑剔 。如何运 用 三 的效 果 ， 地 产 销 售 服 务 。 为房 价格杠杆来调节购房者 的期望值 ， 以达到楼 盘整体的销售 目标 ， １ 市场 情况
全措施 。若其措施不 能保证施 ］ 安 全 ， 理应 表 明态 度 ， ＝ 监 竭力劝 反映监理 工作的程序 、 法合法性 、 范性 的证据。用 以表 明监 方 规 说不要施工并 留下凭证 。需要 时 向建设 行政 主管部 门报 告。５ 理工作的程序设 计 、 ） 方法 、 手段 既合法 又符合 规范 。特别 是对 施
行职责是严格按照法律 、 法规 、 同、 合 图纸 、 准 、 标 规范进行 的。２ ）
中图 分 类 号 ：４ ７ ９ Ｆ ０ ． 文 献 标 识 码 ： Ａ
房地产楼层 价差是房地产销售 当中比较 敏感 的因素… ， 任何 是房地产楼层价差研究 的重要 内容 ， 本文 以我国 中部某 市的部分
一
个楼盘都 有好 的楼层和相对较差 的楼层 ， 加上户型 、 向、 再 朝 位 楼 盘 为 例 ， 剖 析 房 地 产 楼 层 价 差 的 设计 原 则 ， 来 以求 达 到 举 一 反
关 于 房 地 产 楼 层 价 差 的 研 究
黄 金 国
摘 要 ： 以我国中部 某市的部分楼盘为例 ， 剖析 了房地产楼层价差的设置规律 、 定价特点等， 最后为房地产销 售提 出了相 关建议 ， 以指 导房地产开发商合理调节楼层价差， 顺利实现楼房整体 的销 售 目标 。
关键词 ： 房地产 ， 层， 楼 价差 ， 定价
１０年 １１月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣＴＵＲＥ
ＶｏＩ３ ＿ ６ Ｎｏ． ３ ３ ＮＯ ． ２ ０ Ｖ ０１
楼房垂直价差和水平价差的确定
垂直价差和水平价差的确定一、垂直价差的确定（一）垂直价差的含义及分布规律所谓垂直价差指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。
随着城市规模的不断扩张及城市化的进程加快，楼盘已从一般的多层发展到带电梯的小高层、高层及至摩天大楼，使得我们对垂直空间价值的判断准则也随之复杂起来。
一般而言，除非楼盘的最底几层（一般为层以下）因商业用途而使楼盘的价!值随楼层的增高而减少外，对于带电梯住宅而言，楼层越高，楼价越高；反之，则低。
高层住宅部分的顶楼，相对其他楼层，均有价值较高的特殊性。
根据这一原则，在实际操作中宜就垂直楼层区分价值等级。
以一般带电梯住宅1楼为商业用）为例，均可按基层分为2楼以上到顶楼的各个部分。
就2楼以上而言，不论是小高层，还是高层，其最高单价楼层几乎全在顶楼，最低单价楼层则为2楼，至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。
顶楼之所以价格最高，主要在于私密性好、采光、通风、视野等较佳条件，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。
一旦决定了各楼层之间价格高低的顺序之后，接下来即需选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层。
其他楼层即可根据基准层来制定正负价差。
有关基准层的确定一般须视住宅楼层的数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见，如楼高为7层的多层，可选择4楼为基准层。
14层的小高层可选择7楼或8楼作为基准层等。
至于各楼层与基准层的价差也因产品而异。
如多层住宅高度较低，各楼层的采光、通风等条件基本相同，因此，楼层的价格差距一般在50-100元/m2 左右。
而高层住宅，特别是二三十层的高层，与基准层的价格差距为100-200元/m2甚至更大。
顶楼与次顶楼的价差往往在500-1000元/m2以上。
（二）影响垂直价差的因素制定垂直价差，最高与最低单价之价差，可反映各楼层之间可能存在的价差空间。
楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。
影响垂直价差的因素主要有楼层数、市场状况以及目标客户的购房习性等。
楼层定价方案
楼层定价方案在不同的楼层上设定不同的价格，这是一个常见的商场/写字楼等商业地产的定价策略。
在制定这样的方案时，需要考虑多种因素，例如楼层高度，楼层对观景、采光等方面的优劣程度，人流量等等。
这篇文章将给你介绍如何制定一套合理的楼层定价方案。
1. 考虑观景和采光情况楼层高度是影响楼层价值的主要因素之一。
一般来说，楼层越高，观景和采光条件越好，相应的租金或售价就应该越高。
在制定楼层定价方案时，需要根据实际情况综合考虑楼层高度和观景采光条件的影响。
例如，如果某一楼层处于中间高度，既不是太低也不是太高，但是由于特殊设计，使得该楼层可以欣赏良好的风景，可以采取较高的价格；又比如某些楼层由于朝向问题导致采光不佳，在制定定价方案时需要进行适当减价。
2. 考虑人流量人流量是商业地产定价时非常重要的一个因素。
在写字楼或者商场中，人流量通常与楼层高度成反比。
也就是说，越靠近地面的楼层，人流量越大，价值也就越高。
这是因为人们通常不愿意爬楼梯，而是选择电梯上下楼，而电梯多半停靠在低楼层。
因此，在制定楼层定价方案时，应考虑购物中心或商务楼中的客流动向，对于人流量大的楼层，可以实行高定价策略。
3. 考虑各租户的需求在商业地产出租方面，各行各业的商户都有不同的需求。
对于一些需要高峰时段高人流量的商户，高楼层未必是最佳选择，而低楼层可能更适合他们的需求。
例如，餐厅及其它餐饮服务提供商可能希望位于地面层，而连锁酒店则可能更倾向于高楼层。
因此，在制定楼层定价方案时，应该考虑到各租户的需求，综合衡量确定相应的租金。
4. 考虑定价方案的灵活性在实践中发现，楼层定价方案并不是刻板固定的。
因为商业地产的运作方式，需要灵活调整租金来适应市场变化。
例如，如果市场行情转差，需要租金适度下调，以吸引租客入住；反之，如果市场行情转好，也可以考虑适当提高一些租金。
因此，在制定楼层定价方案时，应该考虑到灵活性的问题。
5. 总结制定一套合理的楼层定价方案需要综合考虑多种因素，例如楼层高度、观景和采光情况、人流量、各租户的需求等等。
楼层价差策略研究
楼层价差策略研究This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020楼层价差策略研究一、市场层次通过对北京西部房地产市场中的长安明珠、京城DC、上城、兰德华庭、时代庐峰、第七街区、西现代城、京汉旭城、紫金长安和远洋山水等10多个项目的板楼楼层价格差调研，发现目前北京西部房地产市场板楼楼层价差主要可以分为4个层次：第一层次：6层板楼，不带电梯，楼层差价100元/平米以长安明珠和京城DC为代表的6层板楼，不带电梯。
其中京城DC的楼层价呈“倒U字形”，3层的价格最高，2层比3层低100元/平米，1层比2层低230元/平米，2层比3层低100元/平米，4层比3层低100元/平米，5层比4层低100元/平米，6层最低。
长安明珠5层最贵，下面每低一层降100元/平米，6层比5层低100元/平米。
第二层次：9—12层板楼，带电梯，楼层差价50—80元/平米以上城和兰德华庭为代表的9-13层板楼，带电梯。
其中上城的楼层价分为两个阶梯，2层的价格比1层高100元/平米，2层以上每高一层价格上涨50元/平米，1层价格最低。
兰德华庭楼层差价以2层为基础，每高一层价格上涨80元/平米。
11层的价格最高，12、13层的价格一样。
第三层次：14—18层板楼，带电梯，楼层差价30—60元/平米以第七街区、西现代城、京汉旭城和紫金长安为代表的14-18层板楼，带电梯。
其中第七街区、西现代城和紫金长安三个项目的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60元/平米。
京汉旭城的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60元/平米。
第四层次：24—27层板楼，带电梯，楼层差价20—50元/平米以远洋山水为代表的24-27层板楼，带电梯。
其中远洋山水一期的塔连板的板楼部分的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨20元/平米。
时代庐峰的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨50元/平米。
楼层及朝向差价
楼层及朝向差价一、洋房楼层差价由于同座楼层数不同，能给予业主的方便也不同。
所以不同的楼层必然有不同的价格；综合考虑我们的楼盘质素以及刚上市的压力，我们将洋房均价定为每平方米2400元，以七层洋房高度为例：以五楼为整栋楼的均价，其他楼层价格二、洋房朝向差价（一）差价确定依据１、客厅入主人房朝向（南北向或是东西向）；２、可看绿地的多少；３、观景的多少；４、是否邻近公路。
（二）将洋房价格划分为四个档次１、A档：房屋南北朝向，可看的绿地面积很大，可看到较大江景且不邻近公路（噪音小）。
在均价的基础上加200元。
２、B档：B+档：不邻近公路，房屋南北朝向，可看到的绿地较多，可透过围全的开口看到部分江景，不邻近公路。
在均价的基础上加100元。
B—档：房屋南北朝向，可看较多绿地，不能看到江景，不邻近公路。
在均价的基础上加50元。
３、C档：C+档：东西朝向可看到较多绿地，不能看见江景，不邻近公路。
在均价的基础上减50元。
C—档：南北朝向，可看绿地多，不能看见江景，邻近公路。
在均价的基础上减100元。
４、D档：东西朝向，可看较少绿地，不能看见江景，邻近公路；南北朝向，不能看江景，邻近公路。
在均价的基础上减100~200元。
三、别墅朝向价差我们把别墅均价分成两部分：一是地价，均价在2200元（随位置的不同而有价差）；二是房价，均价为1450元（不随位置的变化而变化）。
（一）价差基本依据１、户型朝向（南北向还是东西向）；２、相邻绿地多少；３、可看江景的多少；４、离公路的远近（噪音）。
（二）将别墅价格划分为四个档次１、A档：房屋南北朝向，离江边最的，可饱览江景，邻近很多绿地，远离公路。
在均价的基础上加100~200元。
２、B档：B+档：房屋南北朝向，离江边较近，可看到部分江景（被A 档遮去一部分），邻近较多绿地，远离公路。
在均价基础上加50~100元。
B—档：a、房屋南北朝向，离江边较近，可看到部分江景（被A档遮去一部分），邻近较多绿地，离公路较远。
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楼层价差策略研究
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楼层价差策略研究
一、市场层次
通过对北京西部房地产市场中的长安明珠、京城DC、上城、兰德华庭、时代庐峰、第七街区、西现代城、京汉旭城、紫金长安和远洋山水等10多个项目的板楼楼层价格差调研，发现目前北京西部房地产市场板楼楼层价差主要可以分为4个层次：
第一层次：6层板楼，不带电梯，楼层差价100元/平米以长安明珠和京城DC为代表的6层板楼，不带电梯。
其中京城DC的楼层价呈“倒U字形”，3层的价格最高，2层比3层低100元/平米，1层比2层低230元/平米，2层比3层低100元/平米，4层比3层低100元/平米，5层比4层低100元/平米，6层最低。
长安明珠5层最贵，下面每低一层降100元/平米，6层比5层低100元/平米。
第二层次：9—12层板楼，带电梯，楼层差价50—80元/平米以上城和兰德华庭为代表的9-13层板楼，带电梯。
其中上城的楼层价分为两个阶梯，2层的价格比1层高100元/平米，2层以上每高一层价格上涨50元/平米，1层价格最低。
兰德华庭楼层差价以2层为基础，每高一层价格上涨80元/平米。
11层的价格最高，12、13层的价格一
样。
第三层次：14—18层板楼，带电梯，楼层差价30—60元/平米以第七街区、西现代城、京汉旭城和紫金长安为代表的14-18层板楼，带电梯。
其中第七街区、西现代城和紫金长安三个项目的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60元/平米。
京汉旭城的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60元/平米。
第四层次：24—27层板楼，带电梯，楼层差价20—50元/平米以远洋山水为代表的24-27层板楼，带电梯。
其中远洋山水一期的塔连板的板楼部分的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨20元/平米。
时代庐峰的楼层价差以2层为基础，每高一层
价格上涨50元/平米。
二、经验总结
通过调研的分析可见，目前房地产市场住宅项目在楼层差价上多数采取如图所示的三种
策略.
第一种策略：低差价刺激销售多数普通住宅项目，特别是单体楼层较高的板楼，比如18、24层的板楼会采取此种策略。
由于楼层数较多决定产品相对于低楼层数楼体，产品的数较大。
降低楼层差价有利于弱化产品间的品质差距。
容易造成购房者为寻得更好的户型而纷纷分封抢购的场面，使占项目绝对比重的中品质产品得以迅速清货。
其策略的弊端是有可能导致一些品质较差的户型形成滞销。
此种策略在区域市场萧条，购房者购买欲望不足，楼盘上市体量巨大的情况下更为实用。
第二种策略：中差价突出均好一般品牌地产商的中段价位的住宅项目，特别是单体楼层较为适中的板楼，比如9、12层的板楼会采取此种策略。
中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性。
同时也为购房者提供更多的户型选择，使占项目绝对比重的中品质产品得以持续热销。
其策略的弊端是有可能使购房者在多种选择下举棋不定，销售速度缓慢。
此种策略在区域市场销售温和，楼盘上市体量适中的情况下更为实用。
第三种策略：高差价注重利润品牌地产商的精品住宅项目，特别是单体楼层较低的板楼，比如6层的板楼、5层的花园洋房会采取此种策略。
较高的楼层差价有利于强化产品间的品质差距，同时也为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识，最为重要此策略可以保证最好的产品能为开发商赚取最多的利润。
策略的弊端是有可能吓跑一部分高端客户，而低端产品则持续热销。
此种策略在区域市场销售火爆，楼盘上市体量较小或部分户型具有稀缺性的情况下更为实用。
提醒注意：顶层与底层的楼层价差值得一提的是，由于楼体结构的局限，多数项目的顶层与底层的楼层价差与标准层的楼层价差有一定的区别。
总结市场经验，一般板楼项目，底层和顶层多数会设计跃层，这样由于户型的改变，价格上的差异就不具有可比性。
如果顶层与底层的户型与标准层的户型一样，通常情况下，第一种策略与第二种策略下，顶层会比次顶层的价格低一个标准楼层差，或与次顶层的价格持平；底层户型会比第二层的价格低一个标准楼层差，或与第二层的价格持平。
第三种策略下，特别是6层不带电梯的楼体，顶层会比次顶层的价格低5个标准楼层差，甚至比次顶层的价格低500元/平米；而底层户型依然会比第二层的价格低1个标准楼层差，或与第二层的
价格持平。