刘永泽《中级财务会计》配套题库-课后习题-投资性房地产【圣才出品】

第8章投资性房地产
【说明】根据2014年修订后的新准则，公允模式下自用房地产或存货转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的，按其差额，由原来的计入“资本公积——其他资本公积”科目改为计入“其他综合收益”科目。

1．什么是投资性房地产？投资性房地产包括哪些项目？
答：（1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

（2）投资性房地产包括下列几项：
①已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

2．投资性房地产有哪些后续计量模式？
答：投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得对一部分投资性房地产采用成本模式计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式计量。

3．如何确定投资性房地产的取得成本？
答：投资性房地产的取得渠道不同，成本的具体构成内容就会有所不同：
（1）企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

如果外购的房地产部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分可以单独确认为投资性房地产的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。

（2）企业自行建造的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

建造过程中发生的非正常损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。

4．如何对投资性房地产的后续支出进行会计处理？
答：应区分资本化后续支出和费用化后续支出分别进行处理。

（1）资本化后续支出
①采用成本模式计量的，投资性房地产转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产，即按其账面价值，借记“投资性房地产——在建”科目，按其累计已提折旧或累计已摊销金额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按其账面原价，贷记“投资性房地产”科目。

发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，计入投资性房地产的成本，借记“投资性房地产——在建”科目，贷记“银行存款”等科目；改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产，借记“投资性房地产”科目，贷记“投资性房地产——在建”科目。

②采用公允价值模式计量的，投资性房地产转入再开发时，按其账面余额，借记“投资
性房地产——在建”科目，按其账面原价，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动金额，贷记（或借记）“投资性房地产——公允价值变动”科目。

发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，借记“投资性房地产——在建”科目，贷记“银行存款”等科目；改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“投资性房地产——在建”科目。

（2）费用化后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不能满足投资性房地产确认条件的，应当作为费用化的后续支出，于发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。

5．采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量需要满足哪些条件？
答：采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量。

6．如何进行投资性房地产后续计量模式的变更？
答：为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

只有在房地产市场比较成熟、有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、可以满足采用公允价值模式条件的情况下，企业才能将投资性房地产的计量从成本模式转为公允价值模式。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

7．在不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理有何不同？
答：不同后续计量模式下投资性房地产转换的会计处理区别如下：
（1）在成本模式下，投资性房地产和非投资性房地产之间的转换按账面价值进行结转，将该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧（或摊销）、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（或摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（2）在公允价值模式下，由非投资性房地产转为投资性房地产时，应当以该建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，转换日的公允价值大于原账面价值的差额，计入“资本公积——其他资本公积”（注：根据现行准则，变更为“其他综合收益”），公允价值小于原账面价值的差额，计入公允价值变动损益，影响当期损益；由投资性房地产转为非投资性房地产时，无论转换日的公允价值大于还是小于原账面价值，差额均计入公允价值变动损益，影响当期损益。

8．在不同后续计量模式下投资性房地产处置的会计处理有何不同？
答：在不同后续计量模式下投资性房地产处置的会计处理区别如下：
（1）成本模式下，应将取得的处置收入作为其他业务收入，将所处置的投资性房地产
账面价值计入其他业务成本。

处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按照累计已提折旧或累计已摊销金额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按照已计提的减值准备金额，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

（2）公允价值模式下，应将取得的处置收入作为其他业务收入，将所处置的投资性房地产账面价值计入其他业务成本；同时，还应将该投资性房地产累计公允价值变动损益转出，计入处置当期其他业务成本；若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转出，计入处置当期其他业务成本。

处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，结转投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。

若存在原转换日计入资本公积的金额，还应借记“资本公积——其他资本公积”科目（注：根据现行准则，变更为“其他综合收益”），贷记“其他业务成本”科目。