深圳东门天地大厦项目商业营销执行报告下 34页PPT文档
东方商业裙楼营销策略定位报告PPT43页
东方商业裙楼营销策略定位 报告
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)
1 11年营销总结
一期营销成功之处 2011年，项目实现311套公寓+50套商铺+835个车位
100%销售（签约数据），项目火爆销售重要原因如下：
（1）区域内唯一大盘项目，优质的配套资源使得本项目成为区 域内购房首选； （2）区域内独有70年产权商业及精装公寓，产品舒适实用，市 场竞争力大；超长产权商住两用产品，市场需求大； （3）持续一口价促销+高额返租，每周持续一口价单位释放， 加上部分楼层定期高额返租，吸引大量客户关注。
单房
3 7 .5 9
1房 1厅
6 4 .0 9
单房
3 7 .8 7
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .7 5
单房
3 7 .5 1
1房 1厅
3 6 .8 8
1房 1厅
3 6 .8 8
剩余套数 15 19 12 17 12 16 12 12 12 12 12 12 12 12 20 15 14 17 14 14 13 13 14 14 13
29号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
房号 01单位 02单位 03单位
28号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
深圳东门步行街 PPT课件
确定更新目标、建设规模
根据综合规划功能导向，区位条件明 确各城市更新单元总建设规模和各项建 设规划。
落实配套设施--- 调剂
落实法定图则配套设施基础上，核 增配套设施，根据各单元建设情况和经 济可行性情况调配配套设施的捆绑建设。
3344%% 34%
3311%% 31%
1155%% 15%
1%
11%%
2%
22%%
17% 1177%%
商商业业服服务商务业业业设服设施施务用用业地地设施
道道路路广广场道场用路用地广地场用地 市市政政公公用市用设政设施公施用用用地地设施用 绿绿地地 绿地
水域及其它用地 水水域域及及其其它它用用地地
深中布料 市场
Music mall、 Restaurant mall、 Film mall、 shopping mall、 Culture mall、Movement mall
涵盖世界500强超市、著名主题百货、国际星级影 城、大型专业卖场、大型娱乐中心、主题消费街区 及近千家品牌专卖店，具有不可比拟的超大体量， 首家升级版一站式运动休闲体验中心，超大规模风 情美食天地，首席室内游乐主题公园。
商业业态布局规划
东门商业步行街北片区城市更新规划策略研究 —— 业态平面组织
一条生态游乐休闲轴， 六大功能片区，即以l六mall 及综合功能为主导的六个功能区 一条活力环，以特色步行街组成，串联各功能片区，引导人流在各功能片区之间穿行
2020/3/30
27
东门商业步行街北片区城市更新规划策略研究
4.7
中 管理服务
职工宿舍 0.5
《天地商业广场》课件
交通便利
天地商业广场位于城市核心区域 ，周边有多条公交线路和地铁线 路，交通便利程度高。
人流量大
地处繁华商业街区，周边居民和 流动人口众多，人流量大，商业 潜力巨大。
商业氛围优势
品牌聚集
天地商业广场汇聚了众多知名品牌， 包括国际品牌和国内品牌，提升了整 体商业品质。
多样化业态
商业广场涵盖了餐饮、购物、娱乐等 多种业态，满足了不同消费者的需求 ，增强了商业氛围。
建筑风格
考虑当地文化和市场需求，选择合适 的建筑风格，以吸引目标客户群体。
内部空间布局
合理规划内部空间布局，确保商铺、 公共区域和设施的分布合理、高效。
景观设计
室外景观
设计优美的室外景观，如 绿化带、雕塑、喷泉等， 提升商业广场的品质和形 象。
室内景观
利用植物、水景等元素， 打造舒适的室内景观，增 强消费者的购物体验。
03
商业定位
根据市场需求和地理位置 ，确定商业广场的定位， 如高端购物、时尚休闲等 。
商铺规划
根据商业定位，规划商铺 的类型、面积、位置等， 以满足不同商户的需求。
楼层功能划分
根据商业广场的规模和定 位，合理划分各楼层的用 途，如零售、餐饮、娱乐 等。
建筑设计
外观设计
注重商业广场的外观设计，使其具有 独特性和吸引力，提高商业价值。
运营效率。
绿色环保
03
注重环保和可持续发展，打造绿色生态商业广场，提升商业广
场的品牌形象。
投资潜力分析
投资回报
随着商业广场的发展和成熟，其投资回报潜力逐渐显现。
投资风险
投资商业广场需充分考虑市场风险、经营风险等因素，制定合理 的投资策略。
投资机会
SOHO世纪营销执行报告SOHO世纪营销执行(PPT)
主力户型 别墅、三房、四房 别墅、三房、四房
二房、三房、 三房、四房 二房、三房
单房、一房、 一房、二房 二房、三房
一房、二房、三房
一房、二房、三房
备注 二期 二期 二期 三期 分批推出 整体推出 整体推出 整体推出 整体推出 分批推出 分批推出
由于城市规划的缺陷，惠阳众多工程多占地较少，规模较小，小户型供给比例将增加， 商务工程相对较少；
SOHO世纪营销执行报告
第一页，共五十五页。
市场(shìchǎng)扫描 营销(yínɡ xiāo)目标 营销(yínɡ xiāo)策略
执行方案
第二页，共五十五页。
市场环境(huánjìng)分析
宏观调控将加大：国家两会召开，房价被上升至民生问题的高度，在经过近几年的 调控效果不佳的情况下，可以预见的是2007年政府将前所未有的加大对房地产的调
第十七页，共五十五页。
战略理解——拔高工程(gōngchéng)形象
从工程的价值构成因素分析，在地段、产品根本属性(shǔxìng)确定之后，提升形象价值是对 工程价值提升最有帮助的营销措施。 2003年至2004年，深圳市场还处在比较理性的环境时，大批小盘大作的工程占据 深圳市场的主力，从而提高了工程的自身售价。 因此，推广上不遗余力地向市场传递工程高档、品质的形象是工程价值最大化的最好方法。
第十八页，共五十五页。
战略理解——实施(shíshī)精细化营销
精细化营销，是以利润最大化和销售时间最优化为权衡点，以工程运做节点为轴线， 对工程的重要决策进行量化的推导〔如工程的定价、推盘节奏、推广诉求、推广渠道 等〕，以及在工程的包装、展示、活动组织等方面进行“精细化管理〞，以到达最合 理(hélǐ)的营销方法。
深圳市房地产项目销售执行报告
城市100工程发卖执行陈述目录第一篇市场查询拜访陈述--------------------------------p61.1 总体市场态势-----------------------------------------p71.2 华强北区域市场总特征-----------------------------p121.3 重点竞争物业阐发-----------------------------------p151.4 客户群体及表里销市场阐发------------------------p20第二篇工程的住宅和公寓阐发---------------------p222.1 工程概况---------------------------------p232.2 工程的SWOT阐发--------------------------p242.3 工程的物业定位及目标客户群阐发-----------p252.4 发卖卖点组织-----------------------------p262.5 工程的综合评价及总体开展战略-------------p26第三篇商业局局部析------------------------------p273.1 地块的商业价值阐发-----------------------p283.2 工程的SWOT阐发--------------------------p283.3 商业的定位阐发及商业的业态划分建议〔附：商场铺位划分图〕------------------------------p293.4 商业物业办理-----------------------------p343.5 发卖卖点的组织---------------------------p343.6 商场的综合评价及总体评价-----------------p34第四篇发卖方案-------------------------------------p354.1 总体发卖策略-----------------------------p364.2 发卖时机及发卖的阶段安排-----------------p364.3 现场包装及形象包装-----------------------p384.4 发卖渠道选择与设计-----------------------p474.5 广告策略与发卖方案及预算-----------------p494.6 现场包装及预算---------------------------p53第五篇价格策略-------------------------------------p555.1 塔楼局部--------------------------------p565.1.1 价目表制定的原那么-----------------------p565.1.2 工程的实收均价与发卖速度---------------p565.1.3 折扣率的说明---------------------------p585.1.4 各发卖阶段折扣率-----------------------p585.2 商业局部--------------------------------p595.2.1 市场售价比拟法-------------------------p595.2.2 市场租金比拟法〔投资回报法〕-----------p61第六篇发卖实施-------------------------------------p65第七篇发卖筹办工作细节--------------------------p67第八篇附件-------------------------------------------p751、物业开展建议-------------------------------p768.1 住宅局部--------------------------------p768.1.1 架空层〔含会所〕功能设置---------------p768.1.2 公用局部的装修尺度建议-----------------p778.2 商场局部--------------------------------p778.2.1 装修尺度建议---------------------------p778.2.2 商业物业经营办理建议-------------------p782、价格拟定的参考数据------------------------附页8.3 竞争物业查询拜访表〔住宅物业数据表1-8〕8.4 与竞争物业比拟打分表〔城市100商住比拟表〕8.5 商业裙楼各层的平面划分图〔1-4层〕第一篇市场查询拜访陈述1〕住宅局部2000年上半年深圳市共发卖商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。
房地产项目营销执行报告PPT43页
房地产项目营销执行报告
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46、寓形宇内复几时，曷不委心任去 留。
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47、采菊东篱下，悠然见南山。
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48、啸傲东轩下，聊复得此生。
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49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
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50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
ห้องสมุดไป่ตู้
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
某著名地产策划公司深圳项目物业发展建议及营销报告-148页PPT资料
项目属性定位－区域突破案例借鉴
与本项目类似，波托 菲诺的商业也处在人流 较少的富人区；在形态 及体量上，属于社区商 业，但波托菲诺通过严 格的经营管理模式以及 水岸风情的营造，使项 目成为一个城市的风情 的符号，成为一个有特 定消费人群的商圈。
达成目标首要解决问题
卖哪里，怎么卖
我们还要解决
3－5层怎样经营
项目的方向问题
整个项目怎样经营
在这样一个人气不旺的 区域，首先要解决5万 平米商业做什么能活下 来问题。
第二部分：目标下的战略
第一：项目的方向问题
指 导 思 想
突破困局－突破区域 挑战常规－挑战传统商业常规
项目属性定位
项目功能及形象定位
项目属性定位－思路二可行性分析
周边人流可达性分析
1、本项目距离地铁站有一定距离，离公
交车站也有一定距离，自然人流少； 2、除东海、香榭里、荔林苑之外，片区 其他人流到达都需要一定时间。
3、深南路以北写字楼客户需步行一定距
离到达，以南写字楼客户需穿越深南路 到达，且容易被车公庙地铁商城、明 年广场等分流。
4、侨香路两侧，香蜜湖路以东的客户容
易被深国投广场分流；
由此可见，项目自然人流少，片 区距离本项目稍远客户容易被分 流。目前人流状况难以支撑本项 目大体量的商业。
侨香路
本项目
深南路
竹子林地铁
车公庙地铁
滨河大道
项目属性定位－思路二可行性分析
从周边商业供应
周边商业 深国投广场
车公庙地铁商城 明年广场 其他零星商业
规模（万 平米） 8万平米
2.4万平米
定位、主要业态