房屋及设施设备管理

第五章房屋及设施设备管理房屋及设备设施管理是指对物业共用设备设施和属于房屋共用部位的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。

房屋及设备设施管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。

第一节物业设施设备管理概述一、物业设施设备物业设施设备，是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。

二、物业设施设备管理物业设施设备管理，是指物业服务企业根据物业服务合同的约定和有关规定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。

（一）物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。

1．用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标具体为：保持设施、设备完好，满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值。

2．衡量物业设施设备管理质量的三个指标（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。

（2）危房率，是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。

（3）设备完好率，是指完好设施设备数量占全部设施设备总数量的百分率。

3．物业设施设备完好的基本标准结构与零部件完整齐全；设施设备运转正常，满足使用功能；设施设备技术资料及管理记录齐全；设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。

（二）物业设备管理的意义（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。

（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值、使物业保值增值的有效手段。

（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。

（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。

三、物业设施设备基础管理（一）物业设施设备档案管理物业设施设备档案主要包括设备原始档案，设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备运行、维修养护、修理改造的使用管理档案。

其目的在于实现规范管理，便于事后追溯，还可以作为管理的证据。

1．物业设施设备档案的建立（1）新建物业项目设施设备基础管理档案的建立。

①设施设备原始技术档案的建立。

设施设备原始技术资料收集，主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的物业清单，物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等。

承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存；按借阅制度供查阅使用。

②设备基础管理档案的建立。

设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的。

它主要包括：《房屋清单》《共用设施清单》《设备登记卡》《设备清单》《设备台账》《设备卡》等。

其中：《房屋清单》和《共用设施清单》是按照物业承接查验时接收的清单到现场进行核对、查验确认后形成的。

《设备登记卡》是在物业承接查验时，依据设备的铭牌和装箱单的内容进行填写的，是设备的原始资料的真实反映。

而《设备清单》是根据《设备登记卡》的信息制作的，它主要用于方便设备管理，如管理人员随时查询和编制维修保养计划和机配件采购计划时应用。

《设备台账》是对于重要的一、二类设备进行动态管理，如电梯、高压配电设备、空调的制冷主机、锅炉、消防设备等。

《设备卡》挂在（粘贴在）设备上的醒目位置，一台设备一个卡。

③设备管理的相关法律、法规、规范与标准等强制性文件。

（2）设施设备使用管理档案。

①设施设备使用维护档案。

设施设备使用维护档案的保存年限一般为3～5年，可定期处理。

主要包括：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告等。

②设施设备修理、改造档案。

主要包括：设备、设施、系统的专项修理，大修、中修，改造计划，实施合同，实施报告，验收报告等。

③设施、设备报废档案。

主要包括：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。

2．物业设施设备档案的管理原始档案资料应统一编号，规范管理、分录类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应；其他要求与物业档案管理的规定一样。

设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档、更新，达到物业管理档案管理标准要求。

（二）实施标准化管理标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。

主要包括：在管理中导入ISO9001、14001、18001质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准，制定房屋、设备完好率标准等，完善物业设施设备管理的管理制度、操作规程与作业流程。

（三）计划管理，规范的设施设备管理必须遵循PDCA循环法则，即：计划、实施、检查、总结提高。

因此，计划是保证各项工作达到标准的基础，只有科学合理的计划，才能保证管理目标的实现。

物业设施设备管理的计划内容包括：专业技术人员作业安排计划，即技术工人岗位作业安排表；各类专业设备运行计划，如投入设备台数、开机时间、运行状态参数、巡检周期等；设备维修保养计划，包括维保设备名称、项目、内容、标准、时间、资源、实施人等；设施设备大、中修，更新改造，报废计划；设备及物资采购计划、资金应用计划等。

（四）专项对外专业委托分包管理随着经济发展、科技进步，人们对生存环境的要求提高，物业项目配套的共用设施设备愈来愈全，科技含量愈来愈高，对管理者的要求亦随之提高；加上社会专业化分工越来越细，物业管理用工成本逐年提高。

为了实现高水平、最经济合理的管理目标，物业项目设施设备的专业化维修保养和大、中修改造，亦可以采用专项对外专业委托分包管理的方法，即对专项外委分包管理。

（五）施工管理物业项目在管理中不可避免地会有工程施工，而任何施工都会给业主和物业使用人带来影响与干扰，并对物业服务质量造成负面影响，因此，物业管理者要重视项目内的施工管理。

1．施工许可管理包括：任何单位需到物业项目内进行施工，必须按规定办理有关审批手续，并到物业管理处办理施工登记手续，提交相关证件和资料。

物业管理处应及时、全面地审核申请人和施工人员的证件和资料，必要时需征得相关业主或物业使用人同意，符合要求时才能办理开工手续。

双方必须签订施工管理协议，规范施工管理。

签发施工入场证，包括：施工设备、材料、人员等。

张贴施工公示，告知业主和物业使用人。

2．施工过程管理包括：严格按相关规定进行施工，认真履行管理协议，实现管理目标。

采取有效措施，确保安全。

施工区域必须封闭隔离，文明施工，尽力避免干扰。

施工现场明示施工单位、内容、时间、要求、责任人、安全人、投诉方式、管理者等，以便联系或投诉。

定期或随时进行施工监管，发现问题及时处理。

工程结束立即清理现场，恢复原状。

施工管理过程要全面记录，归档保持。

（六）安全管理物业设施设备的安全管理主要是建立健全安全管理制度，完善各类设施设备的安全操作规程和突发事件应急处理预案，强化管理及操作人员的专业培训，提高全员的安全生产意识及应变能力，有效控制和减少设施设备故障，避免各类事故的发生，确保物业与使用人和物业服务人员的安全。

安全管理主要包括：1．建立完善安全管理制度主要包括：设施设备使用管理制度，如值班制度、交接班制度、巡查制度、岗位责任制、设备机房出入管理制度、消防设备管理制度、安防设备管理制度、电梯使用管理制度、高空作业管理制度等。

2．完善落实各类设备运行、维修安全操作过程主要包括：高低压停、送电安全操作过程，高低压倒闸安全操作过程，电气设备巡检规程，电梯运行操作规程，制冷机运行操作安全过程，空调机组安全操作规程，水泵运行操作规程，消防水泵试运行操作规程，送排风风机安全操作规程，燃煤、燃气（油）、电锅炉安全操作规程等设备运行安全操作规程，以及各类设备的维修保养安全操作规程等。

3．建立完善各类设施设备突发事件的应急预案主要包括：突然停电、停水、停气（汽）、停暖应急预案，水、汽、气管道爆管泄漏应急预案，突发设备事故、人身事故应急预案，自然灾害突发应急预案，房屋安全突发应急预案等设施设备突发事件应急预案。

4．加强设备安全专业培训，提高全体设施设备管理、操作员工的安全意识和应急处理能力做到人人都是安全员，个个关注房屋设施设备安全，推动全员安全管理，确保物业安全。

5．设施设备故障处理设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。

设施设备故障管理包括：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生。

6．设施设备事故管理（1）设施设备事故及其类别。

设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。

其分类如下：一般事故，修理费用一般设备500～5000元，重要设备i000～10000元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）10～30分时，为一般事故；重大事故，修理费用一般设备在5000元以上，重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖）30分以上时，为重大事故；特大事故，修理费用在10万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。

（2）设施设备事故的性质。

由于人为原因造成的事故，称责任事故；因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故，称质量事故；因各种自然灾害造成的事故，称自然事故。

（3）设施设备事故的调查分析及处理。

设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气（汽）源，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。

事故的分析要客观、全面、实事求是。

事故的处理要遵循“三不放过”的原则，即：事故原因分析不清——不放过；事故责任者和群众未受到教育——不放过；没有防范措施——不放过。

（4）设施设备事故报告及原始资料。

发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门，并按有关规定逐级上报。