商业地产全程营销策划的运作模型PPT课件
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商业地产模式与经营管理PPT课件
8 14.11.2020
招商的流程
按整体楼层将商品进行大区位划分：根据商场面积， 市场定位，充分考虑到顾客的购物习惯和心理及舒适 程度，按商品类别和商品组合进行楼层划分：如将吃、 穿、用商品分布在不同楼层。
按商品大类细分为服饰类，服饰相关类和非服饰类及 租赁项目类，按各细类所占面积比例划分柜位，确定招 商所需品牌数量。
4 14.11.2020
商场的经营模式
自营：商场将自己生产或采购的商品进行销售而获取利润. 如沃尔玛和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店内销售,通过 他们的商标注册权限和生产权限在一些生产加工基地直接生 产所需商品用于销售;或者通过其全球采购系统,在全世界批 量低价采购所需商品用于销售.这类商品因为没有中间环节价 格极低,利润率不低于50%.适用于超大规模的连锁卖场.
人力管理
部门分工 人力分工及责任 顾客服务 规则制定及控制
16 14.11.2020
商业零售业态
零售业态（Retail Forms ）
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求 而形成的不同的经营形态 零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、 目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、 服务功能等确定
25 14.11.2020
盈利模式
直接销售获利式
获取土地地
开发
销售
套现获利
26 14.11.2020
盈利模式
定单式
开发商
市
获
场
取
调
土
研
地
零售商
开发 招商
益
营
27 14.11.2020
案例：定单式—万达商业广场
经营业种/品种：休闲娱乐、百货、家居等 规划情况：整体规划以两条宽约15—20米的 商业步行街有机串联起各大主力店，中间规划 了两大中心休闲广场，加上以次为轴心辐射开 去的多条辅助通道，有效地聚集了人流。
招商的流程
按整体楼层将商品进行大区位划分：根据商场面积， 市场定位，充分考虑到顾客的购物习惯和心理及舒适 程度，按商品类别和商品组合进行楼层划分：如将吃、 穿、用商品分布在不同楼层。
按商品大类细分为服饰类，服饰相关类和非服饰类及 租赁项目类，按各细类所占面积比例划分柜位，确定招 商所需品牌数量。
4 14.11.2020
商场的经营模式
自营：商场将自己生产或采购的商品进行销售而获取利润. 如沃尔玛和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店内销售,通过 他们的商标注册权限和生产权限在一些生产加工基地直接生 产所需商品用于销售;或者通过其全球采购系统,在全世界批 量低价采购所需商品用于销售.这类商品因为没有中间环节价 格极低,利润率不低于50%.适用于超大规模的连锁卖场.
人力管理
部门分工 人力分工及责任 顾客服务 规则制定及控制
16 14.11.2020
商业零售业态
零售业态（Retail Forms ）
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求 而形成的不同的经营形态 零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、 目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、 服务功能等确定
25 14.11.2020
盈利模式
直接销售获利式
获取土地地
开发
销售
套现获利
26 14.11.2020
盈利模式
定单式
开发商
市
获
场
取
调
土
研
地
零售商
开发 招商
益
营
27 14.11.2020
案例：定单式—万达商业广场
经营业种/品种：休闲娱乐、百货、家居等 规划情况：整体规划以两条宽约15—20米的 商业步行街有机串联起各大主力店，中间规划 了两大中心休闲广场，加上以次为轴心辐射开 去的多条辅助通道，有效地聚集了人流。
商业地产项目策划书PPT
设计宽敞、通透的入口广场，吸引客流，提升项 目形象。
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。
关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。
关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设
商业地产运作模式课件PPT课件( 51页)
蓝海商业运营特点 商业运营基础流程 商业后期运营管理
蓝海商业地产
商业运营特
蓝海运营商业
打造中国本土化最具竞 商业地产咨询管
蓝 海 是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构
公司秉承 “诚信、规范、合作、共赢 ” 的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营 准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特 对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企 楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。
“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回 海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：
时时密切关注项目招商、销售状况。
蓝海将根据项目和市场的走向提前启动“危机处理系统”，结合项目进行对应的调 防护。
主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格 项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。
“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新 越。我们将顺应中国房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和 户提供：
—— 更专业的 更优秀的 房地产综合
蓝海运营商业
选择蓝海的理由 1
专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风
“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项
蓝海的5大招
以外促内，以内带外，内外结合的原则。
Guidin
即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣
树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；
本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外地有入驻本项目意愿的客商。在首批有
蓝海商业地产
商业运营特
蓝海运营商业
打造中国本土化最具竞 商业地产咨询管
蓝 海 是一家集数十位顶尖地产操盘高手的专业全程策划、营销、管理服务机构
公司秉承 “诚信、规范、合作、共赢 ” 的合作理念，凭借自身积累的深厚地产营 准确把握市场脉搏，以房地产市场发展战略、区域性地产布局以及目标客户的需求特 对项目为企业提供深层次的专业顾问、营销服务以及后期项目运营保障体系，帮助企 楼盘正确的、科学的、实效的发展战略和方向。
“更准、更快、最大化的实现房地产经济效益，保障合作方资金的快速回 海地产一直所承诺的。我们将通过以下渠道实现：
时时密切关注项目招商、销售状况。
蓝海将根据项目和市场的走向提前启动“危机处理系统”，结合项目进行对应的调 防护。
主要体现在：招商炒市策略、选商育商策略、项目入市策略、推出房源策略、价格 项目开盘策略、适时营销策划活动的跟进等。
“蓝海”代表：理性、智慧、深远、博大；寓意着充满激情、不畏挑战、勇于创新 越。我们将顺应中国房地产财富增长的趋势，通过蓝海人不懈的努力，为追求成长和 户提供：
—— 更专业的 更优秀的 房地产综合
蓝海运营商业
选择蓝海的理由 1
专业团队组合进行链条性工作，最大化降低开发、招商、销售风
“蓝海”将针对所承接的不同项目有机进行专业团队的筹建和组合，根据项
蓝海的5大招
以外促内，以内带外，内外结合的原则。
Guidin
即通过本地以外的目标行业产地及商贸流通地的招商开始，扩大项目在目标地域的宣
树立并提升项目知名度和影响力，形成全省及区域招商之势，进而促进异地客户的招商；
本地现有客户对项目的认同和入驻来吸引和扩大外地有入驻本项目意愿的客商。在首批有
商业地产的策划与销售精细讲解(PPT 76页)
二．商业地产策划的八大区别
❖案例一 • 呼市首府广场
2、项目定位
➢业态：购物中心 ➢功能：购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务 ➢客层：全客层 ➢商圈：呼市＋3小时周边城市 ➢形象：呼市城市新景观 ➢目标：呼市商业新旗舰
15
三、商业地产策划的八大内 二容．商业地产策划的八大区别
❖案例一 呼市首府广场
3、项目规划
62
四三、．商商业地地产产销销售售的十十大大策策略略
6、管理保障
管理团队 管理公约 管理文件 管理费用 管理期限
63
四、商三业．地商产业销地售产十销售大的策十略大策略
7、营销渗透 ✓经营理念 ✓投资理念 ✓广告宣传 ✓专题培训 ✓参观交流
64
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例十
54
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例六
• 呼市波士名人礼品城
北京国际玩具城
55
四三、．商商业业地地产销销售售的十十大大策策略略
2、目标设定
投资客目标 自营户目标 主力店目标 品牌目标 经营目标
56
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例七
• 北京国际玩具城——自营户
3、销售对象
自营
❖自营户
自租
代租
❖投资客
返租
34
三、商业地产策划的八大内容
二．商业地产策划的八大区别
❖案例三
• 大庆香谢丽购物广场
35
开幕庆典仪式
36
外广场上人潮如海，彩旗飘扬
37
甲乙方高层领导在剪彩仪式上合影
38
三二、．商商业地地产产策策划划的的八八大大区内别容
❖案例一 • 呼市首府广场
2、项目定位
➢业态：购物中心 ➢功能：购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务 ➢客层：全客层 ➢商圈：呼市＋3小时周边城市 ➢形象：呼市城市新景观 ➢目标：呼市商业新旗舰
15
三、商业地产策划的八大内 二容．商业地产策划的八大区别
❖案例一 呼市首府广场
3、项目规划
62
四三、．商商业地地产产销销售售的十十大大策策略略
6、管理保障
管理团队 管理公约 管理文件 管理费用 管理期限
63
四、商三业．地商产业销地售产十销售大的策十略大策略
7、营销渗透 ✓经营理念 ✓投资理念 ✓广告宣传 ✓专题培训 ✓参观交流
64
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例十
54
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例六
• 呼市波士名人礼品城
北京国际玩具城
55
四三、．商商业业地地产销销售售的十十大大策策略略
2、目标设定
投资客目标 自营户目标 主力店目标 品牌目标 经营目标
56
四三、．商商业业地地产产销销售售的十十大大策策略略
❖案例七
• 北京国际玩具城——自营户
3、销售对象
自营
❖自营户
自租
代租
❖投资客
返租
34
三、商业地产策划的八大内容
二．商业地产策划的八大区别
❖案例三
• 大庆香谢丽购物广场
35
开幕庆典仪式
36
外广场上人潮如海，彩旗飘扬
37
甲乙方高层领导在剪彩仪式上合影
38
三二、．商商业地地产产策策划划的的八八大大区内别容
最新商业地产PPT课件
3. 招商要善于借助专业招商机构 在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商 机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的是它们对商家的选址要求 很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌 商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。 实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责 与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起
2. 招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定 对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由 于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲 究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一 般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加 长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
如：昆明的南屏街、小西门等商圈，国贸商业中心等。
（三）按服务对象和辐射范围分类：有区域商业中心、城市核心商业中
心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
附加▲ 商铺的形式
① 社区商铺 社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类
有些社区设有专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位 商铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能 在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升 。
三． 商业地产运作及销售应把握的原则
1. 招商难度远大于销售，佣金上要有侧重 在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售，某种程度 上，开发商的销售员比投资业主更专业！而招商会难的多 ，开发 商的招商专员相对商家选址人员来说，可能不如人家专业 ，谈判 过程很长，难度也很高 。 所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道 理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
商业地产营销培训之地产讲座(ppt 28页)
商业地产营销培训之地产讲座主讲：闵新闻2013-10-11天奕投资第一部分商业地产基础知识2013-10-11天奕投资1、商业地产概念商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式，从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅房地产等类别。
国外通行的叫法为零售业房地产。
2013-10-11天奕投资2、商业地产分类一、按照商业形态可分为：1、购物中心2、商业街3、主题商场4、专业市场5、批发市场6、折扣店7、工厂直销店8、娱乐类商业房地产9、住宅和写字楼的底层商铺等等。
2013-10-11天奕投资2、商业地产分类二、按照经营形式可分为：1、批发市场2、零售市场3、娱乐休闲消费市场4、社区服务市场等相关的商业市场2013-10-11天奕投资3、招商专业术语▪商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
▪消费市场调查：▪ 对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。
2013-10-11天奕投资3、招商专业术语▪商业业态定位 根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
▪楼层定位 根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
▪动线设计 对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。
2013-10-11天奕投资3、招商专业术语▪产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。
商业楼盘的销售模式及销售技巧(PPT 30页)
一、商业楼盘的销售方式 二、销售流程 三、开拓准客户的方法
一、商业楼盘的销售方式
1、一般房地产销售模式 2、置业说明会模式（招商说明会） 3、电话行销 4、人员推销
二、销售流程
1、客户第一次接触 2、客户接待 3、项目介绍 4、与客户交谈 5、现场参观 6、客户跟进（客户回访） 7、促进成交 8、签订合约 9、购房款收缴和摧收 10、售后服务
三、商业地产宏观情况
（一）商业地产需求量增加 （二）运营模式将回归理性 （三）商铺开发尚待继续探索
第二章 商业地产的招商
第一节 招商方案的策划
一、招商项目研究 二、招商项目的定位 三、招商策略确定 四、传播策略 五、招商预算
１、招商成本 ２、招商成果 六、项目远景 七、招商进程 八、危机处理预案
1、运营的流程： 明确策划方向，确立策略核心——优化商户组合，
科学地进行业态分布——成功销售及招商——运 营管理成功——塑造品牌，制造潮流，提升附加 值 2、运作模式 1、是出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓 “产权式商铺” 2、是出租。 3、是商家与地产商战略联盟。
“三统—”
统一招商，统一销售，统一管理
第五章 销售中的常见问题 及解决方法
第一节 销售过程应对策略
一、准备阶段 二、善于发现潜在顾客 三、树立第一印象 四、介绍 五、谈判 六、面对拒绝 七、不同消费者个性的对策
第二节 销售中的常见问题及解决方法
一、产品介绍不详实 二、任意答应客户要求 三、未做客户追踪 四、不善于运用现场道具 五、对奖金制度不满 六、客户喜欢却迟迟不作决定 七、下定后迟迟不来签约 八、退定或退户 九、一屋二卖 十、优惠折让 十一、订单填写错误 十二、签约问题
商业房地产指用于各种商业、餐饮、 娱乐、健身服务、休闲、旅游、度假等经 营用途的房地产形式。
一、商业楼盘的销售方式
1、一般房地产销售模式 2、置业说明会模式（招商说明会） 3、电话行销 4、人员推销
二、销售流程
1、客户第一次接触 2、客户接待 3、项目介绍 4、与客户交谈 5、现场参观 6、客户跟进（客户回访） 7、促进成交 8、签订合约 9、购房款收缴和摧收 10、售后服务
三、商业地产宏观情况
（一）商业地产需求量增加 （二）运营模式将回归理性 （三）商铺开发尚待继续探索
第二章 商业地产的招商
第一节 招商方案的策划
一、招商项目研究 二、招商项目的定位 三、招商策略确定 四、传播策略 五、招商预算
１、招商成本 ２、招商成果 六、项目远景 七、招商进程 八、危机处理预案
1、运营的流程： 明确策划方向，确立策略核心——优化商户组合，
科学地进行业态分布——成功销售及招商——运 营管理成功——塑造品牌，制造潮流，提升附加 值 2、运作模式 1、是出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓 “产权式商铺” 2、是出租。 3、是商家与地产商战略联盟。
“三统—”
统一招商，统一销售，统一管理
第五章 销售中的常见问题 及解决方法
第一节 销售过程应对策略
一、准备阶段 二、善于发现潜在顾客 三、树立第一印象 四、介绍 五、谈判 六、面对拒绝 七、不同消费者个性的对策
第二节 销售中的常见问题及解决方法
一、产品介绍不详实 二、任意答应客户要求 三、未做客户追踪 四、不善于运用现场道具 五、对奖金制度不满 六、客户喜欢却迟迟不作决定 七、下定后迟迟不来签约 八、退定或退户 九、一屋二卖 十、优惠折让 十一、订单填写错误 十二、签约问题
商业房地产指用于各种商业、餐饮、 娱乐、健身服务、休闲、旅游、度假等经 营用途的房地产形式。
商业地产知识培训课件(PPT 45页)
商业地产是包括购物中心、商业街、 SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、 批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商 业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住 宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单
大多数的住宅类产品的购买者在购买 住宅类产品时，主要是买来自住的
亚洲及国内：
亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、 城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城 市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展 条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、 城市家庭汽车拥有率达10－15％。
商业地产知识 商业地产的客户
投资者最关心什么？
商业地产知识
物业是否能增值
商业地产知识
怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
商业地产知识
背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
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9
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第四种类型：大型超市或大型专业卖场
运作关键点： 1、招商先行。
对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为 其定制化的关键所在。 2、定制化。
招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层 面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，作好相关沟通、 协调作用。
8
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型 第三种类型：产权式商城
运作关键点： 1、制造“项目品牌”。
通过对项目的精确定位于策划推广，快速凝聚人气、地气、商气，迅速树立 项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益； 2、市场化运作，商场化管理。
借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与 良性运营。
7
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第二种类型：精品商业街
运作关键点： 1、旗舰店招商。
在商业街要最先确定主力店的位置并完成招商引进工作，这对商业街的运作和销 售将产生促进作用。 2、增加娱乐休闲业态的比重。 从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大， 并呈上升趋势。
10
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）
运作关键点： 1、“零”发售。
大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营 运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。 2、经营设计。
由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方 米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过 周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。
商业地产全程营销策划 之运作模型
1
摘要
目前，许多开发商因缺乏商业地产运作经验，但却急 于求成，结果忽略了商业地产自身的商业法则，导致所开 发项目陷入困局……那么，商业地产有没有成功方程式或 运作模式？如何实现开发商、投资商、经营者、消费者的 共赢？……
商业地产全程营销策划的运作模型
“2+3+4+5”模式
商业地产有别于住宅地产最大的特点，就是它的成功 销售只是商业运作的第一步，或者说是开始，销售之 后的经营运作才是它最本质、最重要的内容
3
商业地产全程营销策划的运作模型——3个气场
三个气场
所谓的“3”就是指三个气场：地气、商气、人气。“三气”的多少， 决定一个商业项目可实现市场价值的最大化程度。
比如运作项目时，前期开发商只租不售，经过两年经营，取得不菲 业绩：租金不断提升，并形成稳定消费群体和品牌效应。借用一期的品 牌影响力，汇聚地气、人气、商气，从而提升项目自身价值。
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商业地产全程营销策划的运作模型——结束语
当前，许多实力雄厚的国外资本已经进入或正在谋求进入中国的房地产 领域，而中国商业地产还处于一个相对初级的阶段，尤其是商业地产项目 的全程运作。如何寻求出路，成了商业地产开发商和策划公司共同面临的 重要课题…
制作：宫本成 日期：2009.11.18
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商业地产全程营销策划的运作模型——4个元素与定位
开发商
开发定位
投资者
四
元
素
共 赢
经营者
消费者
销售定位
四
定
位
正
招商定位
确 不
错
位
推广定位
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
商业地产
社区型商业
商业街或者 精品商街
产权式商业
大型超市 或大型专卖场
大型购物中心 或主题摩尔
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
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商业地产全程营销策划的运作模型——2个矛盾
开发商短期利益与长期 利益的矛盾 （租与售）
开发商资金 充足
开发商实 力不济
商业长期持有， 追求长期利益
发售或者部分发售， 追求短期利益
地产思维和商业思维的 矛盾
地产思维和商业思维的矛盾，其实就是 一种观念的转变，商业地产的表象是地产， 但实质或者说核心是商业地产后期的经营运 作。
第一种类型：社区商业
运作关键点： 1、业态限制。
它是指根据项目服务于社区居民生活的特质，根据社区居民的生活需求，引进便利 店、干洗店、鲜花店等相关业态的同时，规避一些不利于小区居民生活的业态，比如 KTV、餐馆等。 2、利润最大化。
就是指无论哪种模式定价，无论是住宅价格的2倍还是2.5倍，目的只有一个创造最 大化利润。
商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第四种类型：大型超市或大型专业卖场
运作关键点： 1、招商先行。
对于大型超市或专卖场，最迫切的任务就是前期招商工作，先签约商家也正是为 其定制化的关键所在。 2、定制化。
招商完成后，就要根据商家的具体要求进行规划设计，诸如层高、停车位、单层 面积等。作为商家与开发商的中间人策划顾问公司必须进行全盘考虑，作好相关沟通、 协调作用。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型 第三种类型：产权式商城
运作关键点： 1、制造“项目品牌”。
通过对项目的精确定位于策划推广，快速凝聚人气、地气、商气，迅速树立 项目的品牌形象及影响力，形成品牌效益； 2、市场化运作，商场化管理。
借鉴商场化统一管理的优点，统一招商、统一管理，实现合理的业态分布与 良性运营。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第二种类型：精品商业街
运作关键点： 1、旗舰店招商。
在商业街要最先确定主力店的位置并完成招商引进工作，这对商业街的运作和销 售将产生促进作用。 2、增加娱乐休闲业态的比重。 从目前的市场情况分析，商业街的购物比重正在降低，而餐饮、休闲、娱乐比重增大， 并呈上升趋势。
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
第五种类型：大型购物中心（或主题MALL）
运作关键点： 1、“零”发售。
大型购物中心应该遵循自身的特点，坚持所有商铺都不能卖的原则，通过良好的经营 运作，并根据商圈环境的变化进行适当的调整，以期实现项目的长期营利。 2、经营设计。
由于商家经营品种和货源的限制，大型购物中心，尤其是12万平方米或者20万平方 米以上的大型购物中心，其功能结构设计、产品业态分布和产品结构的设计等必须经过 周密的调研、论证与策略设计，这一点也是至关重要的。
商业地产全程营销策划 之运作模型
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摘要
目前，许多开发商因缺乏商业地产运作经验，但却急 于求成，结果忽略了商业地产自身的商业法则，导致所开 发项目陷入困局……那么，商业地产有没有成功方程式或 运作模式？如何实现开发商、投资商、经营者、消费者的 共赢？……
商业地产全程营销策划的运作模型
“2+3+4+5”模式
商业地产有别于住宅地产最大的特点，就是它的成功 销售只是商业运作的第一步，或者说是开始，销售之 后的经营运作才是它最本质、最重要的内容
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商业地产全程营销策划的运作模型——3个气场
三个气场
所谓的“3”就是指三个气场：地气、商气、人气。“三气”的多少， 决定一个商业项目可实现市场价值的最大化程度。
比如运作项目时，前期开发商只租不售，经过两年经营，取得不菲 业绩：租金不断提升，并形成稳定消费群体和品牌效应。借用一期的品 牌影响力，汇聚地气、人气、商气，从而提升项目自身价值。
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商业地产全程营销策划的运作模型——结束语
当前，许多实力雄厚的国外资本已经进入或正在谋求进入中国的房地产 领域，而中国商业地产还处于一个相对初级的阶段，尤其是商业地产项目 的全程运作。如何寻求出路，成了商业地产开发商和策划公司共同面临的 重要课题…
制作：宫本成 日期：2009.11.18
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商业地产全程营销策划的运作模型——4个元素与定位
开发商
开发定位
投资者
四
元
素
共 赢
经营者
消费者
销售定位
四
定
位
正
招商定位
确 不
错
位
推广定位
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
商业地产
社区型商业
商业街或者 精品商街
产权式商业
大型超市 或大型专卖场
大型购物中心 或主题摩尔
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商业地产全程营销策划的运作模型——五种类型
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商业地产全程营销策划的运作模型——2个矛盾
开发商短期利益与长期 利益的矛盾 （租与售）
开发商资金 充足
开发商实 力不济
商业长期持有， 追求长期利益
发售或者部分发售， 追求短期利益
地产思维和商业思维的 矛盾
地产思维和商业思维的矛盾，其实就是 一种观念的转变，商业地产的表象是地产， 但实质或者说核心是商业地产后期的经营运 作。
第一种类型：社区商业
运作关键点： 1、业态限制。
它是指根据项目服务于社区居民生活的特质，根据社区居民的生活需求，引进便利 店、干洗店、鲜花店等相关业态的同时，规避一些不利于小区居民生活的业态，比如 KTV、餐馆等。 2、利润最大化。
就是指无论哪种模式定价，无论是住宅价格的2倍还是2.5倍，目的只有一个创造最 大化利润。