集体土地使用权融资模式研究20121125

集体土地使用权融资模式研究一、集体土地使用权概述（一）集体土地使用权概念及分类集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

依据我国的《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包经营法》等有关法律、法规的规定，集体土地使用权可以分为以下几种：1、土地承包经营权。

土地承包经营权可以分为家庭土地承包经营权及四荒地土地承包经营权（通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地）；2、建设用地使用权。

集体建设用地使用权可以分为乡镇、村企业的建设用地使用权及乡村公共设施、公益事业建设用地使用权；3、宅基地使用权。

（二）土地承包经营权的转让、抵押的现行情况及规定1、家庭土地承包经营权（1）现行情况家庭土地承包经营权可以根据农村土地承包法的规定，采取转包、互换、转让等方式流转，但不得改变土地的农业用途，并且受让方须有农业经营能力。

如果以转让方式进行流转的话，受让方须为从事农业生产经营的农户，即家庭土地承包经营权仅仅只能在农业成员之间进行转让。

另外，家庭土地承包经营权不可以进行抵押。

（2）相关规定《物权法》第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

”第一百八十四条“下列财产不得抵押：………（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；……….”《农村土地承包经营法》第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

”第四十一条“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

”2、四荒土地承包经营权（1）现行情况四荒土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

国家对四荒土地承包经营权的转让、抵押的条件、受让对象等并无限制性的规定。

（2）相关规定《物权法》第一百三十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

”第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：….（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；…….”《农村土地承包经营法》第四十九条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

”（三）集体建设用地使用权的转让、抵押的现行情况及规定1、乡镇、村企业的建设用地使用权（1）现行情况我国现行的法律规定并未禁止乡镇、村企业的建设用地使用权的转让，但要求需符合相关土地规划，部分地方性法规中限制不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

另外，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，但抵押厂房时一并导致抵押处置的除外。

（2）相关规定《物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；…………”第一百八十三条“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条“有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；…………”第五条“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

”《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》第三条“本办法所称集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。

本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。

”第五条“集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，…………”第二十五条“通过集体建设用地使用权流转取得的集体建设用地不得用于商品住宅开发。

”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号第10款，“…….在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

”2、乡村公共设施、公益事业建设用地使用权（1）现行情况我国现行的法律规定并未禁止乡村公共设施、公益事业建设用地使用权的转让，但要求需符合相关土地规划，部分地方性法规中限制不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

另外，现行法律规定也并未禁止乡村公共设施、公益事业建设用地使用权的抵押。

（2）相关规定乡村公共设施、公益事业建设用地使用权转让及抵押的相关规定与前述的乡镇、村企业的建设用地使用权的规定基本一致，在此不再列出。

（四）宅基地使用权的转让、抵押的现行情况及规定（1）现行情况根据我国现行的法律、地方性法规及相关政策，宅基地使用权不得单独转让，但转让房屋导致使用权变更的除外，另外相关国家政策禁止城镇户购买宅基地上的房屋。

宅基地使用权也不得单独抵押，但抵押房屋导致一并抵押的除外。

（2）相关规定《土地管理法》第六十二条，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

”《物权法》第一百八十四条，“下列财产不得抵押：………..（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；………….”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条，“有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转：…..（四）村民住宅用地使用权。

因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。

村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号第10款内容，“…….改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

……”二、具体融资模式探讨（一）抵押贷款抵押贷款是我国现行集体土地使用权融资的主要模式。

随着乡镇企业的进一步发展，资金的需求也越来越多，但乡镇中的中小企业较多因自身信用及规模等因素影响，较难取得银行信用贷款，因此通过抵押集体土地使用权的形式进行贷款，能够扩宽融资的渠道，促进集体建设用地的经济价值盘活，实现企业融资。

理论上，在集体土地使用权可以依法进行转让、抵押的情况下，都能适用抵押贷款的形式进行融资的，如四荒土地承包经营权以及集体土地建设用地使用权（乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，但可以将其上面的建筑物进行抵押而使建设用地使用权一并抵押）。

如2009年10月份，广东省国土资源厅和省银监局联合出台了《关于加强集体建设用地使用权抵押融资管理的通知》（粤国土资法规发〔2009〕460号），附《集体建设用地使用权抵押融资工作规范》，大力支持、积极鼓励集体建设用地使用权人和各类银行业金融机构积极稳妥开展集体建设用地使用权抵押融资活动。

集体建设用地使用权抵押人或其担保的债务人到期未能履行债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情况，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖所得的价款优先受偿。

对于各类银行业金融机构因抵押财产折价而取得的集体建设用地使用权，可由金融机构按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令）通过公开交易方式处置变现，也可以按照广东省国土资源厅下发的《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》规定的处置方式进行处置。

（二）土地信托集体土地信托融资是指集体土地使用权人利用信托方式，将集体土地使用权交由信托公司为其进行资金的融通。

信托制度是以信托财产为核心，通过受托人对信托财产的管理或处分，实现受益人的受益权。

《信托法》第七条规定，“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。

本法所称财产包括合法的财产权利。

”第十四条规定，“法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为信托财产。

法律、行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准后，可以作为信托财产。

”农村土地承包经营权、集体土地建设用地使用权等集体土地使用权是对集体所有土地的占有、使用、收益的权利，是一种合法的财产权，不属于禁止流通的财产，也不属于限制流通的财产。

因此，在理论上集体土地使用权信托是可行的。

在我国现阶段，集体土地使用权通过信托模式进行融资比较罕见，较为出名的例子是湖南益阳2009年开始试行的土地承包经营权的信托模式，具体操作为：1、政府出资在乡镇设立信托公司和服务中心；2、农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同；3、信托公司利用国家涉农项目资金将土地进行调整，进行适当整理开发，提升地力；4、再通过竞价方式确定土地经营者（农业企业或大户），签订租赁合同，租赁土地从事农业开发经营活动，信托公司及农民最终获得土地租赁收入。

（三）融资租赁集体土地融资租赁方式是指出租人按照承租人的要求选择租赁物（集体土地或厂房等建筑物），与集体土地使用权人签订相关转让协议，办理集体土地使用权或厂房等所有权转让手续，承租人按照约定向出租人缴纳租金的融资方式。

当承租人和原集体土地使用权人为同一人时，则表现为售后回租的方式。

按照《金融租赁公司管理办法》第三条的规定，融资租赁交易的租赁物为固定资产，按照实践操作的要求，该固定资产必须可转让。

因此，理论上依法可以办理土地使用权转让手续的集体土地（如：四荒地承包经营权、集体建设用地使用权等）是可以以融资租赁的方式进行融资的。

在实践方面，我国很少有关集体土地使用权的融资租赁例子。

鉴于农村拥有大量的土地可供开发，随着农村土地改革的进一步深入和发展，融资租赁将会是集体土地使用权融资的一种重要方式。