试论《物权法》中规定的预告登记制度
浅论我国预告登记制度的完善
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
《物权法》框架下预告登记制度之分析
此后 ， 《 德国民法典》 继承 了普鲁 士法上 的这一 物权制度 ， ④ 将“ 为保全 已经成立的物权的预告登记 ”
改称 为 “ 异议 登 记 ”， 将“ 为 保 全 物权 移 转 、 消 灭 的债
押条例》 与《 普通邦法》 。但在这两部法律 中， 预告登
记制 度 是 Biblioteka 包 含 了现 代 法 上 的预 告 登 记 制度 的 “ 异
文章编 号 ： Ｃ Ｎ ５ ３—１ １ ４ ３ ／ Ｄ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ６—１ ０ １ — ０ ６
实践 与探 索
《 物权法》 框 架 下 预告 登记 制 度 之 分 析
杨 惟钦
摘
要： 预告 登记 制 度是 一项 旨在保 全 以将 来发 生 不动 产 物权 变动 为 目的 的债 权请 求权 的 重要
预告 登记 制度 是 指 为 保 全 一项 以将 来 发 生 的不
动 产物 权 变动 为 目的 的请求 权 的不 动产 登 记 。 ②德 国
法、 瑞 士法 、 １ ３ 本 法 等 皆有预 告登 记制 度 ， 只是 称谓 有 所不同， 有 称为 预 告 登 记 、 预备登记、 预登记、 假 登 记 等 。罗 马法 与普 通 法 中都没 有预 告登 记制 度 的存在 ， 因此其 是一 项较 晚 出现 的法 律 制 度 。实 定 法 上 最 先 对 预告 登记 做 出规 定 的是 １ ７ ８ ３年颁 布 的 《 普 鲁 士抵
告登记 旨在保全以不动产物权变动为 目的的债权请
求 权 。它 是物 权法 原理 向债 权 领域 的延 伸 ， 使 得债 权 在 某种 程 度上 具有 了物 权 的效 力 ， 成 为 现代法 上债 权 物权化 的表现 之一 ， 满 足 了现代 社会 对 特定债 权 利益 给予特 殊 保 护 的 旨趣 ， 从 而 成 为一 项 重 要 的 物 权 制 度 。然 而 ， 我 国《 物 权 法 》出 台 以前 并 没 有 统 一 的预 告 登记 制 度 ， 现 在 实定法 上 的预 告登 记制 度也 有待 完 善 与 细化 ， 可操 作 性也 有待 增强 。
论预告登记制度
另 外 ，一 些地 方 性 法 规 早 在 物 权 法 》 预 告 登 记 制 度 颁布 之 登 记 的 权 利具 有 类 似 物 权 的 排 他 效 力 。 从 各 国 法 律 的 规 定 来 看 ， 前 ，就 已经 对 房 屋 预 告 登 记制 度 作 出 了规 定 。例 如 《 京 市城 镇 这种 排他 效 力 主 要 包 括 权 利 保全 、顺位 保全 和 破 产 保 护 效 力 ，它 南
２０ 年 《 ０５ 天津市房地 产登记条例 和 ２ ０ ０ ７年 《 广州市城镇房屋 《 权 法 只规 定 了权 利 保 全 效 力 ， 而对 顺位 保 全 和 破 产 保 护 效 物
通过 基 本 法 、 行政 法 规 和地 方 性法 规 这 三个 层面 的法 律 对于 预 后 ，登 记 义 务 人有 权 处 分 不 动 产 ，但 与 预 告 登 记保 全 的 权 利 相抵
房屋权属登记条例》第２ 条 ，２ ０ 年 上海市房地产登记条例 ９ ０２ ，
登记管理办法》等等。 告 登 记制 度 的规 范 ，说 明我 国 已经 从 体制 上 建 立 了预 告 登记 制 度 。
２ 实 际 操 作 情 况 ． （） 告 登记 制 度 １预
们分 别体 现 了预 告 登 记 的担 保 作 用 、顺 位 作 用 和 完 善 作用 。我 国 力均 未 涉 及 。笔 者 建 议 采 取 相 对 无 效 的效 力 规 范 模 式 。预 告 登记 触 的 ，不 发 生 物 权 效 力 。而 且 ，为 发挥 预 告 登 记 的功 能 ，在 经 法 院 确 定 的 判 决 而 对 不 动 产 为 强 制 执 行 也 不 能 排 除 预 告 登 记 的 效 力 。 另 外 ，明 确 规 定 预 告 登 记 保 全 顺 位 的 效 力 和破 产保 护效 力 。 ３ 预 告 登 记 制 度 的 发 生 方式 缺失 ． 关于 预 告 登 记 的 产 生 原 因 及 申请 程 序 。我 国物 权 法 只规 定 当 如何 处 理 ，在 国外 有 相 应 的 假 处 分 制度 。假 处 分 是 法 院 为 保全 某
浅论物权法之预告登记制度
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己１年 月 上 口１ 己 （ ） ３
浅 论 物权 法 之预 告 登记 制 度
游 桂 平
摘 要 本文 简 述 了预告 登 记制度 的概 念 、 预告 登记 所保全 的请 求权 的性质 ， 并对我 国 物权 法》 中的预 告登 记 制度 的 完善
全效 力和顺 位保 全效 力 的体现而 已， 并不 具有 独立 性 。同 时 ， 为
预 告登记 针对 的是将 来产 生 的不动产物 权 ， 而非 已经 现实存 在 的 效力 。笔 者认 为预 警效 力 实际上 是 不动 产预 告登 记 的请 求权 保
不 动产 物权 ， 是在 本登 记之 前进 行 的一项 登记 ， 它并不 具有 终局 种 制度 。预 告 登记 为德 国 中世 纪 民法 创立 的制 度 。预 告登 记的 上 的权 利人 的处 分权 。 二、 预告 登记 所保 全 的请 求权 的性质 明确 预 告登 记所 保全 的请 求 权 的性质 将有 利 于解 决今后 在
预 告登 记 的过程 中 出现 的纠 纷和 矛盾 。有 关经 预 告登 记后 的债 权请 求权 性质 的观点 主要有 以下 三种 ： ． １ 认为 它是介 于债权 与物 具有 若干 物权 效 力的权 利 ： ． 为它 是一种 具有 物权 性质 的债 认 的、 确定 的效 力 ， 是为补 充 不动产 登记 公信 力 的缺 陷而 设立 的一 使预 告登记 制度 权利 与义 务相均 衡 ， 应适 当借 鉴德 国 的做法 ， 在 赋予 了预告 登记 请求权 人权 利 的同 时， 定预 告登 记义 务人 的抗 规
鼓 励 交易 ， 稳定 社会 秩序 具有 重要 意义 。
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
预告登记制度
预告登记制度一、预告登记制度概述预告登记制度，作为房地产法律中的一项重要制度，是指在转让、抵押等处分房地产过程中，为保护当事人合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，由当事人向登记机构申请，对即将进行的房地产权利变动进行预先登记。
这一制度主要在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关法律法规中得到规定。
二、预告登记制度的定义预告登记，又称为预登记或预先登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请预先进行的登记。
这个过程并不直接产生物权变动的效果，而是为了在将来发生物权变动时，使当事人能够享有优先权或进行必要的追索。
三、预告登记制度的目的1.保障当事人权益：通过预告登记，可以避免“一房多卖”的情况发生，保护当事人的合法权益。
2.维护交易安全：通过预告登记，可以增加交易透明度，减少虚假交易和欺诈行为，从而维护交易安全。
3.稳定房地产市场：预告登记制度的实施，有利于遏制投机和过度炒房行为，稳定房地产市场。
4.提供法律保障：预告登记为当事人的权利提供了法律保障，当出现纠纷时，可以为法院提供明确的证据。
四、预告登记制度的适用范围预告登记制度的适用范围广泛，主要包括以下几类：1.房屋所有权转移预告登记：适用于房屋买卖、交换、赠与、继承等情形。
2.房屋抵押权预告登记：适用于为担保债权实现而设立的抵押权。
3.其他不动产物权变动预告登记：包括土地使用权、地役权等其他不动产物权的变动预告登记。
五、预告登记的程序1.申请：当事人应当向当地的房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时应提交身份证明、房产证或买卖合同等相关资料。
2.审查：登记机构对当事人提交的资料进行审查，确认其真实性和合法性。
3.预先登记：经审查合格的，登记机构应当进行预先登记，并颁发预告登记证明。
4.通知义务人：登记机构应当将预告登记情况及时通知相关的义务人，如房屋所有权人或抵押权人等。
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解
中华人民共和国物权法中的预告登记制度讲解中华人民共和国物权法中的预告登记制度是为了保护不动产权益人的合法权益，确保不动产交易的安全进行而设立的一项制度。
本文将就预告登记制度的定义、适用范围、主要内容以及实施方式等方面进行详细讲解。
一、预告登记制度的定义预告登记制度是指在不动产交易过程中，权利人可以根据法律规定向房地产登记机构提出预告登记申请，以公示其对不动产权利所持有的事实状况、变动等信息，为保护其合法权益提供一定的法律保障。
二、预告登记制度的适用范围预告登记制度适用于不动产的转让、设立与转移等情况。
在不动产交易中，预告登记可以将权利的取得、变动等事项预先公示，以避免不动产权益人遭受不必要的损失。
三、预告登记制度的主要内容1. 预告登记申请不动产权利人可以根据实际需要，向房地产登记机构提出预告登记申请。
申请时需要提供相关的权属证书、合同书等资料，以便登记机构对申请进行审核。
2. 公示期限预告登记的公示期限一般为15个工作日。
在公示期限内，任何人都有权查询该笔预告登记情况并提出异议。
3. 预告登记的效力预告登记对不动产交易的效力起到先于他后登记的作用。
即使在预告登记期限内没有办理登记，但预告登记的效力仍然存在，对不动产权益人具有保护作用。
四、预告登记制度的实施方式1. 线下申请不动产权利人可以亲自携带相关材料到房地产登记机构进行预告登记的申请。
登记机构会对申请材料进行审核，并在规定的时间内办理预告登记手续。
2. 在线申请随着科技的发展，预告登记申请也可以通过网络在线填写申请表格，并上传相关证件资料。
登记机构会对在线申请进行审核，并及时反馈结果。
五、预告登记制度的意义与作用1. 保护不动产权益人的合法权益预告登记制度的实施，可以让不动产权益人在不动产交易过程中提前公示权利状况，避免遭受他人恶意侵害。
2. 防止多次处分同一不动产预告登记制度可以防止同一不动产被多次处分，有效保障交易安全。
3. 提高不动产交易的效率通过预告登记制度，可以让交易各方及时获取权利人的权益情况，减少交易风险，进而提高不动产交易的效率。
论我国物权法中的预告登记制度——兼评《物权法》草案第21条
的顺位与附条件或附期限的不动产请求 要。我 国实行改革开放以来 ，土地二级 的请 求权 ； （ ）关 于不 动产 物权变 更 ３ ４ 权 ，由请求权人 向登记机关 申请而进行 交易市场及房 地产交易 市场蓬勃 兴起 ， 的请求权； （ ）附条件或附期限的不
王 的预先登记 ，是与本登记相对应的一项 作为不动产 登记制度 之一的预 告登记 ， 动产物权 请求 权 。 利 明先 生将 预 告 登记制度。
３ ６
引进与咨询 ２０ ０６年第４期
法与思考
同时 ，也完善 了本登记 的效力 ，由预告
以登记为前提要件 ，故无 预告 登记 的必 的行使 有侵 害之虞 。 要 。国有 土 地使 用 权 是 一种 不 动 产物 、 权 ，其变动 以登记 为要 件 ，故而可以进
一
申请 预告登记 的依据 主要 有两 种。 登记所保全 的权利 的顺 位可以在 日后 的
期普鲁 士法 的异 议登 记 制 度。 我 国 等， 从 采纳的是形式主义登记，登记对不 势地位 ，限制开发商搞 “ 一房多卖” 现行法来看 ，虽然不动产登记 的法律规 动产物权变更 的行为只是有确认或者证 以损害买房人合法权益。
定已有不少 ， 但就预告登记的法律规定 明的效 力 ，即 不动 产变 更 只需 要 “ 合 草案 （ 第四稿）第 ２ 条规定：“当事 质登记 主义 的德 国、我国而言就 出现一 １
我们 以为 ，建 筑工 程 承包 人 的 优 而买房人则处于 记。 止等 事项 非经 登 记 不得 生 效 ，这 就 是 商通 常处于优势地位 ，
说， 不动产变动必须经 “ 意 ＋ 合 登记 ” 劣势地位 。物权法设 立预告登记制度的 先受偿权是一种法定的优先受偿权 ，不
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试论《物权法》中规定的预告登记制度程啸清华大学法学院副教授《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。
一、预告登记的概念与特征预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。
由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。
在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。
但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。
此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。
从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：1. 预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。
申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。
它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。
所以《，物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”2. 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。
具体来说，就是基于“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。
《物权法》第20 条第1 款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。
在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的，甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。
例如，在德国可以进行预告登记的包括三类情形：(1)针对不动产物权的债权请求权，如出让或消灭土地权利的请求权，关于出让或消灭土地上所设权利的请求权，变更此等权利内容或顺位的请求权。
(2)为进行诉讼保全而进行的预告登记。
(3)法院作出的假执行判决(相当于我国民事诉讼法中的先予执行)而进行的预告登记。
而从《物权法》第20 条第1 款的规定来看，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。
至于法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，不能适用预告登记。
3. 预告登记具有从属性。
申言之，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭;当债权请求权已经获得实现时，预告登记也依法消灭;如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。
正因如此《，物权法》第20 条第2 款规定：“ 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。
4. 预告登记可以依据当事人的协议进行，也可以依据法律的规定。
《物权法》第20 条第1 款第1 句明确允许当事人通过协议约定向登记机构申请预告登记，但是这并不意味着法律不能规定当事人单方申请进行预告登记。
在《物权法》颁布之前，我国的一些地方性法规就明确规定在一定的情形下当事人有权单方进行预告登记，例如《，上海市房地产登记条例》第49 条第2 款规定“：应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
”再如《，广州市城镇房地产登记办法》第42 条第3 款规定“：预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记。
”笔者认为，法律可以规定一定条件下，当事人有权单方申请进行预告登记。
因为如果强制要求名义登记人与预告登记申请人必须在有协议约定的情况下才能向登记机构申请办理预告，就会出现名义登记人拒绝协助办理预告登记从而损害他人合法权益的现象。
但是，从另一个角度说，由于预告登记会产生比较强的法律效力，在不附加任何限制的情况下允许申请人单方办理登记可能会引发一些新的问题。
因此，笔者认为，将来的不动产登记立法应当明确规定在一定条件下，可以单方申请预告登记，但对于此种预告登记的效力可以作出适当的限制。
二、预告登记的适用范围关于预告登记的适用范围《，物权法》第20 条第1 款的表述比较原则，从该款来看，只要是“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。
笔者认为，依据《物权法》及相关规定，就房屋权属登记而言，可以适用预告登记的情形应包括以下四种情形：1. 现房买卖;2. 预购商品房及其转让;3. 预购商品房抵押及其转让;4. 在建工程抵押及其转让。
三、预告登记的效力1. 担保效力预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。
但是，如果请求权人在办理了预告登记后，不动产权利人依然违反义务对不动产进行处分，此时产生何种效果?在立法上可以有多种选择模式，例如禁止在预告登记之后再进行登记，或禁止登记名义人进行处分登记，或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。
在《物权法》的制定过程中，就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题，有不同的观点。
有人认为，应当采取德国民法的相对无效的规定;有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。
《物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”显然《，物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点。
申言之，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是绝对不能发生物权变动的法律效果。
笔者认为，这一规定对于避免不必要的纠纷、确立预告登记担保效力是十分必要的。
2. 顺位效力预告登记的顺位效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。
《德国民法典》第883 条第3 款规定“：请求权以权利的给予为目的的，按照预告登记来确定该项权利的顺位。
”《日本不动产登记法》第7 条第2 款也规定“：已进行假登记时，本登记的顺位，依假登记的顺位。
”赋予预告登记顺位效力的原因在于：预告登记毕竟是暂行性的，其要么转为本登记，要么丧失效力。
当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记，只有这样才能更有效地保障债权人的合法权益。
《物权法》对预告登记的顺位效力没有规定，但是由于《物权法》第10 条第2 款规定“：国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
”因此，可以在将来的不动产登记立法中对这个问题加以明确。
3. 增强效力预告登记的增强效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此该请求权被作为该项将来才能产生的不动产物权来看待，具有了与之相同的效力。
这一点主要体现在破产的时候。
例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了预告登记，如果不久甲就破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。
此外，在相对人死亡时，预告登记的增强效力依然存在，继承人不得以继承为由而请求涤除不动产上的预告登记。
四、预告登记的失效当预告登记所担保的债权请求权获得了实现或者该请求权因合同无效或被撤销而消灭时，预告登记自然失效。
对此，《物权法》第20 条第2 款有明确的规定。
该款中“ 债权消灭”是指当事人之间的债权债务关系终止的情形，如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如，因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约，买受人解除买卖合同，要求出卖人承担违约责任，此时由于买卖合同已经解除，作为预告登记的基础法律关系丧失了，自然预告登记也应失效。
但是，如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记，必然会导致不动产的流通性受到限制。
因此，依据《物权法》第20 条第2 款，如果预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人未申请登记的，预告登记失效。
这里所谓的“ 能够进行不动产登记之日”就是指正在建造的房屋如预购商品房、在建工程已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记，如预购商品房抵押的预告登记可以转为房屋他项权利登记。
需要指出的是，无论预告登记是因债权消灭而失效，还是自能够进行不动产登记却未在法定期间内申请登记而导致预告登记失效，登记名义人均有权单方向登记机构申请注销预告登记。
出处:《中国房地产》2007年第5期。