李士江、寿光金城房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李士江、寿光金城房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2020.03.06【案件字号】(2019)鲁07民终7481号【审理程序】二审【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜【文书类型】判决书【当事人】李士江;寿光金城房地产开发经营有限公司;张秀凤【当事人】李士江寿光金城房地产开发经营有限公司张秀凤【当事人-个人】李士江张秀凤【当事人-公司】寿光金城房地产开发经营有限公司【代理律师/律所】郝光全山东联邦律师事务所【代理律师/律所】郝光全山东联邦律师事务所【代理律师】郝光全【代理律所】山东联邦律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】李士江【被告】寿光金城房地产开发经营有限公司;张秀凤【本院观点】被上诉人提交的涉案商品房买卖合同所载明的两套房产已经网签于上诉人名下，结合双方当事人陈述，能够确认办理网签系基于双方当事人合意。

【权责关键词】完全民事行为能力撤销违约金支付违约金合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，被上诉人提交的涉案商品房买卖合同所载明的两套房产已经网签于上诉人名下，结合双方当事人陈述，能够确认办理网签系基于双方当事人合意。

此种情况下，上诉人关于其与被上诉人之间不存在房屋买卖合同的主张不能成立，本院不予支持。

双方在就涉案房产办理网签后，无论上诉人选择以被上诉人欠其工程款抵顶还是直接支付房款，均应依照约定及时支付相应对价，但上诉人在明知被上诉人不同意以工程款抵顶的情况下，未及时与被上诉人协调，亦未及时支付对价，现被上诉人要求解除房屋买卖合同，一审予以支持并无不当。

上诉人主张涉案房屋已抵顶工程款，但并未提交被上诉人出具的房款收据等证据，对上诉人的该项主张，本院不予采信。

民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利与义务。

本案中，双方在办理网签前，上诉人曾与被上诉人法定代表人口头约定以工程款抵顶，虽然后来被上诉人向上诉人表示不同意以涉案房产抵顶，但双方在办理网签后，被上诉人并未及时督促上诉人支付房款；结合双方并未就涉案房产签订书面商品房买卖合同的事实，以及上诉人庭审中坚持系以工程款抵顶房款的抗辩，被上诉人关于上诉人应当支付违约金的主张，本院不予支持。

一审判决对违约责任的认定不够妥当，本院依法予以纠正。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下【裁判结果】一、维持山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初5511号民事判决第一项，即“寿光金城房地产开发经营有限公司与李士江于2017年8月2日签订的商品房买卖合同（预售）(合同编号:xxx、sghaht201007022)已解除；二、撤销山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初5511号民事判决第二项、第三项；三、驳回寿光金城房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费974元，二审案件受理费974元，共计1948元，由李士江负担548元，寿光金城房地产开发经营有限公司负担1400元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-23 13:21:50李士江、寿光金城房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书山东省潍坊市中级人民法院民事判决书(2019)鲁07民终7481号当事人上诉人（原审被告）：李士江。

委托诉讼代理人：张凯，峡山润正法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：寿光金城房地产开发经营有限公司，住所地：寿光市洛城街道东城工业园（奥泰机械厂院内）。

法定代表人：尹春兰，董事长。

委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。

原审被告：张秀凤。

审理经过上诉人李士江因与被上诉人寿光金城房地产开发经营有限公司（以下简称金城房地产公司）、原审被告张秀凤房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初5511号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人李士江上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1、上诉人与被上诉人从未签订过商品房买卖合同，涉案争议的两套房产实际上是上诉人与被上诉人用拖欠上诉人的工程款抵顶的房屋，并非单纯的买卖。

工程款已经抵扣，不存在退房的问题。

2、通过不动产信息查询可以看出，登记在上诉人名下的S24房产的面积为108.58平方米，S25房产的面积为111.40平方米。

这与被上诉人提交的证据中记载的S24房产面积167.70平方米不符，但查询结果中的S24面积与被上诉人提交的尹晴录音证据中S24房产面积相符。

可以证明登记在上诉人名下的上述两套房产就是尹晴答应并实际抵顶工程款的两套房产。

二审被上诉人辩称被上诉人金城房地产公司未提交书面答辩意见。

原审被告张秀凤未提交书面陈述意见。

原告诉称金城房地产公司向一审法院起诉请求：依法判令解除金城房地产公司与李士江之间于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：sgjcy201705922、sgjcy20175924）；李士江承担违约金85879.07元；本案诉讼费用由李士江承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年1月23日，金城房地产公司的原法定代表人尹晴与李士江口头达成协议，约定李士江购买金城房地产公司开发的位于寿光市（潍坊奥泰院内）寿光泰华城一期（幸福里）"商务写字楼1－2层Ｓ－24、Ｓ－25房产两处，单价17000元，用金城房地产公司所欠李士江的工程款抵顶购房款，但对于所欠工程款数额、抵顶房款的金额等具体事项并未明确。

2017年8月2日，金城房地产公司工作人员吴涛通知李士江到其办公室办理涉案房屋的网签手续，制作《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ｓｇｊｃｙ201705922、ｓｇｊｃｙ20175924）合同书两份，载明：房产位置分别为寿光泰华城一期（幸福里）"商务写字楼1－2层Ｓ－24、Ｓ－25号，单价17000元／㎡，总价款分别为2850900元、1893800元，合计价款为4744700元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年12月31日前支付该商品房全部价款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金……。

吴涛并就工程款抵顶房款事宜电话请示尹晴，因尹晴表示不同意抵顶，双方未再签订书面抵顶协议。

上述商品房买卖合同网签后，李士江未按合同载明的期限交付房款。

2018年7月26日，金城房地产公司给李士江用微信发送催款函一份，内容为“经查你于寿光金城房地产开发经营有限公司所开发的寿光泰华城一期（幸福里）项目商务写字楼购买了Ｓ－24、Ｓ－25两处房产，但截止本函发出之日，寿光金城房地产开发经营有限公司未收到任何房款，故现依法着重致函给你：限二日内到寿光金城房地产开发经营有限公司缴纳房款，逾期寿光金城房地产开发经营有限公司将向人民法院诉请解除合同并追究违约责任"。

李士江收到该函后仍未履行付款义务。

一审法院认为一审法院认为，本案双方争议的焦点是：一、金城房地产公司与李士江之间是否已签订商品房买卖合同；二、李士江是否构成根本性违约。

关于第一个焦点问题。

金城房地产公司提交的商品房买卖合同系网签合同。

在房地产领域，网签是交易双方达成协议后，由房地产管理部门给予网签号，将双方签订的合同公布在网上，以便于用户查询的一种签约形式。

网签时，交易双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础上进行协商，达成一致后，才能登录交易平台填写信息表，需填写标的房产的具体情况，并写明交易价款、支付时限等内容。

合同法司法解释（二）第二条规定，当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式"订立的合同，但法律另有规定的除外。

本案中，李士江虽未在合同中签名或捺印，但向金城房地产公司提供了办理网签所必需的个人资料，以其行为表明同意签订涉案商品房买卖合同并授权金城房地产公司代为办理网签合同的相关手续。

因此，认定案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。

李士江辩称未与金城房地产公司签订商品房买卖合同，显然与事实不符，不予采信。

关于第二个焦点问题。

根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

李士江辩称案涉商品房系金城房地产公司用所欠李士江工程款抵顶的房屋，但其提交的录音证据仅证明双方曾就以房产抵顶工程款进行过协商，不能证实双方就抵顶金额等具体事项达成一致意见，且在金城房地产公司法定代表人尹晴明确表示不同意抵顶房产的情况下，李士江作为完全民事行为能力人，应明知签订商品房买卖合同的法律后果，仍向金城房地产公司提供办理网签的资料，以其行为表明同意以购买的形式取得案涉房屋。

故李士江的该项抗辩意见证据不足，不予采信。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

李士江应当按照合同约定履行自己的义务。

依据合同约定，李士江应于2017年12月31日前付清全款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，且买受人应自解除合同通知送达之日起30日内按照应付款的0.01%支付违约金。

截至本案受理之日2018年8月30日，李士江逾期240日不支付购房款，已构成根本性违约。

故金城房地产公司要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。

金城房地产公司要求支付违约金85879.07元，未超出合同约定及法律规定的上限，应予支持。

张秀凤虽与李士江系夫妻关系，但合同中买受人一栏未载有张秀凤，金城房地产公司亦未提交其他证据证实张秀凤系涉案房产的买受人，故金城房地产公司要求张秀凤承担违约责任不符合合同的相对性原则，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、寿光金城房地产开发经营有限公司与李士江于2017年8月2日签订的商品房买卖合同（预售）(合同编号:sghaht201007019、sghaht201007022)已解除；二、李士江于判决生效后十日内支付寿光金城房地产开发经营有限公司违约金85879.07元；三、驳回寿光金城房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。